【正文】 尚未召開成立期間，前期物業(yè)服務合同可以自動延續(xù)，由前期物業(yè)服務企業(yè)按照前期物業(yè)服務標準、收費標準繼續(xù)提供物業(yè)服務。前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將資料移交給業(yè)主委員會或轉(zhuǎn)交給新聘用的物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，要對物業(yè)共用部位、共用設施設備等有關事項進行查驗，并做好登記備案，簽訂承接驗收協(xié)議后對其承擔責任。由建設單位自行組織施工的，在保修期內(nèi)的維修由建設單位自行負責。專業(yè)單位委托物業(yè)服務企業(yè)負責供應設施設備日常維修養(yǎng)護的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并承擔對其維修養(yǎng)護工作進行監(jiān)督的責任。第三十條 供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、有線電視等供應設施設備驗收合格后，由各專業(yè)單位接管，接管的同時應提交小區(qū)管線平面圖、地下管網(wǎng)圖紙等資料。（五）協(xié)助各專業(yè)管理部門督促開發(fā)建設單位整改開發(fā)建設中的遺留問題；（六）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主提供服務并引導業(yè)主遵守約定，維護公共秩序；（七）根據(jù)街道辦事處的要求，配合做好業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會成立工作。市物業(yè)主管部門應當制定臨時管理規(guī)約示范文本，供建設和服務單位選用。臨時管理規(guī)約應當在商品房銷售前5日內(nèi)向物業(yè)主管部門備案。第二十七條 建設單位應當在物業(yè)交付前60天內(nèi)按照物業(yè)建設總投資千分之二的比例向前期物業(yè)服務企業(yè)支付前期物業(yè)服務費（該費用計入工程成本），用于物業(yè)交付前的前期物業(yè)管理，并交由轄區(qū)物業(yè)主管部門監(jiān)管，其中的百分之三十應在招投標開始前交納，其余應在工程驗收之前交齊。第二十六條 新建項目綜合驗收時，綜合配套設施設備、環(huán)境建設未達標的，需按項目預算向物業(yè)主管部門交納保證金。向物業(yè)主管部門交納物業(yè)接管保證金。對于投標人少于3個的項目，經(jīng)物業(yè)主管部門批準，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。建設單位應當按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，在街道辦事處和物業(yè)主管部門的監(jiān)督下實施招投標。第三章 前期物業(yè)管理第二十四條 新建住宅項目開發(fā)建設單位在辦理開工報告前，到物業(yè)主管部門按照規(guī)劃審批的配套項目簽訂《綜合配套設施設備、環(huán)境建設承諾書》。具體額度由業(yè)主委員會提出預算，并在業(yè)主大會上表決通過后執(zhí)行。第二十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主（協(xié)商選聘的委員除外）；（二）因疾病或者其它原因喪失履行職責能力；（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈；（四）被人民法院依法追究刑事責任或被公安機關勞動教養(yǎng)。第二十一條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)10名以上業(yè)主提議，可以要求業(yè)主委員會召開會議中止其委員資格，并提請下次業(yè)主大會會議審議決定是否終止其委員資格：（一）不履行委員職責義務、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重且拒不改正；（二）收受物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬；（三）向為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)承攬、介紹相關業(yè)務；（四）謀取可能妨礙公正履行職務的其它利益；（五）其它侵害業(yè)主合法權益的行為。第二十條 對業(yè)主委員會主任的工作，百分之七十以上業(yè)主不認可時，街道辦事處要及時指導、組織業(yè)主大會對業(yè)主委員會主任進行改選。第十九條 業(yè)主委員會應當在每年3月底前通過公告等形式向全體業(yè)主報告上一工作情況，并通報物業(yè)主管部門和街道辦事處。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會逾期不召開的，由街道辦事處組織召開。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會應當在作出決定后7日內(nèi)，以書面形式將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；業(yè)主可以要求查閱業(yè)主委員會的會議記錄，業(yè)主委員會應當予以配合。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會應當由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表組成（經(jīng)協(xié)商同意，也可適當選聘街道和社區(qū)干部），委員應具有完全民事行為能力，遵紀守法，模范履行業(yè)主義務，具有較強的公信力和組織能力，且需書面向業(yè)主大會作出承諾并積極、及時、全面履行工作職責。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，對全體業(yè)主具有約束力。籌備經(jīng)費的結(jié)余部分應當納入物業(yè)專項維修資金或根據(jù)業(yè)主大會的決定使用?；I備經(jīng)費應當專戶儲存，?？顚Ｓ?。具體標準由行政轄區(qū)內(nèi)物業(yè)主管部門會同街道辦事處和建設單位制定。第十一條 業(yè)主大會籌備組應當履行下列工作職責：（一）確定業(yè)主身份；（二）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案；（三）擬定業(yè)主管理規(guī)約草案；（四）擬定業(yè)主委員會委員的選舉產(chǎn)生辦法草案；（五）組織召開首次業(yè)主大會和其它所需的工作。業(yè)主人數(shù)少于50人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權力機構。第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權利，并應當履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務。對危及共用部位、共用設施設備安全、嚴重影響業(yè)主生活秩序等突發(fā)緊急情況，需要立即維修的，有關部門應從速從快先行搶修、立即處理；物業(yè)主管部門按照先指定維修單位施工、后立會限期解決問題的辦法處理，有關部門不得以任何理由推諉、拖延。街道辦事處為新建住宅項目綜合驗收的成員單位，參與物業(yè)管理辦公用房、社區(qū)組織辦公用房和活動用房等物業(yè)配套設施的規(guī)劃建設及竣工驗收，對發(fā)現(xiàn)的問題有權提請有關部門予以糾正和整改。社區(qū)居民委員會指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行自治管理職責；配合街道辦事處和物業(yè)管理辦公室或受其委托調(diào)解業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的矛盾和爭議。街道辦事處負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系，對物業(yè)管理進行指導和監(jiān)督，及時指導業(yè)主成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，調(diào)處業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛，糾正業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)不適當?shù)臎Q定及做法。各級建設、規(guī)劃、財政、環(huán)保、工商、物價、公安、稅務、民政、街道辦事處、廣播電視、質(zhì)量技術監(jiān)督、水務等行政管理部門和通訊、電力、消防等單位按照各自職責，協(xié)助做好物業(yè)管理有關工作。市建設局負責市主城區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)環(huán)境和附屬設施、設備施工建設的審核與監(jiān)督。市規(guī)劃局負責市主城區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)環(huán)境和附屬設施、設備的規(guī)劃。第三條 通遼市人民政府建設行政主管部門組建通遼市物業(yè)管理辦公室（以下簡稱市物業(yè)主管部門）負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。二00五年四月十日第二篇：通遼市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法通遼市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法通政字 [2009]117號第一章 總 則第一條 為規(guī)范和促進本市業(yè)主自治和物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。三、本辦法施行監(jiān)督機關為市區(qū)建設環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè)，保證社會的穩(wěn)定。業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定，任何一方當事人有權解除合同，并可要求另一方承擔違約責任。業(yè)主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內(nèi)亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質(zhì)；制造妨礙他人正常休息的噪音等。有權選擇物業(yè)管理企業(yè)。二、業(yè)主、房屋使用人業(yè)主、使用人應成立業(yè)主委員會。1車輛管理。小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。小區(qū)治安。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。清潔衛(wèi)生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規(guī)定。小區(qū)綠化。（2）對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理，確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。日常維護與緊急事件處理。物業(yè)管理企業(yè)應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業(yè)主服務。從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書。第一篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法為貫徹落實《物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動，保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境，特制定本辦法。一、物業(yè)管理企業(yè)本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務。物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務合同，其內(nèi)容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等，并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。物業(yè)企業(yè)應按等級收費，并由物價部門統(tǒng)一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。（1）物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養(yǎng)護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。小區(qū)衛(wèi)生管理。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應達到“六不”、“六凈”。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。物業(yè)管理企業(yè)應與當?shù)毓膊块T建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。小區(qū)內(nèi)的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動。業(yè)主、使用人應按時交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動交納各種費用。物業(yè)管理企業(yè)有權督促拒交應交費用的業(yè)主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。當事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的，可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。四、本辦法自公布之日起施行。第二條 通遼市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本辦法。旗縣市區(qū)人民政府建設（房產(chǎn)）行政主管部門（以下簡稱轄區(qū)物業(yè)主管部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。各旗縣市區(qū)規(guī)劃行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)環(huán)境和附屬設施、設備的規(guī)劃。各旗縣市區(qū)建設（房產(chǎn)）行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)環(huán)境和附屬設施、設備施工建設的審核與監(jiān)督。第四條 街道辦事處和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（以下統(tǒng)稱街道辦事處）要確定分管領導，配備專職工作人員負責物業(yè)監(jiān)督指導工作，社區(qū)居委會也要明確具體人員做好物業(yè)監(jiān)督指導工作。物業(yè)管理應當納入社區(qū)管理的基礎工作。第五條 街道辦事處應參與住宅小區(qū)物業(yè)管理類別、物業(yè)服務收費標準的評定，指導、監(jiān)督新建小區(qū)環(huán)境建設和老舊小區(qū)綜合整治。第六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件實行快速處理機制。第七條 各旗縣市區(qū)人民政府要加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領導，建立由物業(yè)主管部門、街道辦事處、相關部門及單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的重大問題。第九條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主參加。一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主大會。第十條 在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過兩年的，街道辦事處要及時指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。第十二條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。建設單位應當在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費繳交給街道辦事處，由業(yè)主大會籌備組使用。首次業(yè)主大會會議后，籌備組應當將籌備經(jīng)費的運作情況及時向全體業(yè)主和建設單位公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。第十三條 業(yè)主大會的召開形式、業(yè)主代表的產(chǎn)生以及業(yè)主大會作出的決定，要按照國務院《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定執(zhí)行。第十四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，依法履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責。第十五條 業(yè)主委員會委員的人數(shù)應當是單數(shù)，最低人數(shù)不得少于5人。業(yè)主委員會應在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。物業(yè)主管部門應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。第十六條 業(yè)主委員會會議由主任或主任委托的副主任召集，召開會議時須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定須業(yè)主委員會經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。第十七條 業(yè)主委員會應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的要求召開業(yè)主大會定期會議。業(yè)主委員會不按規(guī)定召開業(yè)主大會定期會議或業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處責成業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會會議。第十八條 業(yè)主委員會每屆任期3年。業(yè)主委員會委員因本辦法第二十條、第二十一條的規(guī)定被終止委員資格后，業(yè)主大會應當在3個月內(nèi)召開會議，增補新的業(yè)主委員會委員。業(yè)主有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。業(yè)主委員會成立前或集體換屆（辭職）期間，在過渡期內(nèi)由街道辦事處監(jiān)督、指導物業(yè)服務企業(yè)的服務行為。業(yè)主委員會中止委員資格時，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費在利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共部位、共用設施設備的收益中列支；沒有收益的小區(qū)，其經(jīng)費由全體業(yè)主分擔，社區(qū)居民委員會負責經(jīng)費