【正文】 （三）審議物業(yè)管理單位制訂的維修管理計劃，并4 監(jiān)督其執(zhí)行，審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的重大措施；（四）監(jiān)督住宅共用部位維修基金的使用；（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同；（六）監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約的情況；（七）其它。（二）組織、指導(dǎo)、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)的接管驗收；（三）決定專項維修項目、資金使用，并監(jiān)督實施；（四）指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查住宅小區(qū)物業(yè)管理工作；（五）批準(zhǔn)成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)；（六）批準(zhǔn)成立業(yè)主委員會組織；（七）其它。第九條業(yè)主委員會是指在公共事業(yè)部指導(dǎo)下由居民委員會推薦，由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生的業(yè)主自治組織。第七條本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人。第五條物業(yè)管理部是本辦法的歸口管理部門，負(fù)責(zé)制定住宅小區(qū)小區(qū)管理考核辦法、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)物業(yè)管理的各項規(guī)定；組織、指導(dǎo)住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)參加物業(yè)的接管驗收及申報工作；監(jiān)督、檢查、考核小區(qū)物業(yè)管理工作；受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)住宅小區(qū)與業(yè)主、其他共管等單位之間的關(guān)系。第四條房屋及配套設(shè)施設(shè)備和場所（地）包括：（一）住宅的共用部位：是指住戶共用房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機(jī)電設(shè)備、樓頂、上下水管道、供暖管線、共用照明、單元防盜門等。第二條本辦法所稱物業(yè)，是指涿州基地管理處管理和服務(wù)的住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及相配套的設(shè)施、設(shè)備和場所（地）。二○○六年七月十三日 涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法第一章總則第一條為規(guī)范涿州基地管理處小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造文明有序、優(yōu)美和諧的生活、工作環(huán)境。物業(yè)管理公司收取相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的管理費(fèi)，獲得一定的權(quán)益，向居住者提供管理與服務(wù)，居用者支付一定的費(fèi)用并出讓一定的權(quán)益，獲得相應(yīng)的服務(wù)，物業(yè)管理公司所提供的管理服務(wù)做為企業(yè)行為有別于過去政府部門提供的公益行為，是有償?shù)模鰹殚_放改革新形勢下的市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物正逐漸被社會所接納，企業(yè)化做為其重要表征也為國家所大力提倡。不管是法人機(jī)構(gòu)（管理公司）與自然人（居用者），還是法人機(jī)構(gòu)（管理公司）與非獨(dú)立法人社團(tuán)（業(yè)主委員會）之間所形成的各項契約的前提均是平等的，是具的法律效益的。這既有一般意義上的“管理與被管理，服務(wù)與被服務(wù)”的常規(guī)概念，而更重要的是以平等為前提保障的法律關(guān)系。除了配合公安法機(jī)關(guān)加強(qiáng)小區(qū)安全管理防范措施的制定和落實外，還地做好對違章、違紀(jì)、違規(guī)現(xiàn)象的糾正工作，杜絕一切可能影響居用者生活的行為產(chǎn)生，由于這一類工作極易引發(fā)居用者之間的矛盾的產(chǎn)生，故還應(yīng)積極做好宣傳教育工作，使小區(qū)安全保障系數(shù)提升到最高點(diǎn)。物業(yè)管理公司對小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)的同時也還扮演著一個法律、法規(guī)維護(hù)者的角色，大量煩瑣棘手安全防范和公共秩序管理工作自然成了物業(yè)公司一項重要的工作內(nèi)容。在管理過程是，按照“以法為據(jù)，有約可依”的原則，通過公約書來約束個體生活中影響群體利益的行為，杜絕不符合社會公德和傷害公共生活秩序的現(xiàn)象發(fā)生，作為居用生活的準(zhǔn)則。這一切不能簡而化歸到“素質(zhì)”一欄，在個體生活自律的同時，也需要物業(yè)管理，公司的他律性規(guī)范，更需要公眾的參與完成。作為物業(yè)管理的重要組成部分，是衡量物業(yè)管理水平的關(guān)鍵。在對小區(qū)居住者的問題上，大多樂于談及的是服務(wù)，而諱于談的是管理。繼而，管理公司在可能提供的服務(wù)空間和相應(yīng)資金保障的前提下，針對小區(qū)內(nèi)的居住群體進(jìn)行目標(biāo)群體的細(xì)分，通過調(diào)查分析以進(jìn)行特別服務(wù)設(shè)計或特色服務(wù)的設(shè)計?，F(xiàn)代生活節(jié)奏的加快，帶給人們對現(xiàn)代居住生活更多更高的要求，人們希求便捷周到的服務(wù)，以最大限度的滿足個體生活所需。另一個影響我們居住生活的環(huán)境是人際互動的空間環(huán)境，隨著都市化進(jìn)程的加快，人際空間的重新構(gòu)建已經(jīng)成為我們面臨的一個新課題，消彌心理障礙，形成自由系交住，這既是社會學(xué)家，也是物業(yè)管理公司通過理論研究和實踐探索共同解決的問題。環(huán)境的保障和建設(shè)是物業(yè)管理工作的又一重點(diǎn)，這既是物業(yè)的居住環(huán)境、公共空間的清潔、衛(wèi)生、綠化園藝的設(shè)計、維護(hù)，也包括了杜絕任何可能影響居住生活環(huán)境的現(xiàn)象，行為的產(chǎn)生，如視覺環(huán)境污染、亂設(shè)攤點(diǎn)、嗓音、臨時施工等。這一切是通過對物業(yè)各類硬件的日常維護(hù)、修繕、更新、改造等一系列復(fù)雜繁重的技術(shù)勞動完成的。在住宅小區(qū)的物業(yè)管理中，管理公司的工作是以以下五個方面為工作重點(diǎn)開展的。也許是住宅離我們的日常生活更近一些，所以每當(dāng)提起物業(yè)管理總是與住宅小區(qū)的物業(yè)管理聯(lián)系起來。第一篇：住宅小區(qū)的物業(yè)管理住宅小區(qū)的物業(yè)管理住宅小區(qū)的物業(yè)管理準(zhǔn)確的講應(yīng)當(dāng)是指對居住為主要功用的物業(yè)進(jìn)行管理。除住宅外還應(yīng)包括公寓、別墅等，有別于以居用為主的物業(yè)。如果以普通人的眼光給物業(yè)管理下一個非專業(yè)性定義，那么我想應(yīng)該是：由專業(yè)人員組成的法人機(jī)構(gòu)對居住小區(qū)中的社區(qū)文明、舒適度、安全保障所構(gòu)成的現(xiàn)代生活空間，按企業(yè)行為進(jìn)行構(gòu)想、計劃、組織實施，以滿足社會群體和個體生活的均衡需求。首先，大量的日常工作是圍繞居住保障進(jìn)行的，也就是滿足居民最基本的居住需求，它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線路的暢通，供電的穩(wěn)定，冬季的用暖供給，土建結(jié)構(gòu)的安全保障，外墻裝飾的破損補(bǔ)救，以及對突發(fā)事故的急修、搶修等。這一切既滿足了居民最基本的需求，也保障了物業(yè)經(jīng)濟(jì)價值的實現(xiàn)，并減緩了由于時間造成的物值的降低。對于小區(qū)VI系統(tǒng)的導(dǎo)入和管理應(yīng)是現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的一個新的重要組成部分。為個體生活提供全方位的服務(wù)是居住小區(qū)舒適度的一個重要標(biāo)志。由于國家政策規(guī)定和發(fā)展商出于商業(yè)目的需要，大多在小區(qū)內(nèi)建立一定的生活配套設(shè)施，這些配套設(shè)施在初期設(shè)定時常常是概念型的，無法確定縝密的運(yùn)行安排，隨著居用者的入住，居住群體進(jìn)行一般需求分析和商圈調(diào)查，對小區(qū)的配套設(shè)施進(jìn)行延伸設(shè)計和定位的強(qiáng)化，以尋求有效需求和有效供給的鍥合點(diǎn)，初步確定小區(qū)基本的生活設(shè)施和配套服務(wù)，如：學(xué)校、幼兒園、商店、郵局等，并針對所議定項目制定實際運(yùn)營方案，最大限度的提高配套設(shè)施場地的使用價值。這一過程既要考慮對不同的家居人口狀況，年齡構(gòu)成，居住者的實際生活水平等基本要素，同時又要考慮由于不同文化背景，經(jīng)濟(jì)收入差異所形成的品味趨向、國別、民族，不同文化生活背景，宗教信仰的差異，以及現(xiàn)化生活所形成的價值取向，最終尋求調(diào)和不同群體內(nèi)的共性和差異以確定公共生活空間的利用和特殊、特色服務(wù)項目的設(shè)定，如康樂、消閑設(shè)施，品類眾多的社會服務(wù)活動的實施，并根據(jù)運(yùn)行過程中居用者的反饋予以補(bǔ)充、完善，以形成小區(qū)居用生活服務(wù)舒適度相對較高的水準(zhǔn)。首先應(yīng)指出的是物業(yè)管理中對人的管理是指對公共生活秩序的管理，是相對于個人私生活而言的。人可以以個體形式存在，卻無法以個體形式生活，共同生活的方式必然會涉及公共生活秩序的管理，我們的日常生活中常常會遇到這樣一些現(xiàn)象，不名物體從空而落傷及無辜，庭園花木攀折跆盡、私搭亂建比比皆是，樓道堆積舉步難行，夜間裝修擾人好夢等等，不勝枚舉。對于公共生活秩序的管理是以社區(qū)精神文明建設(shè)保障大多數(shù)居用者的舒適，文明的居用生活為前提，是以提高社區(qū)文明程度為目標(biāo)的。有別于傳統(tǒng)居住區(qū)，新建小區(qū)的安全防范、公共秩序的管理常常是薄弱環(huán)節(jié)，而這些又常常是引發(fā)強(qiáng)烈不滿的重要原因。圍繞著防火安全治安防范交通管治、技術(shù)安全防范、公共生活秩序管理以及鄰里糾紛調(diào)解等一系列過去本應(yīng)由多個部門共同完成的工作。物業(yè)管理公司能夠提供優(yōu)秀的管理和服務(wù)，居住者能夠享有高品質(zhì)的居住生活，首先應(yīng)明確二者之間的關(guān)系。物業(yè)管理公司與居住者及所成立的業(yè)主委員會通過法律協(xié)定委托管理協(xié)議和管理公約，而形成的契約關(guān)系，依據(jù)國家及政府相關(guān)部門所界定的權(quán)限及合約中的各項條款明晰雙方的各項行為，保障雙方的權(quán)益。居住者與物業(yè)管理公司的另一層關(guān)系是政策法規(guī)及合約所約定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，則以社會化為其重要標(biāo)志的有別于傳統(tǒng)的具有政府強(qiáng)制行為色彩的社會行為，其平等的法律地位和鮮明的企業(yè)色彩決定了物業(yè)管理公司與居住者最重要的一層關(guān)系棗相對自由的社會關(guān)系，是以共識為基礎(chǔ)，通過共管共建來調(diào)和不同社會角色的差異，最終達(dá)到居住小區(qū)社區(qū)文明，舒適程度，安全保障系數(shù)的提高，共同營造現(xiàn)代人的生活空間，共享現(xiàn)代生活這一終極目標(biāo)第二篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院管理工程學(xué)院2009/2010學(xué)年第1學(xué)期課程名稱物業(yè)管理實務(wù)授課教師劉團(tuán)輝教研室主任第三篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法中國石油集團(tuán)東方地球物理公司公共事業(yè)部涿州基地管理處文件基管物字〔2006〕13號關(guān)于印發(fā)《涿州基地管理處 住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》的通知處屬各單位：現(xiàn)將《涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請各單位認(rèn)真遵照執(zhí)行。依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評分及細(xì)則》和《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》，結(jié)合涿州基地管理處實際，制定本辦法。第三條本辦法所稱物業(yè)管理，指按照公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)委托合同，對住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及配套的設(shè)施設(shè)備和場所（地）進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、美化等活動。（二）公用設(shè)施設(shè)備和場所（地）：排污設(shè)施、道路、綠地、自行車棚、停車場、垃圾存放場地及設(shè)施、以及溝、2 池、井、配置的小品、公益性休閑設(shè)施、避雷設(shè)施、住宅小區(qū)照明和公共設(shè)施設(shè)備用房等；（三）自用部位、自用設(shè)施設(shè)備：是指分戶門及其以內(nèi)的門、窗、屋面、內(nèi)墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺，水、電、煤氣的戶表及其以內(nèi)的管線等，暖氣分戶閥門及其以內(nèi)的管道、暖氣片等；獨(dú)戶住宅的院墻及其以內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物和配套設(shè)備等。第二章業(yè)主和業(yè)主委員會第六條本辦法所稱業(yè)主為居住房屋和非居住房屋的所有權(quán)人。第八條涿州基地管理處管理和服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主是指東方地球物理公司和小區(qū)居住房屋所有權(quán)人。第十條公共事業(yè)部是東方地球物理公司非居住房屋 產(chǎn)權(quán)人代表，依據(jù)東方地球物理公司的授權(quán)，行使下列權(quán)力：（一）代表東方地球物理公司與涿州基地管理處簽訂小區(qū)物業(yè)管理合同。第十一條公共事業(yè)部作為業(yè)主代表，依據(jù)東方地球物理公