【正文】 綜合考慮本項(xiàng)目整體定位及其他綜合因素，中原根據(jù)對(duì)此區(qū)域的市場(chǎng)研究及多年來(lái)的銷售經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群為高收入人群中的 第 25 頁(yè) 新興中產(chǎn)階級(jí)，即新貴一族。 目標(biāo)客群職業(yè)構(gòu)成 作為二十五萬(wàn)平米的綜合型房地產(chǎn)項(xiàng)目，客戶的職業(yè)構(gòu)成是比較龐大和混雜的，但同時(shí)，項(xiàng)目的特質(zhì)對(duì)目標(biāo)客群也有著明顯的引 導(dǎo)作用，因此中原初步判斷本項(xiàng)目客戶的職業(yè)特征如下： ? 東部區(qū)域高收入行業(yè)管理人員 目標(biāo)描述：隨著中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步接軌，有更多的國(guó)外公司進(jìn)駐北京，尤其是 CBD 區(qū)域，會(huì)有更多的人員服務(wù)于外國(guó)獨(dú)資、合作、合資企業(yè)，這必將增加住宅市場(chǎng)的需求量。不論是金融業(yè)、咨詢業(yè)、外貿(mào)業(yè)等行業(yè)，這些行業(yè)的管理人員擁有較高的收入，同時(shí)也承受著相應(yīng)的工作強(qiáng)度和壓力，因此他們迫切希望能夠在享受寧?kù)o、舒適的居住生活的同時(shí)，能夠兼顧工作要求，因此本項(xiàng)目的特征與這一人群的要求最為契合。 ? 傳媒業(yè)、廣告業(yè)的從業(yè)者 目標(biāo)描述：隨著中央電視臺(tái)和北 京電視臺(tái)的東遷，上下游大量的傳媒企業(yè)和廣告企業(yè)也隨之遷入東部，帶來(lái)了大量有消費(fèi)潛力的客戶群體，這些客戶擅于接受新鮮事物，追求感性，對(duì)于精神狀態(tài)和生活氛圍的要求較高，這也與本項(xiàng)目力求營(yíng)造的花園式生活相符。 ? 中小企業(yè)私營(yíng)企業(yè)主 目標(biāo)描述：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開放程度的不斷增加，使得眾多的中小企業(yè)不斷的發(fā)展壯大，并且由于中小企業(yè)具有靈活的優(yōu)勢(shì)，從而導(dǎo)致了大批的私營(yíng)企業(yè)主迅速的積累了大量的原始資本，他們會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行房地產(chǎn)的投資，對(duì)商品房?jī)r(jià)位有相當(dāng)?shù)某惺苣芰Α? 第 26 頁(yè) ? 國(guó)有企事業(yè)單位和高校的管理人員 目標(biāo)描述：國(guó)有企事 業(yè)單位的管理人員、大學(xué)的教授和管理者都屬于有長(zhǎng)期積累，有其它收入途徑，社會(huì)地位較高的人群，這類客戶在購(gòu)房過(guò)程中關(guān)注產(chǎn)品的性價(jià)比，項(xiàng)目氣質(zhì)和檔次，群聚效應(yīng)非常明顯。 ? 其他人士 目標(biāo)描述：這部分人最大的特點(diǎn)是手頭上有閑余資金，且有投資經(jīng)歷或者看好房地產(chǎn)業(yè)投資，具有冒險(xiǎn)精神并且積極向上。 第 27 頁(yè) 4 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 產(chǎn)品設(shè)計(jì)是指在項(xiàng)目整體規(guī)劃確定的情況下，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)部分如園林、外立面、戶型、配套等方面進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)。 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的統(tǒng)領(lǐng)，規(guī)劃思路直接影響項(xiàng)目的后續(xù)各 個(gè)階段設(shè)計(jì)的進(jìn)行，重視總體規(guī)劃設(shè)計(jì)是打造一個(gè)好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。 規(guī)劃思路 ? 園林景觀特色化 現(xiàn)在北京的項(xiàng)目日益增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，只有結(jié)合項(xiàng)目整體定位，做出自己的特色，充分體現(xiàn)新時(shí)代全新的生活理念才能吸引要求日益提高的客戶群體。本項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)不是很突出，園林建設(shè)對(duì)銷售影響較大，故更需要發(fā)展商及設(shè)計(jì)單位在此方面投入較大的精力及心血。 整體規(guī)劃建議 建筑外觀設(shè)計(jì) 園林景觀建議 住宅內(nèi)部設(shè)計(jì) 公共配套區(qū)域規(guī)劃 智能化建議 第 28 頁(yè) ? 戶型設(shè)計(jì)三維化 戶型設(shè)計(jì)在平面功能、布局合理的前提下，應(yīng)加注重空間的塑造。例如：有室內(nèi)落差的陽(yáng)光餐廳、寬大的露臺(tái)以及樓梯的造型等，都將帶給人們不同的空間感受，使生活成為一種享受 。 ? 建材設(shè)備科技化 由于我們的項(xiàng)目正是為那些站在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代前沿的人群建造的，便更應(yīng)符合這類人群的生活方式和消費(fèi)心理，在建材和設(shè)備的選擇上盡量尋求高科技含量產(chǎn)品，以保證住戶有高水準(zhǔn)的生活品質(zhì)；同時(shí)，亦將為項(xiàng)目增添更多新的賣點(diǎn)，加強(qiáng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 社區(qū)管理智能化 社區(qū)智能化技術(shù)的使用給項(xiàng)目賦予了網(wǎng)絡(luò)化、信息化的新功能。社區(qū)局域網(wǎng)可明顯提高上網(wǎng)速度，同時(shí)令業(yè)主的電信資費(fèi)大為降低；此外，閉路電視監(jiān)控、電子巡更、門磁、窗磁、可視對(duì)講、防災(zāi)報(bào)警及應(yīng)急聯(lián)動(dòng)等智能化安防系統(tǒng)更可全面保證業(yè)主生活居住的安全。社區(qū)智能化技術(shù)的 使用還可為社區(qū)今后的管理智能化奠定硬件方面的基礎(chǔ)，從而使客戶入住本社區(qū)后得到更加先進(jìn)、迅捷、系統(tǒng)的服務(wù)。 ? 物業(yè)服務(wù)人性化 物業(yè)服務(wù)水平及內(nèi)容直接影響到社區(qū)入住后的居住品質(zhì)。在項(xiàng)目硬件差異日趨縮小的今天，后期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及水平便逐漸成為物業(yè)間相互競(jìng)爭(zhēng)的重要指標(biāo)。故針對(duì)本項(xiàng)目，應(yīng)將原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務(wù)的高度，根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要，提供相應(yīng)的人性化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰? 強(qiáng)調(diào) “均好性 ”理念 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上以 “均享 ”為原則，讓每個(gè)住戶都能 平等地享受資源，都 第 29 頁(yè) 能獲得等同的價(jià)值回報(bào)。要達(dá)到 “均享 ”的目的，就要將資源 “分散 ”到每幢住宅前，每個(gè)院落里，甚至每戶的窗前。也就確定了在社區(qū)的規(guī)劃框架中要布置出多個(gè)景觀 “亮點(diǎn) ”，實(shí)施均享理念。 a、強(qiáng)調(diào)景觀的均享，強(qiáng)化私密空間，強(qiáng)化窗前的視覺效果。 b、庭院的空間變化及功能的合理利用、收放歸宿領(lǐng)域，改變庭院地形，追求以種植為主的自然景觀。 c、人車盡可能分流，停車不破壞景觀。 d、強(qiáng)調(diào)日照、朝向均好。 本項(xiàng)目既要照顧北京地區(qū)客戶對(duì)日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的需要進(jìn)行設(shè)計(jì)，并做好沿河綠化及社區(qū)內(nèi)園林建設(shè) ，實(shí)現(xiàn)全景觀設(shè)計(jì)。 “價(jià)值定位 ”理念 a、在規(guī)劃的過(guò)程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價(jià)值區(qū)域； b、依確定的價(jià)值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比； c、反復(fù)調(diào)整低價(jià)位區(qū)的比例，消除低價(jià)位區(qū)，化不利為有利； d、重視草地、樹林、水面、硬質(zhì)景觀的價(jià)值。 建筑與自然環(huán)境協(xié)調(diào)組合的理念 a、取其自然、改造自然，因地制宜、精巧構(gòu)思，用簡(jiǎn)煉、純潔、樸素和雅致的格調(diào)來(lái)顯示建筑物與環(huán)境協(xié)調(diào)、美觀的立體畫面。 b、運(yùn)用材料、體形、線條、尺度的統(tǒng)一，以取得整體效果。 c、運(yùn)用光照方向、地勢(shì)走向，為人 創(chuàng)造情感、趣味，增加層次意識(shí)。 d、運(yùn)用品題與意境，使個(gè)體與群體、景點(diǎn)與建筑物、內(nèi)外延續(xù)、協(xié)調(diào)契合，使自然景觀與建筑物顯現(xiàn)園林組景的整體氣氛。 第 30 頁(yè) 住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)未來(lái)空間發(fā)展模式 住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)未來(lái)空間發(fā)展模式為空間滲透模式。 空間滲透 半公共空間 通過(guò)綠化和開放空間，作為居民接觸大自然的場(chǎng)所，并可改變居住小氣候。 純靜空間 保證安靜、安全、安逸。 步行空間 步行空間的景觀布置和休息場(chǎng)地的設(shè)計(jì)是精華所在。 平臺(tái)分流 在平臺(tái)的兩邊設(shè)計(jì)綠地，使人流匯集在中間，避免對(duì)一層的視線干擾，再者，采取人車分流，保證人行的安全。 架空空間 是景觀的重要組成部分，可獲得在室外不同的感覺。 各空間功能設(shè)置建議 本項(xiàng)目的規(guī)劃布局，不但要考慮實(shí)用功能的合理性，更要考慮人們居住其間賞心悅目的舒適感，使社區(qū)的空間變化豐富、有層次。 第 31 頁(yè) ? 居住組團(tuán) 根據(jù)地塊自身素質(zhì)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等要求，項(xiàng)目主要由 Townhouse 居住組團(tuán)、疊院居住組團(tuán)、高層居住區(qū)三大居住組團(tuán)組成。 按照地域進(jìn)行項(xiàng)目地塊的分割，地域分割應(yīng)符合居住者行為特征與活動(dòng)，并將各功能層有機(jī)聯(lián)系，體現(xiàn)功能層間的連續(xù)性與空間性。 ? 標(biāo)志 ——貫穿社區(qū)南北的縱向水系 將縱向貫穿整個(gè)社 區(qū)的水系打造成原生態(tài)的自然景觀，將這條 “水脈 ”作為項(xiàng)目的標(biāo)志之一。此條水系不僅縱向貫穿整體社區(qū)，如同一條南北軸線，縱貫居住地域，且東西向外圍延伸，構(gòu)成生態(tài)環(huán)境自室外向分布在其兩邊的居住區(qū)室內(nèi)的延伸。整個(gè)社區(qū)通過(guò)水系一脈相承，各居住組團(tuán)相互連系、相互滲透。 ? 道路 ——連接地塊、維系城市居民各種活動(dòng)的樞紐與通道 道路在項(xiàng)目中均衡分布，根據(jù)交通性質(zhì)、使用功能的不同而分級(jí)規(guī)劃，分為主要道路系統(tǒng)與輔助道路系統(tǒng)，也可分級(jí)至主干道、次干道、支路，運(yùn)用道路交通組織實(shí)現(xiàn) “各從其類，各行其道 ”。本項(xiàng)目以環(huán)繞項(xiàng)目中心區(qū)域的環(huán)形中心 路為主干道，并有相應(yīng)的支線輔助道路延伸至各個(gè)組團(tuán)。另外，充分利用地塊自身地形特點(diǎn)與項(xiàng)目整體面貌，將道路融入社區(qū)當(dāng)中，滲透至項(xiàng)目自身特色中。 ? 節(jié)點(diǎn) ——項(xiàng)目?jī)?nèi)不同地域間的拐點(diǎn)與過(guò)渡 本項(xiàng)目在商業(yè)地域、住宅地域需要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行過(guò)度，形成整體社區(qū)的連續(xù)性，也通過(guò)節(jié)點(diǎn)讓居住者區(qū)分兩塊不同功能的地域，同時(shí)，住宅地域間的高密度、中密度、低密度住宅區(qū)之間，也需要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行過(guò)度，區(qū)分不同住宅區(qū)，不同的建筑形式。 中原建議項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)可以運(yùn)用會(huì)所、步行街等形式，既能通過(guò)這些節(jié)點(diǎn)有機(jī)的將地塊內(nèi)各個(gè)區(qū)域組織起來(lái)，各節(jié)點(diǎn)也能夠融入社區(qū)當(dāng)中，具備各自的功能性，進(jìn)一步彰顯項(xiàng)目特色。 第 32 頁(yè) 交通規(guī)劃及設(shè)施建議 主要道路規(guī)劃建議 本項(xiàng)目被白鹿司中街、白鹿司北街、鹿司北街和白鹿司路四條道路環(huán)抱。白鹿司中街作為一期和本項(xiàng)目分割的市政路，不僅起著區(qū)分兩個(gè)項(xiàng)目的作用，而且很大程度上影響著本項(xiàng)目的項(xiàng)目品質(zhì)。建議進(jìn)行道路硬質(zhì)鋪磚，彰顯品質(zhì)感。白鹿司北街、鹿司北街和白鹿司路作為項(xiàng)目的外圍道路系統(tǒng)，可以將道路兩側(cè)進(jìn)行包裝，在客戶還未進(jìn)入項(xiàng)目就處在項(xiàng)目營(yíng)造的氣氛中。 但值得注意的是，各條市政路均為構(gòu)成本項(xiàng)目道路系統(tǒng)的重要組成部分，要把市政道路作為本項(xiàng)目的重要組成部分，對(duì)其進(jìn)行 形象包裝，使其風(fēng)格、道路兩邊的環(huán)境、道路與住宅區(qū)間的綠化緩沖帶等風(fēng)格統(tǒng)一，做好項(xiàng)目對(duì)外的形象樹立。 保持道路的整潔，將人行道進(jìn)行硬質(zhì)鋪磚，與項(xiàng)目高品質(zhì)住宅的形象保持一致。 將道路兩側(cè)進(jìn)行包裝，即使客戶已踏出項(xiàng)目入口，仍處在項(xiàng)目營(yíng)造的氣氛中。 第 33 頁(yè) 在道路旁做好綠化，既從整體美化環(huán)境，讓客戶從外部對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生好感與向往感，又能夠作為緩沖，做好道路與住宅區(qū)之間的過(guò)渡。 社區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)建議 相對(duì)于市政道路在項(xiàng)目外構(gòu)成的主要道路系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)還應(yīng)科學(xué)的規(guī)劃輔助道路系統(tǒng)。 第 34 頁(yè) ? 中心環(huán)路 整個(gè)社區(qū)以中心水 系環(huán)路為主干道統(tǒng)，中心環(huán)路將貫穿整個(gè)社區(qū)，連接項(xiàng)目?jī)?nèi)各類產(chǎn)品，起到融會(huì)貫通的作用。中心環(huán)路寬度約為 8 米左右，道路中心為雙向兩車道設(shè)置，車行道路遵循通而不暢的原則，中心環(huán)路盡量設(shè)有彎度和環(huán)度變化，在獲得景觀效果的同時(shí)，降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險(xiǎn)性。并在道路兩側(cè)設(shè)有臨時(shí)停車位，供訪客和臨時(shí)停車之用。中心環(huán)路做到車行道與人行道分開，人行道分別位于車行道的兩側(cè)，并有沿路綠色植被進(jìn)行隔離，在視覺享受的同時(shí)，保證了人流活動(dòng)的安全性。中心環(huán)道貫穿于整個(gè)項(xiàng)目，將綠地、戶外活動(dòng)場(chǎng)地、公共建筑和產(chǎn)品聯(lián)系起來(lái)?？刹捎糜彩孛?， 增加綠化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施，增加各種生活趣味。 ? 輔助道路 輔助道路設(shè)在各組團(tuán)的周圍，且以枝狀或環(huán)形盡端道路伸入組群內(nèi)部。因?yàn)楸卷?xiàng)目低密度產(chǎn)品的特性，決定了車輛需要?？吭谠汉?。所以輔助道路系統(tǒng)需要分為院前和院后兩個(gè)分支。院后道路用于車行，院前道路用于人行。有組織的將人流與車流路線分開，從而減少汽車對(duì)居住者安全帶來(lái)的威脅；亦減少噪音、尾氣對(duì)區(qū)內(nèi)環(huán)境的影響，為小區(qū)提供了安全、寧?kù)o的居住環(huán)境。 第 35 頁(yè) ? 社區(qū)出入口 本項(xiàng)目因?yàn)榈貕K方面有一定 的特殊性，四周被市政道路環(huán)抱，并且地塊中間被一條市政路分割開，形成南北兩大區(qū)域。因?yàn)樗闹芙耘R路，所以產(chǎn)生了項(xiàng)目的出入口相對(duì)較多的弊端。 為規(guī)避因此出入口過(guò)多，不利于后期管理和維護(hù)的問(wèn)題，中原建議項(xiàng)目設(shè)立四個(gè)出入口。具體建議為： A D B C 第 36 頁(yè) a、 A 口 A 口作為社區(qū)的主入口，承擔(dān)著項(xiàng)目形象展示和人車入口的作用。表現(xiàn)形式上需要大氣、穩(wěn)重，與項(xiàng)目的整體形象相匹配。 b、 B 口 B 口主要是考慮到項(xiàng)目北側(cè)高層和 Townhouse 區(qū)域客戶的出行方便而設(shè)立，其更大意義上是一個(gè)形象入口，供業(yè)主出行，而車輛是不可以進(jìn)出的。 c、 C、 D 口 C、 D 口并不是 常規(guī)意義上的社區(qū)入口。因?yàn)橹虚g市政路如果全部開放，未來(lái)可能將會(huì)出現(xiàn)比較大的噪音干擾和安全隱患。建議在社區(qū)中間的市政路兩端設(shè)立簡(jiǎn)易圍擋，主要針對(duì)車流起到一定阻隔作用，并且使中間市政路感覺上更象社區(qū)內(nèi)的一條道路，而非傳統(tǒng)意義上的市政路。 停車規(guī)劃及設(shè)施建議 車位規(guī)劃原則 車位的配比體現(xiàn)了項(xiàng)目的檔次。高檔項(xiàng)目所面對(duì)的客群多以私人開車出行為主，因此對(duì)項(xiàng)目的車位提出了更高的要求，應(yīng)根據(jù)各家庭擁有私家車數(shù)量決定車位的配比率。北京高端項(xiàng)目車位配比多為 1： 1 到 1：。其中， 1： 1 的樓盤多因土地原因或因其是面對(duì)單身貴族的 項(xiàng)目。 整個(gè)項(xiàng)目分為疊院區(qū)域、 Townhouse 區(qū)域和高層住宅區(qū)域，根據(jù)本項(xiàng)目的不同產(chǎn)品類型，對(duì)于車位的建議也不盡相同，具體建議如下： ? 疊院區(qū)域 每戶平均有一個(gè)停車位，戶數(shù)車位比達(dá)到 1： 1。 ? Townhouse 區(qū)域 每戶平均有一個(gè)停車位，戶數(shù)車位比達(dá)到 1： 。 第 37 頁(yè) ? 高層區(qū)域 每戶平均有一個(gè)停車位，戶數(shù)車位比達(dá)到 1： 1。 車位設(shè)計(jì)建議 車輛停放方式關(guān)系到車位組織、停車面積以及停車設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)。車輛停放方式有三種基本類型：平行式、垂直式和斜列式。 結(jié)合本案具體情況，考慮到平行式占地較長(zhǎng)，單位長(zhǎng)度內(nèi)停車位最少，而斜列式單位雖然車輛出入和停放較方便，但是單位停車面積比垂