【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理指導(dǎo)書

　　

【正文】 施工方案 ，實(shí)際操作中，強(qiáng)調(diào)落實(shí)。 外墻乳膠漆施工方案： 德信誠(chéng)培訓(xùn)網(wǎng) 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 其余專題方案： 設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)問題 對(duì)于在設(shè)計(jì)中（包括鋁合金門窗二次設(shè)計(jì)、精裝修、專業(yè)設(shè)計(jì)）應(yīng)注意的問題，工程管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部配合設(shè)計(jì)部，以設(shè)計(jì)指導(dǎo)書的形式向有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出要求，明確設(shè)計(jì)要求和節(jié)點(diǎn)做法，確保設(shè)計(jì)圖紙的深度和質(zhì)量。 質(zhì)量事故處理 對(duì)嚴(yán)重的質(zhì)量事故，由總承包商提出技術(shù)處理方案，并經(jīng)監(jiān)理公司和項(xiàng)目經(jīng)理部認(rèn)可后，進(jìn)行處理。對(duì)經(jīng)處理的部位，應(yīng)重新檢查驗(yàn)收。 對(duì)于一般的質(zhì)量事故，由總承包商按技術(shù)處理方案處理后，重新檢查驗(yàn)收。 品質(zhì)設(shè)計(jì)和管理 根據(jù)城花一期、二期的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)， 城花三期項(xiàng)目在做單體設(shè)計(jì)的同時(shí)，由工程口牽頭，成本部、設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部參與對(duì)施工圖上的材料、細(xì)部做法進(jìn)行進(jìn)一步的品質(zhì)設(shè)計(jì)，基本上從源頭上堵住了質(zhì)量隱患現(xiàn)象的產(chǎn)生。 城花三期項(xiàng)目施工過程中，合理安排建筑主體施工和裝飾施工的施工工序、現(xiàn)場(chǎng)布置，將交叉作業(yè)影響的矛盾降低到最低點(diǎn)，保證總體工程進(jìn)度和質(zhì)量。 裝飾施工要跨成都的雨季（ 5 月、 9 月），要編制相應(yīng)的雨季施工方案，減少雨季施工的影響。 園林景觀設(shè)計(jì)時(shí)，考慮成都地區(qū)氣候條件和施工季節(jié)的影響，合理選擇樹種，保證樹木一次成活率。 100％細(xì)部檢查與整改 根據(jù) 完工后內(nèi)部檢查的流程和方法，項(xiàng)目經(jīng)理部、工程管理部、設(shè)計(jì)部、物業(yè)公司一起，對(duì)主體空間尺寸、觀感質(zhì)量、門窗質(zhì)量等進(jìn)行詳盡的檢查，并對(duì)廚房和衛(wèi)生間做滲水試驗(yàn)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)要求總承包商進(jìn)行維修，確保業(yè)主入住交接的順利進(jìn)行。具體檢查流程為施工單位進(jìn)行 100%細(xì)部檢查 ——— 監(jiān)理公司進(jìn)行 100%細(xì)部檢查 ——— 物業(yè)公司進(jìn)行 100%的細(xì)部檢查 ——— 項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)責(zé)任人進(jìn)行 50％的抽查 ——— 工程管理部進(jìn)場(chǎng)檢查 ——— 公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行檢查，項(xiàng)目經(jīng)理部相關(guān)責(zé)任人對(duì)工程質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任。 9 項(xiàng)目成本控制措施 項(xiàng)目成本控制目 標(biāo) 項(xiàng)目成本控制措施 招投標(biāo)及項(xiàng)目采購(gòu)方式 德信誠(chéng)培訓(xùn)網(wǎng) 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 施工過程成本管理 10 安全文明施工管理 施工現(xiàn)場(chǎng) CI 標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 施工現(xiàn)場(chǎng)按集團(tuán) CI 形象設(shè)計(jì)要求做好標(biāo)識(shí)，當(dāng)公司無規(guī)定時(shí)，按成都市有關(guān)安全文明要求執(zhí)行。 施工現(xiàn)場(chǎng) CI 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)要求在總包合同中注明，并由項(xiàng)目經(jīng)理部在總承包現(xiàn)場(chǎng)臨建施工前進(jìn)行交底。 施工主入口大門 施工主入口臨時(shí)大門如圖所示。 施工主入口形象要求 入口處設(shè)置工程概況牌、工程目標(biāo)牌、項(xiàng)目組織架構(gòu)牌、文明施工管理牌、安全及防火牌，工程現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖 。 大門口作硬地處理，車輛出入口位置設(shè)車輛沖洗裝置和排水溝，保證帶有泥土的車輛經(jīng)沖洗后才能駛?cè)氤鞘薪值馈? 臨時(shí)圍墻設(shè)計(jì) 圍墻高度不小于 2m，圍墻采用瓦楞波紋彩鋼板對(duì)施工場(chǎng)地進(jìn)行封閉，鐵皮圍墻下采用20cm磚基礎(chǔ)砌筑。 項(xiàng)目部銘牌設(shè)計(jì) 項(xiàng)目部銘牌上寫萬科 LOGO 和項(xiàng)目名稱，懸掛于項(xiàng)目部入口的顯眼處。如下圖所示。 項(xiàng)目經(jīng)理部上墻資料要求 上墻的主要資料包括：項(xiàng)目概況、項(xiàng)目組織架構(gòu)圖、崗位職責(zé)、施工進(jìn)度控制計(jì)劃、形象進(jìn)度示意圖、形象進(jìn)度、晴雨表、項(xiàng)目總平面圖等。如圖所示。 項(xiàng)目經(jīng)理部工作人員配備要求 在安全帽的前方正中粘貼或噴繪萬科標(biāo)志 VANKE，安全帽后側(cè)正中粘貼或噴繪“萬科”。 安全鞋：配備防水、防釘高幫安全鞋。 對(duì)講機(jī)：管理人員在現(xiàn)場(chǎng)均攜帶對(duì)講機(jī)。 胸卡：按公司要求制作，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)必須佩戴。 德信誠(chéng)培訓(xùn)網(wǎng) 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 公司 CI 標(biāo)志 塔吊的配重臂上懸掛萬科標(biāo)志和“萬科地產(chǎn)”字樣的組合標(biāo)志，建筑物懸掛公司統(tǒng)一宣傳標(biāo)語。 現(xiàn)場(chǎng)道路 現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)施工道路采用硬地路基，路旁有良好的排水設(shè)施，交通暢通，路面平整、清潔。 衛(wèi)生間 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生間由總承包商安排專人及時(shí)清 理以保持清潔干凈。 施工過程管理 工程開工前，項(xiàng)目經(jīng)理部協(xié)助監(jiān)理公司對(duì)總承包商《施工組織設(shè)計(jì)》中的安全文明要求進(jìn)行審核，檢查其與萬科公司 CI 形象標(biāo)識(shí)系統(tǒng)符合性，是否滿足成都市安全文明要求。 監(jiān)理公司負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的日常巡視工作，檢查承包商現(xiàn)場(chǎng)各種材料是否按規(guī)定分類堆放整齊、臨時(shí)道路是否暢通清潔、各種設(shè)備標(biāo)識(shí)是否完整準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)垃圾是否分類存于固定的垃圾站、基坑邊是否按規(guī)定作了安全防護(hù)、腳手架安全防護(hù)措是否得力、現(xiàn)場(chǎng)夜間照明是否足夠、易燃易爆品是否存放于專門的庫(kù)房?jī)?nèi)。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問題，要求承包商在規(guī)定期限內(nèi) 整改，整改后報(bào)監(jiān)理公司進(jìn)行復(fù)查。 11 成品保護(hù)措施 鋁合金門窗在業(yè)主入住驗(yàn)收前不得拆除型材表面的保護(hù)摸，窗執(zhí)手用保護(hù)膜包裝保護(hù)，嚴(yán)禁用各類硬物直接敲打鋁框，以免損壞型材；嚴(yán)禁用帶尖物品在鋁框上劃動(dòng)，以免劃傷型材表面。 樣板房施工完畢后，任何人進(jìn)出，必須穿塑料鞋套，以防污染地板。在房間內(nèi)走動(dòng)，動(dòng)作要輕，對(duì)房間內(nèi)的物品要輕拿輕放，避免損壞。 樓梯間石材鋪貼完畢后，上面用套木條加以保護(hù)。 外墻石材完活后，易破損部分的棱角處要釘護(hù)角保護(hù)，市政園林等其他工種施工時(shí)不得劃傷、碰壞石材。 屋面、廚廁間淋水試驗(yàn)和閉水試 驗(yàn)驗(yàn)收通過后，嚴(yán)禁在其上鑿眼開洞，破壞防水層，造成隱患。 12 信息協(xié)調(diào)管理 項(xiàng)目印章管理 印章使用范圍 項(xiàng)目部印章適用于施工過程中發(fā)給監(jiān)理公司、總包單位及物資材料供應(yīng)商相關(guān)文件。主 德信誠(chéng)培訓(xùn)網(wǎng) 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 要用于進(jìn)場(chǎng)施工質(zhì)量、進(jìn)度、開復(fù)工等；不適用于公司呈文報(bào)告及部門之間地文件傳閱；有關(guān)工程竣工備案或?qū)φ毮懿块T控制行業(yè)的配套專業(yè)施工單位及有關(guān)變更洽商均應(yīng)蓋公司印章。 印章管理 項(xiàng)目部印章由項(xiàng)目部行政崗保管，采取統(tǒng)一的審批制度，印章使用權(quán)由公司總經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理授權(quán)，使用過程中須由項(xiàng)目總經(jīng)理簽字 后方可使用。 郵件管理 郵件管理程序簡(jiǎn)圖： 項(xiàng)目部郵件管理統(tǒng)一由項(xiàng)目部信息收發(fā)匯總，項(xiàng)目部信息員收到集團(tuán)及成都公司相關(guān)郵件后爭(zhēng)得項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)發(fā)各相關(guān)人員。 由項(xiàng)目部發(fā)給各單位及相關(guān)人員的郵件，須由項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可發(fā)送。 有關(guān)政府法規(guī)，集團(tuán)公司及成都公司公開的信息及相關(guān)的報(bào)紙、報(bào)刊摘要，信息員可直接收發(fā)，不必經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)。 文件管理 文件登 記及歸檔 收文、發(fā)文、文件拷貝分發(fā)進(jìn)行登記，如文件內(nèi)存草圖應(yīng)特別注明。當(dāng)項(xiàng)目部收到文件后，將蓋上項(xiàng)目部印章，由項(xiàng)目總經(jīng)理指定傳閱人員及拷貝數(shù)量。傳閱后分類歸檔。文件拷貝在蓋目部印章的文件上傳閱。 收文登記 項(xiàng)目總經(jīng)理 項(xiàng)目信息員 項(xiàng)目工程師 監(jiān)理公司 各總分包單位 相關(guān)職能部門 德信誠(chéng)培訓(xùn)網(wǎng) 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 發(fā)文登記 一般性文件 文件更改 項(xiàng)目文件更改如工作指導(dǎo)、計(jì)劃表等，由項(xiàng)目總經(jīng)理簽批。文件需標(biāo)明更改版本及日期。 總文件檔案目錄 總文件檔案目錄由項(xiàng)目總經(jīng)理或代表編制和修改。 總文件檔案目錄屬于控制性文件，分發(fā)及拷貝需要登記。 會(huì)議制度 監(jiān)理例會(huì) 由監(jiān)理公司主持每周的監(jiān)理例會(huì)，承包單位負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目部人員參加例會(huì)。主要解決工程進(jìn)度情況、施工中產(chǎn)生的問題以及下周的工作安排。由監(jiān)理公司編制會(huì)議紀(jì)要，分發(fā)各有關(guān)單位。會(huì)議紀(jì)要的內(nèi)容作為合同協(xié)議的補(bǔ)充內(nèi)容，對(duì)違反者按有關(guān)條款進(jìn)行處罰。 工程協(xié)調(diào)會(huì) 由工程總監(jiān)組織，項(xiàng)目部、工程管理部、設(shè)計(jì)部、成本部參加的每周工程協(xié)調(diào)會(huì)。主要解決施工過程中公司內(nèi)部運(yùn)作過程中存在的問題。由項(xiàng)目部形成會(huì)議紀(jì)要，并督促各有關(guān)部門按會(huì)議紀(jì)要執(zhí)行。 周例會(huì) 項(xiàng)目部?jī)?nèi)部的工作會(huì)議。主要針對(duì)一周來 工程進(jìn)度、工程質(zhì)量及有關(guān)內(nèi)部協(xié)調(diào)進(jìn)行總結(jié)，形成統(tǒng)一意見后，在工程協(xié)調(diào)會(huì)和監(jiān)理例會(huì)上進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。 13 設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)與管理 按集團(tuán)現(xiàn)行對(duì)設(shè)計(jì)階段的劃分為：投資分析階段；設(shè)計(jì)前期階段；實(shí)施方案階段和施工圖階段。目前城花項(xiàng)目主要在施工過程中現(xiàn)場(chǎng)圖紙不詳處通過設(shè)計(jì)部和設(shè)計(jì)院進(jìn)行對(duì)接，設(shè)計(jì)部派駐一名設(shè)計(jì)師駐工地現(xiàn)場(chǎng)，但是未納入項(xiàng)目經(jīng)理部管理。 實(shí)施方案階段 技術(shù)方案選型 工程管理部、成本部和城花項(xiàng)目部根據(jù)產(chǎn)品的定位及設(shè)計(jì)院專業(yè)工程師的建議，經(jīng)過多次技術(shù)討論論證和參考目標(biāo)成本控制，最終確定各專業(yè)的技 術(shù)方案，經(jīng)設(shè)計(jì)部提交設(shè)計(jì)院。 主要工作任務(wù)：結(jié)構(gòu)專業(yè)：主體結(jié)構(gòu)選型 給排水專業(yè)：給排水方案的選擇 電氣專業(yè)：供電方案的建議、安防系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要求等 德信誠(chéng)培訓(xùn)網(wǎng) 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 確定市政設(shè)計(jì)條件 通過市政有關(guān)部門及合作方獲取用地四周的市政設(shè)計(jì)條件。主要有：四周道路的斷面形式、坐標(biāo)及標(biāo)高；電氣及電信管線的接口位置等。 施工圖設(shè)計(jì)階段 設(shè)備選型 根據(jù)目標(biāo)成本要求和市場(chǎng)需求，向設(shè)計(jì)院提出主要大型設(shè)備的技術(shù)設(shè)計(jì)參數(shù)。 主要有：結(jié)構(gòu)專業(yè)；圍護(hù)結(jié)構(gòu)材料和保溫形式和隔墻材料 給排水專業(yè)：主要管材和配件的 確定 暖通專業(yè)：戶式中央空外掛機(jī)的尺寸 電氣專業(yè)：配電室設(shè)備尺寸要求、消防設(shè)備選型、安防設(shè)計(jì)的主要技術(shù)參數(shù)等 詳勘資料及審查報(bào)告提供 項(xiàng)目部組織和實(shí)施首期開發(fā)地塊的詳勘，并通過有關(guān)部門的審查。將詳勘報(bào)告和審查報(bào)告交設(shè)計(jì)部轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)院。 供電、煤氣報(bào)裝及設(shè)計(jì)委托 項(xiàng)目部根據(jù)供電要求和煤氣報(bào)裝要求，向職能部門申請(qǐng)報(bào)裝。根據(jù)職能部門批復(fù)的供電及煤氣方案，由工程管理部委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)。其中，配電室結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和住宅П接箱設(shè)計(jì)等需由建筑設(shè)計(jì)院與專業(yè)設(shè)計(jì)院相互在出圖前 進(jìn)行配合，由工程管理部進(jìn)行協(xié)調(diào)。 施工階段 設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審 由項(xiàng)目經(jīng)理部組織施工單位進(jìn)行圖紙會(huì)審。設(shè)計(jì)部組織設(shè)計(jì)單位向施工單位進(jìn)行技術(shù)交底。由設(shè)計(jì)單位介紹設(shè)計(jì)意圖、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、施工要求、技術(shù)措施和有關(guān)注意事項(xiàng)，然后由施工單位提出圖紙中存在的問題和需要解決的技術(shù)難題，通過三方研究協(xié)商，擬訂解決的方法，寫出會(huì)議紀(jì)要。 設(shè)計(jì)與施工的配合 當(dāng)圖紙存在問題時(shí)，通過相關(guān)程序責(zé)成設(shè)計(jì)單位修改 督促設(shè)計(jì)人員參與必要的現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)及驗(yàn)收工作 處理各類設(shè)計(jì)變更 質(zhì)量事故的處理。參與質(zhì)量事故 的原因分析；方案與措施的確定 德信誠(chéng)培訓(xùn)網(wǎng) 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 參與工程竣工驗(yàn)收