【導(dǎo)讀】備階段、工程建設(shè)階段、交付使用階段。房地產(chǎn)投資決策階段在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)方面具有戰(zhàn)略方面的意義，證，為項(xiàng)目以后的發(fā)展方向確定了道路。擇，一般為小型項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱、承辦單位、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；項(xiàng)目的提出的目的、必要性和依據(jù)；項(xiàng)目的產(chǎn)品方案、市場(chǎng)需求、擬建生產(chǎn)規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)的初步設(shè)想；資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系和采用新技術(shù)的可能性。項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的初步估計(jì)。以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。究報(bào)告或者項(xiàng)目建議書的項(xiàng)目，由所在區(qū)、市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)受理；評(píng)審中心納入有形市場(chǎng)、組織專家評(píng)審；規(guī)劃部門組織批前公示。市規(guī)劃局確定選址用地范圍、審核實(shí)。④設(shè)計(jì)環(huán)保、文物、國(guó)家安全等部門的項(xiàng)目，出具相關(guān)部門審查意見。限外50米范圍）。

　　

【正文】 前檢查申報(bào) 1)、建設(shè)工程完成設(shè)計(jì)文件及合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容后，施工單位進(jìn)行自評(píng)，并提出工程竣工報(bào)告。 2)、對(duì)于委托監(jiān)理的工程，監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行質(zhì)量評(píng)估，并提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告。 3)、質(zhì)監(jiān)工程師對(duì)工程技術(shù)資料和實(shí)體質(zhì)量進(jìn)行了檢查。 4)、建設(shè)單位請(qǐng) 規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門對(duì)工程進(jìn)行檢查，并取得上述部門的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件。 5)、建設(shè)單位填報(bào) 工程竣工前檢查申報(bào)表 ，質(zhì)監(jiān)工程師在 工程竣工前檢查申報(bào)表 上填寫是否同意進(jìn)行竣前檢查意見。質(zhì)監(jiān)工程師整理匯總質(zhì)量監(jiān)督技術(shù)檔案有關(guān)資料，單位工程監(jiān)督明細(xì)表 經(jīng)監(jiān)督科長(zhǎng)簽字后，連同 工程竣工前檢查申報(bào)表 、市檢測(cè)站及本站設(shè)備科出具的 報(bào)驗(yàn)通知單 一并報(bào)站辦公室。 6)、質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)受理工程竣前檢查后，質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人在 工程竣工前檢查申報(bào)表 上簽署進(jìn)行竣前檢查的人員名單意見。 b、對(duì)工程進(jìn)行竣前檢查 質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)派出的竣前檢查人員按照有關(guān)規(guī)定對(duì)工程進(jìn)行竣工前檢查，如工程具備竣工驗(yàn)收條件，可通知建設(shè)單位，同意建設(shè)單位按照有關(guān)規(guī)定組織有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)竣前檢查人員簽署的工程質(zhì)量整改通知書。施工單位提交的工程質(zhì)量整改報(bào)告、單位工程觀感質(zhì)量評(píng)定表等一并歸入監(jiān)督檔案，工程竣前檢查結(jié)果在站辦公室登記后，工程監(jiān)督檔案轉(zhuǎn)站備案室。 ２、消防驗(yàn)收管理 ① 、申辦范圍 凡在我市行政區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建和內(nèi)部裝修的工業(yè)與民用建筑（構(gòu)筑）工程竣工后，均應(yīng)申辦建筑工程消防驗(yàn)收。 ② 、所需資料 建筑工程竣工圖及 初驗(yàn)有關(guān)資料；建筑消防設(shè)施技術(shù)檢測(cè)合格報(bào)告；自動(dòng)消防設(shè)施技術(shù)檔案。 ③ 、申辦程序 （ 1）建筑工程竣工后，建設(shè)單位領(lǐng)取并填報(bào)《建筑工程消防驗(yàn)收申報(bào)表》，連同竣工圖紙和建筑消防設(shè)施有關(guān)檢測(cè)、初驗(yàn)等技術(shù)資料，向公安消防機(jī)構(gòu)報(bào)審； （ 2）公安消防機(jī)構(gòu)從收到驗(yàn)收申請(qǐng)（材料齊全）之日起，在 5 個(gè)工作日內(nèi)按照國(guó)家消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防驗(yàn)收，并在消防驗(yàn)收后 3 個(gè)工作日之內(nèi)簽發(fā)《建筑工程消防驗(yàn)收意見書》。 ３、規(guī)劃驗(yàn)收管理 ① 、工程單體竣工后，建設(shè)單位應(yīng)委托市勘察測(cè)繪研究院進(jìn)行竣工圖測(cè)繪，測(cè)繪結(jié)果出具后，提出驗(yàn)收申請(qǐng)并填寫《建筑工 程規(guī)劃單體驗(yàn)收申請(qǐng)表》，法規(guī)監(jiān)察處應(yīng)在三個(gè)工作日 內(nèi)組織原審批部門、駐區(qū)分局進(jìn)行單體規(guī)劃竣工驗(yàn)收。按要求填寫《跟蹤表》。 ② 、對(duì)具備規(guī)劃管理驗(yàn)收條件的工程，建設(shè)單位應(yīng)拆除臨時(shí)建筑，持質(zhì)檢、消防部門的驗(yàn)收合格證明提出規(guī)劃管理驗(yàn)收申請(qǐng)，法規(guī)監(jiān)察處應(yīng)在三個(gè)工作日內(nèi)會(huì)駐區(qū)分局進(jìn)行規(guī)劃管理驗(yàn) 收。 ③ 、法規(guī)監(jiān)察處主持現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃管理驗(yàn)收工作。驗(yàn)收合格的工程，法規(guī)監(jiān)察處在三個(gè)工作日內(nèi)填寫《跟蹤表》后與有關(guān)資料一并報(bào)局領(lǐng)導(dǎo)審批，市勘察測(cè)繪研究院根據(jù)規(guī)劃驗(yàn)收情況及時(shí)調(diào)整基礎(chǔ)地理信息系統(tǒng)相關(guān)數(shù)據(jù)；對(duì)驗(yàn) 收不合格的工程，法規(guī)監(jiān)察 處應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)出具《市建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收整改通知書》，責(zé)令建設(shè)單位整改，整改后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。 ④ 、《跟蹤表》經(jīng)局領(lǐng)導(dǎo)審批合格后，信息處向建設(shè)單位核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證》，《跟蹤表》由局檔案室歸檔。 綜合驗(yàn)收備案 A、建設(shè)單位組織實(shí)施工程竣工驗(yàn)收 1)、建設(shè)單位對(duì)符合竣工驗(yàn)收條件的工程，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位有關(guān)人員組成驗(yàn)收組，驗(yàn)收組人員應(yīng)主要由建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、總監(jiān)理工程師及有關(guān)技術(shù)人員組成：勘察、設(shè)計(jì)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人 (或分管質(zhì)量經(jīng)理 )為驗(yàn)收組成員。 2)、 建設(shè)單位在工程竣工驗(yàn)收 7 個(gè)工作日前將驗(yàn)收時(shí)間、地點(diǎn)及驗(yàn) 收組名單書面通知負(fù)責(zé)該工程的質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)，通知書式樣。站辦公室登記后轉(zhuǎn)質(zhì)監(jiān)工程師。 3)、建設(shè)單位組織實(shí)施工程竣工驗(yàn)收，監(jiān)督科長(zhǎng)會(huì)同質(zhì)監(jiān)工程師對(duì)工程竣工驗(yàn)收進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督： ① 建設(shè)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人宣布根據(jù)《條例》、建設(shè)部規(guī)章、市建委印發(fā)的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案管理實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)規(guī)定，工程已通過(guò)質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)的竣前檢查，具備竣工驗(yàn)收條件，現(xiàn)對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，宣布參加驗(yàn)收的單位、驗(yàn)收主辦人，驗(yàn)收組成員名單、專業(yè)、職稱等：宣布質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)對(duì)工程竣工驗(yàn)收進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。 ② 建設(shè)、施工、監(jiān)理單位分別匯報(bào)工程合同履約情況和在建設(shè)工程各個(gè)環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的情況。 ③ 審閱建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料。 ④ 進(jìn)行圖紙選點(diǎn)，實(shí)地查驗(yàn)工程質(zhì)量。 ⑤ 對(duì)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評(píng)價(jià)。 ⑥ 質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)宣布對(duì)工程竣工驗(yàn)收監(jiān)督評(píng)價(jià)情況。 ⑦ 驗(yàn)收組人員在單位工程綜合驗(yàn)收記錄表、竣工驗(yàn)收備案表的相應(yīng)位置簽字蓋章。 B、工程竣工驗(yàn)收備案 1）、質(zhì)監(jiān)工程師提交工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告，簽證齊全后，連同站辦公室轉(zhuǎn)交的 工程驗(yàn)收通知書 一并交本站備案室。 2）、建設(shè)單位按照有關(guān)規(guī)定，將工程竣工驗(yàn)收備案表 (一式二份 )和 所需文件 (一式一份 )整理齊全，復(fù)印件應(yīng)加蓋建設(shè)單位公章并注明原件存放處。 3）、建設(shè)單位在工程竣工驗(yàn)收合格之日起十五日內(nèi)將竣工驗(yàn)收備案表和所需文件交到本站備案室。 4）、本站備案室審閱有關(guān)文件，備案文件齊全有效，站財(cái)務(wù)科辦理質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi)結(jié)算，質(zhì)監(jiān)站負(fù)責(zé)人審和批準(zhǔn)后，備案室辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，在《工程竣工驗(yàn)收備案表》上加蓋公章。一份交建設(shè)單位，一份由備案室存檔。 C、驗(yàn)收備案所需資料 1）、工程竣工驗(yàn)收備案表 2）、工程竣工 驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（建設(shè)單位出具） 3）、單位工程綜合驗(yàn)收記錄表 4）、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收會(huì)簽表 5）、規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件 6）、施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書》 7）、商品住宅的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》 D、工程驗(yàn)收時(shí)間：３０～４５天 第四章 交付使用階段 一、售后服務(wù) ：房屋綜合驗(yàn)收之后，交付給住戶后，進(jìn)入售后服務(wù)階段，按照雙方合同約定，開發(fā)單位對(duì)于約定期限內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行保修。 二、物業(yè)管理 ：開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同 ,該合同至業(yè)主委員會(huì) 與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。具體規(guī)定見《市物業(yè)管理?xiàng)l例》