【導(dǎo)讀】險(xiǎn)，提高項(xiàng)目決策的科學(xué)性和及時(shí)性，以創(chuàng)造公司利潤最大化，實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)。場研究、房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)研究、競爭對手研究和公司戰(zhàn)略研究等分項(xiàng)研究工作。濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測，為投資決策提供依據(jù)。.組織具體項(xiàng)目的可行性研究工作，編制可行性研究報(bào)告；.負(fù)責(zé)市場調(diào)研及提出初步產(chǎn)品定位建議、分期銷售計(jì)劃。c)營銷部負(fù)責(zé)客戶消費(fèi)行為取向、行業(yè)政策信息動(dòng)態(tài)和產(chǎn)品類型等方面的研究。d)成本部負(fù)責(zé)對目標(biāo)城市的土地成本、建安成本及配套費(fèi)用等信息持續(xù)跟蹤調(diào)研。.對目標(biāo)區(qū)域的研究工作可以依照《目標(biāo)區(qū)域研究作業(yè)指引》的要求執(zhí)行。最近情況為依據(jù)。地儲備規(guī)劃》，并依據(jù)《責(zé)權(quán)手冊》進(jìn)行評審及審核審批。土地儲備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告。讓意向等全方位的信息，這是尋找項(xiàng)目的最佳途徑。b)其他房地產(chǎn)開發(fā)公司：由于宏觀調(diào)控措施以及市場銷售疲軟，大量的開發(fā)商面臨資金鏈困難，大量廉價(jià)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓使得行業(yè)內(nèi)的并購機(jī)會大增。

　　

【正文】 較 強(qiáng) ， 而在一個(gè)房價(jià)上漲過快的市場里 ， 房價(jià)的快速上漲刺激了投機(jī)者的增加 ， 以短期獲利為目的的投機(jī)行為反過來又會加劇房價(jià)的上揚(yáng)速度。把購房者中投資所占比例確定在一定范圍之內(nèi) ， 才能判定一個(gè)市場是否健康理性 ， 國際上的警戒標(biāo)準(zhǔn)為 20%。 ?? 20XX 20XX 20XX 20XX 20XX 投資性購買所占的比例 外地人購房比例 . 房價(jià)收入比 指標(biāo)意義：將某城市各個(gè)年度的房價(jià)收入比進(jìn)行縱向比較可以發(fā)現(xiàn)近年來房價(jià)增長與收入增長的匹配程度；將各城市的房價(jià)收入比進(jìn)行橫向比較可以反映 各 城市的房價(jià)透支 程度和未來增長空間的相對大小。 ?? 20XX 20XX 20XX 20XX 20XX 房價(jià)收入比 . 新建商品住宅空置率 指標(biāo)意義： 空置率是 用截止到 報(bào)告期 （某年）期末空置一年以上 的 商品住宅 面積除以近三年新建商品住宅竣工面積 之和。 主要是反映報(bào)告期當(dāng)期 (某年 )商品住宅的空置 情況 ， 也能體現(xiàn) 新房供應(yīng)和需求 的 匹配狀況?？罩寐蔬^高過低既表示市場的過冷過熱 ， 又將引發(fā)商品住宅價(jià)格的波動(dòng)。 ?? 20XX 20XX 20XX 20XX 20XX 商品住宅空置面積 （空置一年以上） 近三年新建商 品 房 竣工面積 新建商品住宅空置率 （ %） . 租金 / 價(jià)格比 指標(biāo)意義：主要反映買房 —— 租房的成本差 ， 從側(cè)面反映房價(jià)水平是否合理 。 ?? 典型住宅 1 典型住宅 2 典型住宅 3 年租金 銷售總價(jià) 租金 /價(jià)格 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 19 頁 共 22 頁 . 商品住宅價(jià)格增幅 / 人均可支配收入增幅 指標(biāo)意義：主要反映歷年來房價(jià)增長與居民收入的增長是否匹配。 ?? 20XX 20XX 20XX 20XX 20XX 商品住宅價(jià)格增幅 主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅價(jià)格增幅 人均可支 配收入增幅 比值 . 商品住宅價(jià)格增幅 / （人均消費(fèi)支出＋人均儲蓄余額）增幅 指標(biāo)意義：該指標(biāo)可以對“商品住宅價(jià)格增幅 / 人均可支配收入增幅”這一指標(biāo)起到側(cè)面印證的作用。因?yàn)橛行┏鞘薪y(tǒng)計(jì)的人均可支配收入并不能很好地反映居民真實(shí)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ， 而人均消費(fèi)支出＋人均儲蓄余額能從側(cè)面印證居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ， 因此用這一指標(biāo)來輔助判斷房價(jià)水平與居民收入水平是否匹配。 ?? 20XX 20XX 20XX 20XX 20XX 商品住宅價(jià)格增幅 （人均消費(fèi)支出＋人均儲蓄余額）增幅 比值 . 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額 / 全社會企業(yè)貸款余額 指標(biāo)意義：該指標(biāo)是表明銀行資金具體投向的指標(biāo) ， 反映了房地產(chǎn)企業(yè)以及銀行對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的信心。如果該指標(biāo)過高 ， 表示銀行資金大量投向房地產(chǎn)市場 ， 一方面會影響宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展 ， 另一方面也會過度激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)熱情 ， 盲目擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模。 ?? 20XX 20XX 20XX 20XX 20XX 房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 全社會企業(yè)貸款余額 比值 . 個(gè)人購房信貸比 指標(biāo)意義：該指標(biāo)一方面反映了個(gè) 人購房的現(xiàn)時(shí)支付能力 ， 另一方面也表示在一定政策條件下 ， 個(gè)人對預(yù)期收入水平增加和未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的信心。過低表示市場信心不足 ， 過高則表示市場過地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 20 頁 共 22 頁 熱 ， 銀行風(fēng)險(xiǎn)隨之加大。 ?? 20XX 20XX 20XX 20XX 20XX 新增住房個(gè)人貸款額 商品住宅銷售額＋存量住宅買賣金額 個(gè)人購房信貸比 . 市場趨勢預(yù)測定性指標(biāo) . 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征及產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 主要介紹歷年三 大 產(chǎn)業(yè)所占比重 ， 以及對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和居民收入產(chǎn)生重要影響的支柱產(chǎn)業(yè) /行業(yè) 的發(fā)展趨向。 . 民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 主要指民營 經(jīng)濟(jì)對 GDP的貢獻(xiàn)程度。民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展好的地方 ， 個(gè)體私營企業(yè)主群體較大且支付能力較高 ， 是中高端住宅市場的潛在消費(fèi)群體。 . 房地產(chǎn)發(fā)展水平 包括產(chǎn)品開發(fā)水平、營銷水平、知名品牌開發(fā)商的數(shù)量及三級市場發(fā)展情況等。 . 未來城市規(guī)劃及重大建設(shè)項(xiàng)目 重點(diǎn)闡述城市重大規(guī)劃以及該規(guī)劃對城市發(fā)展的重大影響 ， 同時(shí)要分析城市重大建設(shè)項(xiàng)目對房地產(chǎn)市場的影響。 . 地方政策導(dǎo)向 包括拆遷政策、土地政策、消費(fèi)政策情況等。要說明該城市的項(xiàng)目預(yù)售條件、房地產(chǎn)市場管理方面的相關(guān)稅費(fèi) ， 以及該城市的各種招商引資的優(yōu)惠政策。 . 重大城市活動(dòng) 包括是否承辦大 型會展、活動(dòng)等 ， 如奧運(yùn)會、世博會、亞運(yùn)會、城運(yùn)會等 ， 有無城市特色的旅游節(jié)之類的盛會情況。 . 城市集聚效應(yīng)及重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會 分析城市對人口和外地住宅購買力的集聚現(xiàn)狀和這種效應(yīng)的發(fā)展趨勢 ， 分析影響一個(gè)城市的重大發(fā)展機(jī)會。主要通過對供給、需求以及這兩者的匹配狀況的分析實(shí)現(xiàn)對特定城市宏觀市場的把握和判斷。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 21 頁 共 22 頁 . 運(yùn)作可行性指標(biāo) . 城區(qū)面積、主城區(qū)（或建成區(qū)）面積（連續(xù) 5年） 城區(qū)面積指以“區(qū)”為行政單位的土地面積之和； 主城區(qū)（或建成區(qū)）面積指依據(jù)各城市實(shí)際情況、體現(xiàn)城市居民生活、消費(fèi)心理的傳統(tǒng)意義的城市行政單位土地面積之 和。 ?? 20XX 20XX 20XX 20XX 20XX 城區(qū)面積 主城區(qū)面積 城區(qū)面積 增幅 主城區(qū)面積增幅 . 常住人口（連續(xù) 5年） 分別給出全市常住人口和市區(qū)常住人口 ?? 20XX 20XX 20XX 20XX 20XX 全市常住人口 全市流動(dòng)人口 市區(qū)常住人口 全區(qū)流動(dòng)人口 全市增幅 市區(qū)增幅 根據(jù)以上數(shù)據(jù)計(jì)算城區(qū)人口密度。同時(shí)需提供主城區(qū)（或建成區(qū)）各 行政單位人口密度。 . GDP、人均 GDP（連續(xù) 5年） ?? 20XX 20XX 20XX 20XX 20XX GDP 人均 GDP 增幅 必要時(shí)需盡量提供主城區(qū)（或建成區(qū)）人均 GDP指標(biāo)。 . 商品住宅年銷售面積（連續(xù) 5年） 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 22 頁 共 22 頁 ?? 20XX 20XX 20XX 20XX 20XX 商品住宅年銷售面積 主城區(qū)（或建成區(qū)）住宅年銷售面積 增幅 90 平米以下商品住宅銷售面積占整個(gè)銷售面積比例 . 商品住宅年銷售額、銷售均 價(jià)（連續(xù) 5年） ?? 20XX 20XX 20XX 20XX 20XX 商品住宅年銷售額 商品住宅銷售均價(jià) 主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅銷售均價(jià) 增幅 . 土地機(jī)會 一級市場： 包括至少 2年當(dāng)?shù)貒辆帜甓韧频赜?jì)劃、土地市場競爭程度、地價(jià)水平等（住宅用地）。要重點(diǎn)關(guān)注、說明政府推地計(jì)劃中 70%的 90平米以下住宅的土地供應(yīng)及執(zhí)行情況； 二級市場：重點(diǎn)關(guān)注城市二級土地市場機(jī)會、活躍程度；要求提供城市當(dāng)前的存量土地總量及分布情況 ， 同時(shí)要估算這些存量土地進(jìn)入房地產(chǎn) 市場的年度供應(yīng)量。 . 政府配合效率 對于已經(jīng)進(jìn)入的城市 ， 通過 拓展部 門人員以及銷售備案工作人員的感受說明當(dāng)?shù)卣墓ぷ髋浜闲室泽w現(xiàn)當(dāng)?shù)卣墓ぷ餍省? 對于未進(jìn)入的城市 ， 通過市場調(diào)研人員的現(xiàn)場感受來說明。