【正文】 出項目用 地 操作方式及法律風(fēng)險判斷 。 . 拓展部 根據(jù)項目情況， 做出初步經(jīng)濟(jì)測算，并綜合相關(guān)信息，包括項目可研階段的人員配置要求及專項工作初步規(guī)劃， 編制 《 內(nèi)部立項建議書 》，經(jīng)部門內(nèi)部評審 通過 后， 提請 召開 立 項 匯報會 ， 項目立項建議過程中， 拓展部 可根據(jù)工作計劃及業(yè)務(wù)性質(zhì)，委托專業(yè)代理 （或合作單 位）完成相關(guān)工作 。會議事項主要包括 ： a) 準(zhǔn)備 《 內(nèi)部立項建議書 》 ： 包括項目簡介、周邊環(huán)境和市場介紹、未來發(fā)展趨勢和市場定位、合作方式及風(fēng)險分析、設(shè)計要點(diǎn)和相應(yīng)成本分析、 投資 策略和開發(fā)周期、 初步 經(jīng)濟(jì)效益測算等 ； b) 拓展部 需提前將《 內(nèi)部立項建議書 》發(fā)給與會人員，為保密起見，土地情況和重要談判條件可以 不涉及 ， 拓展部 根據(jù)項目情況確定參加會議各專業(yè)部門 技術(shù) 人員，須提前通知 ； c) 會議首先由 拓展部 做介紹，并確定主題由各專業(yè)部門進(jìn)行討論和論證，最后綜合各部門意見 ，依據(jù) 《責(zé)權(quán)手冊》 （ 項目論證 ） 最終決定項目是否進(jìn)入可行性研究階段，并根據(jù)各方面意見指導(dǎo)項目發(fā)展方向。會議內(nèi)容根據(jù)會議記錄形成會議紀(jì)要。 . 拓展部 將 立 項匯報會上的意見匯總， 組織 成立項目 可研 小組， 制定 《可行性研究計劃》，該計劃需 明確可研相關(guān)工作、 責(zé)任部門（責(zé)任人）、 需要 達(dá)到效果和時間要求 。 b) 拓展部 組織落實(shí)項目相關(guān)手續(xù)，重點(diǎn)是土地、拆遷及規(guī)劃手續(xù)問題。 c) 營銷部結(jié) 合立項報告市場調(diào)研結(jié)論 或前期研究 （市場報告的編制或委托可前置于項目立項申請階段），對項目周邊市場進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，結(jié)合市場分析，形成《 初步定位指標(biāo)說明 》。 d) 品控部 對現(xiàn)場勘察地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項目規(guī)劃的分析，并根據(jù) 《初步定位指標(biāo)說明》 ，完成規(guī)劃設(shè)計草案及工作技術(shù)分析，形成《設(shè)計草案指標(biāo)說明》。 e) 品控部 依 據(jù)項目定位及設(shè)計草案 編制初步工期計劃，并先期對現(xiàn)場勘察地塊的地形、地貌進(jìn)行配套工程建造的分析 。 g) 財務(wù) 部 歸集完成《 可研經(jīng)濟(jì)測算表 》。對于這些無法預(yù)估的風(fēng)險，應(yīng)該經(jīng)常與政府部門溝通，迅速掌握政策走向，并及時調(diào)整項目經(jīng)濟(jì)測算模式和項目操作方式。所以，在項目決策前，對合作方的實(shí)力、資信情況必須有比較充分的調(diào)查和掌握。 . 拓展部 組織所有專業(yè)部門進(jìn)行討論修正， 主要包括 初步產(chǎn)品定位建議 、 設(shè)計草案、規(guī)劃強(qiáng)度分析 、建造成本等指標(biāo)， 如果討論會沒有達(dá)成共識，則召開高層參加的專業(yè)協(xié)調(diào)會，最終達(dá)成一致意見， 由 拓展部 組 織 、整合 各方面材料， 編制 項目可行性 研究 報告， 提請 召開公司新項目 可行性論證決策 評審會。 （ 2） 區(qū)域市場住宅成交情況及未來供應(yīng)量分析和判斷。 （ 4） 區(qū)域市場典型項目分析。 （ 6） 產(chǎn)品定位：產(chǎn)品組成、戶型選擇等因素。 （ 7） 價格定位：當(dāng)前售價及價格漲幅。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 10 頁 共 22 頁 2 規(guī)劃及產(chǎn)品 分析 拓展部 品控部 （ 1） 產(chǎn)品的選擇、組合 以及戶型面積的配置。 （ 3） 項目詳細(xì)的設(shè)計參數(shù)。 （ 2） 項目工期進(jìn)度安排表。 5 資金解決方案、經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)測算 拓展部 財務(wù)部 （ 1） 資金解決方案。 6 法律風(fēng)險分析及防范 拓展部 綜合管理部 （ 法務(wù) ） （ 1） 項目風(fēng)險評估及風(fēng)險規(guī)避建議。 . 公司新項目 決策評審 會由 投資發(fā)展部 依據(jù)《責(zé)權(quán)手冊》 （項目論證 ， ） 組織， 由 拓展部做介紹 ，相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo) 聽取項目可行性研究的匯報 并進(jìn)行充分討論和論證。 b) 若項目未獲 評審 通過， 拓展部 組織可研小組 根據(jù)會議意見對可行性研究進(jìn)行綜合調(diào)整或放棄該項目 ，并將全部資料收集歸檔 。 . 摘牌、中標(biāo)或者拍賣競買成功后， 拓展部 落實(shí)負(fù)責(zé)《拍賣成交確認(rèn)書》的簽訂工作，或與招標(biāo)人 /土地管理部門簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》，或與掛牌人簽訂《掛牌交易成交確認(rèn)書》；并依合同約定落實(shí)給付價款，并在收到中標(biāo)通知書后或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi) 提交關(guān)于 招拍掛 分析總結(jié)。 . 公司獲得項目土地開發(fā)權(quán)力后， 對于本年內(nèi)開發(fā)項目（現(xiàn)金流項目） ，由 品控 部 牽頭 、 拓展部 配合組織各部門制定項目開發(fā)各級計劃，具體操作依照《項目 運(yùn)營策劃管理 程序 》的要求執(zhí)行 ；以后 年 度開發(fā)項目 （土地儲備項目），由 拓展部 根據(jù)公司 戰(zhàn)略規(guī)劃要求及年度經(jīng)營計劃確定項目開發(fā)時間， 品控 部依照《項目運(yùn)營策劃管理 程序 》 組織項目啟動及計劃管理 。 . 綜合管理部 負(fù)責(zé)項目 公司 人事籌劃工作。項目可研報告主要結(jié)論（可分拆） 用地紅線圖、地形圖、周邊管線圖（如有） 可研報告部分 品控部 、營銷 部 、 成本部 、 項目公司 項目定位策劃 項目權(quán)屬文件 營業(yè)執(zhí)照、工商代碼、稅務(wù)登記證等 財務(wù)部 、 綜合管理部 、 項目公司 文件歸檔保存 報批報建 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 12 頁 共 22 頁 目標(biāo)區(qū)域研究作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日期 修訂狀態(tài) 修訂內(nèi)容 修訂人 審核人 批準(zhǔn)人 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 13 頁 共 22 頁 6. 流程要素 . 流程目標(biāo)： 規(guī)范城市價值評估工作 ，為區(qū)域擴(kuò)張及投資決策提供依據(jù)， 保證 項目 投資決策 與公司戰(zhàn)略的匹配性，避免投資隨意和投資方向模糊 。 8. 術(shù)語定義 . 無 9. 職責(zé)權(quán)限 . 投資發(fā)展部 . 負(fù)責(zé)建立 城市指標(biāo)評價體系及項目指標(biāo)評價體系； . 拓展部 . 負(fù)責(zé)目標(biāo)區(qū)域信息初步收集整理，提交目標(biāo)區(qū)域投資建議； . 負(fù)責(zé)目標(biāo)區(qū)域城市發(fā)展及土地市場的長期跟蹤、監(jiān)控， 定期編制提交《房地產(chǎn)市場動態(tài)簡報 》及《房地產(chǎn)市場信息簡報》。 . 品控部 . 負(fù)責(zé)目標(biāo)區(qū)域產(chǎn)品長期跟蹤、監(jiān)控，定期修訂完善《目標(biāo)區(qū)域產(chǎn)品信息庫》 。 10. 關(guān)鍵活動 . 城市投資評價體系 ： 一、趨勢預(yù)測定量指標(biāo) 預(yù)測主 1 新開工面積 /施工面積 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 14 頁 共 22 頁 指標(biāo) 2 施工面積 /銷售面積 3 施工面積 /竣工面積 4 預(yù)售面積 /批準(zhǔn)預(yù)售面積 5 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 /固定資產(chǎn)投資額 6 房價收入比 7 投資性購買所占比例（及外地人購買所占比例） 8 新增住宅用地可建面積 /商品住宅新開工面積 9 商品住宅價格增幅 /人均 GDP增幅 預(yù)測次指標(biāo) 1 新建商品住宅空置率 2 租金 /價 格比 3 商品住宅價格增幅 /(人均消費(fèi)支出＋人均儲蓄余額 )增幅 4 商品住宅價格增幅 /人均可支配收入增幅 5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額 /全社會企業(yè)貸款余額 6 個人購房信貸比 二、趨勢預(yù)測定性指標(biāo) 1 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征（一、二、三產(chǎn)業(yè)比重） 2 民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（民營經(jīng)濟(jì)對 GDP的貢獻(xiàn)率） 3 房地產(chǎn)開發(fā)水平（知名品牌開發(fā)商的數(shù)量等） 4 未來城市規(guī)劃及重大建設(shè)項目 5 房地產(chǎn)政策導(dǎo)向（拆遷政策、土地政策、消費(fèi)政策） 6 重大城市活動（奧運(yùn)會、世博會、 亞運(yùn)會、 城運(yùn)會等） 7 重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會 三、運(yùn)作可行性指標(biāo) 1 市場規(guī)模 城區(qū)常住人口 城區(qū)人口密度 GDP總量及增幅 商品住宅年銷售量 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁