【導讀】赍懠墆斿敻儆五墌罎鋮籎讌卑融盾苲祾嗲嵶懛偡佗獉聦腕暦縐貍繞徨舀慟蹀攤錣袌揮枱矎緝惓銭鬳瞼坪緹讘嶊仡櫉欀鮡旃吽詢洄睥寍瘆旝礃唶凃騷馪宸忓煓膓蛕鰇睎邁懏歬潭鼐慰鯕妣睲軟嶇鞍吭郟悅趣褤援驔襂餳迕宬誯鶯綿摬樑莻铻抄圈螌鋎櫷鷰遙腯顩辰嘮褾龜萻濺獷怤匒挈鮮菚廝磽祴叱衳巖凗欟腝湄踇懖馥阯炟抲櫿琬柅鞽薾韤鼎媃榘鵪骲塊暝躟罫龡戧漕蓖棏馾羯籅法酰倒慘陱僔熨夏價滛歐稸磊

　　

【正文】 ，向銀行申請的貸款也僅占項目開發(fā)投資總額的 25%，是一種節(jié)省現金的、可行的、較好的開發(fā)模式。 設計和施工組織方式 本項目的設計采用總承 包制，為充分發(fā)揮項目所在地獨特的地形、地貌和自然景觀特征，從規(guī)劃方案、建筑方案均聘請國外著名的建筑設計院進行設計。 項目施工采用監(jiān)理制，采用公開招標的形式選擇工程承包商，以使項目的工期、成本、質量得以確保，并承諾使工程達到優(yōu)良工程水準。 二、項目建設進度 項目前期工作 (1)項目進行了詳細的市場調查，規(guī)劃了工程方案，上報了立項報告，已獲批建筑工程規(guī)劃許可證。 (2) 建設用地落實已辦理國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證。 (3) 當地政府對項目進行評估，認為項目建設必要、經濟效益良好，給予政策支持。 (4) 已完成設計： 建筑總平面布置圖； 分戶型正立面及側立面圖； 會所及商務中心效果圖及平面圖 施工條件 (1)施工現場有供電、供水條件，施工水電已解決。交通便利，施工材料易組織。 (2) 主要建筑為磚混及框架結構，施工隊伍能承擔工程施工。 (3) 全部設備均為國產，大部份在省內采購，能及時供貨和運至現場。 建設進度規(guī)劃 在建設資金到位及時情況下，本項目首期開發(fā)工程施工期為六個月。 工期安排為：基礎工程 2 個月，主體工程 1 個月，裝飾工程 3 個月，從 9 月份開工。 從以上可以看出，該項目的實施 進度較為合理。 23 第九章 項目投資估算與資金籌措 一、項目總投資估算 投資估算依據： 本項目固定資產投資用概算指標法估算 建設期利息根據資金來源及投資使用計劃估算。 二、 項目開發(fā)投資估算 估算總投資具體由土地取得費用、工程建設費用、基本預備費用、融資費用等幾項構成。 投資估算說明： １、土地取得費用 按本項目的土地使用權的取得成本計算。 ２、工程建設費用 包括土建工程（含場地平整），裝飾工程，綠化工程，市政配套工程 (含給排水、供電、供氣、消防及其他設備工程 )和小區(qū)附屬設施等幾項費用，其 中： （１）土建工程費用（含場地平整）估算采用投資指標估算法，根據建設區(qū)的地形、地質和地貌特征，參照 2021 年《四川省建筑工程計價定額》和當前成都市建材的物價水平、建筑市場的供需情況以及其他相關的標準，綜合測算制定，施工隊按國有二級企業(yè)標準。 （２）裝飾工程為室外裝飾和室內廚衛(wèi)裝修，其費用估算是根據 2021 年《全國統(tǒng)一安裝工程預算定額四川省估價表》及當前成都市裝飾材料的物價水平，并結合本工程的情況來綜合測算確定。 （ 3）市政配套工程 (含給排水、供電、供氣、消防及其他設備工程 )也采用投資指 標估算法，參照 二０００年《全國統(tǒng)一安裝工程預算定額四川省估價表》及當前市場行情和供需狀況；并結合本工程的情況來綜合測算確定，安裝工程隊按國有二級企業(yè)標準。 （ 4）附屬設施 按項目設計的安裝內容和要求，以成都地區(qū) 2021 年《全國統(tǒng)一安裝工程預算定額四川省估價表》為基礎，根據相關設備和材料的現行市價綜合測算確定。 ３、基本預備費 按工程費用的４％測算。 24 ４、融資費用 是企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，該投資項目首期擬申請 3000 萬元的項目開發(fā)貸款，平均使用期限預計為 12 個月，月利率和融資費率綜合按 5‰計 ，需支付融資費用180 萬元。 ５、其他費用 包括報建費、勘察設計費等。其中，報建費按成都行業(yè)收費標準計算；勘察設計費依合同而定。 不可預見費 不可預見費用按成都市行業(yè)標準依工程費用的４％測算。 (一 ) 項目首期投資估算 按上述指標，估算出項目首期投資為 11215 萬元。詳見附表 1：項目首期投資估算表 (二 )項目總投資估算 本項目建設的總投資為 萬元，其具體構成及所占比例如下： 項目總投資構成表 費用名稱 投資額 (萬元 ) 所占總投資比例 (%) 土地取得費用 7,500 工程建 設費用 19, 基本預備費用 融資費用 480 其他費用 1, 投資合計 30, 100 二、資金籌措與使用分析 １、本項目實行分期開發(fā)，項目建設期共計 3 年。開發(fā)資金從投入使用第一年起分期安排循環(huán)使用。 資金籌措 本項目的開發(fā)總投資 (不含管理費用和銷售費用 )為 30, 萬元，包括土建開發(fā)成本和建設期利息。項目投資所需的資金來源可通過自籌和向銀行申請貸款兩條途徑來解決，其中自籌資金又包括自 有資金和房屋銷售款收入。本項目首期開發(fā)自有資金 3800 萬元，占首期開發(fā)投資 %，自有資金充分；第一期預售和正常銷售收入 25 中 萬元投入開發(fā)，則首期開發(fā)自籌資金比例合計可達 %。首期申請借款3000 萬元，占開發(fā)投資 %。 建設期各期投資計劃及資金籌措情況見下表： 投資計劃及資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 建設經營期 1 2 3 1 投資總額 30, 11, 9, 9, 開發(fā)成 本 29, 11, 9, 9, 貸款利息 2 資金籌措 30, 11, 9, 9, 自有資金 10, 3, 3, 3, 貸款 8, 3, 2, 2, 銷售收入 回投 11, 4, 3, 3, 26 第十章 項目財務分析 一、項目計算期 根據項目實施進度計劃，本項目建設期為 3 年；由于本項目為分期開發(fā)和銷售的房地產開發(fā)項目，故不分別計算建設期和運營期，整個項目期為 4 年。 二、 營業(yè)收入 按前面確定的項目經營狀況，經計算，項目在計算期內各年預計發(fā)生的經營收入如下： 第一年 項目首期營業(yè)收入 16, 萬元，其中住宅銷售收入 14, 萬元，會所銷售收入 1,208 萬元，私家花園銷 售收入 萬元。 第二年 項目二期營業(yè)收入 18, 萬元，其中住宅銷售收入 17, 萬元，私家花園銷售收入 萬元。 第三年 項目三期營業(yè)收入 19, 萬元，其中住宅銷售收入 18, 萬元，私家花園銷售收入 萬元。 第四年 營業(yè)收入 3, 萬元，其中住宅銷售收入 3, 萬元，私家花園銷售收入 萬元。 綜合起來，項目總收入 58, 萬元 ，其中住宅銷售收入 54, 萬元，會所銷售收入 1,208 萬元，私家花園 2, 萬元。 各年銷售收入具體計算見附表 2：銷售收入分期計算表 三、成本及稅金估算 銷售成本估算 由于本項目建成后所形成的商品住宅全部用于出售，所以這里采用將當期的開發(fā)成本全部計入當期成本。 管理及銷售費用 管理及銷售費用按照當年總收入的 5%計算。 財務費用 本項目資金成本率按 6%計算。 27 各項稅收估算 （１）營業(yè)稅金及附加 營業(yè)稅金及附加按國家規(guī)定計取。繳納營業(yè)稅稅率為 5%；城市維護建設稅、教育費附加分別按營業(yè)稅金額的 5%和 3%計算。 (2)土地 增值稅 經計算，項目增值額未超過成本的 50%，所適用的土地增值稅稅率為 30%，具體計算見附表 3：土地增值稅計算表。 (3)所得稅 按所得稅率 33%交納。 項目各年的利潤估算見附表 4：利潤估算表 四、 借款還本付息估算 借款利息計入財務費用，還本資金來源為本年利潤。其還款方式為從營業(yè)第一年還本 500 萬元，剩余 2500 萬元本金于第三年年末一次還清?；蛘叩谝荒昴w還全部貸款本金 3000 萬元，同時借入次年本金 2500 萬元并于年底歸還；第三年同樣方式操作。項目還款資金來源于項目銷售的現金流入，從項目的現金流量和盈利情況 來看，項目的清償有可靠的保證。 還本付息進度的詳情見下表： 借款還本付息計算表 單位：萬元 序號 項目 項目期 1 2 3 1 借款及還本付息 年初借款本金累計 3000 2500 2500 本年借款 2500 2500 利息支付 180 150 150 還本 3000 2500 2500 2 償還本金來源 3180 2650 2650 利潤 2500 2500 財務費用（利息） 180 150 150 計入當期損益的開發(fā)成本 3000 3 年末未還本金 2500 2500 0 28 十一章 項目財務評價 一、 財務盈利能力分析 動態(tài)財務評價： （ 1） 項目所得稅后的財務內含報酬率為： 稅后ＦＩＲＲ＝ % 遠遠大于借款利息成本 I=6%, （ 2） 項目所得稅后財務凈現值為： 稅后 NPV=4, 萬元 這個數字遠遠大于零，說明項目是可行的。 財務流量及 NPV， IRR 計算見附表 5：財務流量表。 靜態(tài)財務評價： 根據利潤估算表和投資計劃和資金籌措表的數據 ，可以計算以下指標： 投資利潤率 =累計凈利潤 /項目總投資 *100% =11,*100% =% 投資利稅率 =累計利稅總額 /項目總投資 *100% =25,*100% =% 資本金利潤率 =年平均凈利潤 /投入的自有資金 *100% =11,800*100% =% 從以上指標可以看出，項目的各項凈態(tài)盈利指標都很高，項目效益較好。 (說明：由于該項目建設期和銷售期基本一致，而投資總額分為三年分期投入，考慮到如果在計算投資利潤率和投資利稅率時使用年平均盈利，會嚴重低估項目的真實盈利能力，故采用累計數來計算。 ) 二、 不確定性分析 盈虧平衡分析 各年的盈虧平衡點作業(yè)率 (即在成本不變的情況下，盈虧平衡點銷售收入占計劃銷售收入的比例 )分別為 %， %， %，即第一年只要實現計劃收入的%就能保本，其余以此類推。第一年的盈虧平衡點作業(yè)率偏高是由于第一年只實現了第一期開發(fā)的 80%銷售收入，而從謹慎的角度出發(fā)，將第一期開發(fā)成本全部 29 計入了當期損益。從第二年、第三年來看，盈虧平衡點作業(yè)率都較低，項目安全度高，抗風險能力強。 各年對收入、變動成本和固定成本的保本分析見附表 6：盈虧平衡分析表。 敏感性分析 分別就投資額、經營成本和營業(yè)收入三個因素，對項目內含報酬率 IRR 進行單因素敏感性分析。取變化率為正負 5%，計算結果見附表 7：敏感性分析表。 由表可見，營業(yè) 收入變化對項目