【正文】 1200 占地面積 547 畝 154341平方米 80 畝 建筑面積 90000 78750 平米 91000 平米 63000 平米 綠化率 60% 62% 45% 34% 容積率 戶型 110－ 206 140－ 218 90－ 255 83－ 128 16 惑是顯而易見的，這也是其他樓盤不具備的。 雪梨澳鄉(xiāng) 正是為了這一群中產(chǎn)階級(jí)度身打造的優(yōu)質(zhì)住宅。 再從雪梨澳鄉(xiāng)與公寓相比較來看， 龍泉的公寓一般都在 1200 元／平方米與 1500 元／平方米范圍內(nèi)， 雪梨澳鄉(xiāng) 2021元／平方米的價(jià)格與其距離并不大，然而 雪梨澳鄉(xiāng)的居住環(huán)境與品質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于高層及小高層等公寓。 其支付能力在 20 萬元以上，對(duì)居住空間的健康性和休閑性需求大，強(qiáng)調(diào)高品位及服務(wù)功能。高收入階層其家庭 財(cái)產(chǎn) 30 萬左右，有堅(jiān)實(shí)的事業(yè)基礎(chǔ)，具有理性消費(fèi)觀念，對(duì)高尚住宅有充分的認(rèn)同和需要。 這些地方的部分高收入階層由于看好成都的投資及生活環(huán)境，紛紛到成都安家落戶。本項(xiàng)目位于成都市龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)，該區(qū)不僅以自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美著稱，是四川省“花果山風(fēng)景名勝旅游區(qū)”和成都市“旅 游度假區(qū)”，被譽(yù)為“成都市的后花園”，而且該區(qū)還是“國家農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)試驗(yàn)區(qū)”、“國家農(nóng)業(yè)資源綜合開發(fā)型三高農(nóng)業(yè)示范片區(qū)”，“國家級(jí)成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)”，是成都市最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘行聟^(qū)；同安鎮(zhèn)是四川省五大旅游開發(fā)區(qū)之一，是成都市龍泉花果山風(fēng)景區(qū)，是西南地區(qū)唯一的國家級(jí)農(nóng)業(yè)科技推廣示范園區(qū)，是國家級(jí)成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)高科技工業(yè)園區(qū)，被列為國家級(jí)綜合改革試點(diǎn)單位；由于便利的交通條件，該區(qū)幾乎已與成都市區(qū)合而為一，并且輻射包括重慶、瀘州、宜賓等市區(qū)。 3. 交通條件 龍泉區(qū)作為成都市向東延伸發(fā)展的重鎮(zhèn)，經(jīng)過十年多的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，“五縱三橫”的立體交通體系已經(jīng)形成。 龍泉驛區(qū)抓住三次機(jī)遇，大力推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展：一是抓住西部大開發(fā)的機(jī)遇，出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策；二是抓住國務(wù)院批準(zhǔn)在龍泉驛設(shè)立國家級(jí)的成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的機(jī)遇，大力開發(fā)建設(shè)為高新區(qū)配套服務(wù)的高品質(zhì)精品住宅區(qū)；三是抓住國務(wù)院批準(zhǔn)成都市總體規(guī)劃，成都市城市向東向南發(fā)展的機(jī)遇，主動(dòng)與之“接軌”，積極配合建設(shè)成都市副中心，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，是成都市政府“騰籠換鳥”戰(zhàn)略實(shí)施的受益者。該方案結(jié)合城市建設(shè)、道路規(guī)劃、周邊環(huán)境、基礎(chǔ)配套等進(jìn)行設(shè)計(jì)，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)一流。后續(xù)二、三期開發(fā)中的大型社區(qū)中心及半掩土澳州植被全景溫室，均為小區(qū) 的業(yè)主營造出和諧舒適的生活氣息。 (2)建筑形態(tài) 在建筑形態(tài)上，有綠樹環(huán)繞的四戶拼合式單體別墅；淺丘坡地上層層迭進(jìn)的聯(lián)排別墅及分別私家花 園和屋頂花園的復(fù)式洋房。 建筑單體設(shè)計(jì) 7 種戶型 A．套型建筑面積約 126 平方米。聯(lián)排別墅 C．套型建筑面積約 138（ 157） 平方米。聯(lián)排別墅 E．套型建筑面積約 124～ 131 平方米。復(fù)式別墅 F．套型建筑面積約 157～ 168 平方米。獨(dú)棟別墅 建筑單體設(shè)計(jì)外觀立面簡潔大方，色彩明快，風(fēng)格鮮明，建筑形式統(tǒng)一和諧，與環(huán)境相互協(xié)調(diào)。 (6)停車方式 60%半地下私家車庫， 40%地面停車位。 22 第八章 項(xiàng)目建設(shè)方式及建設(shè)進(jìn)度 一、項(xiàng)目建設(shè)方式 開發(fā)建設(shè)模式 本項(xiàng)目由公司開發(fā)，項(xiàng)目所需的開發(fā)投資，前期主要由四川朝暉實(shí)業(yè)公司，并向銀行申請(qǐng)部分貸款，后期主要靠售房預(yù)收款來投入，實(shí)行滾動(dòng)式開發(fā)。 二、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目前期工作 (1)項(xiàng)目進(jìn)行了詳細(xì)的市場調(diào)查，規(guī)劃了工程方案，上報(bào)了立項(xiàng)報(bào)告，已獲批建筑工程規(guī)劃許可證。交通便利，施工材料易組織。 工期安排為：基礎(chǔ)工程 2 個(gè)月，主體工程 1 個(gè)月，裝飾工程 3 個(gè)月，從 9 月份開工。 投資估算說明： １、土地取得費(fèi)用 按本項(xiàng)目的土地使用權(quán)的取得成本計(jì)算。 （ 4）附屬設(shè)施 按項(xiàng)目設(shè)計(jì)的安裝內(nèi)容和要求，以成都地區(qū) 2021 年《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估價(jià)表》為基礎(chǔ)，根據(jù)相關(guān)設(shè)備和材料的現(xiàn)行市價(jià)綜合測(cè)算確定。其中，報(bào)建費(fèi)按成都行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；勘察設(shè)計(jì)費(fèi)依合同而定。開發(fā)資金從投入使用第一年起分期安排循環(huán)使用。首期申請(qǐng)借款3000 萬元，占開發(fā)投資 %。 第三年 項(xiàng)目三期營業(yè)收入 19, 萬元，其中住宅銷售收入 18, 萬元，私家花園銷售收入 萬元。 管理及銷售費(fèi)用 管理及銷售費(fèi)用按照當(dāng)年總收入的 5%計(jì)算。 (2)土地 增值稅 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目增值額未超過成本的 50%，所適用的土地增值稅稅率為 30%，具體計(jì)算見附表 3：土地增值稅計(jì)算表?；蛘叩谝荒昴w還全部貸款本金 3000 萬元，同時(shí)借入次年本金 2500 萬元并于年底歸還；第三年同樣方式操作。 靜態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)： 根據(jù)利潤估算表和投資計(jì)劃和資金籌措表的數(shù)據(jù) ，可以計(jì)算以下指標(biāo)： 投資利潤率 =累計(jì)凈利潤 /項(xiàng)目總投資 *100% =11,*100% =% 投資利稅率 =累計(jì)利稅總額 /項(xiàng)目總投資 *100% =25,*100% =% 資本金利潤率 =年平均凈利潤 /投入的自有資金 *100% =11,800*100% =% 從以上指標(biāo)可以看出，項(xiàng)目的各項(xiàng)凈態(tài)盈利指標(biāo)都很高，項(xiàng)目效益較好。從第二年、第三年來看，盈虧平衡點(diǎn)作業(yè)率都較低，項(xiàng)目安全度高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 由表可見，營業(yè) 收入變化對(duì)項(xiàng)目 。 敏感性分析 分別就投資額、經(jīng)營成本和營業(yè)收入三個(gè)因素，對(duì)項(xiàng)目內(nèi)含報(bào)酬率 IRR 進(jìn)行單因素敏感性分析。 ) 二、 不確定性分析 盈虧平衡分析 各年的盈虧平衡點(diǎn)作業(yè)率 (即在成本不變的情況下，盈虧平衡點(diǎn)銷售收入占計(jì)劃銷售收入的比例 )分別為 %， %， %，即第一年只要實(shí)現(xiàn)計(jì)劃收入的%就能保本，其余以此類推。 還本付息進(jìn)度的詳情見下表： 借款還本付息計(jì)算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 項(xiàng)目期 1 2 3 1 借款及還本付息 年初借款本金累計(jì) 3000 2500 2500 本年借款 2500 2500 利息支付 180 150 150 還本 3000 2500 2500 2 償還本金來源 3180 2650 2650 利潤 2500 2500 財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息） 180 150 150 計(jì)入當(dāng)期損益的開發(fā)成本 3000 3 年末未還本金 2500 2500 0 28 十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、 財(cái)務(wù)盈利能力分析 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)： （ 1） 項(xiàng)目所得稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)含報(bào)酬率為： 稅后ＦＩＲＲ＝ % 遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于借款利息成本 I=6%, （ 2） 項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： 稅后 NPV=4, 萬元 這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于零，說明項(xiàng)目是可行的。 項(xiàng)目各年的利潤估算見附表 4：利潤估算表 四、 借款還本付息估算 借款利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，還本資金來源為本年利潤。 27 各項(xiàng)稅收估算 （１）營業(yè)稅金及附加 營業(yè)稅金及附加按國家規(guī)定計(jì)取。 綜合起來，項(xiàng)目總收入 58, 萬元 ，其中住宅銷售收入 54, 萬元，會(huì)所銷售收入 1,208 萬元，私家花園 2, 萬元。 二、 營業(yè)收入 按前面確定的項(xiàng)目經(jīng)營狀況，經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年預(yù)計(jì)發(fā)生的經(jīng)營收入如下： 第一年 項(xiàng)目首期營業(yè)收入 16, 萬元，其中住宅銷售收入 14, 萬元，會(huì)所銷售收入 1,208 萬元，私家花園銷 售收入 萬元。項(xiàng)目投資所需的資金來源可通過自籌和向銀行申請(qǐng)貸款兩條途徑來解決，其中自籌資金又包括自 有資金和房屋銷售款收入。 (一 ) 項(xiàng)目首期投資估算 按上述指標(biāo)，估算出項(xiàng)目首期投資為 11215 萬元。 24 ４、融資費(fèi)用 是企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，該投資項(xiàng)目首期擬申請(qǐng) 3000 萬元的項(xiàng)目開發(fā)貸款，平均使用期限預(yù)計(jì)為 12 個(gè)月，月利率和融資費(fèi)率綜合按 5‰計(jì) ，需支付融資費(fèi)用180 萬元。 （２）裝飾工程為室外裝飾和室內(nèi)廚衛(wèi)裝修，其費(fèi)用估算是根據(jù) 2021 年《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估價(jià)表》及當(dāng)前成都市裝飾材料的物價(jià)水平，并結(jié)合本工程的情況來綜合測(cè)算確定。 23 第九章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 一、項(xiàng)目總投資估算 投資估算依據(jù)： 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資用概算指標(biāo)法估算 建設(shè)期利息根據(jù)資金來源及投資使用計(jì)劃估算。 (3) 全部設(shè)備均為國產(chǎn)，大部份在省內(nèi)采購，能及時(shí)供貨和運(yùn)至現(xiàn)場。 (3) 當(dāng)?shù)卣畬?duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，認(rèn)為項(xiàng)目建設(shè)必要、經(jīng)濟(jì)效益良好，給予政策支持。 設(shè)計(jì)和施工組織方式 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)采用總承 包制，為充分發(fā)揮項(xiàng)目所在地獨(dú)特的地形、地貌和自然景觀特征，從規(guī)劃方案、建筑方案均聘請(qǐng)國外著名的建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)。 二、污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn) 處理后的廢水排放，執(zhí)行《四川省水污染物排入標(biāo)準(zhǔn)》 DB51/19093 中的三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 (5)結(jié)構(gòu)形式 建筑結(jié)構(gòu)以磚混結(jié)構(gòu)為主，少量聯(lián)列式別墅及四拼式獨(dú)棟為框架結(jié)構(gòu)。聯(lián)排別墅 G．套型建筑面積約 204～ 207 平方米。復(fù)式別墅 套型建筑面積約 111～ 118 平方米。聯(lián)排別墅 20 D．套型建筑面積約 142～ 148 平方米。聯(lián)排別墅 B．套型建筑面積約 138（ 157） 平方米。清新雅致的尺度景觀和豐富的居住空間，小巧別致的私家花園和溫馨浪漫的生活氛圍為新都市主義生活的演義營造出良好平臺(tái)。項(xiàng)目在設(shè)計(jì)中以貫穿社區(qū)內(nèi)的 S 形主道為空間主線，在用地范圍內(nèi)的主道兩側(cè)地形因勢(shì)起伏，而建筑就在其間環(huán)繞布置，形成一條條與山巒擁抱的流暢的曲線。 作為高尚的聯(lián)列式別墅社區(qū)，相對(duì)完整的社區(qū)配套和休閑活動(dòng)空間是提升小區(qū)生活品質(zhì)的關(guān)鍵。 二、建設(shè)條件 項(xiàng)目所在區(qū)域水、電、氣、光纖、道路均已配套接通，土地平整已完成，能滿足項(xiàng)目投入使用后的有關(guān)要求。 龍泉驛是千年古鎮(zhèn)，漢代開始設(shè)置郵亭，元朝時(shí)改稱為龍泉驛，全區(qū)現(xiàn)轄 13 鎮(zhèn) 6 鄉(xiāng)，人口 萬（其中非農(nóng)業(yè)人口 萬），城市化水平高達(dá) %；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值11975 元，人均消費(fèi)零售額 4406 元，農(nóng)民人均純收入 3155 元，企業(yè)人均月工資 893 元?？傊?，龍泉驛區(qū)日照充沛，濕度、溫度適宜，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，自然環(huán)境優(yōu)美，是成都市市郊理想的湖泊、森林、山地相融的大型生態(tài)空間，是理想的人居環(huán)境。 17 第五章 項(xiàng)目地址與建設(shè)條件 一、項(xiàng)目地址 位于成都市東郊龍泉驛區(qū)， 其基