【正文】 優(yōu)于它們，在價格上，本項目僅比山水人家高 300元平米。 競爭對手 目前龍泉陽光城及其鄰 近地區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)項目已有一定規(guī)模，龍泉的商品房銷售也持續(xù)走高，從去年６０萬平方米的銷售面積到今年的８０ ~１００萬平方米，今年的施工面積達(dá)到了１５０萬平方米。從宏觀面上來看， 今年初國土資源部明確規(guī)定停止別墅類用地的土地供應(yīng)， 5 年內(nèi)不再批準(zhǔn)別墅項目的規(guī)定對已獲批并上市的別墅及聯(lián)排別墅是一大利好消息，該政策從源頭上堵住了可能存在的競爭對手，使別墅項目逐漸奇貨可居，也可進(jìn)一步促進(jìn)本項目的銷售。而且除了具有高級公寓所具備的基本功能外，還有門廳、車庫、私家花園、閣樓等，并在儲藏、 14 露臺、退臺、走路式衣柜、工作陽臺等功能上放大，雪梨澳鄉(xiāng)所具有的這些功能，同時也滿足了自有空間和私密性的要求， 是普通公寓所無法比擬的。 本項目競爭優(yōu)勢： 本項目 以低密度、低價位、高品質(zhì)、高享受為目標(biāo)，以獨(dú)特的澳洲風(fēng)情、柔和的暖色調(diào)裝飾，創(chuàng)造一種介于公寓與別墅之間，集居住、休閑于一體的低密度高尚住宅區(qū)。 13 此外，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級住宅區(qū)，臨近陽光體育城、 亞洲杯足球村。 雪梨澳鄉(xiāng)主體由聯(lián)排別墅構(gòu)成，三面采光，擁有前庭、后院、花園長廊和中庭三面圍合式最高達(dá) 200 平米花園綠地，實(shí)現(xiàn)純正的澳洲別墅居住生活品質(zhì)。（八）價格：一套 “低密度聯(lián)排別墅 ”的售價控制在 30 至 50 萬 元之間為最好，其目前客戶的受眾面最大。一般其應(yīng)該具備以下條件（一）位置： “低密度聯(lián)排別 墅 ”的位置選擇應(yīng)在城市邊緣地帶，距城市 10—20公里，車時 15—30 分鐘，充分滿足業(yè)主作為第一居所使用的要求，生活、工作兩便利。 項目風(fēng)格 雪梨澳鄉(xiāng)為澳洲設(shè)計師設(shè)計，規(guī)劃設(shè)計一流，設(shè)計風(fēng)格既體現(xiàn)了原汁原味的澳洲風(fēng)情又融入了中國的居住習(xí)慣。同時，據(jù)華陽、龍泉、溫江等近郊樓盤開發(fā)商反映，近段時間來，借周末休息時間前往郊縣看房、買房的人猛然間增加了許多，購房者在關(guān)心住宅設(shè)計、園區(qū)景觀的同時，更加注重小區(qū)周邊的建筑、環(huán)境以及小區(qū)內(nèi)的綠化、建筑密度等各項指標(biāo)，他們的居住健康意識已經(jīng)得到了極大的提升。因此，他們當(dāng)中一戶人有兩套甚至更多的住房的大有人在。科技進(jìn)步是提高居住質(zhì)量的關(guān)鍵。 未來對住宅的需求將特別注重以下幾個方面： 崇尚生態(tài)型、環(huán)保型的環(huán)境設(shè)計。 2021 年城鎮(zhèn)居民新增住房需求 830 萬平方米。開發(fā)商一般上別墅項目較為慎重，在未來一段時間里，開發(fā)商只會引導(dǎo)一些資金投向其他住宅產(chǎn)品上 。 遠(yuǎn)大集團(tuán)、中石化、萬華 、深長城等幾個頗具實(shí)力的公司都在這塊地方囤積了上 1000 畝甚至幾千畝的土地，正在蓄勢待發(fā)地推出自己的項目。 1996— 2021 年成都市固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資、國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)業(yè)增加值的運(yùn)行軌跡呈較為明顯的上升趨勢。開發(fā)商購置土地 萬平方米（約 萬畝），增長 54%，支付土地購置費(fèi) 億元，其比重占到房地產(chǎn)開發(fā)投資的 22%。 結(jié)構(gòu)分析 成交住宅中，低層和多層占 %，高層占 %，別墅占 6%（比例見下圖），低層和高層在購房者地心目中仍占據(jù)很大的位置，高層電梯公寓由于銷售價格、公攤面積相對較高，環(huán)境質(zhì)量不高，在銷售上與低層和多層住宅相比，還存在著一定的差距。在直轄市和副省級城市中居第四位。 1986 年畢業(yè)于西南財經(jīng)大學(xué)，曾在四川農(nóng)業(yè)大學(xué)任教，先后任成都聯(lián)益集團(tuán)公司財務(wù)處副處長、審計處副處長（成都聯(lián)益實(shí)業(yè)股份有限公司股票上市前期工作的主要負(fù)責(zé)人），四川康達(dá)生物醫(yī)學(xué)工程研究開發(fā)中心財務(wù)部經(jīng)理，四川綠色藥業(yè)科技發(fā)展股份有限公司財務(wù)總監(jiān)。公司管理人員和技術(shù)骨干分別具有研究生、本科、?？茖W(xué)歷及高工、工程師、經(jīng)濟(jì)師等職稱。 一、項目名稱 “雪梨澳鄉(xiāng)”房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目 二、 項目開發(fā)商基本情況 雪梨澳鄉(xiāng)住宅項目由國一集團(tuán) ?四川朝暉實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)項目籌備、項目管理，招標(biāo)選擇設(shè)計施工單位進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。曾供職于農(nóng)行四川省分行，擔(dān)任中國長城資產(chǎn)管理公司成都辦事處副處長，具有豐富的投資策劃、資本運(yùn)作經(jīng)驗。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重由 1998年的 %上升至 2021 年的 29%，成為推動投資增加、拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。在西部城市中投資額僅次于重慶，占西部地區(qū)開發(fā)投資的 %， 與全國 15 個副省級城市比較，成都房地產(chǎn)開發(fā)投資 2021 年已躍居第三位，列廣州、深圳之后，且由于成都市房地產(chǎn)投資增速近年來明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐步縮小。 051015202530354045市中心 府南河沿線 一環(huán)路以內(nèi) 一至二環(huán)路 二至三環(huán)路 三環(huán)路以外（%） 二、 未來五年成都住宅供應(yīng) 趨勢分析 開發(fā)規(guī)模繼續(xù)增長 近年來 ，成都房地產(chǎn)開發(fā)投資、開發(fā)面積、竣工面積、銷售面積等方面連續(xù)保持強(qiáng)勢的增長勢頭。前 11 個月，累計竣工商品房 萬平方米，增長 %，其中住宅竣工 萬平方米，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房竣工 萬平方米，增長 %。 2021 年郊區(qū)房產(chǎn)的迅速走紅，而今年的郊區(qū)開發(fā)更是來勢兇猛，規(guī)模 大、檔次高、規(guī)劃好、配套完善等特點(diǎn)預(yù)示著郊區(qū)開發(fā)正在全面升級。 別墅供應(yīng)趨緊 2021 年 2 月，國土資源部下發(fā)的 4545 號文件，要求 “清理園區(qū)用地、加強(qiáng)供應(yīng)調(diào)控 ”，明確規(guī)定停止別墅類用地的土地供應(yīng) 。近年來成都市城鎮(zhèn)人口的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于總?cè)丝诘脑鲩L， 2021 年成都市總?cè)丝? 萬人，城鎮(zhèn)人口 萬人； 2021 年成都市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 平方米， 1996— 2021 年年均增長 ％。 住宅的發(fā)展歷程是： “小康之前重面積，小康之時重裝修，小康之后重環(huán)境 ”。居住的基本空間也由起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺這六項內(nèi)容拓寬到家 庭娛樂廳、工作室、電腦房、健身房、化妝間、衣帽間等多樣化的內(nèi)容。人們在買房時將更加關(guān)注居住人口相對較少、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良的城市周邊地區(qū)的高尚住宅區(qū)。位于龍泉的陽光體育城以“陽光、體育、健康”的經(jīng)營模式，短短十個月上千套房子的銷售僅余少許。本項目總體方案設(shè)計及單體戶型設(shè)計由澳大利亞建筑設(shè)計師完成，主題風(fēng)格為澳洲園林式低密度高尚住宅區(qū)，容積率 ，綠化率達(dá)60%。 雪梨澳鄉(xiāng)作為成都第一個澳式風(fēng)格的別墅項目對于崇尚海外生活的群體具有濃厚的吸引力。（五）規(guī)劃：規(guī)劃設(shè)計要周全，強(qiáng)調(diào)異域風(fēng)情 與自然環(huán)境的融合，合理布置建筑物與道路、景觀及綠地的關(guān)系。本項目為 低容積、低密度高尚住宅，容積率僅為 ,密度僅為 %， 低密度的住宅為都市人提供了自由呼吸空間。平均首付 5 萬，月供 1000 元即可擁有一套別墅，這對于城市中高收入階層以上的白領(lǐng)具有很大的誘惑力。龍泉區(qū)作為成都市向東延伸發(fā)展的重鎮(zhèn)，經(jīng)過十年多的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，“五縱三橫”的立體交通體系已經(jīng)形成。 綠化率高達(dá)61%， 高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀使居住環(huán)境更貼近自然，每戶均有天有地，滿足了人們親近自然的需要。住宅郊區(qū)化、 “5+2”生活模式是后小康之居住宅的發(fā)展趨勢之一；山水住區(qū)和山水摟盤也是后小康住宅的追求之一；綠色、生態(tài)、環(huán)保是后小康住宅的環(huán)境要求。 600 畝的運(yùn)動、生態(tài)、休閑中心在陽光、水波、樹林、綠草蔭蔭中孕育而 生，由足球、籃球等 10 多項體育項目組成的體育場館以及各類運(yùn)動場地，讓人充分體驗置身于運(yùn)動海洋中的無窮魅力。（見下圖） 本項目與同類型陽光假日比較，綠化率幾乎相同，容積率相差也不多，只比對方高17 個百分點(diǎn)，但陽光假日均價比本項目高了將近 200 元平米。 雪梨澳鄉(xiāng) 正是為了這一群中產(chǎn)階級度身打造的優(yōu)質(zhì)住宅。 其支付能力在 20 萬元以上，對居住空間的健康性和休閑性需求大，強(qiáng)調(diào)高品位及服務(wù)功能。 這些地方的部分高收入階層由于看好成都的投資及生活環(huán)境，紛紛到成都安家落戶。 3. 交通條件 龍泉區(qū)作為成都市向東延伸發(fā)展的重鎮(zhèn)，經(jīng)過十年多的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，“五縱三橫”的立體交通體系已經(jīng)形成。該方案結(jié)合城市建設(shè)、道路規(guī)劃、周邊環(huán)境、基礎(chǔ)配套等進(jìn)行設(shè)計，整體規(guī)劃設(shè)計一流。 (2)建筑形態(tài) 在建筑形態(tài)上，有綠樹環(huán)繞的四戶拼合式單體別墅；淺丘坡地上層層迭進(jìn)的聯(lián)排別墅及分別私家花 園和屋頂花園的復(fù)式洋房。聯(lián)排別墅 C．套型建筑面積約 138（ 157） 平方米。復(fù)式別墅 F．套型建筑面積約 157～ 168 平方米。 (6)停車方式 60%半地下私家車庫， 40%地面停車位。 二、項目建設(shè)進(jìn)度 項目前期工作 (1)項目進(jìn)行了詳細(xì)的市場調(diào)查，規(guī)劃了工程方案，上報了立項報告，已獲批建筑工程規(guī)劃許可證。 工期安排為：基礎(chǔ)工程 2 個月，主體工程 1 個月，裝飾工程 3 個月，從 9 月份開工。 （ 4）附屬設(shè)施 按項目設(shè)計的安裝內(nèi)容和要求，以成都地區(qū) 2021 年《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估價表》為基礎(chǔ)，根據(jù)相關(guān)設(shè)備和材料的現(xiàn)行市價綜合測算確定。開發(fā)資金從投入使用第一年起分期安排循環(huán)使用。 第三年 項目三期營業(yè)收入 19, 萬元，其中住宅銷售收入 18, 萬元，私家花園銷售收入 萬元。 (2)土地 增值稅 經(jīng)計算，項目增值額未超過成本的 50%，所適用的土地增值稅稅率為 30%，具體計算見附表 3：土地增值稅計算表。 靜態(tài)財務(wù)評價： 根據(jù)利潤估算表和投資計劃和資金籌措表的數(shù)據(jù) ，可以計算以下指標(biāo)： 投資利潤率 =累計凈利潤 /項目總投資 *100% =11,*100% =% 投資利稅率 =累計利稅總額 /項目總投資 *100% =25,*100% =% 資本金利潤率 =年平均凈利潤 /投入的自有資金 *100% =11,800*100% =% 從以上指標(biāo)可以看出，項目的各項凈態(tài)盈利指標(biāo)都很高，項目效益較好。 由表可見，營業(yè) 收入變化對項目 。 ) 二、 不確定性分析 盈虧平衡分析 各年的盈虧平衡點(diǎn)作業(yè)率 (即在成本不變的情況下，盈虧平衡點(diǎn)銷售收入占計劃銷售收入的比例 )分別為 %， %， %，即第一年只要實(shí)現(xiàn)計劃收入的%就能保本，其余以此類推。 項目各年的利潤估算見附表 4：利潤估算表 四、 借款還本付息估算 借款利息計入財務(wù)費(fèi)用，還本資金來源為本年利潤。 綜合起來，項目總收入 58, 萬元 ，其中住宅銷售收入 54, 萬元，會所銷售收入 1,208 萬元，私家花園 2, 萬元。項目投資所需的資金來源可通過自籌和向銀行申請貸款兩條途徑來解決，其中自籌資金又包括自 有資金和房屋銷售款收入。 24 ４、融資費(fèi)用 是企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用，該投資項目首期擬申請 3000 萬元的項目開發(fā)貸款，平均使用期限預(yù)計為 12 個月，月利率和融資費(fèi)率綜合按 5‰計 ，需支付融資費(fèi)用180 萬元。 23 第九章 項目投資估算與資金籌措