【正文】 礎(chǔ)環(huán)境完全可以滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。 外地人在成都的購房比例已超過 35％，成為成都市住房消費(fèi)的重要力量。 龍泉當(dāng)?shù)馗呤杖氤晒θ耸?。本項(xiàng)目標(biāo)消費(fèi)群體細(xì)分為以下幾類： 成都市區(qū)中高等收入白領(lǐng)階層 。聚龍、國際名城這些別墅項(xiàng)目有著明顯價(jià)位優(yōu)勢(shì)。 陽光城的建成吸引了大量資本，房產(chǎn)開發(fā)的條件已經(jīng)具備； 雪梨澳鄉(xiāng) 作為公寓和別墅的中間形態(tài)――聯(lián)排別墅既滿足了人們親近自然，實(shí)現(xiàn)別墅夢(mèng)想的愿望，又有比較方便的交通條件。而且目前陽光假日的銷售已超過九成，更增添了本項(xiàng)目運(yùn)作的信心。雪梨澳鄉(xiāng)作為低密度小別墅社區(qū)類高品質(zhì)住宅區(qū)，其目標(biāo)消費(fèi)群體主要為城市中產(chǎn)階級(jí)，與純別墅類項(xiàng)目的消費(fèi)群體有所差別；其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要為一般聯(lián)排別墅和高層小高層住宅項(xiàng)目。 15 雪梨澳鄉(xiāng)緊鄰陽光體育城，將吸引一批對(duì)體育、 健身、休閑及度假感興趣的人士來此居住；同時(shí)陽光體育城巨大的客流量為項(xiàng)目帶來了人氣，同時(shí)對(duì) 雪梨澳鄉(xiāng)的形象展示、品牌宣傳和市場(chǎng)促銷來說都是很好的機(jī)會(huì)。根據(jù)龍泉的區(qū)域環(huán)境特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)了人與自然、地域文化與地形生態(tài)的和諧統(tǒng)一。本項(xiàng)目作為低密度低容積的高尚住宅區(qū)，不僅體現(xiàn)了后小康生活對(duì)居住水平的需求，更承載著二十一世紀(jì)文明的生活模式，上市后前景將非常光明，銷售上有很大的把握。 二 .項(xiàng)目市場(chǎng)形勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 市場(chǎng)形勢(shì) 雪梨澳鄉(xiāng)項(xiàng)目以其獨(dú)特的澳洲風(fēng)情，絕佳的環(huán)境品質(zhì)，良好的基礎(chǔ)設(shè)施，較低的價(jià)位等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)上將具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。雪梨澳鄉(xiāng)雖然沒有獨(dú)立豪華型別墅那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上已經(jīng)和獨(dú)立別墅相差無幾。 其二，雪梨澳鄉(xiāng)的高綠化率、低容積率和優(yōu)美的小區(qū)景觀，使居住環(huán)境更貼近自然。 物業(yè)管理上，建成后雪梨澳鄉(xiāng)擬引進(jìn)國內(nèi)著名物管公司，使房產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理為一體，實(shí)行“共管式”的星級(jí)管理，使小區(qū)配套設(shè)施完善，管理服務(wù)規(guī)范，環(huán)境清潔幽雅。 項(xiàng)目交通條件及配套設(shè)施 項(xiàng)目位于成渝高速公路出成都首座互通式立交橋旁，距成都市中區(qū)僅 17 公里，這對(duì)于私家車擁有量居全國第三位的成都人來講距離并不遙遠(yuǎn)，不過是幾分鐘的時(shí)間；項(xiàng)目也充分考慮到了沒有私車的客戶，專門為此開通從天府廣場(chǎng)到雪澳梨鄉(xiāng)的大巴方便客戶來往市區(qū)。用相當(dāng)于公寓的價(jià)格購買一套高品質(zhì)的別墅，不再只是夢(mèng)想。建有 3000 平米大型會(huì)所；網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、親子樂園、老人健身活動(dòng)場(chǎng)所等配套設(shè)施一應(yīng)齊全，為客戶的居住、生活及休閑提供極大的便利。小區(qū)多類型的綠化苗木，人造景觀再以水系貫穿，曲折收放，形成小組團(tuán)綠化、住宅組團(tuán)綠化、樓體間綠化、私家花園四個(gè)園林景觀層次，宛如生活在公園中，為人們提供了一個(gè)遠(yuǎn)離喧囂環(huán)境的休息之所。 項(xiàng)目所具備的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)充分滿足了客戶多方面的需求，營造出人們心目神往的高尚住宅區(qū)。（七）配套： “低密度聯(lián)排別墅 ”社區(qū)由于地處城市邊緣，必需的配套設(shè)施必須有，能從教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等方面做到滿足是最好的。（四）規(guī)模：開發(fā) “低密度聯(lián)排別墅 ”社區(qū)，容積率應(yīng)在 以下，但開發(fā)規(guī)模不能太小。 “低密度聯(lián)排別墅 ”現(xiàn)在很多國家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價(jià)格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段 ——住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。另外澳洲熱帶風(fēng)情的社區(qū)文化更能讓生活在此的人們體會(huì)純正的澳洲生活。每套售價(jià)從 22 萬到 45萬不等。 雪梨澳鄉(xiāng)項(xiàng)目以其獨(dú)特的澳洲風(fēng)情，絕佳的環(huán)境品質(zhì)，良好的配套設(shè)施，較低的價(jià)位等優(yōu)勢(shì)在成都中高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)上極具競(jìng)爭(zhēng)力。位于城西三環(huán)路附近、高新西區(qū)范圍內(nèi)的 AAA 級(jí)住 宅錦城豪庭同樣也出現(xiàn)了一個(gè)銷售的高潮，平均價(jià)值達(dá) 150 萬元的獨(dú)幢別墅在本月內(nèi)就銷售了 6 套，總成交價(jià)值近 800 萬元。 從 2021 年 1－ 5 月的房產(chǎn)銷售情況看， 成都不少低密度住宅項(xiàng)目吸引了眾多購房者的眼光，尤其是近郊樓盤反而還取得了較之以往更高的成交率。因此這部分人對(duì)房屋居住條件有了更高的追求，再加上大部分人對(duì)自有資產(chǎn)保值增值意識(shí)的增強(qiáng)，選擇購房也成首選。從成交住宅的價(jià)位結(jié)構(gòu)來看，價(jià)位在 2100－ 3100 元 /平方米的占總成交量的 %，而超過 4000 元的高級(jí)住宅比例將近 15%；從未來趨勢(shì)看，代表住宅發(fā)展方向的別墅和聯(lián)排別墅還有很大的潛力。 21 世紀(jì)是信息化社會(huì)，對(duì)居住社區(qū)的綜合功能有了更高的要求，而新的住宅規(guī)范也對(duì)住宅的隔聲、隔熱、保溫、日照等也提出了更嚴(yán)格的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 目前住宅消費(fèi)已進(jìn)入 “層次化 ”、 “個(gè)性化 ”的時(shí)期，家庭的小型化、社會(huì)的老齡化以及工作時(shí)間縮短、業(yè)余時(shí)間增加等生活模式的改變，對(duì)相應(yīng)的居住空間的個(gè)性化和多樣化的要求日趨增加。住宅郊區(qū)化、 “5+2”生活模式是后小康之居住宅的發(fā)展趨勢(shì)之一；山水住區(qū)和山水摟盤也是后小康住宅的追求之一；綠色、生態(tài)、環(huán)保是后小康住宅的環(huán)境要求。未來幾年成都市城鎮(zhèn)居民住宅消 費(fèi)需求將持續(xù)趨旺，年均住宅需求量近 1000 萬平方米，到 2021 年城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到 30． 2 平方米。成都市舊城改造目標(biāo)是在三年內(nèi)基本完成城區(qū) 529 萬平方米的危舊房拆遷，今年的目標(biāo)是拆遷 100 萬平方米，這部分可以認(rèn)為是自然毀損面積。 二、 成都市民居住現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì) 2021 年成都城市居民人均住房建筑面積為 26 平方米， 住房成套率已達(dá)到 70%，新建四十幾個(gè)住宅小區(qū)，有 40 多萬居民先后搬進(jìn)了設(shè)施配套、功能齊全的新房， 市民 的居住條件得到明顯改善。但別墅項(xiàng)目在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中所占比例比較少，加之資 本流向問題，一些原本計(jì)劃注入別墅的資本將流入普通住宅。從都江堰的中心鎮(zhèn)到崇州的街子鎮(zhèn)，方圓 20 公里已經(jīng)被包括青城山水、假 日青城、天下青城、中國青城等在內(nèi)的 40 多家開發(fā)商的分時(shí)度假公寓，產(chǎn)權(quán)酒店占領(lǐng)。 縱觀成都的東南西北，素有陽光城美譽(yù)的龍泉驛，先前掌握了上千畝土地的開發(fā)商還按兵不動(dòng)，隨著大行宏業(yè)率先推出的 1300 多畝的龍泉陽光體育城，以及該公司正在規(guī)劃的 4000 多畝的多元化泛地產(chǎn)打破了龍泉驛的平靜，緊接著 2021 多畝的歐風(fēng)花城也將于今年面世，華 陽自人南沿線的開通，這里著實(shí)熱鬧了一陣 。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重將由 2021 年的 ％提高到 2021 年的 ％。而隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和居民改善住房條件的逐步實(shí)現(xiàn)，穩(wěn)定、快速發(fā)展仍是成都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主調(diào)，投資規(guī)模、開 發(fā)面積都將不斷擴(kuò)大。寫字樓、商業(yè)用房投資雖然不大但增 幅明顯，前 11 個(gè)月分別增長 %和 %。一是開發(fā)商土地購置大幅增加。 工 薪階層為住宅消費(fèi)的主力軍，其購房多為一次置業(yè)，與此相對(duì)應(yīng)的是， 2021 年成交住宅中， 90－ 100 平米與 120－ 130 平米的成交量最大，各占總成交量的 %和 %，100 平米以上的最受市場(chǎng)追捧。 成都房地產(chǎn)開發(fā)日趨活躍，市場(chǎng)前景廣闊。 1996 年 — 2021 年，成都市房地產(chǎn)（僅指住宅）開發(fā)情況如下表所示： 單位：萬平方米、萬元 類別 1996年 1997年 1999年 2021年 2021年 施工面積 新開工面積 竣工面積 實(shí)際銷售面積 實(shí)際銷售額 272554 352990 544288 643201 1052518 其中， 2021 年，成都市房地產(chǎn)（在此僅指住宅）開發(fā)主要指標(biāo)如下表： 單位：萬元、萬平方米 按資質(zhì)等級(jí)分 本年完成投資 施工面 積 竣工面積 銷售面積 一級(jí) 47246 二級(jí) 192915 4 三級(jí) 464761 四級(jí) 135793 其他 387330 數(shù)據(jù)表明，與國內(nèi)的主要城市對(duì)比，成都市房地產(chǎn)總量擴(kuò)張強(qiáng)勢(shì)十分明顯。 2021 年，成都的商品房銷售面積 701 萬平方米，占全國的 %、全省的 %，銷售面積 2021 年超過廣州、深圳，躍居副省級(jí)城市首位。 四、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析報(bào)告編制單位： 成都九方投資咨詢有限公司 3 第二章 成都市住宅市場(chǎng)供給分析 一、供給狀況分 析 數(shù)量分析 自 1998 年國家加大了住房體制改革力度，正式取消福利分房實(shí)行貨幣化分房，掀起成都房地產(chǎn)開發(fā)的高潮。 公司分管財(cái)務(wù)工作副總經(jīng)理劉建剛，大學(xué)本科學(xué)歷，會(huì)計(jì)師。他追求穩(wěn)健與卓越，項(xiàng)目選擇見解獨(dú)特、思路清晰，管理理念先進(jìn)，市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，項(xiàng)目開發(fā)成功率高。公司現(xiàn)有員工 39 人，其中專業(yè)技術(shù)人員 33 人，平均年齡 30 歲。 1?四川朝暉實(shí)業(yè)有限公司為開發(fā)成都市龍泉驛區(qū)“雪梨澳鄉(xiāng)” 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，委托本公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目可行性論證。 項(xiàng)目業(yè)主基本情況如下： 法人代表：李曉東 法定地址：成都新華大道文武路 42 號(hào)新時(shí)代廣場(chǎng) 16 層 注冊(cè)資本：人民幣 2021 萬元 主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)，以及與其投資能力相當(dāng)?shù)墓I(yè)、商業(yè) 、公路建筑、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)目的開發(fā)建設(shè) 開發(fā)資質(zhì)：國家房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)企業(yè) 銀行信用等級(jí)： AAA 公司管理團(tuán)隊(duì)： 公司擁有一支工作作風(fēng)務(wù)實(shí)、管理理念先進(jìn)、極富創(chuàng)新意識(shí)和開拓精神的管理團(tuán)隊(duì)；有一批業(yè)務(wù)技術(shù)精湛、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母?、中?jí)技術(shù)人員和管理人員。曾在美 國、澳大利亞工作和生活三年，并對(duì)美國、 2 加拿大、澳大利亞的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行考察，至今已有房地產(chǎn)開發(fā) 15 年的從業(yè)經(jīng)歷。 公司副總經(jīng)理唐義，曾供職于四川省林業(yè)廳，先后擔(dān)任四川蓉萌建材有限公司總 經(jīng)理、成都福惠貿(mào)易有限公司總經(jīng)理。適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，社會(huì)的要求， 國一集團(tuán) ?四川朝暉實(shí)業(yè)有限公司與時(shí)俱進(jìn)，經(jīng)過反復(fù)磋商和論證，決定在龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)建設(shè)雪梨澳鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目突出“以人為本”的指導(dǎo)思想，以低密度、低價(jià)位、高質(zhì)量、高品味為目標(biāo)，以獨(dú)特的澳洲風(fēng)情、柔和的暖色調(diào)裝飾，創(chuàng)造一種介于公寓與別墅之間，集居住、休閑于一體的低密度高尚住宅生活環(huán)境。 1998年到 2021 年 5 年間，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資以年均 %的速度擴(kuò)張。 2021 年成都的商品房銷售面積達(dá) 萬平方米，再創(chuàng)新高。 2021 年成都房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，在去年開發(fā)投資 %的高基數(shù)上仍增長 %。高尚住宅區(qū)比例偏低，還有很大潛力。 2021 年 ，成都市房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持強(qiáng)勁勢(shì)頭。其中住宅投資完成 118 億元，增長 %，繼續(xù)擔(dān)當(dāng)拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資強(qiáng)勁增長的主角。 根據(jù)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及國民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展趨勢(shì)，在較長時(shí)期內(nèi)，投資仍將是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資規(guī)模到 2021 年增至 390 億元。隨著幾條快速通道的修通，郊區(qū)住宅也不再局限于前兩 6 年第二居所的范疇，正逐步拉近郊區(qū)與城里的距離，大有挑戰(zhàn)城區(qū)樓盤、爭(zhēng)奪第一居所的勢(shì)頭。奧林匹克花園、占地 500 畝的錦繡森鄰、占地 1300 畝的森宇音樂花園、占地 500 畝的柳城誼園以及占地 600 畝的金強(qiáng)實(shí)業(yè)開發(fā)的海峽新城，這些項(xiàng)目無論在定位到規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是從建筑的外立面到戶型設(shè)計(jì)以及內(nèi)部裝修上都甚為超前。 政策的頒布不會(huì) 使 發(fā)展商停止項(xiàng)目的開發(fā)，由于前期流出了大量土地，別墅這一高端消費(fèi)項(xiàng)目仍然會(huì)繼續(xù)存在。