【導(dǎo)讀】《2021房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款。在中國(guó)歷史上，武漢市以其特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和便利的交通運(yùn)輸條件而成為中國(guó)重要的進(jìn)出口貿(mào)易中心和著名的商品集散轉(zhuǎn)運(yùn)中。17世紀(jì)中葉，漢口即成為中國(guó)四大名鎮(zhèn)之一。貿(mào)易額的％，僅次于上海而居第二位。中華人民共和國(guó)成立后，武漢成為國(guó)家建設(shè)投資的重點(diǎn)地區(qū)。1982年底武漢的工業(yè)產(chǎn)值、工業(yè)固定資產(chǎn)產(chǎn)值和實(shí)現(xiàn)的利稅額，在國(guó)內(nèi)商界率先進(jìn)行股份制改造，并成為中國(guó)第一家商業(yè)企業(yè)上市公司。名牌企業(yè)采取收購(gòu)股權(quán)和托管、連鎖等經(jīng)營(yíng)方式，調(diào)整了?！熬盼濉逼陂g以來(lái)，武漢市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已形成多元化投資格局，促進(jìn)了各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的快速發(fā)展。業(yè)中心；逐步在中心城區(qū)減少商住混雜的低水平小網(wǎng)點(diǎn)。合王家墩區(qū)域規(guī)劃的實(shí)施，建設(shè)商貿(mào)、餐飲、酒店等服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，力爭(zhēng)提升其能級(jí)。市級(jí)商業(yè)中心:指商業(yè)中度聚集，商業(yè)服務(wù)行業(yè)完善，服務(wù)對(duì)象中近50%為區(qū)域以外消費(fèi)者的繁華商業(yè)中心。

　　

【正文】 ， 715， 15， 18 ， 510， 518， 521， 536， 581， 591， 593 路通達(dá)武漢三鎮(zhèn)。 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 機(jī)密 2021110 第 35 頁(yè) 七 .武漢市居民消費(fèi)需求分析 根據(jù)武漢信息中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示： 2021 年社會(huì)消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 億元，年增長(zhǎng) %，超年目標(biāo)增幅 個(gè)百分點(diǎn)。分行業(yè)完成情況看：批發(fā)零售業(yè)為 億元，增長(zhǎng) %，其中限額以上批發(fā)零售業(yè) 億元，增長(zhǎng) %；餐飲業(yè)為 億元，增長(zhǎng) %；其他行業(yè) 億元，增長(zhǎng) %。從各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)零售額看，百貨商場(chǎng)增長(zhǎng) %，超級(jí)市場(chǎng)增長(zhǎng) %，專業(yè)店增長(zhǎng) %，專賣店增長(zhǎng) %，便利店增長(zhǎng) %。新增各類商業(yè)連鎖網(wǎng)點(diǎn) 200 多個(gè)，各類連鎖經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)達(dá) 2350 個(gè)，實(shí)現(xiàn)的年銷售額 249 億元，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 26%。武商、中百、中商集團(tuán)進(jìn)入全國(guó)連鎖企業(yè) 30 強(qiáng)。 數(shù)據(jù)分析 主要 有三個(gè) 特點(diǎn) ： (1)限額以上批零企業(yè)發(fā)展 迅速 ，拉動(dòng)作用明顯 。 隨著 武漢 市流通環(huán)境進(jìn)一步改善，自 2021 年底群光廣場(chǎng)、華氏百貨、百安居、普爾斯馬特等一批新的商業(yè)購(gòu)物中心落戶江城， 2021 年武漢世紀(jì)中商、武商量販黃陂店、江夏店、國(guó)美電器新華店、湖北新一佳超市等連鎖店又相 繼開(kāi)業(yè)，特別是沃爾瑪、大洋百貨、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，為商業(yè)注入了新的活力，進(jìn)一步活躍了市場(chǎng)。全年限額以上批發(fā)零售業(yè)零售額快速增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)零售額 億元，比上年增長(zhǎng)增長(zhǎng) %，高于全市消費(fèi)品零售額增幅 個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)零售額增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 (2)節(jié)假日集中消費(fèi)，推動(dòng)全市商業(yè)銷售增長(zhǎng) 。 目前，無(wú)論是中國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日，還是西方的節(jié)日，商家都會(huì)推出促銷方式，滿足市民需求，增加商業(yè)銷售。 2021 年春節(jié)黃金周 7 天，武商集團(tuán)、中商集團(tuán)、中百集團(tuán)、漢商集團(tuán)、工貿(mào)公司等 5 家企業(yè)實(shí)現(xiàn)《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 機(jī)密 2021110 第 36 頁(yè) 零售額同比增長(zhǎng) %，其 元月份實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %，占 1 季度零售額的 %； “ 五一 ” 黃金周實(shí)現(xiàn)零售額 億元 ， “ 十一 ” 黃金周實(shí)現(xiàn)零售額 億元，占全月零售額 %，增長(zhǎng) %；平安夜及圣誕節(jié)當(dāng)天，武商、中商、中百三大集團(tuán)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，同比增長(zhǎng) %，占當(dāng)月零售額 %。 (3)餐飲業(yè)高速增長(zhǎng) 。 隨著居民生活水平的提高，生活節(jié)奏的加快，我市餐飲業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，全年實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %，居各行業(yè)首位。以 830 萬(wàn)人口計(jì)算，每位市民一年要花 1552 元 “ 在外 面吃飯 ” ，平均每個(gè)月 元。 因此，我們分析得出：武漢已基本具備創(chuàng)建大型購(gòu)物中心的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)。 八、武漢類似復(fù)合商圈調(diào)研及分析 武漢市主要的復(fù)合商業(yè)街區(qū)為武廣復(fù)合街區(qū)，漢正街復(fù)合街區(qū)，中山大道（江漢路步行街）復(fù)合街區(qū)，中南復(fù)合街區(qū)及徐東復(fù)合街區(qū)。 （一） 武廣復(fù)合商業(yè)街區(qū) 位于武漢解放大道的武廣復(fù)合商業(yè)街區(qū)的形成 ,和武商集團(tuán)密切相關(guān)。 1992 年，武商集團(tuán)投資 3000 萬(wàn)元，完成了武漢商場(chǎng) 10 層新樓及 5 層老樓的新建與擴(kuò)建工程，使武漢商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積從 萬(wàn)平方米擴(kuò)大到 萬(wàn)平方米，成為當(dāng)時(shí)武漢市最大的購(gòu)物 中心，年銷售額由 億元增長(zhǎng)到 億元。 1996 年，武商集團(tuán)投資 億元，歷經(jīng)三年建成的武漢廣場(chǎng)購(gòu)物中心正式開(kāi)業(yè)。武漢廣場(chǎng)高達(dá) 50 層樓，總投資 9 億元，其中18 層為營(yíng)業(yè)大樓，營(yíng)業(yè)面積 8 萬(wàn)平方米，是武漢商場(chǎng)的二倍多。武漢廣場(chǎng)是華中地區(qū)最大的集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑于《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 機(jī)密 2021110 第 37 頁(yè) 一體的大型購(gòu)物中心。開(kāi)業(yè)第一年，年銷售達(dá) 10 億元，年利潤(rùn)達(dá) 1 億元，是全國(guó)綜合效益最好的單體購(gòu)物中心。 1999 年，武商集團(tuán)投資 7 億元興建的世貿(mào)廣場(chǎng)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)。世貿(mào)廣場(chǎng)樓高 58 層，是武漢市最高的標(biāo)志性建筑。 加之 2021 年底 莊勝集 團(tuán)與日本崇光百貨共同管理的武漢莊勝崇光百貨商場(chǎng)（ SOGO）在此開(kāi)業(yè)。 由此 ,以武漢廣場(chǎng)為核心的復(fù)合商業(yè)街區(qū)逐步形成。 2021 年后，隨著相鄰建設(shè)大道金融一條街的繁榮，武廣商圈輻射范圍開(kāi)始通過(guò)萬(wàn)松園路向建設(shè)大道擴(kuò)張 ,新世界中心成為武漢市頂級(jí)賣場(chǎng)。 本商圈具體情況如下表： 商圈名 武廣復(fù)合商業(yè)街區(qū) 總商業(yè)建筑面積 ２５萬(wàn)平方米 商圈地域分布 東：青年路路口 南：萬(wàn)松園路路口 西：新華路路口 北：友誼路前端 輻射范圍 全武漢市 物業(yè)類型 大型電器專賣商場(chǎng) 購(gòu)物中心 大型商場(chǎng) 專賣店 一般鋪面 連鎖店 大型倉(cāng)儲(chǔ) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 零售：餐飲：娛樂(lè) —— 14： 3： 1 零售種類 檔次價(jià)格 食品 中檔 20—— 60 元 電器 中低檔 /中檔 600—— 5000 元 /3000—— 10000 元 日用品 中低檔 20—— 50 元 服裝 中低檔 /中檔 /中高擋 100 元 /以下 /100—— 300 元 /400—— 1000 元 化妝品 中高檔 100—— 300 元 商場(chǎng)各樓層售價(jià) 各商場(chǎng)均不出售 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 機(jī)密 2021110 第 38 頁(yè) 商場(chǎng)各樓層扣點(diǎn)率 □ 1 樓 — 27% □ 2 樓 — 28% □ 3 樓 — 24% 街鋪 租售 情況 街鋪不同類型租金 A 120 元 /㎡ B 2800— 3200 元 /月 /檔 C 10000— 13000 元 /月 /檔 D 4500 元 /月 /檔 E 8000 元 /月 /檔 F 16000 元 /月 /檔 街鋪不同類型售價(jià) A 不售 B 6000 元 /平方米 C 7000 元 /平方米 D 不售 E 不售 F 10000— 12021 元 /平方米 街鋪扣點(diǎn)率 所有街鋪都沒(méi)有扣點(diǎn)率 由上表可以得出 , 武廣商圈已發(fā)展的十分成熟 ,其擁有 傳統(tǒng)百貨、專業(yè)市場(chǎng)、大型超市及街區(qū)商業(yè) ,在各商場(chǎng)的定位上 ,也呈現(xiàn)出明顯的不同 ,如下表 : 注 :業(yè)態(tài)比例按零售：餐飲：娛樂(lè)進(jìn)行對(duì)比。業(yè)態(tài)比例根據(jù)各業(yè)態(tài)所用面積進(jìn)行測(cè)算。 名稱 業(yè)態(tài)比例 檔次 低端產(chǎn)品價(jià)格 中端產(chǎn)品價(jià)格 高端產(chǎn)品價(jià)格 武漢商場(chǎng) 83： 17： 0 中低檔 10 元 — 100 元 100— 200 1000— 3000 元 武漢廣場(chǎng) ： 25： 中高檔 100— 300 元 300— 1000 元 100010000元 莊勝崇光 32： 1： 0 中檔 100— 200 元 200— 1000 元 1000— 8000 元 世貿(mào)廣場(chǎng) 81： 3： 6 中 檔 100— 200 元 200— 600 元 100010000元 國(guó)美電器 1： 0： 0 中 低 檔 0— 100 元 100— 400 元 600— 3000 元 新世界百貨 4： 1： 0 高檔 200 — 300 元 500— 3000 元 300020210元 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 機(jī)密 2021110 第 39 頁(yè) A 為武漢廣場(chǎng)同街商鋪（靠近新華路路口）的租金及售價(jià)（為新建商鋪） B 為武漢廣場(chǎng)同街商鋪（靠近新華路路口）的租金及售價(jià)（為舊商鋪） C 為武漢廣場(chǎng)同街商鋪 ,在武展和武漢廣場(chǎng)之間的租金及售價(jià) (不舊不新 ) D 為武漢廣場(chǎng)同街商鋪 ,在武漢展覽館上面 ,小檔位。 E、 F 為武漢廣場(chǎng) 對(duì)街商鋪 (與中山公園同街 ), E 為只有一層的街鋪 , F 為兩層街鋪。 如圖 : 武廣商圈百貨的主要業(yè)態(tài)以零售業(yè)為主 ,其中 ,大部分商場(chǎng)有地下超市。該商圈中經(jīng)營(yíng)最好的百貨為武漢廣場(chǎng) ,這與其開(kāi)業(yè)的時(shí)機(jī)和市場(chǎng)定位有極大的關(guān)聯(lián)。 1996 年后 ,武漢的整體消費(fèi)水平已由低檔次產(chǎn)品向中高檔次發(fā)展 ,而當(dāng)時(shí)的武漢百貨業(yè) (以武漢商場(chǎng)為代表 )仍以經(jīng)營(yíng)中低檔商品為主 ,不能滿足市場(chǎng)的要求。武漢廣場(chǎng)敏銳的把握了市場(chǎng)的變化 ,建成武漢市最大的購(gòu)物中心 ,在零售產(chǎn)品檔次的規(guī)劃上則十分慎重 ,既將中低檔次的產(chǎn)品比例縮小，又沒(méi)有盲目將整個(gè)產(chǎn)品檔次拉高。 由上圖所示，其低端產(chǎn)品和中端產(chǎn)品整體的價(jià)格交叉點(diǎn)是在 300 元左右，這個(gè)價(jià)位既符合武漢市中等收入的支出范圍又能體現(xiàn)一定檔次。這也是《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 機(jī)密 2021110 第 40 頁(yè) 在短短百米范圍內(nèi)四家規(guī)模相仿的商場(chǎng)中，武漢廣場(chǎng)始終經(jīng)營(yíng)最好，利潤(rùn)最大的原因之一。原因之二在于其對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的把握及市場(chǎng)的拓寬，據(jù)調(diào)查，在武漢廣場(chǎng)的消費(fèi)人群中，有 50%的消費(fèi)者屬于外地人。一方面由于鄰近新華路長(zhǎng)途客運(yùn)站和中山公園為其帶來(lái)外來(lái)客流 ,另一方面在同地段的百貨中只有武漢廣場(chǎng)把握了這部分外來(lái)人口 ,武漢廣場(chǎng)通過(guò)旅游、旅行的相關(guān)廣告宣傳將自己定位為武漢標(biāo)志性的購(gòu)物場(chǎng)所。 相反，莊勝崇 光對(duì)武漢市消費(fèi)能力的樂(lè)觀估計(jì)使其在開(kāi)業(yè)兩年后虧損 7000 萬(wàn) ,當(dāng)時(shí) , 莊勝崇光將低端產(chǎn)品的定位提高到200元－ 400元 ,這樣不尷不尬定位使其在兩年的經(jīng)營(yíng)中可以用門可羅雀來(lái)形容 ,2021年后 , 莊勝崇光仿照武漢廣場(chǎng)將產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整 ,銷售才有了改觀。 新世界百貨也經(jīng)歷了定位變化的過(guò)程 ,開(kāi)業(yè)初期 ,整體產(chǎn)品價(jià)格水平在 500 元以上 ,雖然豎立了高檔產(chǎn)品的形象 ,卻難以帶來(lái)實(shí)際的利潤(rùn) ,2021 年后 ,其產(chǎn)品定位開(kāi)始調(diào)整 ,增加了 200300 元的中檔產(chǎn)品 ,并開(kāi)始以名品打折促銷。 以上從另一方面反映了武漢是一座市民化的城市 ,純高檔產(chǎn) 品的接受度是存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的。 整體而言，武廣核心商圈的市場(chǎng)定位趨于同質(zhì)化，為了增加整體商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，武商集團(tuán)已準(zhǔn)備將下屬三家商場(chǎng)集體規(guī)劃為摩爾商業(yè)城。同時(shí) ,從業(yè)態(tài)比例可以看出 ,本地區(qū)商業(yè)娛樂(lè)業(yè)處于空白點(diǎn)。 建議：本項(xiàng)目在考慮商業(yè)定位時(shí)應(yīng)十分慎重 ,既要預(yù)見(jiàn)未來(lái)一段時(shí)間的主力消費(fèi)水平 ,又不能對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)能力估計(jì)的太超前。 （二） 中山大道（江漢路步行街）復(fù)合商業(yè)街區(qū) 江漢路老街區(qū)是武漢最早的商業(yè)中心，江漢路位于漢口江岸與江漢兩區(qū)之間，東南起自沿江大道的武漢關(guān)，向西北延伸，穿中山大道，至解放大道。 沿路與黃陂街、洞庭街 、鄱陽(yáng)街、花樓街、江漢一、二、三路、銘新街、吉慶街等垂直相交，現(xiàn)在《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 機(jī)密 2021110 第 41 頁(yè) 成為漢口最繁華的區(qū)域之一。 2021 年 , 江漢路步行街建成 ,成為武漢市唯一的步行街。人流量大，店鋪達(dá) 400 余家，其中有經(jīng)營(yíng)特色的專業(yè)店和老字號(hào) 90 多家，近 30 個(gè)行業(yè)。老字號(hào)的包括解放前繁盛一時(shí)的人民飯店，璇宮飯店，為抵制日貨而開(kāi)的國(guó)貨百貨大樓，現(xiàn)名中心百貨大樓，專賣洋鐘表的亨達(dá)利鐘表店，冠生園、華康副食、滋美食品廠，武漢中藥店，四季美湯包館。 2021 年 ,萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)建成，江漢路步行街的物業(yè)類型更加豐富。 商圈名 中山大道商圈（江漢路步行街 ） 總商業(yè)建筑面積 ２５萬(wàn)平方米 商圈地域分布 東：臨南京路 南：臨京漢大道 西：臨前進(jìn)一路 北：臨武漢關(guān) 輻射范圍 華中地區(qū) 物業(yè)類型 購(gòu)物中心 大型商場(chǎng) 專賣店 一般鋪面 連鎖店 大型倉(cāng)儲(chǔ) SHOPPING MAIL 娛樂(lè)中心 商業(yè)街 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 零售：餐飲：娛樂(lè) —— 62： 6： 1 零售種類 檔次價(jià)格 食品 低檔 /中檔 5—— 20 元 /20—— 100 元 電器 中低檔 /中高檔 100—— 2021 元 /2021—— 20210 元 箱包 中檔 /高檔 50—— 350 元 /400—— 2021 元 服裝 低檔 /中檔 /高擋 30