【導(dǎo)讀】海棠灣酒店項目可行性研究報告

　　

【正文】 的建設(shè)步伐及國際化發(fā)展道路和快速增長速度影響不大。 三亞旅游經(jīng)濟分析 三亞 位于海南省最南端， 是中國首批優(yōu)秀旅游城市和我國 唯一 的熱帶海濱旅游城市。 三亞具有最宜人的氣候、最清新的空氣、最和煦的陽光、 最湛藍的海水、最柔和的沙灘、最風(fēng)情萬種的少數(shù)民族、最美味的海鮮 。三亞的空氣質(zhì)量指數(shù)世界排名第二，負(fù)氧離子指數(shù)高于北京 8 倍，全年海水溫度平均 25 攝氏度，全年平均氣溫 28 攝氏度。 三亞有一流的沙灘，如亞龍灣、大東海、三亞灣 、崖州灣 等。交通方便，鳳凰國際機場開通國際航線，海南中、東、西線高速公路或干線公路 和西線粵海鐵路、東線輕軌 均以三亞為終。有榆林港、三亞港 、鳳凰島客運港、南山港 等港口，其中榆林港是天然深水良港，三亞港是海南島南部重要商業(yè) 客運 港口。三亞港與香港、廣州有客貨輪通航。三亞具有多種資源優(yōu)勢， 尤其是 海產(chǎn) 品、豐富的熱帶水果更是十分有名。 旅游資源得天獨厚，集 熱帶陽光 、海水、沙灘、 海島、 氣候、森林、熱帶田園風(fēng)光和名勝古跡于一地，是全國 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 31 / 119 生態(tài)示范區(qū)。 隨著南山海上觀音、西島、蜈支洲島、檳榔河國際鄉(xiāng)村旅游區(qū)等一批景區(qū)、景點項目的相繼建成，喜來登、希爾頓、 鴻洲埃德瑞 、 凱賓斯基 、麗思 .卡爾頓、悅榕莊等度假酒店等先后營業(yè)， 以及海棠灣區(qū)域的建設(shè)發(fā)展， 三亞已成為全球最有希望的度假旅游目的地、全世界最大的潛水旅游目的地，中國最重要的高爾夫旅游和會議旅游目的地之一。三亞通過聲勢浩大的“三亞城市名片”征集評選活動，世界小姐世界先生選美比賽、世界第一大力士冠軍賽、三亞國際美食節(jié)、中國三亞國際電視廣告藝術(shù)節(jié)、中國（三亞）國際熱帶蘭花博覽會等重大節(jié)慶賽事活動，擴大三亞的知名度、 美譽度和影響力，提升城市人氣指數(shù)，增加旅游人數(shù)，拉動旅游經(jīng)濟快速發(fā)展。 2021 年 全市接待旅游過夜人數(shù) 萬人次，比上年增長 % 。其中，接待國內(nèi)旅游者 萬人次，比上年增長 %；接待海外旅游者 萬人次，比上年下降 %。全年旅游收入 億元，比上年增長 % 。其中，旅游 外匯 收入 19497 萬美元，比上年 下降 %，旅游飯店平均開房率 %，比 2021 年下降 %。 旅游飯店是旅游業(yè)發(fā)展的主要基礎(chǔ)設(shè)施，其數(shù)量和服務(wù)質(zhì)量的發(fā)展，是旅游業(yè)發(fā)展水平的重要標(biāo)志。三亞作為中國最著名的濱海旅游城市，其酒店的發(fā)展速度高于其他城市。 1996 年中國第一家五星級度假酒店凱萊開業(yè)，三亞從此掀起了酒店建設(shè)的熱潮。隨著 全球 旅游目的地的形成，三亞出現(xiàn)了中國獨特的酒店群落現(xiàn)象，擁有亞龍灣、大東海、三亞灣和市區(qū)等四大酒店區(qū)域。 截止到 2021 年年底，三亞市 列入統(tǒng)計的旅游賓館 (酒店 )187 家，比2021 年增加 6 家，其中，五星級賓館 10 家，四星級賓館 21 家，三星級賓 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 32 / 119 館 25 家，二星級賓館 16 家，一星級賓館 5 家 ，待評五星級賓館 15 家。擁有客房 32177 間，比 2021 年增加 2565 間；擁有床位 57210 張，比 2021年增加 3190 張。全市共有 A 級及以上旅游景區(qū) 8 處，其中， 5A 景區(qū) 2 處，4A 景區(qū) 3 處。 2021 年面對全球金融危機，國家出臺了一系列擴大內(nèi)需，刺激消費的政策，三亞的旅游、酒店市場需求量將會在市場萎縮半年到一年 后得到恢復(fù)和進一步增大， 2021 年至 2021 年的具體數(shù)據(jù)，參見如下圖表： 20212021 年三亞市旅游者增長情況 指標(biāo)名稱 2021 年 2021 年 2021 2021 2021 接待游客（萬人次） 年增長率 % % % % % %%%%%%%%%%%2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 （億元） 20212021年三亞市旅游者增長情況 接待游客（萬人次） 年增長率 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 33 / 119 指標(biāo)名稱 入境旅游者（萬人 次） 入境旅游者年 增長率 國內(nèi)旅游者（萬 人次） 國內(nèi)旅游者年 增長率 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年 % 2021 年 % % 2021 年 % % %%%%%%%%%2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 20212021年 三亞市 旅游 者 增長情況 分類對比 入境旅游者（萬人次） 國內(nèi)旅游者（萬人次） 入境旅游者年增長率 國內(nèi)旅游者年增長率 %%%%%%%%0204060801001202021年 2021年 2021年 2021年 2021年 （億元） 20212021年三亞市旅游收入增長情況 旅游總收入（億元） 年增長率 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 34 / 119 20212021 年三亞市旅游收入增長情況 指標(biāo)名稱 2021 年 2021 年 2021 2021 2021 旅游總收入（億元） 年增長率 % % % % % 占全市 GDP比值 % % % % % 三亞旅游總收入已占到其國內(nèi)生產(chǎn)總值的 6070%，三亞已成為一個不折不扣的以旅游產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的旅游度假城市。 從 2021 年開始，三亞市旅游飯店客房的開房率迅速上升，反映了三亞%%%%%%%%%%2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 （億元） 20212021年三亞市境外旅游收入增長情況 境外旅游收入（萬美元 ) 境外旅游收入年增長率 %%%%%%%%%2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 20212021年三亞市旅游飯店客房開房率 旅游飯店客房開房率 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 35 / 119 旅游市場良好發(fā)展的局面。 雖然 受全球金融危機影響，今明兩年三亞旅游業(yè)發(fā)展有所減緩，但十一五期間仍將保持高速增長態(tài)勢。 截止到 2021 年第一季度 ，三亞市全市接待旅游過夜人數(shù) 萬人次，同比增長 %,其中，接待國內(nèi)旅游者 萬人次，同比增長 %；接待海外旅游者 萬人次，同比增長 %。全年旅游收入 億元，比上年增長 %,其中，國內(nèi)旅游收入 億元，增長 %；境外旅游收入 萬美元，比上年增長 %。 隨著三亞中高端旅游市場和國際旅游市場的迅速開發(fā)，高品質(zhì)旅游景點、頂級、高星級酒店的開發(fā)、旅游配套設(shè)施的完善、旅游市場的規(guī)范和三亞國際知名度的提高，雖今明兩年受全球金融危機影響，三 亞 入境收入和游客數(shù)量有所減少，但國內(nèi)市場平穩(wěn)增長，勢頭良好。所以 對以中高檔市場為主體的三亞旅游產(chǎn)業(yè)在十一五期間進入國際化高速發(fā)展期的預(yù)期不會扭轉(zhuǎn)。 《三亞旅游發(fā)展總體規(guī)劃》重新明確了三亞旅游業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略：以國際市場為目標(biāo)，注意旅游產(chǎn)品和管理服務(wù)的國際化，打造國際化旅游城市。該戰(zhàn)略分為四個次戰(zhàn)略，即旅游國際化戰(zhàn)略、區(qū)域聯(lián)動戰(zhàn)略、轉(zhuǎn)型增效戰(zhàn)略和生態(tài)興旅戰(zhàn)略，并提出了三亞旅游業(yè)發(fā)展新的總體目標(biāo)：通過全面推進三亞旅游形象國際化、營銷國際化、產(chǎn)品國際化、人才國際化、服務(wù)國際化、管理國際化、客源國際化、品牌國際化，加快三 亞旅游轉(zhuǎn)型升級的步伐，最終建成國際一流的 熱帶濱海度假旅游目的地 。 三亞 及 海棠灣 旅游發(fā)展規(guī)劃 三亞市旅游 規(guī)劃 1) 三亞 濱海地區(qū)（城市規(guī)劃區(qū)）規(guī)劃 ： 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 36 / 119 三亞 濱海地區(qū)為三亞市主城區(qū)及海棠灣、天涯、崖城三個鎮(zhèn)所構(gòu)成的帶狀沿海地區(qū)，面積 1250 平方公里。該區(qū)體現(xiàn)了三亞熱帶海濱城市特點，是三亞旅游重要的資源。規(guī)劃范圍內(nèi)容包括了城市建設(shè)及重要基礎(chǔ)設(shè)施用地，以及風(fēng)景名勝區(qū)、環(huán)境保護區(qū)、生態(tài)控制區(qū)和近海水域。 濱海地區(qū)的旅游布局分為 沿海的濱海旅游景觀帶 、 沿北部山區(qū)的健康生態(tài)休閑帶 和 主城的城市景觀旅游帶 。 ① 濱海旅游景觀帶： 主城以東的沿海地區(qū)（大東海、亞龍灣、海棠灣）為濱海休閑度假帶，建設(shè)高檔次的酒店和休閑設(shè)施。其中亞龍灣為面向國際的度假區(qū)，大東海為面向國際和國內(nèi)的度假區(qū)，主城的海坡為面向國內(nèi)的度假區(qū)。主城以西的沿海地區(qū)（天涯海角、南山、崖城）為旅游觀光帶。主要以景點觀光和主題公園的建設(shè)為主。 ② 健康生態(tài)休閑帶： 利用北部山區(qū)資源發(fā)展健康休閑產(chǎn)業(yè)，如溫泉健康城、高爾夫產(chǎn)業(yè)群、熱帶植物園等，將三亞的旅游向北部拓展。 ③ 主城城市景觀旅游帶： 以三亞灣帶狀布臵各類城市旅游項目，開發(fā)城市旅游資源。 2) 濱海風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃： 濱海地區(qū) “ 三亞熱帶 海濱風(fēng)景名勝區(qū) ” 是以風(fēng)景美麗的熱帶海濱風(fēng)光為特色 ,以度假、觀光、娛樂為主要功能的國家級風(fēng)景名勝區(qū)。由陸域和海域兩部分組成。陸域包括亞龍灣、天涯海角和南山 海山奇觀三個景區(qū)，以及落筆洞、鹿回頭公園、崖州古城和椰子洲四個獨立景點。海域包括東、 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 37 / 119 西瑁洲，東、西排和野豬島，環(huán)境容量約為 萬人。 ? 亞龍灣景區(qū) :以熱帶海濱風(fēng)光為特色國際一流的避寒度假旅游勝地。景區(qū)陸域面積約 80 平方公里。 ? 大小洞天景區(qū) :以奇特的海景、山景、石景和歷史悠久的名人勝跡為特征 ,以風(fēng)景游覽和宗教文化娛樂活動為主要內(nèi)容的風(fēng)景旅游景區(qū)。景區(qū)陸域面積 約 34 平方公里。 ? 紅塘灣：位于三亞市天涯鎮(zhèn)，用地面積 3900 畝，用地性質(zhì)為旅游綜合用地（實際用地面積及性質(zhì)以經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃為準(zhǔn)）。將建設(shè)成為集旅游度假、高檔居住于一體的功能完備的綜合社區(qū)。 ? 海棠灣：位于三亞市東北部濱海地帶，規(guī)劃面積 90 平方公里，規(guī)劃區(qū)內(nèi)由北至南劃分為三大功能區(qū)，分別是：濱海多元社區(qū)、濕地生態(tài)保護區(qū)和綜合旅游度假區(qū)。 ? 天涯海角景區(qū) :是具有南疆歷史文化內(nèi)涵 ,以風(fēng)景游覽和文化活動為主要內(nèi)容的具有國家意義的名勝游覽景區(qū)。景區(qū)面積約 平方公里。 ? 椰子洲島景點 :近期以保護椰子洲的自然趣味風(fēng)光為主 ,遠期根據(jù)需要發(fā)展特色旅游。 ? 鹿回頭景點 :以游覽觀光為主的風(fēng)景點。 ? 崖州古城景點 :以保護為主、以古城遺址為特色的名勝點。 ? 落筆洞景點 :將落筆洞景點建成具有歷史文化及洞景特色的景點和大型熱帶植物園。 3) 濱海旅游度假區(qū)規(guī)劃： 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 38 / 119 規(guī)劃期內(nèi)三亞的旅游度假區(qū)的開發(fā)策略可以歸納為“拓展提升”，即“拓展海棠灣與紅塘灣，提升亞龍灣”。 規(guī)劃期內(nèi)（ 2021 年）海棠灣、坎秧灣和紅塘灣三個度假區(qū)總建設(shè)用地規(guī)模控制在 1260 公頃。各度假區(qū)發(fā)展規(guī)?？刂迫缦拢? ① 海棠灣度假區(qū)是近期三亞旅游度假的重點建設(shè)區(qū)域，很多高檔酒店需要在規(guī)劃期內(nèi)征用土地來建設(shè)。建設(shè)用地控制為 1040 公頃。遠景期（ 2020 年）建設(shè)用地規(guī)模為 平方公里。 ② 坎秧灣是一塊獨特的區(qū)域，應(yīng)只允許頂級度假設(shè)施的建設(shè)，并嚴(yán)格控制開發(fā)量，建設(shè)用地控制為 100 公頃。 ③ 紅塘灣建設(shè)用地控制為 120 公頃。 在三亞灣區(qū)旅游版圖中，已經(jīng)比較成熟的三個灣區(qū)分別是亞龍灣、大小東海和三亞灣。其他灣區(qū)發(fā)展時間尚短，未成氣候。其中地段條件較好的彎區(qū)為海棠灣 、紅塘灣 和坎秧灣， 而 海棠灣 比鄰亞龍灣且 區(qū)域較廣，更具有發(fā)展空間。 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 39 / 119 海棠灣區(qū)域規(guī)劃 海棠灣總體定位為 “ 國家海岸 ” ， 是三亞及中國第一個代表國家熱帶海濱旅游度假形象超高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的國際高級旅游度假區(qū) —— 國際休閑度假區(qū)。 海棠灣職能：世界級的旅游度假天堂，面向國內(nèi)外市場的多元化熱帶濱海旅游休閑度假區(qū)，國家海洋科研、教育、博覽綜合體。 作為三亞最后一塊高品質(zhì)的海濱資源，海棠灣是三亞成為世界級旅游度假天堂的希望。 海棠灣位于海南省三亞市東北部濱海地帶，南起亞龍嶺山邊，北至三亞市行政邊界，西起東線高速公路，東至海邊，包括南田溫泉片區(qū)和蜈支洲島，距市區(qū) 28 公里，規(guī)劃用地南北長約 30 公里，東西平均寬約 8 公里，規(guī)劃用地總面積約 150 平方公里。 海棠灣可容納居住人口規(guī)模為：規(guī)劃期末（ 2020 年） 25 萬人。其中，過夜游客 14