【正文】 ........................................................... 115 8 綜合分析與建議 ................................................................ 116 項目風(fēng)險評估與應(yīng)對策略 ............................................................ 116 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 5 / 119 周邊環(huán)境因素 ........................................................................................... 116 競爭因素 ................................................................................................. 116 土地成本因素 ........................................................................................... 117 本案與公司發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)系 ......................................................... 117 SWOT 分析 ................................................................................ 118 項目優(yōu)勢 ................................................................................................. 118 項目劣勢 ................................................................................................. 118 項目機會 ................................................................................................. 119 項目威脅 ................................................................................................. 119 結(jié)論及建議 ................................................................................ 119 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 6 / 119 1 項目概況 用地條件分析 區(qū)位特征 位臵： 項目地處“國家海岸”的三亞海棠灣， 2021 年 12 月 23 日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)海南省三亞市海棠灣開發(fā)總體規(guī)劃，海棠灣將定位為“國家海岸”，成為國家品牌，承載著國家熱帶濱海旅游度假形象。作為三亞最后一塊高品質(zhì)的海濱資源，海棠灣是三亞成為世界級旅游度假天堂的希望。 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 8 / 119 地塊 北側(cè)規(guī)劃酒店用地 地塊 南側(cè)解放軍總醫(yī)院 地塊 南側(cè)解放軍總醫(yī)院 地塊 西側(cè)打狗坡村 地塊 東側(cè) 地塊 東側(cè)道路及海岸 地塊 東側(cè)規(guī)劃路 地塊 東側(cè)規(guī)劃路 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 9 / 119 規(guī)劃指標(biāo) 規(guī)劃建筑用地性質(zhì) 旅館業(yè)用地 使用年限 40 年 總用地面積 畝（ 萬 ㎡ ） 建筑面積 ≤ 萬 ㎡ 容積率 ≤ 建筑密度 ≤ 20% 綠地率 ≥ 50% 建筑限高 ≤ 20 米 車位數(shù) 120 個 交通條件 公路： 海棠灣位于三亞的東南面，距三亞市 28 公里，與著名的亞龍灣相鄰，東線高速公路、 海榆東線公路 及正在建設(shè)之中的東環(huán)鐵路均在此區(qū)域通過，交通十分便捷。 軌道： 海南正在建設(shè)的由海口至三亞的輕軌將于 2021 年年底建成，鐵路建成后，乘客從海口乘直達(dá)快車至三亞，全程僅需 90 分鐘。輕軌的開通將大大提高 海棠灣 的公共交通運力。從景觀條件來看，地塊隔路即為海岸，但目前海岸種有密集的林木，海灘較窄，高層可遠(yuǎn)眺大海，但到達(dá)海岸需要穿過交通主干道。 市政狀況 根據(jù)掛牌文件內(nèi)容及多方咨詢與現(xiàn)場踏勘，東側(cè)在建市政道路為目前緊鄰地塊的交通要道，為雙向四車道，目前尚未全線通車。地塊南側(cè)解放軍總醫(yī)院海南分院，為國家海岸醫(yī)療康復(fù)基地，規(guī)劃有療養(yǎng)區(qū)、醫(yī)療區(qū)、服務(wù)區(qū)，未來將成為海南省的重要醫(yī)療機構(gòu)。今年 1 月 20 日世界銀行發(fā)布的《世界經(jīng)濟(jì)展望》報告中，世界銀行上調(diào)了對今年全球經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期，預(yù)計今年全球經(jīng)濟(jì)將增長 %，這一結(jié)果較去年 6月份該組織預(yù)計的 2%更為樂觀，但同時表示，隨著各國政府經(jīng)濟(jì)刺激計劃的退出以及失業(yè)率居高不下，世界經(jīng)濟(jì)的增長勢頭在今年下半年或許會后勁不足。 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 15 / 119 序號 預(yù)測機構(gòu) 2021 年經(jīng)濟(jì)增長預(yù)測值（ %） 1 世界銀行 2 國際貨幣基金組織 9 3 經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織 4 亞洲開發(fā)銀行 5 高盛 6 摩根斯坦利 10 7 國家信息中心 8 中國社科院 9 9 中國人民大學(xué) 10 申銀萬國 平均值 有著龐大的消費市場和旺盛的消費需求 ,中國已經(jīng)成為全球經(jīng)濟(jì)增長的引擎。但目前不良貸款增加、固定資產(chǎn)泡沫等問題日趨加劇，極可能影響政府較早地收緊信貸， 2021 年經(jīng)濟(jì)增長將面臨挑戰(zhàn)。一季度 GDP增長 %，增速比金融危機以來的最低點（ 2021 年一季度）提高 個百分點，比上季提高 個百分點，比 2021 年全年加快 個百分點。 海南宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2021年 GDP 增長 %， 房地產(chǎn)投資增長強勁 2021 年海南省 全省生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價格計算，比上年增長 ％。全省人均 GDP 達(dá)到 2805 美 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 17 / 119 元，向著全面建設(shè)小康社會目標(biāo)穩(wěn)健邁進(jìn)。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元，比年初增長 %。農(nóng)村貧困人口減少 萬人。農(nóng)村投資 億元，增長 %。第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長%。房屋銷售面積 萬 ㎡ ，增長 %。 據(jù) 研究測算，在中國旅 游收入每增加 1 元，可帶動第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加 元，旅游外匯收入每增加１美元，利用外資額則相應(yīng)增加 美元，旅游業(yè)的發(fā)展明顯帶動直接和間接相關(guān)產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展 ； 二是帶動海南對外開放，提升海南國際化程度 ； 三是推進(jìn)政府管理創(chuàng)新，與國際對接 ； 四是帶動整個社會文明程度的提高 ； 海南 2021 年一季度 7 項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 全國第一 在國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略的利好概念推動下，海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯提速。 服務(wù)業(yè)增加值增長全國排名第一。 今年 一季度，全社會固定資產(chǎn)完成投資總額 億元，比上年同期增長 %，比全國增長 %高 54 個百分點。 地方一般預(yù)算財政收入增長全國排名第一。 農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入增長全國排名第一。其中，工資性收入 302 元，同比增長 %，成為拉動農(nóng)民現(xiàn)金收入較快增長的主要因素。全境北 靠高山，南臨大海，地勢自北向南逐漸傾斜，形成一個狹長狀的多角形， 境內(nèi)海岸線長 千米 。 三亞是 我國東南沿海對外開放黃金海岸線上最南端的對外貿(mào)易重要口岸，是中國通向世界的門戶之一。拓展東西兩翼濱海度假區(qū)，開創(chuàng)第二居住地，提升中心城區(qū)。 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 22 / 119 2021 年 三亞市城市總體規(guī)劃（ 1995－ 2021） 曾經(jīng)進(jìn)行過 重大調(diào)整 ，調(diào)整后主要內(nèi)容為： 發(fā)展備用地啟用 ， 包括海棠灣、紅塘灣、南山港腹地等部分備用地提前啟用。 市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃范圍：三亞市行政轄區(qū)范圍，面積 平方公里。 主城區(qū)范圍：西起海坡，北接高速公路規(guī)劃線，東至田獨和榆林 灣， 海棠灣 酒店項目 可行性研究報告 23 / 119 面積 平方公里，其中城市建設(shè)用地 平方公里，是計算城市用地匯總表等規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)的地域依據(jù)。規(guī)劃 2021 年主城區(qū)居住人口 35 萬人。 濱海地區(qū)規(guī)劃 ： 濱海地區(qū)的布局是以三亞主城區(qū)為核心向東西兩翼延伸的帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)，形成“一帶、兩片、一中心、多組團(tuán)”的空間布局。 “多組團(tuán)”：指各旅游區(qū)、村鎮(zhèn)和主城區(qū)形成的組團(tuán)用地。遠(yuǎn)景期（ 2020 年）建設(shè)用地規(guī)模為 平方公里。規(guī)劃居住用地總面積為 公頃，人均 ㎡ 。從產(chǎn)業(yè)角度看，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)較大，第一產(chǎn)業(yè)有所弱化，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為 %。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 比例為 ： ： ，以旅游為龍頭的服務(wù)業(yè)全面發(fā)展，金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)的增速均在 30%以上，交通運輸業(yè)、其他服務(wù)業(yè)、住宿餐飲業(yè)等行業(yè)增速均在 20%以上。 值此，三亞作為海南 省旅游業(yè)的排頭兵， 在 建設(shè)國際旅游島 的政策背景下 ， 有利于促進(jìn)三亞旅游產(chǎn)業(yè)向國際化、高端化轉(zhuǎn)變。 海南及三亞旅游經(jīng)濟(jì)分析 海南旅游經(jīng)濟(jì)分析 海南省位于中國最南端，行政區(qū)域包括海南島，西沙群島、中沙群島、南沙 群島的島礁及其海域 。當(dāng)今國際旅游者喜愛的陽光、海水、沙灘、綠色、空氣這 5 個要素海南環(huán)島沿岸均兼而有之。 目前， 旅游業(yè)已發(fā)展成為海南省的龍頭支柱產(chǎn)業(yè)，海南省經(jīng)過建省 20年的旅游發(fā)展 , 旅游接待規(guī)模已從 1988 年的 萬人次發(fā)展到 2021 年的 萬人次，實現(xiàn)旅游總收入 億元，其中，國內(nèi)游客 萬人次，海外游客 萬人次，入境旅游收入 億元 ， 旅游飯店客房開房率 %。其中，國內(nèi)游客 萬人次，海外游客 萬人次，同比分別增長 %和 %；外國游客共 萬人次，同比去年 增長 %；入境旅游 達(dá) 億元 ，同比增長%。 三亞具有最宜人的氣候、最清新的空氣、最和煦的陽光、 最湛藍(lán)的海水、最柔和的沙灘、最風(fēng)情萬種的少數(shù)民族、最美味的海鮮 。有榆林港、三亞港 、鳳凰島客運港、南山港 等港口，其中榆林港是天然深水良港，三亞港是海南島南部重要商業(yè) 客運 港口。 隨著南山海上觀音、西島、蜈支洲島、檳榔河國際鄉(xiāng)村旅游區(qū)等一批景區(qū)、景點項目的相繼建成，喜來登、希爾頓、 鴻洲埃德瑞 、 凱賓斯基 、麗思 .卡爾頓、悅榕莊等度假酒店等先后營業(yè)， 以及海棠灣區(qū)域的建設(shè)發(fā)展， 三亞已成為全球最有希望的度假旅游目的地、全世界最大的潛水旅游目的地，中國最重要的高爾夫旅游和會議旅游目的地之一。全年旅游收入 億元，比上年增長 % 。 1996 年中國第一家五星級度假酒店凱萊開業(yè)，三亞從此掀起了酒店建設(shè)的熱潮。全市共有 A 級及以上旅游景區(qū) 8 處，其中， 5A 景區(qū) 2 處，4A 景區(qū) 3 處。 截止到 2021 年第一季度 ，三亞市全市接待旅游過夜人數(shù) 萬人次，同比增長 %,其中，接待國內(nèi)旅游者 萬人次，同比增長 %；接待海外旅游者 萬人次，同比增長 %。 《三亞旅游發(fā)展總體規(guī)劃》重新明確了三亞旅游業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略：以國際市場為目標(biāo)，注意旅游產(chǎn)品和管理服務(wù)的國際化，打造國際化旅游城市。規(guī)劃范圍內(nèi)容包括了城市建設(shè)及重要基礎(chǔ)設(shè)施用地，以及風(fēng)景名勝區(qū)、環(huán)境保護(hù)區(qū)、生態(tài)控制區(qū)和近海水域。主城以西的沿海地區(qū)（天涯海角、南山、崖城）為旅游觀光帶。 2) 濱海風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃： 濱海地區(qū) “ 三亞熱帶 海濱風(fēng)景名勝區(qū) ” 是以風(fēng)景美麗的熱帶海濱風(fēng)光為特色 ,以度假、觀光、娛樂為主要功能的國家級風(fēng)景名勝區(qū)。 ? 亞龍灣景區(qū) :以熱帶海濱風(fēng)光為特色國際一流的避寒度假旅游勝地。 ? 紅塘灣：位于三亞市天涯鎮(zhèn)，用地面積 3900 畝，用地性質(zhì)為旅游綜合用地（實際用地面積及性質(zhì)以經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃為準(zhǔn)）。景區(qū)面積約 平方公里。 ? 落筆洞景點 :將落筆洞景點建成具有歷史文化及洞景特色的景點和大型熱帶植物園。建設(shè)用地控制為 1040 公頃。 在三亞灣區(qū)旅游版圖中，已經(jīng)比較成熟的三個灣區(qū)分別是亞龍灣、大小東海和三亞灣。 海棠灣職能：世界級的旅游度假天堂，面向國內(nèi)外市場的多元化熱帶濱海旅游休閑度假區(qū)，國家海洋科研、教育、博覽綜合體。其中，過夜游客 14