【正文】 ........................................................... 115 8 綜合分析與建議 ................................................................ 116 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)對(duì)策略 ............................................................ 116 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 5 / 119 周邊環(huán)境因素 ........................................................................................... 116 競(jìng)爭(zhēng)因素 ................................................................................................. 116 土地成本因素 ........................................................................................... 117 本案與公司發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)系 ......................................................... 117 SWOT 分析 ................................................................................ 118 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ................................................................................................. 118 項(xiàng)目劣勢(shì) ................................................................................................. 118 項(xiàng)目機(jī)會(huì) ................................................................................................. 119 項(xiàng)目威脅 ................................................................................................. 119 結(jié)論及建議 ................................................................................ 119 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 6 / 119 1 項(xiàng)目概況 用地條件分析 區(qū)位特征 位臵： 項(xiàng)目地處“國(guó)家海岸”的三亞海棠灣， 2021 年 12 月 23 日，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)海南省三亞市海棠灣開發(fā)總體規(guī)劃，海棠灣將定位為“國(guó)家海岸”，成為國(guó)家品牌，承載著國(guó)家熱帶濱海旅游度假形象。作為三亞最后一塊高品質(zhì)的海濱資源，海棠灣是三亞成為世界級(jí)旅游度假天堂的希望。 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 8 / 119 地塊 北側(cè)規(guī)劃酒店用地 地塊 南側(cè)解放軍總醫(yī)院 地塊 南側(cè)解放軍總醫(yī)院 地塊 西側(cè)打狗坡村 地塊 東側(cè) 地塊 東側(cè)道路及海岸 地塊 東側(cè)規(guī)劃路 地塊 東側(cè)規(guī)劃路 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 9 / 119 規(guī)劃指標(biāo) 規(guī)劃建筑用地性質(zhì) 旅館業(yè)用地 使用年限 40 年 總用地面積 畝（ 萬(wàn) ㎡ ） 建筑面積 ≤ 萬(wàn) ㎡ 容積率 ≤ 建筑密度 ≤ 20% 綠地率 ≥ 50% 建筑限高 ≤ 20 米 車位數(shù) 120 個(gè) 交通條件 公路： 海棠灣位于三亞的東南面，距三亞市 28 公里，與著名的亞龍灣相鄰，東線高速公路、 海榆東線公路 及正在建設(shè)之中的東環(huán)鐵路均在此區(qū)域通過，交通十分便捷。 軌道： 海南正在建設(shè)的由?？谥寥齺喌妮p軌將于 2021 年年底建成，鐵路建成后，乘客從?？诔酥边_(dá)快車至三亞，全程僅需 90 分鐘。輕軌的開通將大大提高 海棠灣 的公共交通運(yùn)力。從景觀條件來(lái)看，地塊隔路即為海岸，但目前海岸種有密集的林木，海灘較窄，高層可遠(yuǎn)眺大海，但到達(dá)海岸需要穿過交通主干道。 市政狀況 根據(jù)掛牌文件內(nèi)容及多方咨詢與現(xiàn)場(chǎng)踏勘，東側(cè)在建市政道路為目前緊鄰地塊的交通要道，為雙向四車道，目前尚未全線通車。地塊南側(cè)解放軍總醫(yī)院海南分院，為國(guó)家海岸醫(yī)療康復(fù)基地，規(guī)劃有療養(yǎng)區(qū)、醫(yī)療區(qū)、服務(wù)區(qū)，未來(lái)將成為海南省的重要醫(yī)療機(jī)構(gòu)。今年 1 月 20 日世界銀行發(fā)布的《世界經(jīng)濟(jì)展望》報(bào)告中，世界銀行上調(diào)了對(duì)今年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期，預(yù)計(jì)今年全球經(jīng)濟(jì)將增長(zhǎng) %，這一結(jié)果較去年 6月份該組織預(yù)計(jì)的 2%更為樂觀，但同時(shí)表示，隨著各國(guó)政府經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的退出以及失業(yè)率居高不下，世界經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)勢(shì)頭在今年下半年或許會(huì)后勁不足。 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 / 119 序號(hào) 預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu) 2021 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)值（ %） 1 世界銀行 2 國(guó)際貨幣基金組織 9 3 經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織 4 亞洲開發(fā)銀行 5 高盛 6 摩根斯坦利 10 7 國(guó)家信息中心 8 中國(guó)社科院 9 9 中國(guó)人民大學(xué) 10 申銀萬(wàn)國(guó) 平均值 有著龐大的消費(fèi)市場(chǎng)和旺盛的消費(fèi)需求 ,中國(guó)已經(jīng)成為全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎。但目前不良貸款增加、固定資產(chǎn)泡沫等問題日趨加劇，極可能影響政府較早地收緊信貸， 2021 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將面臨挑戰(zhàn)。一季度 GDP增長(zhǎng) %，增速比金融危機(jī)以來(lái)的最低點(diǎn)（ 2021 年一季度）提高 個(gè)百分點(diǎn)，比上季提高 個(gè)百分點(diǎn)，比 2021 年全年加快 個(gè)百分點(diǎn)。 海南宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2021年 GDP 增長(zhǎng) %， 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁 2021 年海南省 全省生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) ％。全省人均 GDP 達(dá)到 2805 美 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 / 119 元，向著全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)穩(wěn)健邁進(jìn)。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，比年初增長(zhǎng) %。農(nóng)村貧困人口減少 萬(wàn)人。農(nóng)村投資 億元，增長(zhǎng) %。第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng)%。房屋銷售面積 萬(wàn) ㎡ ，增長(zhǎng) %。 據(jù) 研究測(cè)算，在中國(guó)旅 游收入每增加 1 元，可帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加 元，旅游外匯收入每增加１美元，利用外資額則相應(yīng)增加 美元，旅游業(yè)的發(fā)展明顯帶動(dòng)直接和間接相關(guān)產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展 ； 二是帶動(dòng)海南對(duì)外開放，提升海南國(guó)際化程度 ； 三是推進(jìn)政府管理創(chuàng)新，與國(guó)際對(duì)接 ； 四是帶動(dòng)整個(gè)社會(huì)文明程度的提高 ； 海南 2021 年一季度 7 項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 全國(guó)第一 在國(guó)際旅游島建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略的利好概念推動(dòng)下，海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯提速。 服務(wù)業(yè)增加值增長(zhǎng)全國(guó)排名第一。 今年 一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)完成投資總額 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，比全國(guó)增長(zhǎng) %高 54 個(gè)百分點(diǎn)。 地方一般預(yù)算財(cái)政收入增長(zhǎng)全國(guó)排名第一。 農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入增長(zhǎng)全國(guó)排名第一。其中，工資性收入 302 元，同比增長(zhǎng) %，成為拉動(dòng)農(nóng)民現(xiàn)金收入較快增長(zhǎng)的主要因素。全境北 靠高山，南臨大海，地勢(shì)自北向南逐漸傾斜，形成一個(gè)狹長(zhǎng)狀的多角形， 境內(nèi)海岸線長(zhǎng) 千米 。 三亞是 我國(guó)東南沿海對(duì)外開放黃金海岸線上最南端的對(duì)外貿(mào)易重要口岸，是中國(guó)通向世界的門戶之一。拓展東西兩翼濱海度假區(qū)，開創(chuàng)第二居住地，提升中心城區(qū)。 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 22 / 119 2021 年 三亞市城市總體規(guī)劃（ 1995－ 2021） 曾經(jīng)進(jìn)行過 重大調(diào)整 ，調(diào)整后主要內(nèi)容為： 發(fā)展備用地啟用 ， 包括海棠灣、紅塘灣、南山港腹地等部分備用地提前啟用。 市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃范圍：三亞市行政轄區(qū)范圍，面積 平方公里。 主城區(qū)范圍：西起海坡，北接高速公路規(guī)劃線，東至田獨(dú)和榆林 灣， 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 23 / 119 面積 平方公里，其中城市建設(shè)用地 平方公里，是計(jì)算城市用地匯總表等規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)的地域依據(jù)。規(guī)劃 2021 年主城區(qū)居住人口 35 萬(wàn)人。 濱海地區(qū)規(guī)劃 ： 濱海地區(qū)的布局是以三亞主城區(qū)為核心向東西兩翼延伸的帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)，形成“一帶、兩片、一中心、多組團(tuán)”的空間布局。 “多組團(tuán)”：指各旅游區(qū)、村鎮(zhèn)和主城區(qū)形成的組團(tuán)用地。遠(yuǎn)景期（ 2020 年）建設(shè)用地規(guī)模為 平方公里。規(guī)劃居住用地總面積為 公頃，人均 ㎡ 。從產(chǎn)業(yè)角度看，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)較大，第一產(chǎn)業(yè)有所弱化，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為 %。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 比例為 ： ： ，以旅游為龍頭的服務(wù)業(yè)全面發(fā)展，金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)的增速均在 30%以上，交通運(yùn)輸業(yè)、其他服務(wù)業(yè)、住宿餐飲業(yè)等行業(yè)增速均在 20%以上。 值此，三亞作為海南 省旅游業(yè)的排頭兵， 在 建設(shè)國(guó)際旅游島 的政策背景下 ， 有利于促進(jìn)三亞旅游產(chǎn)業(yè)向國(guó)際化、高端化轉(zhuǎn)變。 海南及三亞旅游經(jīng)濟(jì)分析 海南旅游經(jīng)濟(jì)分析 海南省位于中國(guó)最南端，行政區(qū)域包括海南島，西沙群島、中沙群島、南沙 群島的島礁及其海域 。當(dāng)今國(guó)際旅游者喜愛的陽(yáng)光、海水、沙灘、綠色、空氣這 5 個(gè)要素海南環(huán)島沿岸均兼而有之。 目前， 旅游業(yè)已發(fā)展成為海南省的龍頭支柱產(chǎn)業(yè)，海南省經(jīng)過建省 20年的旅游發(fā)展 , 旅游接待規(guī)模已從 1988 年的 萬(wàn)人次發(fā)展到 2021 年的 萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入 億元，其中，國(guó)內(nèi)游客 萬(wàn)人次，海外游客 萬(wàn)人次，入境旅游收入 億元 ， 旅游飯店客房開房率 %。其中，國(guó)內(nèi)游客 萬(wàn)人次，海外游客 萬(wàn)人次，同比分別增長(zhǎng) %和 %；外國(guó)游客共 萬(wàn)人次，同比去年 增長(zhǎng) %；入境旅游 達(dá) 億元 ，同比增長(zhǎng)%。 三亞具有最宜人的氣候、最清新的空氣、最和煦的陽(yáng)光、 最湛藍(lán)的海水、最柔和的沙灘、最風(fēng)情萬(wàn)種的少數(shù)民族、最美味的海鮮 。有榆林港、三亞港 、鳳凰島客運(yùn)港、南山港 等港口，其中榆林港是天然深水良港，三亞港是海南島南部重要商業(yè) 客運(yùn) 港口。 隨著南山海上觀音、西島、蜈支洲島、檳榔河國(guó)際鄉(xiāng)村旅游區(qū)等一批景區(qū)、景點(diǎn)項(xiàng)目的相繼建成，喜來(lái)登、希爾頓、 鴻洲埃德瑞 、 凱賓斯基 、麗思 .卡爾頓、悅榕莊等度假酒店等先后營(yíng)業(yè)， 以及海棠灣區(qū)域的建設(shè)發(fā)展， 三亞已成為全球最有希望的度假旅游目的地、全世界最大的潛水旅游目的地，中國(guó)最重要的高爾夫旅游和會(huì)議旅游目的地之一。全年旅游收入 億元，比上年增長(zhǎng) % 。 1996 年中國(guó)第一家五星級(jí)度假酒店凱萊開業(yè)，三亞從此掀起了酒店建設(shè)的熱潮。全市共有 A 級(jí)及以上旅游景區(qū) 8 處，其中， 5A 景區(qū) 2 處，4A 景區(qū) 3 處。 截止到 2021 年第一季度 ，三亞市全市接待旅游過夜人數(shù) 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) %,其中，接待國(guó)內(nèi)旅游者 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) %；接待海外旅游者 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) %。 《三亞旅游發(fā)展總體規(guī)劃》重新明確了三亞旅游業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略：以國(guó)際市場(chǎng)為目標(biāo)，注意旅游產(chǎn)品和管理服務(wù)的國(guó)際化，打造國(guó)際化旅游城市。規(guī)劃范圍內(nèi)容包括了城市建設(shè)及重要基礎(chǔ)設(shè)施用地，以及風(fēng)景名勝區(qū)、環(huán)境保護(hù)區(qū)、生態(tài)控制區(qū)和近海水域。主城以西的沿海地區(qū)（天涯海角、南山、崖城）為旅游觀光帶。 2) 濱海風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃： 濱海地區(qū) “ 三亞熱帶 海濱風(fēng)景名勝區(qū) ” 是以風(fēng)景美麗的熱帶海濱風(fēng)光為特色 ,以度假、觀光、娛樂為主要功能的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。 ? 亞龍灣景區(qū) :以熱帶海濱風(fēng)光為特色國(guó)際一流的避寒度假旅游勝地。 ? 紅塘灣：位于三亞市天涯鎮(zhèn)，用地面積 3900 畝，用地性質(zhì)為旅游綜合用地（實(shí)際用地面積及性質(zhì)以經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃為準(zhǔn)）。景區(qū)面積約 平方公里。 ? 落筆洞景點(diǎn) :將落筆洞景點(diǎn)建成具有歷史文化及洞景特色的景點(diǎn)和大型熱帶植物園。建設(shè)用地控制為 1040 公頃。 在三亞灣區(qū)旅游版圖中，已經(jīng)比較成熟的三個(gè)灣區(qū)分別是亞龍灣、大小東海和三亞灣。 海棠灣職能：世界級(jí)的旅游度假天堂，面向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的多元化熱帶濱海旅游休閑度假區(qū)，國(guó)家海洋科研、教育、博覽綜合體。其中，過夜游客 14