【正文】 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 / 119 配套設(shè)施 目前區(qū)域內(nèi) 多 為村莊 和池地保護(hù)區(qū)，僅有在建的解放軍總醫(yī)院為醫(yī)療配套，其它 基礎(chǔ)配套設(shè)施非常缺失 。 地塊所處一線海岸，可遠(yuǎn)眺大海，但受地塊條件限制，到達(dá)海岸需穿過(guò)交通主干道，緊臨地塊的海岸較窄。 項(xiàng)目背景 地塊出讓商務(wù)條件 競(jìng)買保證金： 萬(wàn)元 起始價(jià)格： 233 萬(wàn)元 /畝（ 3495 元 /㎡ ） 增價(jià)幅度： 1 萬(wàn)元 /畝或整數(shù)倍于 1 萬(wàn)元 /畝 付款節(jié)奏： 掛牌成交之日起 60 日內(nèi)付清全部成交價(jià)款 地塊出 讓進(jìn)度安排 發(fā)布公告 發(fā)布時(shí)間 20210512 09:00 接受競(jìng)買申請(qǐng) 報(bào)名 起始時(shí)間 20210513 09:00 截止時(shí)間 20210604 17:30 保證金到賬 截止時(shí)間 20210604 17:30 掛牌交易活動(dòng) 掛牌報(bào)價(jià)開始時(shí)間 20210529 09:00 掛牌截止及現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)時(shí)間 20210607 16:00 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 / 119 2 市場(chǎng)研究 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 從世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境看， 2021 年世界主要經(jīng)濟(jì)體刺激措施收到一定成效 ,全球經(jīng)濟(jì)衰退出現(xiàn)緩和跡象。預(yù)計(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到中速回升階段， 2021 年全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度預(yù)測(cè)保持在 810%之間。 由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力主要來(lái)自于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，政府將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。 數(shù)據(jù)方面顯示， 受國(guó)內(nèi)需求旺盛拉動(dòng)，經(jīng)濟(jì)增速明顯加快。宏觀經(jīng)濟(jì)熱度預(yù)期指數(shù)為 %，比上季上升 個(gè)百分點(diǎn) ,反映企業(yè)家對(duì)未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)看好。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 轉(zhuǎn)變?yōu)?：： ，其中，服務(wù)業(yè)提高 個(gè)百分點(diǎn)。全年職工平均工資 23703 元，比上年增長(zhǎng) %。農(nóng)村居民人均住房面積 24 ㎡ ，增長(zhǎng)%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %。第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長(zhǎng)%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁。房屋竣工面積 萬(wàn) ㎡ ，增長(zhǎng) %。建設(shè)海南國(guó)際旅游島已正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略，海南國(guó)際旅游島的理想設(shè)計(jì)，包含了一系列的政策內(nèi)涵，主要有： ? 實(shí)行入境免簽 ? 全面開放旅游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè) ? 實(shí)行旅游零關(guān)稅 ? 擴(kuò)大航權(quán)開放 ? 實(shí)行更加開放的海洋旅游政策 國(guó)際旅游島的政策背景，將對(duì)海南省未來(lái)的發(fā)展產(chǎn)生立體化的直接效應(yīng)，包括幾個(gè)方面： 一是直接帶動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)的發(fā)展，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。 一季度，農(nóng)業(yè)完成增加值 億元， 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 / 119 比上年同期增長(zhǎng) %，比全國(guó)增長(zhǎng) %高 個(gè)百分點(diǎn)。 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)全國(guó)排名第一。一季度，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng)%，比全國(guó)增長(zhǎng) %高 個(gè)百分點(diǎn)。其中，地方一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %，比全國(guó)財(cái)政收入增長(zhǎng) 34%高 54 個(gè)百分點(diǎn)。 全省農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 1595 元，比上年同期增長(zhǎng) %。東西長(zhǎng) 千米，南北寬 51 千米。有大小島嶼 40 個(gè)，主要島嶼 10 個(gè)，面積較大的有西瑁洲島 平方千米，蜈支洲島 平方千米。 三亞城市整體 規(guī)劃將三亞定位為： “ 世界的三亞、中國(guó)的三亞、海南的三亞 ” 。 海南的三亞 ： 將三亞 “ 城市發(fā)展 ” 定位為海南南部中心城市，吸納并推動(dòng)本地及區(qū)域城市化，重點(diǎn)區(qū)域是主城區(qū)。 規(guī)劃范圍和城市規(guī)劃區(qū) 城市 分市域、濱海地區(qū)和主城區(qū)三個(gè)層次。是三亞規(guī)劃實(shí)施管理的地域依據(jù)。在不破壞環(huán)境生態(tài)的前提下，鼓勵(lì)旅游人口和相關(guān)配套服務(wù)人口的增長(zhǎng)。 主要城鎮(zhèn)（組團(tuán)）規(guī)劃布局 三亞市域由三亞主城區(qū)、海棠灣、田獨(dú)、鳳凰、天涯、 育才、崖城六個(gè)中心鎮(zhèn)和七個(gè)一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)（含農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)部）以及重要風(fēng)景旅游組團(tuán)構(gòu)成 。 “一中心”：指三亞主城區(qū)形成的城市旅游服務(wù)中心。建設(shè)用地控制為1040 公頃。 居住用地布局 ： 居住用地主要分布在舊城片區(qū)河?xùn)|、河西以及月川片區(qū)、紅沙組團(tuán)、臨春片區(qū)。 三亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 2021 年三亞市全年 實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元（不含農(nóng)墾、中海油），按可比價(jià)格計(jì)算，增長(zhǎng) %，增速比上半年、三季度分別加快 、 個(gè)百分點(diǎn)，高于全省平均水平 個(gè)百分點(diǎn)。地區(qū)生產(chǎn)總值 延續(xù) 2021 年以來(lái)企穩(wěn)向上的 增長(zhǎng) 態(tài)勢(shì)，達(dá)到 %，創(chuàng) 1994 年以來(lái)的最高增速，實(shí)現(xiàn)建設(shè)國(guó)際旅游城的良好開局，為 完成全年預(yù)期目標(biāo)奠定 堅(jiān)實(shí) 基礎(chǔ)。財(cái)政一般預(yù)算收入增長(zhǎng) 倍，其中，稅收收入增長(zhǎng) 倍，拉動(dòng)財(cái)政一般預(yù)算收入增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)；工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)總 額增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng) 11%。 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 26 / 119 三亞市經(jīng)濟(jì) 發(fā)展環(huán)境結(jié)論： 2021 年在一系列擴(kuò)內(nèi)需的政策下，三亞 整體經(jīng)濟(jì) 較快實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)，并快速鞏固了回升勢(shì)頭，作為海南省度假旅游經(jīng)濟(jì)最核心的城市，將是海南建設(shè)國(guó)際旅游島當(dāng)仁不讓的排頭兵，在建設(shè)國(guó)際旅游島的國(guó)家戰(zhàn)略的影響下，三亞將全面推進(jìn)城市建設(shè)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、環(huán)境保護(hù)、民生改善的全面升級(jí)，逐步成為“ 世界的三亞、中國(guó)的三亞、海南的三亞 ”，未來(lái)的發(fā)展前景普遍看好。在海南島長(zhǎng)達(dá) 1500 多公里的海岸線上，沙灘約占 50— 60%，沙灘寬數(shù)百米至 1000 米不等，多數(shù)地方風(fēng)平浪靜，海水清澈，沙白如絮，清潔柔軟，岸邊綠樹成蔭，空氣清新；陽(yáng)光充足明媚，一年中多數(shù)時(shí)候可進(jìn)行海浴、日光浴、沙浴和風(fēng)浴。 海南省擁有全國(guó)唯一的熱帶 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 27 / 119 海濱海島生態(tài)等旅游資源，旅游業(yè)持續(xù)快速增長(zhǎng)，其面向全國(guó)和全球充足的客源市場(chǎng)保證了三亞酒店業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展。 截止到 2021 年 第一季度，全省共接待過(guò)夜游客 萬(wàn)人次， 旅游總%%%%%%%%2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 20212021年海南省旅游 收入 增長(zhǎng)情況 分類對(duì)比 境外旅游收入（億元 ) 國(guó)內(nèi)旅游收入（億元） 境外旅游收入年增長(zhǎng)率 國(guó)內(nèi)旅游收入年增長(zhǎng)率 %%%%%%%2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 20212021年海南省旅游飯店客房開房率 旅游飯店客房開房率 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 30 / 119 收入 億元，同比分別增長(zhǎng) %和 %。 三亞旅游經(jīng)濟(jì)分析 三亞 位于海南省最南端， 是中國(guó)首批優(yōu)秀旅游城市和我國(guó) 唯一 的熱帶海濱旅游城市。交通方便，鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)開通國(guó)際航線，海南中、東、西線高速公路或干線公路 和西線粵海鐵路、東線輕軌 均以三亞為終。 旅游資源得天獨(dú)厚，集 熱帶陽(yáng)光 、海水、沙灘、 海島、 氣候、森林、熱帶田園風(fēng)光和名勝古跡于一地，是全國(guó) 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 31 / 119 生態(tài)示范區(qū)。其中，接待國(guó)內(nèi)旅游者 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %；接待海外旅游者 萬(wàn)人次，比上年下降 %。三亞作為中國(guó)最著名的濱海旅游城市，其酒店的發(fā)展速度高于其他城市。擁有客房 32177 間，比 2021 年增加 2565 間；擁有床位 57210 張，比 2021年增加 3190 張。 雖然 受全球金融危機(jī)影響，今明兩年三亞旅游業(yè)發(fā)展有所減緩，但十一五期間仍將保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。所以 對(duì)以中高檔市場(chǎng)為主體的三亞旅游產(chǎn)業(yè)在十一五期間進(jìn)入國(guó)際化高速發(fā)展期的預(yù)期不會(huì)扭轉(zhuǎn)。該區(qū)體現(xiàn)了三亞熱帶海濱城市特點(diǎn)，是三亞旅游重要的資源。其中亞龍灣為面向國(guó)際的度假區(qū)，大東海為面向國(guó)際和國(guó)內(nèi)的度假區(qū)，主城的海坡為面向國(guó)內(nèi)的度假區(qū)。 ③ 主城城市景觀旅游帶： 以三亞灣帶狀布臵各類城市旅游項(xiàng)目，開發(fā)城市旅游資源。海域包括東、 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 37 / 119 西瑁洲，東、西排和野豬島，環(huán)境容量約為 萬(wàn)人。景區(qū)陸域面積 約 34 平方公里。 ? 天涯海角景區(qū) :是具有南疆歷史文化內(nèi)涵 ,以風(fēng)景游覽和文化活動(dòng)為主要內(nèi)容的具有國(guó)家意義的名勝游覽景區(qū)。 ? 崖州古城景點(diǎn) :以保護(hù)為主、以古城遺址為特色的名勝點(diǎn)。各度假區(qū)發(fā)展規(guī)?？刂迫缦拢? ① 海棠灣度假區(qū)是近期三亞旅游度假的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，很多高檔酒店需要在規(guī)劃期內(nèi)征用土地來(lái)建設(shè)。 ③ 紅塘灣建設(shè)用地控制為 120 公頃。 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 39 / 119 海棠灣區(qū)域規(guī)劃 海棠灣總體定位為 “ 國(guó)家海岸 ” ， 是三亞及中國(guó)第一個(gè)代表國(guó)家熱帶海濱旅游度假形象超高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的國(guó)際高級(jí)旅游度假區(qū) —— 國(guó)際休閑度假區(qū)。 海棠灣可容納居住人口規(guī)模為：規(guī)劃期末（ 2020 年） 25 萬(wàn)人。 作為三亞最后一塊高品質(zhì)的海濱資源，海棠灣是三亞成為世界級(jí)旅游度假天堂的希望。其他灣區(qū)發(fā)展時(shí)間尚短，未成氣候。遠(yuǎn)景期（ 2020 年）建設(shè)用地規(guī)模為 平方公里。 3) 濱海旅游度假區(qū)規(guī)劃： 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 38 / 119 規(guī)劃期內(nèi)三亞的旅游度假區(qū)的開發(fā)策略可以歸納為“拓展提升”，即“拓展海棠灣與紅塘灣，提升亞龍灣”。 ? 椰子洲島景點(diǎn) :近期以保護(hù)椰子洲的自然趣味風(fēng)光為主 ,遠(yuǎn)期根據(jù)需要發(fā)展特色旅游。將建設(shè)成為集旅游度假、高檔居住于一體的功能完備的綜合社區(qū)。景區(qū)陸域面積約 80 平方公里。由陸域和海域兩部分組成。主要以景點(diǎn)觀光和主題公園的建設(shè)為主。 濱海地區(qū)的旅游布局分為 沿海的濱海旅游景觀帶 、 沿北部山區(qū)的健康生態(tài)休閑帶 和 主城的城市景觀旅游帶 。該戰(zhàn)略分為四個(gè)次戰(zhàn)略，即旅游國(guó)際化戰(zhàn)略、區(qū)域聯(lián)動(dòng)戰(zhàn)略、轉(zhuǎn)型增效戰(zhàn)略和生態(tài)興旅戰(zhàn)略，并提出了三亞旅游業(yè)發(fā)展新的總體目標(biāo)：通過(guò)全面推進(jìn)三亞旅游形象國(guó)際化、營(yíng)銷國(guó)際化、產(chǎn)品國(guó)際化、人才國(guó)際化、服務(wù)國(guó)際化、管理國(guó)際化、客源國(guó)際化、品牌國(guó)際化，加快三 亞旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)的步伐，最終建成國(guó)際一流的 熱帶濱海度假旅游目的地 。全年旅游收入 億元，比上年增長(zhǎng) %,其中，國(guó)內(nèi)旅游收入 億元，增長(zhǎng) %；境外旅游收入 萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng) %。 2021 年面對(duì)全球金融危機(jī)，國(guó)家出臺(tái)了一系列擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)的政策，三亞的旅游、酒店市場(chǎng)需求量將會(huì)在市場(chǎng)萎縮半年到一年 后得到恢復(fù)和進(jìn)一步增大， 2021 年至 2021 年的具體數(shù)據(jù)，參見如下圖表： 20212021 年三亞市旅游者增長(zhǎng)情況 指標(biāo)名稱 2021 年 2021 年 2021 2021 2021 接待游客（萬(wàn)人次） 年增長(zhǎng)率 % % % % % %%%%%%%%%%%2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 （億元） 20212021年三亞市旅游者增長(zhǎng)情況 接待游客（萬(wàn)人次） 年增長(zhǎng)率 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 33 / 119 指標(biāo)名稱 入境旅游者（萬(wàn)人 次） 入境旅游者年 增長(zhǎng)率 國(guó)內(nèi)旅游者（萬(wàn) 人次） 國(guó)內(nèi)旅游者年 增長(zhǎng)率 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年 % 2021 年 % % 2021 年 % % %%%%%%%%%2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 20212021年 三亞市 旅游 者 增長(zhǎng)情況 分類對(duì)比 入境旅游者（萬(wàn)人次） 國(guó)內(nèi)旅游者（萬(wàn)人次） 入境旅游者年增長(zhǎng)率 國(guó)內(nèi)旅游者年增長(zhǎng)率 %%%%%%%%0204060801001202021年 2021年 2021年 2021年 2021年 （億元） 20212021年三亞市旅游收入增長(zhǎng)情況 旅游總收入（億元） 年增長(zhǎng)率 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 34 / 119 20212021 年三亞市旅游收入增長(zhǎng)情況 指標(biāo)名稱 2021 年 2021 年 2021 2021 2021 旅游總收入（億元） 年增長(zhǎng)率 % % % % % 占全市 GDP比值 % % % % % 三亞旅游總收入已占到其國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 6070%，三亞已成為一個(gè)不折不扣的以旅游產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的旅游度假城市。隨著 全球 旅游目的地的形成，