【正文】 寓整體定價策略如下： 第一階段。 而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當(dāng)一部分富裕階層，就整個市場容量來說，北京地區(qū)并不遜色于上海地區(qū)。 以北京為核心的三北地區(qū) 主觀影響因素 ：與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動，往往會憑一時 的沖動而決定一項投資或一項消費。 因而在宣傳推廣中，側(cè)重于不動產(chǎn)投資、稀缺資源投資會比強調(diào)酒店經(jīng)營收益更有吸引力；同時，發(fā)展商的實力和信譽也是他們最關(guān)注的部分。 2．注重生活質(zhì)素的成熟家庭 處于事業(yè)顛峰時期的中青年夫妻，子女已基本畢業(yè)或獨立工作 。 3．對酒店式管理模式已經(jīng)有著完善而成熟的經(jīng)驗，基本可以規(guī)避經(jīng)營管理上存在的市場風(fēng)險、合約風(fēng)險。結(jié)合三亞這幾年旅游房地產(chǎn)已有的開發(fā)經(jīng)驗和存在的教訓(xùn)，建議將該項目功能定位為酒店式的物業(yè)管理公寓。 中國最大管理資源中心 項目定位 第一節(jié) 功能定位 三亞是中國唯一的熱帶濱海旅游城市，其獨具魅力的自然環(huán)境使其成為國內(nèi)外人們最理想的居住地，商品房銷售價格不斷走高，房地產(chǎn)市場前景十分看好。在以下部分的財務(wù)評價中，運用的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如價格，是參考目前該項目附近區(qū)域的房地產(chǎn)銷售價格，并結(jié)合本項目實際情況確定的，屬于較為保守的預(yù)測價格；成本，是按較高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來講，本項目的實際收益率將會高于本項目以下預(yù)測的理論收益率。 3．建筑設(shè)計科學(xué)合理，具有良好的觀山看海條件，使住房戶戶前后自然通透，景觀效果佳。 6．購買客戶中，多以購房投資、滿足休閑度假及養(yǎng)老為主要目的。 2．商品房銷售價格自 2020 年以來呈現(xiàn)攀升現(xiàn)象仍在持續(xù)，旅游房地產(chǎn)價格具有上漲的空間。 三亞房地產(chǎn)市場調(diào)查明細表 通過對本項目區(qū)域類似項目進行調(diào)查，將調(diào)查結(jié)果列表如 下： 序號 樓盤名稱 地理位置 價格區(qū)間 建筑面積 總戶數(shù) 銷售情況 1 金陵海景花園 大東海一線海景 14000 元 以上 414 戶 90%以上 2 山海天 大東海一線海景 17000 元 以上 萬 m2 324 戶 80% 3 時代海岸 三亞市區(qū) 均價 9000 元 52 萬 m2 80% 4 匯豐國際 鳳凰路 （市區(qū)） 4500 元以上 75145m2 90% 5 清平樂 三亞市郊 均價 4500 元 15 萬 m2 1500 戶 80% 6 藍色海岸（蘭?；▓@三期） 三亞灣 8000 元起價 17 萬 m2 90% 7 圣芭芭拉 三亞灣 800022000 元 21673m2 224 戶 80% 8 美麗新海岸 三亞灣 均價 9000 元 238500m2 未發(fā)售 9 半山半島 鹿回頭半島 15000 以上 48411 m2（一期） 售完 10 鳳凰水城 市區(qū) 5000~20000 元 130 萬 m2 一期 80% 中國最大管理資源中心 本項目項目定位為品位高尚、設(shè)施配套齊全的集居住、旅游休閑度假為一體的高檔公寓，為國內(nèi)外高端人群提供高品位的居住享受。“天域二期”、“亞龍灣五號”、“申亞 中國最大管理資源中心 翡翠谷”、“華宇產(chǎn)權(quán)酒店”已成功開發(fā)銷售。市區(qū)內(nèi)正在施工或即將開工的項目人氣很旺，雖然沒有開始預(yù)售，但購房者登記排號非常踴躍，卓達“東方巴哈馬”“林蔭河畔”、“芙蓉花園”二期、“和興家園” E1 棟等，登記報名的人數(shù)已超出供應(yīng)量。 12 月商品住房銷售面積 萬 m2，與上月相比減少 47%，占上年全年銷售總量的 4 %。 小戶型和大戶型銷售的套數(shù)和面積各占半壁江山， 2020 年 1~12 月 90m2 以下的商品住房銷售5967 套，面積 萬 m2，占總銷售套數(shù)的 %，占總銷售面積的 %。本地市民購買力低。環(huán)境的不斷改善，城市品位的顯著提升進一步增強了三亞的城市吸引力，給度假旅游房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的商機，地產(chǎn)投資成為三亞新熱點 ，具有旅游、休閑度假概念的旅游房地產(chǎn)受到越來越多投資置業(yè)者的青睞。通常該類房產(chǎn)并不是業(yè)主日常居住的第一住所，而是在特定的時間和特定的需要下才用于自住，比如冬天養(yǎng)生、節(jié)假日度假、養(yǎng)老居住等，但平時閑置時，可以通過酒店物業(yè)管理公司進行日常的管理、維護和代為出租，甚至托管經(jīng)營。 根據(jù)三亞市城市發(fā)展規(guī)劃，三亞市在未來要建成國際影響的濱海旅游度假城市。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，房屋建筑成本中， 70%的是原材料的消耗，而這些原材料則需要眾多行業(yè)來提供。項目定位為品位高尚、設(shè)施配套齊全的集居住、旅游休閑度假為一體的高檔公寓，為國內(nèi)外高端人群提供高品位的居住享受。公司擁有三亞市鹿回頭半島 2178 畝土地使用權(quán)。在第一屆中國旅游房地產(chǎn)會，在人們最喜歡的旅游地產(chǎn)發(fā)展的城市調(diào)查問卷中，排前三名里海南有兩個 城市被首選，第一是三亞，第二是北京，?？谑堑谌?。 海南省和三亞市擁有 明媚的陽光、風(fēng)景如畫的海濱和氣候宜人的暖冬 ， 這些得天獨 厚的生態(tài)景觀，為旅游房產(chǎn)的發(fā)展提供了沃土 ， 依附資源優(yōu)勢， 海南省和三亞市 成了旅游房產(chǎn)的領(lǐng) 先 者。同時 三亞借鑒國外旅游度假勝地房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗，吸取其先進的開發(fā)理念，充分挖掘本土文化特色，利用三亞優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境，依托豐富的獨特的旅游度假資源優(yōu)勢，突出休閑度假和健康長壽適于居住的主題，努力把三亞建成國際知名的休閑度假勝地和國內(nèi)外富裕階層的第二居住地 ，初步 開創(chuàng)了自己的建筑特色。發(fā)展至今已五年有余，在一批有實力、有品牌的旅游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷打造下，現(xiàn)形成了亞龍灣、三亞灣、大東海三大旅游房產(chǎn)投資、度假區(qū)。其中，自籌資金 億元，增長 倍；國內(nèi)貸款 億元，增長 倍；利用外資 億元，增長近 20 倍。（ 2）第三產(chǎn)業(yè)投資增幅高速增長。 2020 年 1~11 月，全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。海外旅游者增速高于國內(nèi)旅游者增速。其中，接待海外旅游者 萬人次，比上年增長 %；接待國內(nèi)旅游者 萬人次，比上年增長 %。其中，五星級賓館 7 家，四星級賓館 18 家，三星級賓館 25 家，二星級賓館 22 家，一星級賓館 6 家，其他待評賓館 82 家。 中國最大管理資源中心 巨大的客源市場，為旅游地產(chǎn)的崛起夯實了基礎(chǔ)。 特別是隨著近幾年海南對外全力打造的健康島的形象， 三亞舉辦了一系列 國際 文化體育盛事，擴大三亞的知名度、美譽度和影響力， 使三亞成為世人矚目的焦點， 使得三亞作為全國唯一、世界著名的熱帶旅游度假目的地越來越受到國內(nèi)及國際的關(guān)注 ，致使三亞人氣不斷上升。 隨著國人的生活水平逐步邁向小康，旅游已不再是奢侈額外的休閑活動，而是一個人不可或缺的生活內(nèi)容，旅游業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟發(fā)展最強勁的產(chǎn)業(yè)之一。中部有五指山、黎母嶺山地及臺地，四周有寬窄不等的平 原。 K、 應(yīng)切實做好資金籌措，落實資金，保證項目順利實施。 研究表明， 三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓環(huán)境 條件得天獨厚，市場極具潛力，建設(shè)條件十分優(yōu)越，項目順應(yīng)了三亞房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，符合行業(yè)發(fā)展趨勢，符合三亞市城市發(fā)展規(guī)劃要求，項目具有良好經(jīng)營效益和社會效益，項目可行。 序號 名 稱 單位 數(shù) 量 1 總用地面積 m2 181685 2 總建筑面積 m2 3 地面總建筑面積 m2 計容積率建筑面積 m2 其 中 公寓 m2 會所 m2 幼兒園 m2 3232 不計容積率建筑面積 （架空層面積 +機房層面積） m2 4 地下總建筑面積 m2 其 中 地下汽車庫 m2 25579 其 中 人防區(qū) m2 非人防區(qū) m2 中國最大管理資源中心 序號 名 稱 單位 數(shù) 量 自行車庫 m2 會所地下層 m2 5 建筑占地面積 m2 6 建筑密度 % 7 容積率 8 綠化率 % 65 9 住宅總戶數(shù) 戶 2202 10 機動車停車數(shù) 輛 778 其 中 地下停車數(shù) 輛 683 地面停車數(shù) 輛 90 11 非機動車停車數(shù)（地下） 輛 2400 12 總投資 萬元 其中 （ 1）工程費用 萬元 （ 2）工程其他費用 萬元 (3) 開發(fā)期稅費 萬元 13 財務(wù)內(nèi)部收益率 (稅后 ) % 14 財務(wù)凈現(xiàn)值 (稅后 ) 萬元 15 投資利潤率 % 16 投資利稅率 % 17 投資回收期（稅后） 年 第二節(jié) 編制依據(jù)及研究范圍 可行性研究報告編制依據(jù) A、 簽 訂的關(guān)于編制項目可行性研究報告的合同書； B、 《民用建筑設(shè)計通則》（ GB 50352— 2020） ； C、 《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB 50096— 1999） （ 2020 年版）； 中國最大管理資源中心 D、 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB50045— 95）（ 2020 年版 ）； E、 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB50016— 2020）； F、 《 城市 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB50180— 93） （ 2002年版）； G、 《 城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范 》 (JGJ50— 2001)； H、 其他現(xiàn)行的標(biāo)準、規(guī)范、定額； I、 建設(shè)單位提供的相關(guān)資料。 項目總投資及資金籌措 項目建設(shè)總投資： 萬元，其中：土地費用 萬元，前期工程費用 萬元，建筑安裝工程費用 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費用 萬元，開發(fā)期稅費 萬元，工程建設(shè)其他費用 萬元，基本預(yù)備費 萬元 本項目 建設(shè) 總投資 萬元。 項目主要建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓 項目總用地面積 公頃，項目分二期開發(fā)建設(shè)。 目 錄 第一章 總 論 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 第一節(jié) 項 目 基 本 情 況 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 1 第二節(jié) 編 制 依 據(jù) 及 研 究 范 圍 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 4 第三節(jié) 結(jié) 論 及 建 議 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 5 第二章 項目建設(shè)的背景及必要性 …………………………… 7 第 一 節(jié) 項 目 建 設(shè) 的 背 景 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 7 第二節(jié) 項 目 建 設(shè) 的 必 要 性 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 12 第三章 市 場 分 析 … … … … … … … … … … … … … … … … 14 第一節(jié) 本 項 目 公 寓 的 概 念 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 14 第 二 節(jié) 三 亞 度 假 公 寓 情 況 介 紹 ? ? ? ? ?????? 14 第三節(jié) 本項目與其他項目相比較的優(yōu)勢????? ? 19 第四節(jié) 本項目前景預(yù)測???????????? ? 19 第 四 章 項目定位 … … … … … … … … … … … … … … 21 第一節(jié) 功 能 定 位 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 21 第二節(jié) 市場定位 ?????????? ????? ??? 22 第三節(jié) 項目建設(shè)方案和規(guī)劃設(shè)計定位????? ??? 25 第 四 節(jié) 設(shè) 計 定 位 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??? 28 第 五 節(jié) 入 市 姿 態(tài) 及 推 廣 時 機 定 位 ? ? ? ? ? ? ??? 29 第 六 節(jié) 銷 售 方 式 定 位 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??? 30 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第七節(jié) 物業(yè)管理定位?????????? ? ? ? 31 第 五 章 建 設(shè) 地 點 及 建 設(shè) 條 件 … … … … … … … … … … … 32 第 一節(jié) 建設(shè) 地點?? ???? ???? ???? ?? 32 第二節(jié) 建設(shè)條件 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ????? ??? 32 第 六 章 建 設(shè) 規(guī) 模 及 建 設(shè) 內(nèi) 容 … … … … … … … … … … … … … 38 第 七 章 建 筑 建 設(shè) 方 案 … … … … … … … … … … … … … … … 39 第 一 節(jié) 項 目 總 體 規(guī) 劃 方 案 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 39 第二節(jié) 單體建筑方案?????????????? 43 第三節(jié) 結(jié)構(gòu)方案 ?????? ?????????? 49 第八章 公 用 工 程 … … … … … … … … … … … … … … … 50 第 一 節(jié) 給 排 水 工 程 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 50 第二節(jié) 電 氣 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 53 第三節(jié) 燃 氣 設(shè) 計 ? ? ? ? ? ? ? ? ?