【正文】 二手住宅營業(yè)稅減免政策，使得二手住宅交易過程中的稅費(fèi)大為減少，加上在一手房成交放大的作用 刺激下，二手市場成交量也出現(xiàn)了大幅上漲。 2021 年上半年，8 全市商品房成交面積為 萬㎡，同比增長 %；成交金額為 億元，同比增長 %；上半年商品房成交均價為 6160 元 /㎡，同比下降%；其中商品住宅成交均價為 5988 元 /㎡，同比下降 %；普通住宅（含洋房和公寓）均價 5329 元 /㎡，同比下降 %。上半年全 市一手住宅簽約均價約 5532 元 /平方米，較 08 年同期略降%，較 07 年同期仍然上漲約 %。 8000 元 /㎡ 12月 5日御泉山【御山】組團(tuán)火爆認(rèn)籌 大宅受熱捧 中信風(fēng)云匯 東城區(qū) 主力 戶型為 45 平米左右的一房，以及 76 平米左右的二房 5800 元 /㎡ 12月 12日樣板房開放，開始認(rèn)籌 陽光海岸 三期晶岸 萬江 產(chǎn)品集中在 7796平米的小兩房三房 5300 元 /㎡ 約 95 平米水岸三房登場 ,一成首付 ,總價 43 萬起 萬科虹溪 諾雅觀 松山湖 180 平米橫廳雙景戶型：三（四）房二廳 ； 180 平米豎廳雙湖戶型：四（三）房二廳 13000 元 /㎡ 11 月再次盛大開盤 御景花園 樟木頭 95107 平米的 3 房 4300 元 /㎡ 少量三房在售 金地在觀瀾湖這一高球產(chǎn)業(yè)龍頭的引導(dǎo)下，塘廈擁有 130 多家高爾夫相關(guān)產(chǎn)業(yè)，初步形成了高爾夫產(chǎn)業(yè)集群，高爾夫也成為塘廈鎮(zhèn)的特色產(chǎn)業(yè)， GDP 比重達(dá)到 30%左右。如萬科棠樾、金地博登湖、銀湖山莊等在售樓盤多以山水資源為主訴求點(diǎn)。 (2)、 擴(kuò)大優(yōu)惠利率下浮幅度，降低首付比例 11 調(diào)整后 調(diào)整前 金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善 型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍，最低首付款比例調(diào)整為 20%； 2021 年 10 月 27 日前已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分，首次貸款購買普通自住房及改善型住房，無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可申請享受現(xiàn)行貸款下浮利率優(yōu)惠政策。從 2021 年 12 月 25 日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存 款準(zhǔn)備金率 個百分點(diǎn)。國務(wù)院：支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。資金杠桿率的大幅度提高使得開發(fā)企業(yè)的投資凈利潤率提高。棠樾 塘廈鎮(zhèn)大坪村觀瀾高爾夫側(cè) TOWNHOUSE，雙拼或三拼，罕有的三面環(huán)水別墅 1000 萬元 /套 銀湖山莊 塘廈鎮(zhèn)迎賓大道(三正半山酒店旁 ) 獨(dú)立別墅，贈送大花園 17000 元 /㎡ 麗竣豪庭 塘廈鎮(zhèn)塘廈大道北 4058 平米 一房一廳 4200 元 /㎡ 觀瀾湖圣堤灣 深圳寶安區(qū)觀瀾 主力戶型： 615 平方米獨(dú)棟宅院 3500— 4000 萬/套 塘廈鎮(zhèn)距深圳車程不足 30 分鐘，塘廈房屋價格與深圳相比有著較大的差距，而隨著其八個中心鎮(zhèn)地位的明確及產(chǎn)業(yè)遷移，吸引了大量深圳投資客戶群。該地塊對塘廈鎮(zhèn)中心而言，地段較偏；但該地塊西接莞深高速，交通 比較 方便，距深圳福田中心區(qū)約 30 分鐘車程。用地紅線基本呈直線，而西側(cè)則呈不規(guī)則形狀。 （二）項(xiàng)目發(fā)展條件分析 區(qū)域價值 地塊東側(cè)毗鄰高爾夫大道，距離深圳市中心約 30 公里、東莞市中心 40 公里，并接駁莞深、龍林、梅觀多條高速公路，可直通穗、深、惠，以及東莞各鎮(zhèn)區(qū)。 西起深圳寶安區(qū)，橫穿東莞塘廈、鳳崗、清溪等鎮(zhèn)，終點(diǎn)與16 鹽壩高速公路相接， 全長 公里，其中東莞段投資 億元，路線呈東西走向，路線全長約 公里。 B、項(xiàng)目地塊占地 19 萬平方米，地塊面積較大，可塑性強(qiáng)，配合東區(qū)容易產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。 C、置業(yè)者對珠江品牌的認(rèn)知不足。 D、深莞房地產(chǎn)市場產(chǎn)品價格的理性增長。 C、客戶拓展的區(qū)域及目標(biāo)較為模糊，推廣中 若 無的放矢 ，可能 帶來營銷推廣成本的大幅度提高及銷售周期延長。 （ 2） 適度超前原則 ：規(guī)劃按照建設(shè)現(xiàn)代化城市新型居住區(qū)的要求，道路交通、綠化景觀、公共設(shè)施、市政設(shè)施均按高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，使之能夠適應(yīng)城市建設(shè)不斷發(fā)展的需要。小區(qū) 充分利用項(xiàng)目地塊的自然資源（地勢 ） 和景觀資源 (高爾夫景觀 )；強(qiáng)調(diào)整體建筑風(fēng)格、景觀規(guī)劃、建筑細(xì)節(jié)與主題形象定位的高度統(tǒng)一 ； 結(jié)合 用地， 小區(qū)大 體劃分為兩個區(qū)域，即高層公寓區(qū)和低層住宅區(qū)，用一條 10 米寬的 主干 道劃分。 入門廣場西側(cè)，則為造型明快的會所。 綜合利用架空層，陽臺，觀景凸窗，屋頂花園等住宅建筑語匯，創(chuàng)造出層次 豐 富且 極具 個性的 小區(qū) 天際線 并 表達(dá)出 一 種優(yōu)雅溫馨的高尚社區(qū)的 氣質(zhì)。 道路交通 (1) 步行交通 20 小區(qū) 人 行主要通過 中間的入口廣場的步行街到達(dá)小區(qū)內(nèi)，主要道路邊上均設(shè)有人行便道，使人車相對分流； (2) 車 行交通 小 區(qū)的低層住宅其庭院 內(nèi)設(shè)置了私家停 車 位，故 小區(qū)的停車 重點(diǎn)在高層公寓部分 。 駿景高爾夫花園東區(qū)小區(qū)內(nèi)部配套 :商務(wù)中心，西餐廳、宴會廳、多功能廳、室內(nèi)泳池，戲水池、按摩池、人造沙灘、健身房、乒乓球室、麻將室、壁球室、棋牌室、桌球室、兒童游樂室、歌舞廳、小型影院、燒烤場、網(wǎng)球場等等 中小學(xué) :理工學(xué)校 幼兒 園 :塘廈幼稚園 綜合商場 :大新商場、塘廈商場 銀行 :中國銀行 醫(yī)院 :塘廈醫(yī)院 其他 :鎮(zhèn)政府、塘廈體育館、三正半山酒店、東海酒家、金湖酒店 21 塘廈鎮(zhèn)政府 塘廈體育館 酒店 銀行 主要技術(shù)指標(biāo) 位置 東莞市塘廈鎮(zhèn)高爾夫大道 用地性質(zhì) 住宅用地 用地面積（㎡） 188, 規(guī)劃可建建筑面積（㎡） 553, 其中：住宅（㎡） 462, 商業(yè)（㎡） 2, 其他配套（㎡） 1, 地下車庫面積（㎡） 86,000 容積率 ≤ 高度要求 33 層 99 米 五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計(jì)劃 22 建設(shè)方式 因該項(xiàng)目還處于前期 報(bào)批 手續(xù)階段，還未確定設(shè)計(jì)及施工單位等。 23 成本售價估算 單位成本、售價估算表 序號 項(xiàng)目 建筑單位 成本 總成本 （萬元） 1 土地地價及拆遷補(bǔ)償 1, 97,150 2 前期工程費(fèi)用 12,020 3 建筑安裝工程 2, 136,331 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套 40,906 5 公共配套工程 6,533 6 開發(fā)間接費(fèi)用 1,189 7 不可預(yù)見費(fèi) 5,883 8 行政管理費(fèi)用 5,883 9 營銷費(fèi)用 11,236 建設(shè)投資合計(jì) 5, 317,129 投資成本、資金籌措計(jì)劃，判斷每年所需的建設(shè)投資資金量 投資成本、費(fèi)用估算及資金籌措表 單位：萬元 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 資金投入 土地地價及拆遷補(bǔ)償 97,150 97, 前期工程費(fèi)用 12,020 3, 3, 3, 1, 建筑安裝工程 136,331 6, 40, 34, 34, 20, 基礎(chǔ)設(shè)施配套 40,906 2, 12, 10, 10, 6, 公共配套工程 6,533 1, 1, 1, 開發(fā)間接費(fèi)用 1,189 不可預(yù)見費(fèi) 5,883 1, 1, 1, 行政管理費(fèi)用 5,883 營銷費(fèi)用 11,236 2, 3, 3, 1, 建設(shè)投資合計(jì) 317,129 111, 64, 55, 53, 31, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 18,109 3, 3, 3, 3, 2, 1, 總成本費(fèi)用 335,238 115, 67, 58, 57, 34, 2, 資金籌措 自有資金 97,834 65, 32, 銀行貸款 165,000 50, 35, 30, 30, 20, 預(yù)售資金 72,404 28, 27, 14, 2, 資金籌措合計(jì) 335,238 115, 67, 58, 57, 34, 2, 24 項(xiàng)目資金成本及借款還本付息估算 借款還本付息表 單位：萬元 序號 項(xiàng) 目 合 計(jì) 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 1 年初借款余額 50,000 35,000 45,000 45,000 35,000 2 本年借款 165,000 50,000 35,000 30,000 30,000 20,000 3 本年應(yīng)付利息 17,449 3,750 2,983 3,119 3,267 2,772 1,559 4 籌資費(fèi)用 660 200 140 120 120 80 5 本年還本金額 165,000 50,000 20,000 30,000 30,000 35,000 6 年末 借款余額 50,000 35,000 45,000 45,000 35,000 7 償還借款本息的資金來源 183,109 3,950 53,123 23,239 33,387 32,852 36,559 投資回收 3,950 53,123 23,239 33,387 32,852 36,559 八、項(xiàng)目銷售收入及利潤的估算 收入預(yù)測 收入預(yù)測表 單位：萬元 年份 出售比 例 類型 單價 （元 /㎡） 合計(jì) 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021年 35% 低層住宅 11,500 22,790 18,232 4,558 15% 高層住宅 8,000 48,750 39,000 9,750 0% 商鋪 0 0% 車位 0 2021年 35% 低層住宅 11,500 22,790 18,232 4,558 30% 高層住宅 8,500 103,593 82,875 20,719 20% 商鋪 15,000 803 642 161 10% 車位 3,000 2,580 2,064 516 2021年 30% 低層住宅 12,000 20,384 16,307 4,077 20% 高層住宅 9,000 73,125 58,500 14,625 80% 商鋪 16,000 3,426 2,740 685 30% 車位 3,000 7,740 6,192 1,54