【正文】 大連市位于北半球的暖溫帶地區(qū)，屬具有海洋性特點的暖溫帶大陸性季風氣 候。 二、項目概況 項目名稱 ： 某 高爾夫花園 開發(fā)商 ： 大連洪富房地產開發(fā)有限公司 用地位置 ： 甘井子區(qū)凌水鎮(zhèn)旅順南路 用地性質 ：軍產土地 用地面積 ： 118500m2 項目實景圖 5 總建筑面積 ： 容積率 ： （不含地下面積） 建筑型式 ：高層 三、項目位置圖 具體 位置： 甘井子區(qū)凌水鎮(zhèn)旅順南路東南面，海事大學的對面 第二節(jié) 項目主要技術經濟指標 依據國家及大連市相關法律法規(guī)、標準規(guī)范、項目的規(guī)劃方案及本公司前期所做市場調查報告綜合分析，本項目由四個地塊組成， 本項目主 要經濟技術指標如表11所示。 高爾夫項目 可行性研究報告 目 錄 第一章 總 論 ....................................................................................... 4 第一節(jié) 項目概述 ................................................................................................ 4 第二節(jié) 項目主要技術經濟指標 ........................................................................ 5 第三節(jié) 編制依據 ................................................................................................ 8 第二章 市場分析與預測 ...................................................................... 9 第一節(jié) 大連市宏觀情況分析 ............................................................................ 9 第二節(jié) 大連市房地產發(fā)展特征 ...................................................................... 12 第三節(jié) 大連市高新園區(qū)區(qū)域總體分析 .......................................................... 20 第三章 市場調查及項目分析 ............................................................ 35 第一節(jié) 高新園區(qū)房地產市場調查 .................................................................. 35 第二節(jié) 項目 SWOT 分析 ................................................................................ 38 第三節(jié) 項目定位及目標消費群體分析 .......................................................... 40 第四章 項目戶型產品定位 ................................................................ 43 第五章 建設規(guī)模及方案 .................................................................... 45 第六章 相關單位簡介 ........................................................................ 52 第七章 銷 售價格與銷售收入估算 .................................................. 53 第八章 投資估算 ............................................................................... 55 第九章 投資計劃與資金籌措 ............................................................ 60 第十章 風險分析與防范對策 ............................................................ 61 第十一章 綜合評價與建議 ................................................................ 63 4 第一章 總 論 第一節(jié) 項目概述 一、項目背景 某 高爾夫項目地處大連市高知人群最密集的專屬生活區(qū)，項目南側瀕臨黃海、東側緊依西尖山、西接旅順南路、北臨海事大學游泳訓練館。 項目實景圖 6 表 11 總體技術經濟指標 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 住宅建筑面積 m2 公寓建筑面積 m2 公建建筑面積 m2 其中酒店面積： 現(xiàn)有住宅面積 m2 酒店式公寓建筑面積 m2 變電所及小區(qū)公共配套 m2 3000 地下面積 m2 綠地率 % 容積率 不含地下面積 表 12 項目 A 區(qū)總體技術經濟指標 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 A1區(qū)規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 m2 地下面積 m2 容積率 不含地下面積 A2區(qū)規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 地下面積 m2 地上停車位 位 27 容積率 不含地下面積 A區(qū)綜合規(guī)劃 總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 m2 地下面積 m2 容積率 不含地下面積 7 表 13 項目 B 區(qū)總體技術經濟指標 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 B區(qū) 規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 m2 地下面積 m2 綠地率 % 38 容積率 表 14 項目 C 區(qū)總體技術經濟指標 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 C區(qū) 規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 地下面積 m2 綠地率 % 容積率 表 15 項目 D 區(qū)總體技術經濟指標 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 D區(qū)規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 地下面積 m2 地上停車位 位 33 綠地率 % 容積率 8 第三節(jié) 編制依據 本報告的編制依據： 《 投資項目可行性研究指南》； 《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》； 《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》 ； 國家相關法律法規(guī)； 國家現(xiàn)行的財稅制度和有關規(guī)定； 銷售額按全銷售計； 銷售單價以銷售均價表示； 貸款利率取央行 2020 年 12 月 21 日最新發(fā)布的一年期貸款利率 %，采用復利按月計息，貸款 1 億元，借款周期為 1年，項目進入銷售階段，逐月還本付息； 依據目前大連市房地產市場周期現(xiàn)狀，本項目開發(fā)周期擬定共 32 個月，約 年； 住宅銷售均價參照大連市及高新園區(qū)可比房地產項目 現(xiàn)售價格及項目地理位置特點估測； 1甲方提供相關數(shù)據。全年日照總時數(shù)為 2500～ 2800 小時；年平均氣溫 ～ 攝氏度；年平均降水量600～ 790 毫米；無霜期達 6個月，適宜的氣候使大連成為世界最適宜居住的城市之一。 表 21 大連市 2020～ 2020年社會經濟發(fā)展主要指標 年份 GDP （億元） 財政收入 （億元） 固定資產投資額 （億元） 社會消費品零售總額（億元） 城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入（元） 城鎮(zhèn)居民年人均消費性支出（元） 非農人口數(shù)量 （萬人） 2020 —— 2020 2020 2290 2020 10378 8672 2020 9101 7760 2020 1406 8200 7118 2020 7418 6512 2020 6861 6073 （數(shù)據來源：《大連統(tǒng)計年鑒》、《大連統(tǒng)計月報》） 0500100015002020250030003500（億元）2020 2020 2020 2020 2020 2020 202020202020年大 連市經濟情況分析表GDP 財政收入 固定資產投資額 社會消費品零售總額 圖 22 （一）宏觀政策調控作用顯現(xiàn)，固定資產增勢放緩 2020 年，大連市城鎮(zhèn)固定資產投資完成 億元，同比增長 %； 房地產開發(fā)投資增幅有所放緩，共完成 億元，同比增長 %；房地產施工建筑面 11 積 萬平方米，同比增長 %；竣工建筑面積急速萎縮，全年共竣工 萬平方米，同比下降 %；商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %；實現(xiàn)銷售額 億元，同比增長 %。消費需求旺盛主要有兩方面原因：一方面，居民收入持續(xù)增長，消費能力增強引導消費升級；另一方面，我國經濟快速發(fā)展使本幣升值成為必然，而人民幣升值又吸引了大量資本流入，資本向實物資產和金融資產轉化過程必然推動資產升值，資產增值又能增加購買欲望，從而引發(fā)消費需求升溫。 （四）消費價格結構性上漲 07 年 5月份以來，受豬肉等食品價格大幅上漲的影響， CPI 出現(xiàn)明顯上漲。 表 22 金融機構人民幣儲蓄存款情況表 單位：億元 時間 12月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月 11月 12月 金融機構存款余額 3758 3842 3851 —— 3888 3873 3974 4025 3975 4118 4182 企業(yè)存款余額 1218 1275 1275 —— 1320 1302 1384 1459 1476 1570 1606 儲蓄存款余額 1776 1798 1760 —— 1752 1762 1747 1735 1693 1741 1837 （數(shù)據來源：《大連統(tǒng)計月報》） 第二節(jié) 大連市房地產發(fā)展特征 一、大連城市發(fā)展總體規(guī)劃 圖 23 13 《大連城市發(fā)展規(guī)劃》緊密圍繞《建設 “ 大大連 ” 規(guī)劃綱要》，從如下幾方面對大連未來 10～ 20年的城市總體規(guī)劃做出戰(zhàn)略部署： （一）城市空間布局 按照“西拓北進”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴到金州，構筑“兩城三星”組團式城市空間布局。把甘井子區(qū)的農村部分和旅順口區(qū)納入主城區(qū)，與老市區(qū)融為一體，按照城區(qū)標準統(tǒng)一規(guī)劃、建設和管理，不再搞低標準的小城鎮(zhèn)建設。 （二）城市產業(yè)體系 按照“產業(yè)強市、工 業(yè)先行”的思路，從我市經濟的現(xiàn)有基礎出發(fā)，推進產業(yè)升級，形成以高新技術產業(yè)為先導，以石油化工、電子信息、機械制造三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務業(yè)高度發(fā)達的“ 131”產業(yè)格局。擴大產業(yè)基地外延，優(yōu)化高新技術產業(yè)布局，滿足高新技術產業(yè)發(fā)展的空間需求。市中心三區(qū)為商貿金融服務區(qū)和臨港產業(yè)園區(qū)。 三個衛(wèi)星城功能定位為資金技術密集和 勞動密集型的工業(yè)加工區(qū)、現(xiàn)代農業(yè)產業(yè)區(qū)和特色旅游區(qū)。市區(qū)交通重點發(fā)展地鐵、有軌和公共汽車，形成相互連接、高效便捷的交通網絡。 二、大連市土地供給狀況 （一）土地供應量開始加大 15 2020 年全年已掛牌 39 幅地塊，占地面積 萬平方米。而甘井子區(qū)有大量的待開發(fā)土地，且多為凈地，成為未來房地產開發(fā)的主打區(qū)。 表 23 市內四區(qū)成交地塊樓面單價情況 單位：元 /㎡ 區(qū)域 中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū)