【正文】 大連市位于北半球的暖溫帶地區(qū)，屬具有海洋性特點(diǎn)的暖溫帶大陸性季風(fēng)氣 候。 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 ： 某 高爾夫花園 開發(fā)商 ： 大連洪富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 用地位置 ： 甘井子區(qū)凌水鎮(zhèn)旅順南路 用地性質(zhì) ：軍產(chǎn)土地 用地面積 ： 118500m2 項(xiàng)目實(shí)景圖 5 總建筑面積 ： 容積率 ： （不含地下面積） 建筑型式 ：高層 三、項(xiàng)目位置圖 具體 位置： 甘井子區(qū)凌水鎮(zhèn)旅順南路東南面，海事大學(xué)的對(duì)面 第二節(jié) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 依據(jù)國家及大連市相關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、項(xiàng)目的規(guī)劃方案及本公司前期所做市場調(diào)查報(bào)告綜合分析，本項(xiàng)目由四個(gè)地塊組成， 本項(xiàng)目主 要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如表11所示。 高爾夫項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 總 論 ....................................................................................... 4 第一節(jié) 項(xiàng)目概述 ................................................................................................ 4 第二節(jié) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ........................................................................ 5 第三節(jié) 編制依據(jù) ................................................................................................ 8 第二章 市場分析與預(yù)測 ...................................................................... 9 第一節(jié) 大連市宏觀情況分析 ............................................................................ 9 第二節(jié) 大連市房地產(chǎn)發(fā)展特征 ...................................................................... 12 第三節(jié) 大連市高新園區(qū)區(qū)域總體分析 .......................................................... 20 第三章 市場調(diào)查及項(xiàng)目分析 ............................................................ 35 第一節(jié) 高新園區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查 .................................................................. 35 第二節(jié) 項(xiàng)目 SWOT 分析 ................................................................................ 38 第三節(jié) 項(xiàng)目定位及目標(biāo)消費(fèi)群體分析 .......................................................... 40 第四章 項(xiàng)目戶型產(chǎn)品定位 ................................................................ 43 第五章 建設(shè)規(guī)模及方案 .................................................................... 45 第六章 相關(guān)單位簡介 ........................................................................ 52 第七章 銷 售價(jià)格與銷售收入估算 .................................................. 53 第八章 投資估算 ............................................................................... 55 第九章 投資計(jì)劃與資金籌措 ............................................................ 60 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對(duì)策 ............................................................ 61 第十一章 綜合評(píng)價(jià)與建議 ................................................................ 63 4 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目概述 一、項(xiàng)目背景 某 高爾夫項(xiàng)目地處大連市高知人群最密集的專屬生活區(qū)，項(xiàng)目南側(cè)瀕臨黃海、東側(cè)緊依西尖山、西接旅順南路、北臨海事大學(xué)游泳訓(xùn)練館。 項(xiàng)目實(shí)景圖 6 表 11 總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 住宅建筑面積 m2 公寓建筑面積 m2 公建建筑面積 m2 其中酒店面積： 現(xiàn)有住宅面積 m2 酒店式公寓建筑面積 m2 變電所及小區(qū)公共配套 m2 3000 地下面積 m2 綠地率 % 容積率 不含地下面積 表 12 項(xiàng)目 A 區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 A1區(qū)規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 m2 地下面積 m2 容積率 不含地下面積 A2區(qū)規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 地下面積 m2 地上停車位 位 27 容積率 不含地下面積 A區(qū)綜合規(guī)劃 總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 m2 地下面積 m2 容積率 不含地下面積 7 表 13 項(xiàng)目 B 區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 B區(qū) 規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 m2 地下面積 m2 綠地率 % 38 容積率 表 14 項(xiàng)目 C 區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 C區(qū) 規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 地下面積 m2 綠地率 % 容積率 表 15 項(xiàng)目 D 區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 D區(qū)規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 地下面積 m2 地上停車位 位 33 綠地率 % 容積率 8 第三節(jié) 編制依據(jù) 本報(bào)告的編制依據(jù)： 《 投資項(xiàng)目可行性研究指南》； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》； 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 ； 國家相關(guān)法律法規(guī)； 國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)規(guī)定； 銷售額按全銷售計(jì)； 銷售單價(jià)以銷售均價(jià)表示； 貸款利率取央行 2020 年 12 月 21 日最新發(fā)布的一年期貸款利率 %，采用復(fù)利按月計(jì)息，貸款 1 億元，借款周期為 1年，項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段，逐月還本付息； 依據(jù)目前大連市房地產(chǎn)市場周期現(xiàn)狀，本項(xiàng)目開發(fā)周期擬定共 32 個(gè)月，約 年； 住宅銷售均價(jià)參照大連市及高新園區(qū)可比房地產(chǎn)項(xiàng)目 現(xiàn)售價(jià)格及項(xiàng)目地理位置特點(diǎn)估測； 1甲方提供相關(guān)數(shù)據(jù)。全年日照總時(shí)數(shù)為 2500～ 2800 小時(shí)；年平均氣溫 ～ 攝氏度；年平均降水量600～ 790 毫米；無霜期達(dá) 6個(gè)月，適宜的氣候使大連成為世界最適宜居住的城市之一。 表 21 大連市 2020～ 2020年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo) 年份 GDP （億元） 財(cái)政收入 （億元） 固定資產(chǎn)投資額 （億元） 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入（元） 城鎮(zhèn)居民年人均消費(fèi)性支出（元） 非農(nóng)人口數(shù)量 （萬人） 2020 —— 2020 2020 2290 2020 10378 8672 2020 9101 7760 2020 1406 8200 7118 2020 7418 6512 2020 6861 6073 （數(shù)據(jù)來源：《大連統(tǒng)計(jì)年鑒》、《大連統(tǒng)計(jì)月報(bào)》） 0500100015002020250030003500（億元）2020 2020 2020 2020 2020 2020 202020202020年大 連市經(jīng)濟(jì)情況分析表GDP 財(cái)政收入 固定資產(chǎn)投資額 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 圖 22 （一）宏觀政策調(diào)控作用顯現(xiàn)，固定資產(chǎn)增勢放緩 2020 年，大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %； 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所放緩，共完成 億元，同比增長 %；房地產(chǎn)施工建筑面 11 積 萬平方米，同比增長 %；竣工建筑面積急速萎縮，全年共竣工 萬平方米，同比下降 %；商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %；實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，同比增長 %。消費(fèi)需求旺盛主要有兩方面原因：一方面，居民收入持續(xù)增長，消費(fèi)能力增強(qiáng)引導(dǎo)消費(fèi)升級(jí)；另一方面，我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展使本幣升值成為必然，而人民幣升值又吸引了大量資本流入，資本向?qū)嵨镔Y產(chǎn)和金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)化過程必然推動(dòng)資產(chǎn)升值，資產(chǎn)增值又能增加購買欲望，從而引發(fā)消費(fèi)需求升溫。 （四）消費(fèi)價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲 07 年 5月份以來，受豬肉等食品價(jià)格大幅上漲的影響， CPI 出現(xiàn)明顯上漲。 表 22 金融機(jī)構(gòu)人民幣儲(chǔ)蓄存款情況表 單位：億元 時(shí)間 12月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月 11月 12月 金融機(jī)構(gòu)存款余額 3758 3842 3851 —— 3888 3873 3974 4025 3975 4118 4182 企業(yè)存款余額 1218 1275 1275 —— 1320 1302 1384 1459 1476 1570 1606 儲(chǔ)蓄存款余額 1776 1798 1760 —— 1752 1762 1747 1735 1693 1741 1837 （數(shù)據(jù)來源：《大連統(tǒng)計(jì)月報(bào)》） 第二節(jié) 大連市房地產(chǎn)發(fā)展特征 一、大連城市發(fā)展總體規(guī)劃 圖 23 13 《大連城市發(fā)展規(guī)劃》緊密圍繞《建設(shè) “ 大大連 ” 規(guī)劃綱要》，從如下幾方面對(duì)大連未來 10～ 20年的城市總體規(guī)劃做出戰(zhàn)略部署： （一）城市空間布局 按照“西拓北進(jìn)”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到金州，構(gòu)筑“兩城三星”組團(tuán)式城市空間布局。把甘井子區(qū)的農(nóng)村部分和旅順口區(qū)納入主城區(qū)，與老市區(qū)融為一體，按照城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，不再搞低標(biāo)準(zhǔn)的小城鎮(zhèn)建設(shè)。 （二）城市產(chǎn)業(yè)體系 按照“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、工 業(yè)先行”的思路，從我市經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)有基礎(chǔ)出發(fā)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以石油化工、電子信息、機(jī)械制造三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)的“ 131”產(chǎn)業(yè)格局。擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)基地外延，優(yōu)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)布局，滿足高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間需求。市中心三區(qū)為商貿(mào)金融服務(wù)區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 三個(gè)衛(wèi)星城功能定位為資金技術(shù)密集和 勞動(dòng)密集型的工業(yè)加工區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)和特色旅游區(qū)。市區(qū)交通重點(diǎn)發(fā)展地鐵、有軌和公共汽車，形成相互連接、高效便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。 二、大連市土地供給狀況 （一）土地供應(yīng)量開始加大 15 2020 年全年已掛牌 39 幅地塊，占地面積 萬平方米。而甘井子區(qū)有大量的待開發(fā)土地，且多為凈地，成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的主打區(qū)。 表 23 市內(nèi)四區(qū)成交地塊樓面單價(jià)情況 單位：元 /㎡ 區(qū)域 中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū)