【導(dǎo)讀】互聯(lián)網(wǎng)+跨境電商物流產(chǎn)業(yè)園

　　

【正文】 某 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的 某物流中心來承擔(dān)。綜合物流園區(qū)的城市物流主要服務(wù)于一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)除中心城區(qū)外的城市物流配送業(yè)務(wù)。 某 綜合物流園區(qū)區(qū)域物流業(yè)務(wù)：主要以江西南部乃至四省邊際區(qū)域作為服務(wù)范圍，將分散的貨物集中成批量貨物或?qū)⒓羞\(yùn)到的大批量貨物分成批量較小的貨物，以實(shí)現(xiàn)零散貨物運(yùn)輸需求與干線規(guī)模運(yùn)輸需求的有效銜接。該類區(qū)域作業(yè)規(guī)模較大，一般需要有較強(qiáng)的輻射能力和庫存儲(chǔ)備 ，向區(qū)域內(nèi)的客戶提供物流服務(wù)。 某 綜合物流園區(qū)國(guó)際物流業(yè)務(wù)：主要與東南沿海港口合作，實(shí)施鐵海聯(lián)運(yùn)、實(shí)現(xiàn)貨物聯(lián)運(yùn)換裝，其作業(yè)主要涉及海關(guān)清關(guān)、進(jìn)出口商 31 品檢驗(yàn)檢疫、海關(guān)監(jiān)管、保稅等環(huán)節(jié)，需要在海關(guān)聯(lián)檢部門直接參與下才能完成，其作業(yè)技術(shù)性強(qiáng)，對(duì)設(shè)施設(shè)備要求高。 規(guī)模 本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為 50 畝， 總建筑面積 約 20210 平方米 ,其中倉儲(chǔ)建 配送 筑面積 約 18000 平方米 ，辦公配套面積約 2021 平方米。 園區(qū)功能 一是服務(wù)功能：包括運(yùn)輸配送、現(xiàn)代倉儲(chǔ)、貨物分撥、多式聯(lián)運(yùn)、包裝加工、物流信息、展覽展銷、出口加工、 報(bào)關(guān) 、報(bào)檢、退稅、繳稅 辦公等。 二是交易功能：建立 跨境商品 展示和交易市場(chǎng)群，主要是 跨境電商企業(yè)的展示交易基地。 三是集聚功能：依托貨物需求和 跨境電商 物流公共設(shè)施的吸引，形成大型 跨境電商 物流 、快遞 企業(yè)進(jìn)駐，大批貨代企業(yè)云集，大量運(yùn)輸車輛往返的集聚效應(yīng)。 32 第 五 章 項(xiàng)目選址和規(guī)劃設(shè)計(jì) 一、 項(xiàng)目位置、占地面積分析 某跨境電商 物流園區(qū)建設(shè) 用地 位于 某 市 綜合保稅區(qū)物流區(qū)內(nèi) ，區(qū)位于 某 市 綜合保稅區(qū) 內(nèi)， 西臨 黃金機(jī)場(chǎng)空港服務(wù)區(qū)，南臨廈蓉高速公路，東臨 某 銅鋁產(chǎn)業(yè)園，北 臨某 黃金機(jī)場(chǎng)跑道過渡面邊界 ， 并緊依建設(shè)中的 某 中心城區(qū)快速通 道，距 某黃金 機(jī)場(chǎng) 、 贛粵高速、 廈蓉 高速公路入口 3 公里，有利于較快形成市場(chǎng)和滿足物流配送的要求。該場(chǎng)址20 公里范圍內(nèi) 周邊 有 某 港澳高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)園、 某 水西工業(yè)園、南康工業(yè)園、沙河工業(yè)園、贛縣工業(yè)園等工業(yè)園區(qū)， 路程適中 ，可為工業(yè)園區(qū) 電商企業(yè) 提供快捷的物流配送 。 占地面積： 50 畝。 (占地相關(guān)指標(biāo)分析詳見第三章第一節(jié)：主要建設(shè)條件內(nèi)容 ) 二、 規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) 某跨境電商 物流園 占地 50 畝，總建筑面積 約 20210 平方米（其中 倉儲(chǔ)建筑面積 18000 平方米）。項(xiàng)目建成 后 將成為 某市 規(guī)模最大、配套最全、幅射最廣、理念最新的 贛粵閩湘四省 跨境電商產(chǎn)品的 聚散基地，也 將是 某 城市一道亮麗的風(fēng)景。 在進(jìn)行 某跨境電商 物流園 規(guī)劃時(shí)，不但要從市場(chǎng)需求出發(fā)，了解市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，同時(shí)也要吸收其它類比專業(yè) 物流園區(qū) 的優(yōu)良經(jīng)驗(yàn)，務(wù)求把 跨境電商 物流園 規(guī)劃設(shè)計(jì)做得更好。 ① 規(guī)劃超前化。第一、在主體風(fēng)格上要體現(xiàn)時(shí)代特征，符合當(dāng)今 33 時(shí)代潮流。第二、建筑的材料選用，要大量運(yùn)用環(huán)保型，推行國(guó)家鼓勵(lì)的新型材料。第三、服務(wù)意識(shí)的超前化，包括 跨境電商 物業(yè)管理配套、生活 休閑設(shè)施 配套等，都要從市場(chǎng)人文思想為出發(fā)點(diǎn)。這些都能體現(xiàn) 跨境電商 物流園 的超前意識(shí)。 第三、適度的超前化是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié) 調(diào)的超前化。 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是現(xiàn)代物流發(fā)展的基礎(chǔ)，沒有經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展就沒有現(xiàn)代物流的高速發(fā)展。現(xiàn)代物流的發(fā)展需要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局相協(xié)調(diào)。 ② 運(yùn)作市場(chǎng)化。發(fā)揮政府鼓勵(lì)、引導(dǎo)和支持作用，營(yíng)造現(xiàn)代 跨境電商 物流業(yè)發(fā)展的良好環(huán)境和必要氛圍，充分發(fā)揮企業(yè) 在電商 物流市場(chǎng)中的主體地位，鼓勵(lì) 電商 企業(yè)、尤其是骨干 電商 企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中自主創(chuàng)新，提高服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，做大做強(qiáng)。 ③ 建筑藝術(shù)化。一方面， 某跨境電商 物流園 定位的目標(biāo)是 各 國(guó)際物流 、快遞 企業(yè) 經(jīng)營(yíng)業(yè)主和投資業(yè)主，具有一定的藝術(shù)審視能力；另一方面， 跨境電商 物流 園規(guī)劃 須體現(xiàn)出時(shí)代潮流特征。 第三方面， 某是客家搖籃，在建筑設(shè)計(jì)上體現(xiàn)客家文化元素更能彰顯物流園的文化底蘊(yùn)。 所以在規(guī)劃時(shí)，要求建筑包括整個(gè)園區(qū)設(shè)計(jì)和 物流園 環(huán)境設(shè)計(jì)藝術(shù)化。 ④ 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化。對(duì)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)， 某跨境電商 物流園 要達(dá)到國(guó)家的優(yōu)良水平，要有明顯可量化的標(biāo)準(zhǔn)。 ⑤ 建材環(huán)?；?。導(dǎo)入生態(tài) 物流園 理念，一方面符合社會(huì)對(duì)環(huán)保的要求，迎合消費(fèi)者的需要；另一方面，使用環(huán)保建材不僅會(huì)降低建筑成本，而且可以有效延長(zhǎng)建筑的使用壽命。 ⑥ 服務(wù)星級(jí)化。把星級(jí)酒店服務(wù)運(yùn)用到 某跨境電商 物流園 營(yíng)銷服務(wù)上 ，以一流的營(yíng)銷促一流的物流服務(wù) 。 ⑦ 流通信息化。 根 據(jù)中心城市差異化的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，充分利用現(xiàn)有的物流基礎(chǔ)條件，優(yōu)化資源組合，運(yùn)用現(xiàn)代電子信息網(wǎng) 34 絡(luò)技術(shù)和先進(jìn)的管理手段，將現(xiàn)有的物流資源從功能和利用效率上得到全面提升。以整合 電商 物流資源為基礎(chǔ)，以構(gòu)建現(xiàn)代 跨境電商 物流服務(wù)體系為目標(biāo)，堅(jiān)持整合與構(gòu)建相結(jié)合，促進(jìn)現(xiàn)代 跨境電商 物流的有序良性發(fā)展。 實(shí)現(xiàn) 園區(qū) 信息網(wǎng)絡(luò)化、管理有效化、溝通世界化等 。 三 、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 容積率：總?cè)莘e率： （以占地 50 畝計(jì)算） 建筑 系數(shù) ： 70% 綠化率： 11% 建筑紅線退讓道路邊線 5 米 建筑物間距 1230 米 規(guī)劃道路： 主干道路 18 米加兩側(cè)各 3 米人行道， 次干 道路 9 米加兩側(cè)各 2 米分流道。 某跨境電商 物流園 交通主要出入口方向：東南 面 。 區(qū)域貨場(chǎng)及停車場(chǎng)要求，每 個(gè)貨物儲(chǔ)、運(yùn)功能分區(qū) ，面積在 6畝左右。 四、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 1 、 功能分區(qū) 主要功能分區(qū)為“ 三個(gè) 中心，一個(gè) 服務(wù) ”： “ 三中心 ”是指 網(wǎng)購展示中心 、 快遞分揀中心 、 倉儲(chǔ)配送中心。 網(wǎng)購展示中心 ： 面積約 3000 平方米鋼構(gòu)大棚 ， 即對(duì)線上消費(fèi) +線下體驗(yàn)的 020 經(jīng)營(yíng)模式。承擔(dān)入駐電商企業(yè)各種、各類的商品展 示、交易。 快遞分揀中心 ： 面積約 6000 平方米鋼構(gòu)大棚 ，承擔(dān) 的功能是各 35 入駐物流、快遞企業(yè)的運(yùn)輸包裝、標(biāo)簽分揀分類。 倉儲(chǔ)配送中心 ， 面積約 9000 平方米鋼構(gòu)大棚 ， 打造 5000 平方米自動(dòng)化立體倉儲(chǔ)與 4000 平方米高端 冷鏈倉儲(chǔ)與一體的集中倉儲(chǔ)中心，發(fā)揮倉庫的集中儲(chǔ)存保管功能，通過與企業(yè)建立供應(yīng)鏈聯(lián)盟，還可以為企業(yè)提供集中庫存功能和相應(yīng)的調(diào)節(jié)功能，從而減少客戶對(duì)倉庫設(shè)施的投資和占用。 辦公 服務(wù)： 占地約 600 平方米 ，承擔(dān)一體化運(yùn)作的物流公共支持系統(tǒng)服務(wù)。如設(shè)立綜合服務(wù)中心、 電子商務(wù)平臺(tái) 、為物流園區(qū)和出口加工區(qū)提供相應(yīng)的 行政、商貿(mào)、科研等功能；同時(shí)還可開展諸如通關(guān)、需求預(yù)測(cè)、 報(bào)關(guān)、報(bào)檢、退稅、繳稅、 咨詢、培訓(xùn)、技術(shù)開發(fā)等增值服務(wù)。建筑物為辦公及管理綜合服務(wù)樓一幢， 2021 平方米， 4 層 框架結(jié)構(gòu) 。 綠化系統(tǒng)規(guī)劃 某跨境電商 物流園的綠化重點(diǎn)為 辦公 服務(wù)中心、各交通主干道兩側(cè)、建筑物周邊、貨場(chǎng)、停車場(chǎng)外圍邊緣。要特別注重辦公商務(wù)休閑區(qū) 部分，形成相對(duì)獨(dú)立設(shè)計(jì)，采用草皮鋪蓋， 物流園 內(nèi)以灌木、喬木等 常綠 植物交替 ，形成立體綠化格局，豐富綠地的層次感 。 物流園 整體綠化從 辦公休閑娛樂 區(qū)到商業(yè)區(qū) 自然切換，做到 內(nèi)部、外部的自然環(huán)境 統(tǒng)一協(xié)調(diào)。 應(yīng)充分考慮 某 亞熱帶 地區(qū)的特點(diǎn)，引入當(dāng)今園林設(shè)計(jì)潮流，采用多景點(diǎn)布局而又重點(diǎn)突出，從而形成一個(gè)點(diǎn)、線、面相結(jié)合，層次分明，全方位的綠化系統(tǒng)。其具體層劃分為： 辦公休 區(qū)綠地 ——園區(qū) 功能區(qū) 綠地 ——道路綠化。 園區(qū)給排水設(shè)施 36 給水：由當(dāng)?shù)刈詠硭畯S供給，取自于章江，按日生活用水量 50L/人，正常運(yùn)營(yíng)期間從業(yè)人員 1000 人計(jì)，則日用水量為 50 噸。 排水：本項(xiàng)目污水主要是生活污水，估算排水量為 25 噸 /日。 排水按雨污分流的原則排放，在各類建筑物周邊視地勢(shì)情況修筑雨水收集池，雨水通過收集池直接排入 綜保區(qū) 總排水道，生活 污水排入化糞池，經(jīng)發(fā)酵處理后直接排入 綜保區(qū) 總 污水 排水道 。 園區(qū)供電及弱電設(shè)施 按辦公服務(wù)用房 15W/平方米，其他工作用房 20W/平方米計(jì)算，園區(qū)總供電負(fù)荷為 390KW。本項(xiàng)目擬利用園區(qū)內(nèi)辦公樓屋面和廠房屋面建設(shè)分布式光伏發(fā)電站。該園區(qū)內(nèi)廠房屋面和辦公樓屋面均為大型屋面板，載荷大于 20kg/㎡，可利用屋頂面積為 15000 ㎡左右，設(shè)計(jì)光伏發(fā)電容量為 。電站所發(fā)電量考慮以 10KV 電壓等級(jí)就近接入電網(wǎng)，所發(fā)電能就地為公司日常生產(chǎn)、生活所用 。 整個(gè) 物流 園區(qū)應(yīng)建立內(nèi)部局域網(wǎng)，按工作區(qū) 100 平方米 /信息點(diǎn)，生 活休閑及辦公服務(wù)區(qū) 50 平方米 /信息點(diǎn)，共需設(shè)備信息點(diǎn) 220 個(gè)。電話、電視等弱電設(shè)施視需要布置，擬布點(diǎn) 150 個(gè)。 園區(qū)通風(fēng)、暖通設(shè)施 本項(xiàng)目處理亞熱帶地區(qū)，又屬夏熱冬冷地區(qū)，工作區(qū)主要考慮通風(fēng)散熱，辦公區(qū)及信息中心應(yīng)同時(shí)考慮通風(fēng)散熱和冬季取暖。散熱空調(diào)機(jī)擬采用分體冷暖空調(diào)機(jī)，既節(jié)約能源，又方便管理。 37 第 六 章 項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)方案 一、項(xiàng)目建設(shè)初步安排 本項(xiàng)目分 一 期建設(shè) ，建設(shè)期為 2 年。 工程： 主要于 2021 年 1 月至 2018 年 1 月建設(shè)，投資額 億元。全面開展 跨境電商 物流園的各功能區(qū)域建設(shè)，包括 網(wǎng)購展示 區(qū) 、 倉儲(chǔ)配送 區(qū)、 快遞分揀 區(qū)、行政服務(wù)區(qū) 。 二、 組織機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目策劃期由 某 國(guó)際企業(yè)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)，就項(xiàng)目可行性研究、確定項(xiàng)目建設(shè)方案，以及項(xiàng)目前期相關(guān)協(xié)調(diào)工作。建設(shè)期間，成立 某市 跨境電商 物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)辦公室，負(fù)責(zé) 對(duì)項(xiàng)目 招商引資 、工程建設(shè)和工程質(zhì)量進(jìn)行全面管理和協(xié)調(diào)，確保項(xiàng)目按時(shí)高質(zhì) 量 完成。 項(xiàng)目建成后， 采取靈活多樣的形式面向 全球 對(duì) 跨境電商 企業(yè) 、 型物流服務(wù)機(jī)構(gòu)招租。 某 國(guó)際企業(yè)集團(tuán)派駐物流服務(wù)管理機(jī)構(gòu)，并組建物業(yè)公司，做好物流園水、電、氣、通信及其他后勤服務(wù)等工作。 三、 運(yùn)營(yíng)期間的物業(yè)管理 1 物業(yè)管理的前期介 入 物業(yè)管理的前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些對(duì)于物業(yè)設(shè)計(jì)、管理的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)融入到項(xiàng)目設(shè)計(jì)中去，這樣可以彌補(bǔ)項(xiàng)目開發(fā)中的各種缺陷，并為以后的管理做好準(zhǔn)備。 物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)就是為 跨境電商 物流園的經(jīng)營(yíng)企業(yè)服務(wù)。物流園的物業(yè)管理主要屬于商業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)，不僅要對(duì)物流園區(qū)內(nèi)物業(yè)進(jìn)行管理，其重點(diǎn)是對(duì)物流園區(qū)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)。 為了提高物流園區(qū)的管理質(zhì)量，打造 某 國(guó)際 的市場(chǎng)品牌，建議物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)能前期介入，讓進(jìn)入物流園的企業(yè)主能真切感受 38 到開發(fā) 商 對(duì)物業(yè)管理的重視，感到 某跨境電商 物流園項(xiàng)目有別于其他物流設(shè)施項(xiàng)目的真實(shí)所 在，特別是如能讓有一定知名度的優(yōu)秀物業(yè)管理公司作為物業(yè)顧問，將會(huì)極大促進(jìn) 某跨境電商 物流園的招商引資。優(yōu)秀的物業(yè)管理顧問公司同時(shí)也會(huì)給物流園區(qū)增加新的亮點(diǎn)。 2 物業(yè)管理組織形式 物業(yè)管理組織形式主要可分為二類：一是組建由開發(fā)方為主的物業(yè)管理公司；二是委托有專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)公司，在開發(fā)方完成開發(fā)目標(biāo)之后，市場(chǎng)的繁榮完全依賴于物業(yè)管理。 物業(yè)管理必須做到完成 某跨境電商 物流園市場(chǎng)品牌的延伸與發(fā)展，保持 某跨境電商 物流園可持續(xù)發(fā)展的空間，為廣大經(jīng)營(yíng)企業(yè)創(chuàng)造更大的財(cái)富。 39 第 七 章 投資初步估算 一、投資估算 的依據(jù) 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 《江西省建筑工程綜合定額》（ 2021 年版 ） 《江西省建筑工程費(fèi)用定額》（ 2021 年版） 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版） 當(dāng)?shù)仡愃乒こ淘靸r(jià)資料 建設(shè)單位提供的其他資料 二、 投資估算 建筑工程費(fèi) 、安裝工程費(fèi) 本項(xiàng)目總建筑面積 約 20210 平方米（其中 框架 結(jié)構(gòu)大樓 2021 平方米， 單層 鋼結(jié)構(gòu) 18000 平方米 。 ）。 建安工程費(fèi)估算 詳見表 7—1。 表 7— 1 某跨境電商 物流園 建筑 安裝 工程費(fèi)用估算 項(xiàng)目 單價(jià) (元 ) 建筑面積 (㎡ ) 合價(jià) (萬元 ) 備注 建安 成本 四 層 框架 2500 2021 500 此單價(jià)包含了土建、內(nèi)外裝修裝飾、給排水、強(qiáng)弱電、消防等設(shè)施費(fèi)用， 鋼結(jié)構(gòu)大棚 1700 18000 3060 公共建設(shè)費(fèi)用 180 10000 180 指物流園區(qū)內(nèi)道路工程、照明工程、 室外給排水工程、排污及污水處理工程、綠化工程 合計(jì) 3740 設(shè)備購置費(fèi) ： 本項(xiàng)目建設(shè)中涉及大樓內(nèi)各安裝工程所需設(shè)備（如照明燈具、給排水及消防設(shè)施等）已計(jì)入安裝工程費(fèi)，故此處不重復(fù)計(jì)算。 40 表 72 某跨境電商 物流園區(qū)項(xiàng)目設(shè)備購置費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額（萬元） 備注 1 自動(dòng)化 立體倉庫設(shè)備 1100 包括：貨架、傳輸設(shè)備、存儲(chǔ)設(shè)備、堆垛機(jī)、控制系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)監(jiān)控系統(tǒng)等； 2 冷鏈 倉庫 及冷凍 設(shè)備 1200 約 4000 平方米的保鮮、冷藏、冷凍倉庫；內(nèi)含進(jìn)口高端制冷、 3 信息系統(tǒng)設(shè)備及軟件 200 投資者提供； 4 園區(qū)內(nèi)停車場(chǎng) 20 停車場(chǎng)管理及監(jiān)控系統(tǒng)；