【導讀】（畝），建筑總規(guī)模萬平方米。（在吉爾格勒特郭楞蒙古民族鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)市場基礎(chǔ)。項目建設(shè)周期為，總投資為320萬元人民幣，其中固定資產(chǎn)投資300萬元，流動資金20萬元。環(huán)節(jié)，也是社會基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要組成部分。目前農(nóng)民收入增長緩慢，一個非常重要的原因就是農(nóng)產(chǎn)品流通設(shè)施嚴重滯后，農(nóng)產(chǎn)品。不能完全實現(xiàn)其潛在的價值。規(guī)?；纳唐飞a(chǎn)基地。黨的十五屆三中全會《決定》明確提出，“從現(xiàn)在起到2021年,所取得的成就的充分肯定，也表明黨和國家對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的建設(shè)與發(fā)展寄予厚望。月，烏蘇縣隸屬新疆維吾爾自治區(qū)伊犁哈薩克自治州塔城地區(qū)。月升格為中心縣。另有自治區(qū)烏蘇監(jiān)獄一個，農(nóng)七師所。萬人，占人口總數(shù)的%；其它少數(shù)民族人口萬人，占人口總數(shù)的3%。在這一思想的指導下，2021年烏蘇市實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值億元，財政一。一步活躍；外出務工人員和商貿(mào)、旅游人員的正反雙向客流量都在逐年增長，農(nóng)村市場活躍。

　　

【正文】 古民族鄉(xiāng) 農(nóng)貿(mào)市場基礎(chǔ)設(shè)施改造項目 招標范圍 招標組織形式 招標方式 不采用 招標方式 招標 估 算金額 （萬元） 備注 全部 招標 部分 招標 自行 招標 委托 招標 公開 招標 邀請 招標 勘察 √ √ √ 設(shè)計 √ √ √ 建筑工程 √ √ √ 安裝工程 √ 監(jiān)理 √ √ √ 設(shè)備 √ √ √ 重要材料 √ √ 其他 √ 第十章 投資估算與資金籌措 19 (1) 按照國家有關(guān)政策規(guī)定和編制 要求進行估算。 (2) 根據(jù)項目建設(shè)內(nèi)容和工程量，執(zhí)行全國統(tǒng)一建筑安裝工程費用定額和塔城地區(qū)現(xiàn)行土建工程單位估價指標，設(shè)備價格通過向銷售商詢價，并參考 烏蘇市 2021 年同類工程投資水平進行估算。 估算依據(jù) (1) 土地使用權(quán)由 烏蘇市 人民政府、國土資源局劃撥無償使用。 (2) 城市消防設(shè)施建設(shè)費根據(jù)新疆維吾爾自治區(qū)發(fā)展計劃委員會、財政廳《關(guān)于城市消防設(shè)施建設(shè)費收取標準的通知》 (新計價費【 2021】 243 號 )文件，分別按 2 元 /平方米計算。 (3) 國家發(fā)展計劃委員會《關(guān)于建筑勘察設(shè)計收費管理辦法的 通知》 (計價字【 2021】 10號 )文件，規(guī)劃 (項目策劃、可行性研究報告編制 )、工程地質(zhì)勘測、施工圖設(shè)計費綜合按直接工程費的 %計取。 （ 4）按照項目建設(shè)方案設(shè)計要求，結(jié)合項目自身的建設(shè)條件，參照項目設(shè)備、土建等建設(shè)的有關(guān)資料，針對設(shè)計的具體建設(shè)內(nèi)容，進行投資估算編制。 （ 5）基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，在充分利用項目建設(shè)區(qū)現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上，合理地使用水、電、道路、通訊以及其他條件進行完善補充。 （ 6）采用先進、合理的技術(shù)設(shè)備，在保證質(zhì)量的前提下，配置國產(chǎn)設(shè)備、配套土建工程。 根據(jù)項目的建設(shè) 內(nèi)容和建設(shè)工程量，依據(jù)現(xiàn)行同行業(yè)工程投資估算編制規(guī)定，并參照當?shù)仡愃乒こ痰牟糠衷靸r指標，采用進行類比估算。設(shè)備價格中，國產(chǎn)設(shè)備價格通過市場調(diào)查、專業(yè)人員詢價取得。 其他費用按照有關(guān)規(guī)定及取費標準執(zhí)行，具體說明如下： （ 1）建設(shè)單位管理費按直接工程費用之和的 %計算； （ 2）勘察設(shè)計費按直接工程費用之和的 3%計算； （ 3）建設(shè)監(jiān)理費按直接工程費用之和的 2%計算； （ 4）質(zhì)量監(jiān)督費按建筑安裝費之和的 3‰計算； （ 5）培訓費用按建筑安裝費之和的 %計算； （ 6）辦公及生產(chǎn)家具購置費按實際需要估算。 項目固 定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅適用零稅率。 本項目固定資產(chǎn)投資 300萬元，其中直接工程費用 ，占固定資產(chǎn)投資的 %；其他費用 ，占固定資產(chǎn)總投資的 %。 詳見固定資產(chǎn)投資估算匯總表 10 10— 2。 根據(jù) 烏蘇市農(nóng)貿(mào)市場 目前的經(jīng)營水平、成本費用，參考自治區(qū)其它大中型市場經(jīng)營企業(yè)的萬元銷售額中流動資占有額和周轉(zhuǎn)次數(shù)，結(jié)合項目的經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營內(nèi)容，采用分項估算法估算。 市場流動資金主要包括農(nóng)產(chǎn)品配送中的應付賬款周轉(zhuǎn)，信息中心、運輸車輛、保鮮庫、冷藏庫和公用設(shè)施的 設(shè)備零配件購置、維修保養(yǎng)費用， 公司 經(jīng)營管理中的其它費用和水、電、燃料費的支出等。 20 估算經(jīng)營正常年需要流動資金 20 萬元。 項目總投資為項目固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期利息及流動資金之和。經(jīng)估算，項目總投資為320 萬元，其中：固定資產(chǎn)投資 300 萬元；流動資金 20 萬元；建設(shè)期利息 0 萬元。 總計在總投資 320 萬元中， 國家投資 60 萬元；自籌 260 萬元。 項目實施計劃，結(jié)合資金使用情況， 年內(nèi)建成。 第十一章 經(jīng)濟效益分析 本項目 經(jīng)濟評價方法以及一些參數(shù)的確定依據(jù)國家計委，建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》及其它有關(guān)的經(jīng)濟法規(guī)、稅法等。財務分析以計算項目產(chǎn)品的經(jīng)濟收益及成本支出，考察本項目的財務可行性。 （ 1）實施進度及計算期 本項目建設(shè)期 1 年，到第 2 年，達到 100%設(shè)計規(guī)模。 （ 2）勞動定員及工資 根據(jù)本項目的組織機構(gòu)設(shè)置安排，確定項目定型年勞動力約為 8 人，年人均工資 元，年工資總額為 萬元；福利費按工資的 12%計算，年工資福利費總額為 萬元；四金（養(yǎng)老、醫(yī)療、住房、保險）按照工資總額的 16%計算，為 元。年工資、福利、四金總額為 。 （ 1）銷售收入測算 市場經(jīng)營收入 主要來自交易大廳和大棚出租、臨街營業(yè)房出售、出租，保鮮庫存儲， 物流配送、市場管理綜合 辦公室 出租收入等。 農(nóng)產(chǎn)品交易大棚 ： 5000 M2*5 元 /平米日 *52 日 平方 *80%=13 萬元； 物流配送 ： 2021 噸 * 元 /噸公里 *150 公里 =12 萬元； 停車位費 ： 450 輛 *5 元 /天 輛次 *52 天 = 萬元； 公廁 ： 8000 人天 * 元 /人 .次 *52 天 *2 次 = 萬元 ； 公房租用 ： 800 平米 *20 元 /月 平方 *12 個月 = 萬元。 正常年經(jīng)營收入 萬元。 （ 2）稅金及附加 本項目銷售稅金及附加包括增值稅、城建維護稅和教育費附加，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，增值稅率為 13%、城建維護稅率為 7%、教育費附加為 2%計為 22%。 21 項目總成本費用考慮原材料、動力、輔助材料、運行管理、人員工資、固定資產(chǎn)折舊、遞延資產(chǎn)攤銷、修理費、銷售費等。 （ 1）原材料及輔料費用：年支出為 5 萬元。 （ 2）燃料、動力費用：項目生產(chǎn)用電，按照耗電量計算，年電費支出 2 萬元。燃料為煤等，按耗用量計算，年燃料費用 支出 5 萬元。 （ 3）折舊費：固定資產(chǎn)折舊按平均年限法計算，折舊年限為 15年，殘值率均按 4%計算。年折舊費 20 萬元。 （ 4）遞延資產(chǎn)攤銷：包括前期工程費、其它費等，遞延資產(chǎn)，按 5 年攤銷，年攤銷額為 1 萬元。 （ 5）修理費：按固定資產(chǎn)折舊計取 ， 年修理費 6 萬元。 （ 6）工資及福利： 萬元。 （ 7）其它費用：包括銷售費用、保險費、運雜費、檢查費、管理費等，按實際發(fā)生費用標準計算，每年 15 萬元。 （ 8）財務費用：流動資金貸款利息計入當年財務費用。年財務費用 0 萬元。 經(jīng)計算項目正常年總成本費用為 萬元，其中：固 定成本 萬元，可變成本 25萬元，經(jīng)營成本 萬元。 經(jīng)分析測算，項目正常年稅前利潤總額為 萬元；稅金及附加按國家規(guī)定稅率 22%計?。ㄇ?3 年減免）為 ；正常年上繳所得稅率 30%計取為 萬元；盈余公積金按稅后利潤的 10%計取為 ；正常年稅后利潤總額為 萬元。 第十二章 經(jīng)濟效益及社會效益評價 （ 1） 、投資回收期： 年。 還款資金 =上繳所稅 萬元 +企業(yè)稅后利潤 萬元 +折舊費 20 萬元 = 萬 元； 投資回收期 =300 萬元247。 萬元 = 年（稅后）。 （ 2）、 盈虧平衡分析 項目以生產(chǎn)能力利用率表示的計算期內(nèi)盈虧平衡點（ BEP）平均為 %。 BEP = （固定成本 / 銷售收入 可變成本 銷售稅金及附加 ） 100% = （ （ 25 ）） 100% =%； 經(jīng)計算，項目盈虧平衡點為 %，即當批發(fā)市場年經(jīng)營收入額達到 萬元時企業(yè)可保本，項目具 有較強的抗風險能力。 22 根據(jù)以上分析計算，項目財務內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準收益率，投資回收期滿足行業(yè)要求，凈現(xiàn)值大于零，投資利潤率和利稅率均高于行業(yè)平均水平；資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等財務指標均表明項目具有一定的財務盈利能力、償債能力和抗風險能力。因此，項目財務評價結(jié)論可行。 本項目利用國內(nèi)先進的 市場 經(jīng)營 管理 理念，提供的服務產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)，提供市場急需的 各類 產(chǎn)品。項目起點高，產(chǎn)業(yè)化關(guān)聯(lián)度大。項目的建設(shè)實施，具有極好的示范效應。不但能夠帶動 區(qū)域內(nèi) 農(nóng)牧業(yè) 產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展，促 進特色農(nóng)業(yè)發(fā)展，加快當?shù)剞r(nóng)民致富奔小康的步伐；而且促進了輻射區(qū)域內(nèi)農(nóng) 牧 結(jié)構(gòu)的調(diào)整和改善，對提高勞動就業(yè)率，都具有十分積極的作用。 綜合評價：項目的建設(shè)實施，具有較好的社會、經(jīng)濟、生態(tài)效益。 第十三章 項目風險分析和防范措施 、 市場競爭風險和防范 烏蘇市吉爾格勒特郭楞蒙古民族鄉(xiāng) 農(nóng)貿(mào)市場基礎(chǔ)設(shè)施 改造 項目 ，將對還處于規(guī)模小，經(jīng)營管理不規(guī)范的 烏蘇市其他鄉(xiāng)鎮(zhèn) 現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品市場形成一定的 影響 ， 不存在 行業(yè)之間的競爭。因此，在項目的運作中，一方面政府要對現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品市場的發(fā)展作好總體規(guī)劃和布局，將 吉爾格勒特 郭楞蒙古民族鄉(xiāng) 農(nóng)貿(mào)市場 作為區(qū)域性農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的龍頭加以重點扶持和建設(shè)；另一方面農(nóng)產(chǎn)品市場開發(fā)中心應通過電子商務平臺擴大市場觸角，形成企業(yè)自身的核心競爭力，通過優(yōu)質(zhì)化、規(guī)范化、系列化多功能服務，樹立良好的企業(yè)形象，打造企業(yè)品牌，提高市場占有率。 、企業(yè)管理風險和防范 目前， 烏蘇市 市場的管理體系、經(jīng)營模式與現(xiàn)代化流通業(yè)的內(nèi)涵和發(fā)展極不適應，包括商品市場在內(nèi)的經(jīng)營項目在經(jīng)營過程中成本較高，項目的投資收益率普遍偏低。農(nóng)產(chǎn)品市場開發(fā)服務中心將發(fā)揮經(jīng)營管理規(guī)范化、標準化的優(yōu)勢，以中心內(nèi)部的競爭機制、優(yōu)化機制為手段 ，有效地化解市場的管理風險。同時，立足于物流經(jīng)營的市場化、系統(tǒng)化，以市場為導向，積極參與競爭，利用戰(zhàn)略布局和運作起點高的優(yōu)勢，采用規(guī)模化經(jīng)營，化解市場的經(jīng)營風險。 、項目配套風險和防范 烏蘇市吉爾格勒特郭楞蒙古民族鄉(xiāng) 農(nóng)貿(mào)市場基礎(chǔ)設(shè)施 改造 項目 建設(shè)規(guī)模大，建設(shè)內(nèi)容多，投資建設(shè)過程中，建筑材料價格的上升，公用工程的配套條件變化等因素，都將會導致投資的增加，從而降低投資收益。要通過優(yōu)化工程設(shè)計方案，制定合理的實施計劃，實行項目的信息管理、合同管理，加快建設(shè)進度，保證按期竣工投產(chǎn)，并通過資本運作、工程承包等方 式控制投資成本，降低投資風險。與此同時，有關(guān)政府部門應對項目的建設(shè)在立項審批、經(jīng)營政策、資金安排等方面給予支持，發(fā)揮項目良好的社會效益，提高投資收益。 、新技術(shù)應用風險和防范 目前，我國農(nóng)產(chǎn)品的網(wǎng)上交易、物流配送作為新興產(chǎn)業(yè)在政策環(huán)境、管理體制、經(jīng)營模式等方面都尚不成熟，對瓜果、蔬菜的保鮮的應用在技術(shù)上有一定的要求，由此形成了投資 23 風險 ,尤其在經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，高技術(shù)人才相對欠缺的 烏蘇市 吉爾格勒特郭楞蒙古民族鄉(xiāng)為首次應用，具有較大的風險。因此在積極實施引進專業(yè)人才和現(xiàn)代物流技術(shù)，積極參與國內(nèi)物流管理和 技術(shù)的交流的同時，要做好自身高技術(shù)人才的培養(yǎng)，提高新技術(shù)應用水平和經(jīng)營管理能力。 、研究結(jié)論 通過 烏蘇市 吉爾格勒特郭楞蒙古民族鄉(xiāng) 農(nóng)貿(mào)市場的改造 ，將建立一個行之有效的經(jīng)營管理、市場運作的新機制；培養(yǎng)一支既懂現(xiàn)代企業(yè)管理，又熟悉經(jīng)營的人才隊伍；建立一個規(guī)范化管理，優(yōu)質(zhì)服務的物流配送體系，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 (1) 市場建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和塔城地區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十 一 五”計劃及 2021年規(guī)劃綱要，利用 烏蘇市 周邊地區(qū)資源優(yōu)勢通過批發(fā)市場連接消費市場與千家萬戶的生產(chǎn)，繁榮地方經(jīng)濟，實現(xiàn)農(nóng)民增收，加快農(nóng)民脫 貧致富步伐，促進農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，建設(shè)是必要的。 (2) 項目的建設(shè) 符合 烏蘇 市規(guī)劃要求， 布局合理，系統(tǒng)完整，功能配套，覆蓋面大，在區(qū)域經(jīng)濟中的帶動作用和輻射作用顯著。 (3) 項目的 建設(shè)將促進農(nóng)產(chǎn)品市場的培育和形成，規(guī)范的市場體系又為區(qū)域農(nóng)業(yè) 產(chǎn)業(yè)化提供一個 發(fā)展平臺和 機遇 ，發(fā)展空間廣闊。 (4) 項目的前期工作扎實，包括市場規(guī)劃、建設(shè)用地、公用設(shè)施配套等建設(shè)條件已經(jīng)和正在落實，建設(shè)條件優(yōu)越。 (5) 項目法人 單位 是 從事 國有資產(chǎn) 經(jīng)營管理的專營公司，具備一定的管理水平、豐富的經(jīng)營業(yè)績和核心競爭力的企業(yè)，對項目的運作 是有能力的。 (6) 項目所得稅后的財務內(nèi)部收益 率 8. 2%，大 于 8%的社會基準收益率；財務凈現(xiàn)值大于零，全部投資可以在項 目實施的第 7 年全部回收，市場年交易量 達到 10 萬噸， 占當?shù)刭Y源量的 60%以上，年交易額 達到 。投資效益明顯，收益期長 。 在財務 評價中僅以市場營業(yè)房、大棚 等出租收入計算，還未包括臨街營業(yè)房出售等，如能及時出售部分營業(yè)房，則投資回收期會更快，項目在經(jīng)濟 上是可行的 。 (7) 項目的實施將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時增加就業(yè)機會。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場屬于勞動密集型行業(yè)，建成后將向社會提供直接就業(yè)崗 位 2021 余個，間接就業(yè)崗位近萬個，極大地緩解當?shù)厣鐣蜆I(yè)壓力 ，提高從業(yè)人員生活水平，促進社會的穩(wěn)定，社會效益顯著。 項目建成后，將成為烏蘇市西片重要的農(nóng)副產(chǎn)品、土特產(chǎn)品等集散地之一。 、建議 (1) 項目 的建設(shè)的資金投入密度高。因