【正文】 ，并提交有關(guān)部門審批。第十一章 建設(shè)投資估算及資金籌措，但不遺漏，不搞“釣魚工程”。，與周邊建筑物及配套設(shè)施相互協(xié)調(diào)，滿足使用年限的需求。根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版對可研究報告編制要求，按照項目業(yè)主單位提供的規(guī)劃范圍中的工程規(guī)模和內(nèi)容，結(jié)合工程現(xiàn)有的實際情況編制投資估算。該投資估算采用2008年《XX建筑工程工程量清單單價規(guī)范》(GB505002008)、2009年《XX建設(shè)工程工程量清單計價定額》及配套文件。材料價格采用2011年4月《四川工程造價信息》中XX市XX的材料價格進行估算。項目建設(shè)用地費用包括土地征用費用、土地補償費用、土地收購費用、農(nóng)轉(zhuǎn)非社會保障費用、拆遷補償費用及其他相關(guān)費用。該部分投資估算依據(jù)XX國土資源局和項目業(yè)主單位提供的相關(guān)數(shù)據(jù)進行估算。與項目建設(shè)相關(guān)費用的取費:①建設(shè)單位管理費用按財政部《基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》(財建[2002]394號)計??；②工程前期咨詢費按XX物價局川價字費(2000)35號文規(guī)定計?。虎郗h(huán)境影響咨詢評估費按國家發(fā)展計劃委員會文件計價格〔2002〕125號計取。④工程勘察設(shè)計費按《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》(計價格[2002]10號)計?。虎菔┕D審查費按勘察設(shè)計費的10%計?。虎薰こ陶袠?biāo)代理費用按國家發(fā)改委《招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法》(計價格[2002]1980號)計??；⑦工程量清單及控制價編制費用按《工程造價咨詢服務(wù)收費標(biāo)準》(川價發(fā)[2008]141號)規(guī)定計算；⑧工程監(jiān)理費按《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》(發(fā)改價格[2007]670號)計取。%計取。，%。，%。，%, %。詳見項目投資估算費用明細見表111。表11—1 項目投資估算費用明細表序號項目名稱建設(shè)規(guī)模單位指標(biāo)投資金額(萬元)占總投資比例1工程費用%場地平整工程㎡200元/m179。%建筑工程%土建工程㎡1500元/㎡安裝工程㎡200元/㎡裝飾工程㎡300元/㎡電梯240萬元/部附屬工程%綠化工程(含水景觀)500㎡280元/㎡化糞池(單個容量300500立方米)1座20萬元/座地下車庫4405㎡1300元/㎡垃圾收集點1處5000元/處室外場地硬化500㎡240元/㎡室外給排水管網(wǎng)按15萬元計算室外強弱電管網(wǎng) 按9萬元計算設(shè)備%變電設(shè)備(2KVA)1臺20萬元/臺計20．92%環(huán)保、消防設(shè)施%2工程建設(shè)其他費用%建設(shè)單位管理費按相關(guān)規(guī)定計取工程前期咨詢費按相關(guān)規(guī)定計取環(huán)境影響評估費按相關(guān)規(guī)定計取工程勘察及設(shè)計費按相關(guān)規(guī)定計取施工圖審查費按相關(guān)規(guī)定計取工程招標(biāo)代理費按相關(guān)規(guī)定計取工程量清單及控制價編制費按相關(guān)規(guī)定計取工程監(jiān)理費按相關(guān)規(guī)定計取地址災(zāi)害危險性評估費用按相關(guān)規(guī)定計取工程保險及場地準備費3預(yù)備費(1+)*%%4建設(shè)期利息%5合計100%，%。建設(shè)期貸款3600萬元，%。第十二章 貸款償還及財務(wù)分析項目建設(shè)后，還貸來源主要有以下幾部分：一是農(nóng)貿(mào)市場出租收入；二是政府土地出讓金返回，詳見表121。項目還貸資金來源平衡表表121金額 單位：萬元項目 金額項目金額備注貸款金額農(nóng)貿(mào)市場門面房銷售收益2400萬元8000元/㎡*3000㎡。貸款3600萬元農(nóng)貿(mào)市場門面房出租收益600萬元正常運營期為600萬元。 利息由此可見，本項目農(nóng)貿(mào)市場門面銷售收益2400萬元，農(nóng)貿(mào)市場門面房出租年收益600萬元（第一年60%，第二年80%，第三年100%，第四年105%，第五年每年遞增5%。根據(jù)項目的經(jīng)營情況(見財務(wù)附表),項目償債有保障，還款能力充足。 財務(wù)評價本項目根據(jù)國家《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》中的有關(guān)規(guī)定和國家現(xiàn)行財務(wù)制度以及行業(yè)特點，在確定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)選取的基礎(chǔ)上，財務(wù)評價范圍包括項目的盈利能力、清償能力和抗風(fēng)險能力。、銷售稅金及附加的估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（1）項目計算期及生產(chǎn)負荷安排根據(jù)產(chǎn)品生產(chǎn)期和市場情況，本項目計算期及生產(chǎn)負荷安排如下：建設(shè)期： 2年計算期（計算期＋生產(chǎn)期）： 40年%，余下的商業(yè)房出租60%；%，余下的商業(yè)房出租68%；%，余下的商業(yè)房出租100%。（4）本項目參照行業(yè)特點，基準收益率取8%。本項目前3年門面房銷售收入2400萬元，余下的商業(yè)用房年出租租金為600萬元。 管理人員工資及福利本項目管理人員定員4人，每人年工3萬多元，年工資12萬元；保險及福利為工資額的110%。修理費每年按10萬元計取。固定資產(chǎn)折舊 本項目固定資產(chǎn)折舊產(chǎn)業(yè)分類折舊法計算，房屋及建筑物折舊年限為50年，機器設(shè)備資產(chǎn)折舊年限為15年，其他固定年折舊額為20年。 按照行業(yè)規(guī)定，貼現(xiàn)率取8%時，測算出全部投資的盈利能力指標(biāo)如下：盈利能力指標(biāo)表全部投資內(nèi)部收益率（%）投資回收期（年）凈現(xiàn)值（萬元）稅前稅后以上指標(biāo)表明：項目內(nèi)部收益率（稅前和稅后）均高于基準收益率10%的水平，說明項目具有較強的盈利能力。以上指標(biāo)表明，本項目靜態(tài)投資指標(biāo)較好，利潤總額及稅后利潤較高。對項目盈利能力、清償能力和抗風(fēng)險能力的分析，表明項目具有較強的盈利能力、清償能力和抗風(fēng)險能力。因此本項目財務(wù)評價可行。詳見表122詳見表122主要財務(wù)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)表序號名 稱單位數(shù)量一財務(wù)數(shù)據(jù)　　1總投資萬元2固定資產(chǎn)投資萬元3項目資本金萬元二財務(wù)評價指標(biāo)　1財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%2財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元3投資回收期（所得稅前）年4財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）%5財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）萬元6投資回收期（所得稅后）年從以上現(xiàn)金流量表可以看出,財務(wù)狀況良好。 政府信譽 XX人民政府致力于打造誠信政府，各相關(guān)職能部門與銀行建立了良好的銀政關(guān)系，幾年來對銀行信貸資產(chǎn)保全方面做了大量的工作，并取得了一定的成效。 十二五期間，新一屆縣委縣政府立足于災(zāi)后發(fā)展振興，將加快推進XX城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，“兩化”互動和“三化”聯(lián)動，實現(xiàn)做強工業(yè)，做優(yōu)農(nóng)業(yè)，做深旅游，做大城鎮(zhèn)，早日建成XX市經(jīng)濟文化生態(tài)強縣和川陜甘結(jié)合部旅游強縣，為早日申報縣級市條件打下扎實基礎(chǔ)。第十三章 社會效益綜合評價本項目是由XXXX州國有投資有限公司建設(shè)的農(nóng)貿(mào)市場。該項目建設(shè)有利于促進就業(yè)，繁榮市場經(jīng)濟，維護社會穩(wěn)定，促進社會、經(jīng)濟全面、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。XX政府為推進“兩化”互動發(fā)展，為改善和提升該縣農(nóng)貿(mào)市場購物環(huán)境和管理水平，規(guī)范市場秩序，繁榮市場經(jīng)濟，確保農(nóng)副產(chǎn)品市場供應(yīng)和人民群眾消費安全，因此而實施的本項目建設(shè)。本項目是XX的重點項目，具有較大的社會影響，將有利于社會、經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，其社會效益顯著。第十四章 風(fēng)險分析與對策研究 主要風(fēng)險因素的識別本項目建設(shè)具有較大的經(jīng)濟和社會效益，但也存在一定的風(fēng)險，主要風(fēng)險有：工程風(fēng)險主要包括設(shè)計、工程地質(zhì)、施工與工期等存在的各種不確定性將會給項目帶來不同的風(fēng)險。投資估算風(fēng)險主要來自工程方案變更的工程量增加、工期延長，人工、材料、機械費的提高等。社會影響風(fēng)險是指項目與所在地互適程度可能出現(xiàn)的問題，對社會各利益集團、當(dāng)?shù)亟M織機構(gòu)及文化環(huán)境帶來的負面影響。融資風(fēng)險本項目投資較大，因此融資方面的風(fēng)險主要表現(xiàn)為資金不落實，造成項目不能順利進行。 風(fēng)險程度分析由于本項目相對簡單，僅以上風(fēng)險因素為風(fēng)險對象采用專家調(diào)查法進行評估。工程風(fēng)險本工程技術(shù)成熟度較高，地質(zhì)結(jié)構(gòu)簡單，故設(shè)計、施工難度不大，風(fēng)險很小，風(fēng)險基本為零。投資估算風(fēng)險本部分風(fēng)險主要來自可能的人工、材料及土地漲價，但風(fēng)險程度很小。社會影響風(fēng)險主要在施工過程中可能與周邊居民發(fā)生矛盾。但根據(jù)建設(shè)單位在該區(qū)域已建工程的情況分析，這部分風(fēng)險較小。融資風(fēng)險如資金不能按時到位，將影響施工效率以及工程進度，根據(jù)業(yè)主的經(jīng)濟實力，融資風(fēng)險小。 防范和降低風(fēng)險措施針對不同的風(fēng)險類別，可采取不同的措施以降低或消除風(fēng)險。工程方面設(shè)計時基礎(chǔ)資料要盡量詳盡準確，施工前期準備工作要做細，工期安排要合理，要避免雨季開挖溝槽，不允許低于成本的投標(biāo)單位中標(biāo)。投資估算方面施工招標(biāo)文件應(yīng)寫明非政策性材料上漲不能作為調(diào)整合同價的依據(jù)。社會影響方面要與當(dāng)?shù)毓病⑾?、防疫等部門加強聯(lián)系，共同創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。融資方面對項目進度根據(jù)融資情況適時進行調(diào)整。如在建設(shè)期間因施工進度的原因，造成在某一期間內(nèi)需大量資金支持時，將采用短期融資的方式獲得銀行資金支持。第十五章 結(jié)論和建議對工程場地的地震安全性和建設(shè)適宜性請有關(guān)部門作出評估意見。保溫材料建議使用不可燃的材料。項目涉及拆遷安置工作,有關(guān)部門和業(yè)主單位要做到和諧拆遷,安排好安置人員，減少社會矛盾，維護社會穩(wěn)定。 一定要加強資金籌措工作，保證資金按時到位，以免影響項目的正常開展。根據(jù)最新規(guī)范和實際情況，業(yè)主單位和設(shè)計單位對本報告的有關(guān)內(nèi)容進行科學(xué)合理調(diào)整完善。XX市第六次黨代會提出啟動XX50萬人口大城市規(guī)化建設(shè)，推進以寶輪為核心的寶昭新區(qū)建設(shè)。XX委政府認為，XX城要拓展區(qū)域，產(chǎn)業(yè)要得到發(fā)展，經(jīng)濟要順應(yīng)潮流和走向，必須主動融入寶昭新區(qū)的建設(shè)，主動融入成德綿廣經(jīng)濟帶的發(fā)展。 XX委縣政府正在搶抓這一機遇，發(fā)揮XX獨特的區(qū)位優(yōu)勢和基礎(chǔ)條件優(yōu)勢，建設(shè)好XX門新區(qū)。加快XX門新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，打通下普快速通道，實現(xiàn)新老縣城一體化發(fā)展，縣城向一城多點格局演變。本報告結(jié)合建設(shè)內(nèi)容，論述了項目背景及必要性、項目區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃、需求分析和政策保障、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、建設(shè)方案、節(jié)能、工程進度和項目管理、建設(shè)項目招投標(biāo)、環(huán)境影響及評價、投資估算及資金籌措、社會效益綜合評價等。XX門新區(qū)位于XX城規(guī)劃區(qū)，清江河?xùn)|岸城市組團，由XX鎮(zhèn)渡口社區(qū)、大橋村、三江村組成，規(guī)劃人口3萬多人該項目建設(shè)是滿足新縣城人民生活的需要，是繁榮XX商貿(mào)流通的需要，是解決XX就業(yè)問題的需要。綜上所述，項目建設(shè)十分必要且可