【導讀】畝，總建筑面積約135000㎡（其中倉儲124800萬㎡，辦公樓建筑面積2700㎡，職工宿舍7500㎡）。10000㎡，其他構筑物面積100㎡。

　　

【正文】 7 辦公設備 20 套 30 8 倉儲信息管理系統(tǒng) 1 套 100 100 9 電動伸縮門 3 套 6 18 10 其他設備 1 套 50 50 合計 工程建設其他費用 工程建設其他費用按各項費用科目的費率或者取費標準估算，共計 萬元，詳見表 83。具體包括以下內(nèi)容： 1）建設單位管理費 根據(jù) 某某 省計劃委員會文件陜計設計〔 1999〕 091 號《關于頒發(fā) P 50 〈 某某 省工程建設其他費用定額〉的通知》，建設單位管理費包括建設單位經(jīng)費和建設單位開辦費，其按工程費用的 %計，為 萬元。 2）前期工作準備費 根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會計價格〔 1999〕 1283號《國家計委關于印發(fā)建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知》 ，前期工作準備費包含項目策劃、投資機會研究、市場調(diào)研、選址論證、設備選型調(diào)研以及項目建議書及可行性研究報告編制等發(fā)生的費用，按第一部分工程費用的 %計，為 。 3）勘察設計費 根據(jù)國家計委、建設部發(fā)布的計價格〔 2021〕 10 號文《工程勘察設計收費管理規(guī)定》，勘察設計費包括編制項目建議書、可行性研究報告、投資估算、施工所需的設計文件等所進行勘查、設計、研究試驗等所需費用。按需要設計的土建工程投資額的 2%計取，為 萬元。 4）工程招投標代理費 根據(jù)國家計委計價格〔 2021〕 1980 號《關于 印發(fā)〈招標代理服務收費管理暫行辦法〉的通知》，工程招投標代理費按差額定率累進法計算，為 12 萬元。 5）工程監(jiān)理費 根據(jù)陜價價發(fā)〔 2021〕 83號《現(xiàn)行 某某 省物價局、 某某 省建設 P 51 廳轉發(fā)國家發(fā)展改革委、建設部關于印發(fā)〈建設工程監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定的通知〉的通知》，工程監(jiān)理費計取 萬元。 6）施工圖預算編制費 根據(jù) 某某 省物價局、 某某 省財政廳、 某某 省審計廳陜價費調(diào)發(fā)〔 1996〕 16號《關于印發(fā)〈 某某 省社會審計、會計咨詢業(yè)務收費管理辦法及收費標準〉的通知》，施工圖預算編制費按第一部分工程發(fā)生費用的 %計 取，為 。 7）施工圖審查費 根據(jù)《 某某 省物價局關于重新制定建筑工程施工圖設計文件審查收費標準的函》，施工圖審查費按勘察設計費的 4%計取，為 萬元。 8）環(huán)境影響評價費 根據(jù)國家計委、國家環(huán)境保護局計價格〔 2021〕 125號文《國家計委、國家環(huán)境保護總局關于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關問題的通知》，環(huán)境影響評價費計取 12萬元。 9）交通影響評價費 交通影響評價即在項目實施之前，對建設項目與交通需求增長之間的關系進行研究，分析建設項目對城市交通的影響程度和影響范圍，從而在一定服務水平下確定相應的 對策和修改方案，以減少其對交通的負面影響。按建筑面積每平方米 1 元，交通影響評價費計取 萬元。 P 52 10）職工培訓費 職工培訓費按職工總人數(shù)中的 200 人（含管理者和公司技術人員）參加培訓，按每人 萬元，計取 40萬元。 11）辦公及生活家具購置費 辦公及生活家具購置費按設計定員 1500人，每人為 1000 元，計取 萬元。 12）聯(lián)合試運轉費 根據(jù) 某某 省計劃委員會文件陜計設計〔 1999〕 091 號《關于頒發(fā)〈 某某 省工程建設其他費用定額〉的通知》，聯(lián)合試運轉費綜合計算，計取 15 萬元。 表 83 工 程建設其他費用估算表 序 號 工程和費用名稱 單 位 費 用 備 注 1 建設單位管理費 萬元 2 前期工作準備費 萬元 3 勘察設計費 萬元 12 12 40 150 15 4 工程招投標代理費 萬元 12 5 施工圖預算編制費 萬元 6 施工圖審查費 萬元 7 工程監(jiān)理費 萬元 8 環(huán)境影響評價費 萬元 12 9 交通影響評價費 萬元 10 職工培訓費 萬元 40 P 53 11 辦公及生活家具購置費 萬元 150 12 聯(lián)合試運轉費 萬元 15 合計 萬元 基本預備費 基本預備費是指在項目實施中可能發(fā)生難以預料的支出，需要事先預留的費用，主要指設計變更及施工過程中可能增加工程量的費用。 本項目基本預備費 按照建筑工程費、設備及工器具購置費、安裝工程費及工程建設其他費用之和的 10%計算。經(jīng)估算，基本預備費為 萬元。 建設期貸款利息 本項目共需靜態(tài)商業(yè)銀行貸款 萬元，長期貸款利率%，按照年度投入計劃，經(jīng)測算建設期貸款利息為 。 流動資金估算 本項目屬綜合型物流中心建設項目，計算項目所需流動資金暫參照同類項目來考慮，采用銷售收入資金率法計算，經(jīng)測算正常運營年份流動資金需要額為 萬元，其中鋪底流動資金按流動資金的30%，計取 萬元，其余部分，甴商業(yè)借款解決，利率采用 %。 P 54 經(jīng)測算項目總資金為 萬元，包括動態(tài)固定資產(chǎn)投資 萬元和全部流動資金 萬元。 其中動態(tài)固定資產(chǎn)投資包含靜態(tài)固定資產(chǎn)投資 建設期利息 。項目總投資估算匯總表見表 84。 表 84 項目總投資估算表 單位：萬元 序號 工程或費用名稱 土建工程費 設備購置費 安裝工程費 合計 備注 一 第一部分工程費用 23, 土建工程費 19385 19, 設備購置費（含運雜費） 3, 安裝工程費 二 第二部分建設其他費用 建設單位管理費 （一）% 前期工作準備費 （一）% 勘察設計費 2% 工程招投標代理費 工程監(jiān)理費 施工圖預算編制費 （一）% 施工圖審查費 4% 環(huán)境影響評價費 交通影響評價費 1元 /㎡ 職工培訓費 200人 辦公及生活家具購置費 1500人 聯(lián)合試運營費 三 基本預備費 （一 +二）10% 2, 四 固定資產(chǎn)建設投資（靜態(tài)） 26, 五 建設期貸款利息 六 固定資產(chǎn)建設投資（動態(tài)） 26, 七 流動資金 八 鋪底流動資金 P 55 九 項目總投資 26, 十 項目總資金 27, 資金來源 本項目資金來源有以下兩種渠道： 1）銀行貸款； 2）業(yè)主自籌。 資金籌措 經(jīng)綜合測定，本項目資金籌措方案確定： 1）項目資本金 萬元 2）債務資金 萬元，包含建設投資借款 、流動資金借款 三部分。主要由國內(nèi)商業(yè)銀行貸款解決。 融資方案分析 融資結構分析 項目總投資分為兩部分來源：項目資本金、國內(nèi)銀行貸款。 P 56 融資成本分析 項目建設投資借款為 萬元，流動資金借款 。 建設投資貸款條件按年利率 %，運營投產(chǎn)后 10 年償還，采用等額還本利息照付法。（見附表 4） 表 85 項目總投資融資方案 序 號 內(nèi) 容 金 額（萬元） 比 例（ %） 年利率（ %） 1 項目資本金 70% 2 國內(nèi)銀行貸款 30% 合 計 項目投入總資金 項目投入總資金為項目建設總資金，總計為 。 分年投資計劃 根據(jù)項目實施情況以及實施計劃，建設期為兩年，投資比例分別為 2021年 70%， 2021年為 30%。本項目靜態(tài)建設總投資 萬元，投資計劃見表 86。 表 86 年度投資計劃表 單位：萬元 P 57 序號 名 稱 合計 建設期 2021 2021 1 固定資產(chǎn)投資（靜態(tài)） 2 自籌資金 3 銀行貸款 （ 1）合理選擇監(jiān)理單位，利用中介機構的現(xiàn)場經(jīng)驗，控制施工過程中的費用超計劃現(xiàn)象；選擇優(yōu)秀的設計單位，以減少可能出現(xiàn)的工程變更、設計變更導致費用增加現(xiàn)象；同時加強建設單位的反索賠能力，控制因工程變更導致的費用增加 現(xiàn)象。 （ 2）通過公開招標的方式選擇優(yōu)秀施工單位，通過合同約束的方式限定工程工期，以避免因為工期延誤而導致管理費用、財務費用等成本的增加。 （ 3）加強對招商部門的管理，確保招商進度順利實施，實現(xiàn)資金順利回籠，保證后續(xù)工作的及時進行。 （ 4）我們在做投資估算時，依據(jù)財務評價的穩(wěn)健原則，根據(jù) 某某 省有關規(guī)定，計提預備費，即已經(jīng)充分考慮到費用增加的情況。因此，只要建設單位能采取合理措施，加強施工過程的控制和管理，就能使實際支出小于估算，實現(xiàn)投資節(jié)約。 P 58 第九章 項目財務評價 項目財務評價主要對項目的財務盈利能力、項 目的清償能力以及項目的不確定性三個方面進行分析，以確定項目在財務上是否可行。 、依據(jù)及參數(shù) 項目評價基本原則 （ 1）遵循費用與效益計算范圍一致性原則，效益計算與投資對應； （ 2）遵循費用與效益識別的有無對比原則； （ 3）以動態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對項目的盈利能力、償債能力進行評價； （ 4）在計算期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素。 項目評價的基本依據(jù) （ 1）國家發(fā)改委頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》； （ 2）國家發(fā)改委辦公廳計辦投資 [2021]1153 號文頒發(fā)的《投 資項目可行性研究指南》。 項目評價參數(shù) 1）本項目基準收益率設定為 12%。 2）本項目計算期定為 20 年，其中建設期 24 個月，投資比例為 P 59 2021 年投入 70%， 2021年投入 30%. 3）營業(yè)稅金和附加：本項目征收 5％的營業(yè)稅。以營業(yè)稅為基數(shù)另計 7%的城市建設維護費， 3%的教育費附加； 4）所得稅：征收 25%的所得稅； 5）人員工資及福利：本項目設計定員 1500 人，包括管理人員30人、技術人員 70人、司機 600 人、后勤保障人員 100 人、普通工人 700 等，福利費按照 14%比例提取，計入成本費用； 6）折 舊年限：建筑物折舊年限以 20 年計，設備折舊均以 10 年計，采用平均年限法，殘值率均按原值的 5%計。無形資產(chǎn)攤銷年限以 10 年計，遞延資產(chǎn)攤銷年限以 5 年計； 7）本項目營業(yè)天數(shù) 365 天； 8）修理費：按固定資產(chǎn)原值的 5%計列； 9）其他費用：按工資及福利費的 5％計列； 10）固定資產(chǎn)貸款利率 %，流動資金貸款利率 %； （ 1）營業(yè)收入估算 根據(jù)物流中心的業(yè)務范圍與經(jīng)營規(guī)模，物流中心的營業(yè)收入構成與估算見下表 91： 表 91 營業(yè)收入估算表 P 60 構 成 估算（ 萬元 /年） 備 注 倉儲收入 面積 124800 平方米 租金為 12 元 /月㎡ 配送收入 按照公司數(shù)據(jù)估算 裝卸收入 按照公司數(shù)據(jù)估算 合 計 綜上，本項目年營業(yè)收入為 萬元。 （ 2）營業(yè)稅金及附加估算 項目應繳納稅金為營業(yè)稅、城市維護建設費、教育費附加。營業(yè)稅率為 5%，城市維護建設費為營業(yè)稅的 7%，教育費附加費率為營業(yè)稅的 3%。 經(jīng)計算，運營期每年營業(yè)稅為 萬元，城市維護建設費為，教育費附 加為 萬元，總稅金及附加共計為 萬元。 項目逐年營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算見附表 1。 （ 1）經(jīng)營成本估算 1）工資及職工福利費 項目定員為 1500 人，根據(jù)行業(yè)及 某某 地 縣 的實際情況設定工資標準。詳見附表工資及福利費表。 P 61 2）維修費，以固定資產(chǎn)基數(shù)按比例提取，提取比例為 2%。 3）其他費用參照同類企業(yè)統(tǒng)計，本項目按工資及福利費的 5%提取。 通過上述計算，項目每年的經(jīng)營成本為 萬元，經(jīng)營成本估算結果見表 92。 表 92 經(jīng)營成本估算表 序號 費用名稱 年成本 （萬元） 1 工資及福利費 2 修理費 3 其他費用 經(jīng)營成本 5572..81 （ 2）折舊費 直線法進行固定資產(chǎn)折舊：其中殘值率為 10%，固定資產(chǎn)總額8539 萬元。 各年經(jīng)營成本、折舊估算詳見總成本費用估算表（附表 3） 根據(jù)項目投資現(xiàn)金流量表計算的評價指標有項目內(nèi)部收益率、項目財務凈現(xiàn)值、項