【導讀】濟的發(fā)展而得到了發(fā)展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁榮了房地產業(yè),為房地產市場的形。理法》的頒布實施,我國的房地產業(yè)的結構體系,市場運行機制和政策法規(guī)的框架已經形成。產業(yè)在貢獻國家經濟建設的同時,正朝著“國民經濟支柱產業(yè)”的方向邁進。房地產項目的經營。能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等。市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設計、施。協(xié)調開發(fā)項目的全過程和確?？傮w目標的實現。目經營管理的四個方面以及當前主要存在的一些普遍性問題，包括市場定位及決策機制不完善，隊，必須具備凝聚力和執(zhí)行力。而面對“市場更加多。升執(zhí)行力的平臺，不斷提升部門和下屬的執(zhí)行力，以推動企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此在前期策劃時，進行充分市場調查及對調查資料進行準確分析，以。此外工程變更和簽證。地加以控制，加強對風險的管理，這是保證項目目的、項目目標實現的關鍵。

　　

【正文】 般設計變更。重要設計變更 ， 指涉及項目的規(guī)模、特性、主要設備選擇、已經批準的總工期及階段性工期等項改變的設計變更 。一般設計變更 ， 指涉及分部分項的改變、局部修改以及實施過程中一般設計問題處理引起的改變的設計變更。 對于參與項目建設任何一方提出的設計變更要求和建議 ， 首先交由監(jiān)理單位審查 ， 分析研究設計變更在經濟、技 術上的合理性與必要性后 ， 提出設計變更建議的審查意見。一般設計變更 ， 在業(yè)主授權范圍內由監(jiān)理單位審查批準 ， 報項目部備案 ， 屬業(yè)主授權范圍外的 ， 由監(jiān)理單位組織審查 ， 項目部批準 。對重要設計變更由項目部組織最終審查后批準。 工程簽證管理 工程項目建設中 ， 要使簽證過程中業(yè)主及承包商雙方的權益得到最大程度的保障 ， 業(yè)主應從嚴守工程簽證的簽發(fā)原則、加強簽證審核等方面加強管理 。承包商則應從完善工程簽證的管理制度、建立合同交底記錄制度等方面加強管理。同時 ， 業(yè)主和承包商應注意在工程簽證管理中遵守并利用而非受制于簽證主體、時效、形 式及程序等限制條。 施工過程中的工程簽證 ， 主要是指承包商就施工圖紙、設計變更所確定的工程內容以外 ，施工圖預算或預算定額取費中未含有而施工中又實際發(fā)生費用的施工內容所辦理的簽證 ， 通常是由于非施工方原因造成的。工程簽證工作是工程施工管理中很重要的一項內容 ， 工程簽證具有建筑施工合同同等的法律效力。 項目成本管理 項目成本管理工作，需要公司總部各部門的通力協(xié)作與具體指導，并貫穿于從項目投標開始到項目竣工為止的全過程，每個環(huán)節(jié)都是相互配合密切聯(lián)系缺一不可，如果處理不當，會直接引起項目費用的升降，影響項目的經營效益 。作為房地產工程，應加強全過程的成本管理。要從決策出發(fā)，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的 16 造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。所謂房地產開發(fā)項目全過程管理，其包括投資決策階段、設計招投標階段、項目建設階段以及竣工經營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關內容?？v觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。 在房地產開發(fā)項目投資決策 階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產開發(fā)商來講，必須嚴格監(jiān)督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工 程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內容，予以批示。然后是加強施工現場的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現場進行嚴格的監(jiān)督。對于施工材料、施工方案以及施工進度，層層把關，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴格審核，提出有利于施工的相關措施，用以控制工程造價。尤其是施工進度這一方面，必須加強監(jiān)管，使建設單位能如期完成施工相關內容，若有拖延進度的現象發(fā)生，必須做出相關處罰。 會計核算管理 房地產開發(fā)企業(yè)與一般的施工企業(yè)不 同，它同時從事房地產開發(fā)和房地產經營兩項業(yè)務，通過進行土地征用、建設房屋、完善基礎設施、進行房屋銷售來獲取利潤。一方面，從利潤獲取來看，由于現在的建筑市場競爭比較激烈，企業(yè)運營成本日益增加，企業(yè)的利潤逐年降低，對于工程項目投資進行有效核算、對建筑工程建造進行有效核算，有助于房地產開發(fā)企業(yè)有效地降低成本獲取最大利潤。另一方面，從風險規(guī)避來看，由于房地產企業(yè)的工程投資項目資金投入比較大，且房地產企業(yè)同時進行土地征用、房屋建設招標建造、成品房銷售的業(yè)務，整個資金回籠周期較長，涉及核算環(huán)節(jié)多，一旦會計核算出現任何問 題，企業(yè)必然要承受重大的經濟損失，甚至會給企業(yè)帶來滅頂之災。因此，完善房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算工作，提高會計核算質量，是房地產開發(fā)企業(yè)經營工作的重點。 17 合理選用準則，保證會計信息的完整反映 房地產企業(yè)必須根據自身行業(yè)的特點，合理選用會計制度。不同的會計制度標準不同，如國家明確規(guī)定不能同時滿足從業(yè)人員數 100 人以上、年銷售額 1000 萬元以上的小企業(yè)，除了已經按照規(guī)定執(zhí)行了新準則和《企業(yè)會計制度》外，都必須執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》；現有股份有限公司、外商投資企業(yè)中的房地產開發(fā)企業(yè)，除按規(guī)定執(zhí)行新準則的企業(yè)外，均應執(zhí)行《企業(yè)會計制度》；如果房地產開發(fā)企業(yè)為上市公司，或者按上市的母公司要求執(zhí)行新準則的，都應當執(zhí)行新準則規(guī)定的會計制度。 在不影響對外的統(tǒng)一財務報告提供的前提下，房地產企業(yè)可以根據自身情況對于會計科目進行自主增設，因為在上述會計制度中，只有行業(yè)會計制度《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》給出了專門使用在房地產開發(fā)企業(yè)中的會計科目和核算方法，執(zhí)行其他制度的房地產開發(fā)企業(yè)必須要增加以下科目：第一，“開發(fā)成本”科目，主要是房地產開發(fā)費用成本的核算。第二，“開發(fā)間接費用”科目，相當于工業(yè)企業(yè)中的“制造費用”，核算為了開 發(fā)產品而發(fā)生的除去行政管理部門承擔的各項間接費用。第三，核算已經開發(fā)完工且驗收合格的房地產的“開發(fā)產品”科目。第四，核算用于出租經營但尚未轉為固定資產的土地和房屋的“出租開發(fā)產品”科目。第五，核算安置拆遷居民周轉使用房屋的“周轉房”科目。 擴大信息的披露范圍 為了真實體現房地產企業(yè)經營業(yè)績，企業(yè)必須加大信息的披露量。由于土地成本在房地產企業(yè)的開發(fā)成本中占比較大，土地儲備的擁有程度和成本狀況在一定程度上是房地產開發(fā)企業(yè)未來發(fā)展的保證，在披露中必須增加土地儲備量和其成本構成，因為土地成本低代表著企業(yè)項目有巨 額的利潤，而這些土地儲備的信息并沒有體現在土地使用權總額上面，所以企業(yè)必須在財務報告中將土地儲備量和成本構成披露給信息使用者。由于房地產企業(yè)風險較高，如因為施工問題可能會帶來巨額賠償、擔保金尚未結清、大筆銀行貸款卿期但是企業(yè)已無償還能力等，房地產開發(fā)企業(yè)在會計信息披露中必須要重視風險的披露，各種風險要在財務報告中進行充分揭示，包括籌資風險、土地風險等，提高其透明度；同時根據具體情況提取質量保證金，加強企業(yè)應付風險的能力。 完善會計核算制度，促進信息化核算建設 房地產企業(yè)要保證自己的競爭優(yōu)勢，就必須有效地 進行會計核算。在選定會計制度后，房地產開發(fā)企業(yè)要根據企業(yè)的自身情況和行業(yè)特點，完善會計核算規(guī)章制度，保證會計核算 18 工作有章可循，保證會計資料的真實性，促進自身企業(yè)核算水平的提高。 隨著生產力的發(fā)展，現代的房地產開發(fā)企業(yè)往往在項目開發(fā)的同一時間內同時開展多個項目，這樣不僅加大了企業(yè)會計核算的工作量，同時，因為核算項目較多、核算人員較少，非常容易出現問題。因此，為了適應當代建筑的發(fā)展，企業(yè)必須要推進信息化會計核算的進程，建立企業(yè)會計核算的信息化體系，利用集中核算方式，保證各個項目會計核算工作高質高量地完成。通 過建立會計核算信息化體系，不僅可以有效連接項目現場會計和企業(yè)會計核算中心的會計信息，保證項目會計信息在第一時間內傳遞到企業(yè)會計核算部門，提高會計核算工作的效率：還可以提高房地產企業(yè)中財務的監(jiān)管能力，做到事前全方位全過程監(jiān)管，保證企業(yè)預算執(zhí)行的有效性，保證企業(yè)資金使用的有效性；同時還可以將企業(yè)會計核算信息體系和會計電算化系統(tǒng)進行接口連接，保證國家統(tǒng)一會計制度在本企業(yè)的嚴格執(zhí)行，保證核算資料的真實性，提高會計核算的質量和工作效率。 信息化的會計核算體系需要高素質的會計核算人員，核算人員不僅要精通會計核算業(yè)務 ，同時要精通網絡知識。復合型會計核算人才的培養(yǎng)是企業(yè)會計信息化建設有效實施的保障，企業(yè)在人才招聘時可以偏重于復臺型人才的招聘。在現有的條件下，企業(yè)對會計機構進行合理配置，注重人才的教育培訓投入，對于現有會計核算人員進行培訓教育，使其滿足新時代會計核算的工作需求。 施工質 量 管理 建筑產品不同于其他工業(yè)產品，工業(yè)產品在流水線上生產，影響產品質量的因素相對較少，同批次產品質量較為穩(wěn)定，而建筑產品質量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環(huán)境等均會對建筑產品質量產生影響。此外，項目建設管理涉及了多種學科， 如建筑、結構、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會關系的協(xié)調處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、應用的能力。房地產企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型?？梢?，房地產企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)應注意項目管理團隊的建設，素質必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。 目前施工質量管理主要由施工隊自檢、監(jiān)理公司復檢、建設單位核檢、 工地現場及室外總體的建設管理 四部分。 19 施工單位自檢 這 是質量保障的基礎，因為它始終貫穿于項目建設的全過程，所以必須監(jiān)督施工單位建立健全質量自檢管理體系，把質量隱患扼殺在萌芽狀態(tài)。 監(jiān)理公司復檢 是對施工單位自檢的全面監(jiān)督，社會監(jiān)理能夠站在公平的立場上嚴把工程質量。值得一提的是，建設單位一定要依據經監(jiān)理單位認可的工程月進度報表支付工程進度款，這樣才能保證社會監(jiān)理的效力。 建設單位核檢 是對施工單位自檢及監(jiān)理公司復檢必要補充。很多建設單位認為，請了監(jiān)理公司以后，工程質量就可以高枕無優(yōu)。但僅僅只有監(jiān)理公司監(jiān)督是不夠的，因為建設單位實際參與了質量監(jiān)督，工程質量才多 了一層保障。項目公司的工程部應參與每道工序的質量抽查，做到心中有數。 工地現場及室外總體的建設管理 工地現場應注意防火、防盜、防意外事故，保證施工安全。室外總體應清理整潔做到文明施工。有條件的工地盡量爭取與主體結構配合，盡早完成室外總體管線、道路、綠化的施工，為物業(yè)的預售及銷售營造氣氛，爭取商機。 項目風險管理 風險防范是指利用一定的技術管理方法來規(guī)避相關風險，用來減少房地產開發(fā)相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下兩種： 風險回避 所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必 須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規(guī)避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，在逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，可能會使房地產開發(fā)不能獲得利潤。 20 風險轉移 所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產開發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以下兩種方式來完成：第一簽訂合同，簽合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關風險，都有乙方來承擔。第二保險，通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增 加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產項目開發(fā)過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。 6 房地產開發(fā)項目的營銷管理 房地產商品是有別于其他經濟物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來，主要表現在下列幾個方面： 一是 房地產商品的組合性 ，包括土地與房屋的組合 ， 不變性與多樣性的結合 ， 消費品與投資品的組合 ；二是 位置 的 固定性 ，市場區(qū)域性強，開發(fā)房地產要更加注重本地市場的研究；三是 房地產產品在不同的市場上不可調劑余缺 性；四是 房地產商品的異質性，即 個別性 ；五是 房地產商品價值的巨額性 ；六是房地產開發(fā)政策限制性，開發(fā)周期長，相關行業(yè)多 ；七是 房地產使用的長期性、耐用性 。 由于房地產商品有以上一些獨特的屬性，我們在確定其營銷戰(zhàn)略，制定營銷策略時，必須考慮到上述特征，在實施過程中必須對現有的營銷方法和手段進行舍取、突破和創(chuàng)新，使其適應房地產這一特定行業(yè)的需要。 房地產開發(fā)項目的營銷管理主要包括產品、價格、促銷、渠道四個方面，另外售后服務管理也是應該特別重視的一塊。 產品策略 產品策略的核心 是“ 為誰服務 ” （消費者是誰）： 即 產品定位。進行正確的產品定位 就是要解 決為誰服務的問題， 如產品差異（質量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價格差異、位置差異等，總而言之，產品定位反映了公司或產品的競爭能力。 需要避免的 定位 錯誤 公司在進行產品定位時，必須通過一切言行表明自己選擇的市場定位，堅決避免以下三 21 種可能出現的定位錯誤： 一是定位過低。 定位如果過低，會使消費對公司的定位印象模糊，看不出與其他公司有什么差別。 二是定位過高。 如果市場定位過高，使消費者對公司的某一種特定的產品產生強烈的印象，而忽略了對其他產品的關注，這時，就有可能失去許多潛在的客戶。 三是定位混亂 如果定位發(fā) 生混亂，就會使消費者以公司的形象和產品產生模梭兩可的認識，這時，就會使消費者產生一種無所適從的感覺，從而喪失其購買欲望。 產品組合與優(yōu)化 產品組合策略是根據房地產企業(yè)開發(fā)與經濟能力和市場環(huán)境作出的關于企業(yè)產品品種、規(guī)格及其生產比例方面的決策。一般是從產品組合的廣度、長度、深度和粘度等方面作出決定。產品廣度是指產品的種類多少；產品長度是指產品的某一類產品不同形