【正文】 的報酬，是一種不僅僅限于土地的租金。級差地租：級差地租是指被土地所有者所占有的、由于土地的等級差別所產(chǎn)生的超額利潤。房地產(chǎn)二級市場：房地產(chǎn)的二級市場是指增量房地產(chǎn)的交易市場房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)買賣、租賃、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、抵押、典當(dāng)、信托等居間活動及代理業(yè)務(wù)。四、判斷題從經(jīng)濟形態(tài)上看，房地產(chǎn)是一種十分重要的資產(chǎn)，關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)、資產(chǎn)等權(quán)屬關(guān)系的意義。（）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展不具有比例關(guān)系（）。土地價格受供求關(guān)系影響具有雙向性（）。當(dāng)原材料系數(shù)大于1時，生產(chǎn)廠應(yīng)設(shè)在消費中心（）.投資受宏觀國民經(jīng)濟和政府的政策影響較大（）。在物業(yè)管理市場上，供給主體是開發(fā)商（）現(xiàn)階段，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)規(guī)模大，并且市場占有率較高（）。房地產(chǎn)金融具有貸款償還期長，利息率較低的特點（）房地產(chǎn)證券化不利于提高銀行資產(chǎn)的流動性（）耕地占用稅的征稅對象，是占用耕地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的人().五、簡答題土地價格的特征是什么？：土地價格構(gòu)成具有雙源性、土地價格具有區(qū)位性、土地價格具有權(quán)益性、土地價格形式具有雙重性、土地價格受供求關(guān)系影響的單向性、土地價格具有增值性、土地價格具有明顯的區(qū)域性和個別性簡述房地產(chǎn)投資決策的過程。：確定決策目標(biāo)、市場調(diào)查、擬定備選投資方案、房地產(chǎn)投資方案評估及方案選擇、實施房地產(chǎn)投資決策方案、追蹤調(diào)查決策方案房地產(chǎn)開發(fā)具有具有什么樣的特點？：系統(tǒng)性、子項目多、建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、具有廣泛的社會聯(lián)系、具有風(fēng)險性和競爭性、與有關(guān)法律規(guī)章密切相關(guān)簡述物業(yè)管理的原則。：以人為本、服務(wù)第一的原則、企業(yè)化經(jīng)營的原則、社會化管理的原則、統(tǒng)一管理、綜合經(jīng)營的原則、專業(yè)化管理與業(yè)主自主管理相結(jié)合的原則、合同化管理的原則、管理競爭和三效益并舉的原則六、論述農(nóng)業(yè)區(qū)位論的主要內(nèi)容。農(nóng)業(yè)區(qū)位理論是最早形成的一種理論，代表人物是杜能代表作《孤立國》答出孤立國假設(shè)的大概內(nèi)容，和杜能圈的內(nèi)容論述我國發(fā)展房地產(chǎn)住房抵押證券化的意義及問題（180頁）意義：盤活大量長期性抵押貸款資產(chǎn)，提高啟流動性、改善銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、提高銀行的資本利用率、促進整個證券市場的發(fā)展、促進資金跨地域流動，平衡區(qū)域間的資金短缺 問題：抵押以及市場規(guī)模小、不規(guī)范、社會化抵押保險機制不健全、金融市場發(fā)展滯后、法律及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施不配套房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)2010年期末考試試卷 2一、選擇題下面屬于第一產(chǎn)業(yè)的是（）A 畜牧業(yè)B 倉儲業(yè)C 供應(yīng)業(yè)D 采礦業(yè)因土地的肥沃程度和位置的不同而產(chǎn)生的地租形式是（）A 級差地租 1B 級差地租 2C 絕對地租D 壟斷地租土地價格具有增值性，不是其增值原因的是（）A 資本有機構(gòu)成的提高 B 土地的稀缺性C 社會平均利潤的下降 D 利率的上升下面的選項中屬于房地產(chǎn)價格與其他商品價格共有特征的是（）A 區(qū)位性 B 個別性 C 用貨幣表示D 敏感性在土地使用權(quán)出讓中，居住用地的最高使用年限是（）年A 70B 40C30D 50下面不屬于房地產(chǎn)金融的顯著特征的是（）Ａ 貸款償還期長 Ｂ 利息率較高Ｃ開發(fā)周期長Ｄ 資金周轉(zhuǎn)慢７、排水權(quán)屬于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系中的（）A 永久業(yè)權(quán)B 租賃業(yè)權(quán)C 地役權(quán)D 擔(dān)保權(quán)下面的選項中哪個不是房地產(chǎn)稅收的特征（）A 強制性B 有償性C 無償性 D固定性國家對下面那些房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅（）A 國家機關(guān) 和軍隊自用房產(chǎn)B 宗教寺廟、公園、名勝古跡 C 非營業(yè)用的房產(chǎn) D 全選房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，是以（）為主體A 社會B政府C 企業(yè)D 房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的作用方向課分為兩個方向：或。馬克思主義地租理論闡明了資本主義地租的三種形式：絕對地租、和。按經(jīng)濟活動的內(nèi)容劃分，區(qū)位可以劃分為：工業(yè)區(qū)位、住宅區(qū)位和其他區(qū)位。房地產(chǎn)開發(fā)中的新開發(fā) 指的是（）和（）、。物業(yè)管理的基本特征有社會化、專業(yè)化、。三、級差地租：級差地租是指被土地所有者所占有的、由于土地的等級差別所產(chǎn)生的超額利潤。房地產(chǎn)投資風(fēng)險：房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指由于不確定性因素的影響所導(dǎo)致的房地產(chǎn)投資收益偏離預(yù)期收益的程度。房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)是指通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。物業(yè)管理市場：物業(yè)管理市場是指以物業(yè)管理服務(wù)為交易對象的市場。房地產(chǎn)中介：廣義的是指，從生產(chǎn)、流通到消費為房地產(chǎn)運行所提供的一切服務(wù)活動。四、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展具有比例關(guān)系（）。土地價格受供求關(guān)系影響具有雙向性（）。當(dāng)原材料系數(shù)小于1時，生產(chǎn)廠應(yīng)設(shè)在原料產(chǎn)地（）.投資不受宏觀國民經(jīng)濟和政府的政策影響（）。在物業(yè)管理市場上，供給主體是開發(fā)商（）現(xiàn)階段，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)規(guī)模大，并且市場占有率較高（）。房地產(chǎn)金融具有貸款償還期長，利息率較低的特點（）房地產(chǎn)證券化不利于提高銀行資產(chǎn)的流動性（）房地產(chǎn)的二級市場是指存量房地產(chǎn)的交易市場().按市場經(jīng)營方式劃分房地產(chǎn)二三級市場有四種類型：現(xiàn)房交易、房屋出租、房屋拍賣、房屋互換()五、簡答題影響絕對地租的因素有哪些？農(nóng)產(chǎn)品市場的供求狀況、農(nóng)業(yè)資本的有機構(gòu)成、農(nóng)業(yè)資本的有機市場簡述區(qū)位的特征：區(qū)位內(nèi)涵的多重性、動態(tài)性、層次性、等級性、稀缺性、相對性、設(shè)計性房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型有哪些：市場競爭風(fēng)險、購買力風(fēng)險、變現(xiàn)性風(fēng)險、金融風(fēng)險、社會風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、自然風(fēng)險簡述物業(yè)管理的發(fā)展趨勢：：物業(yè)管理將與城市現(xiàn)代化發(fā)展規(guī)劃融為一體物業(yè)管理將走向個性化、規(guī)模化物業(yè)管理將進入社會化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化創(chuàng)新管理的新時代六、論述題請論述房地產(chǎn)投資的特征投資周期長、投資額巨大、具有高風(fēng)險和高收益性、投資對金融的依賴性較強、投資受城市規(guī)劃和環(huán)境的影響較大、投資受宏觀國民經(jīng)濟和政府的政策影響較大、投資所形成的資產(chǎn)流動性較大、投資具有保值增值性論述級差地租1 和級差地租2 的關(guān)系（38頁）兩者的相同點是兩者的實質(zhì)都是超額利潤的轉(zhuǎn)化形式，都是有農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格低于社會生產(chǎn)價格的差額形成的超額利潤轉(zhuǎn)化而來。兩者的不同點主要表現(xiàn)在：投資方式不同轉(zhuǎn)化為地租的時期不同土地的經(jīng)營方式不同（）（）、（）（）（）（）=農(nóng)產(chǎn)品銷售價農(nóng)業(yè)成本運輸費用 =農(nóng)產(chǎn)品銷售價農(nóng)業(yè)成本+運輸費用==農(nóng)產(chǎn)品銷售價農(nóng)業(yè)成本經(jīng)營費用，當(dāng)運輸成本小于所節(jié)省的工資成本時，工廠（） ，大銀行、大公司等商業(yè)服務(wù)業(yè)集中到（） ，表明房地產(chǎn)需求是（） （） （）（）（） （）、房屋開發(fā)和綜合開發(fā)（） （），按“先投者得”確定土地使用者，按“先到者得”，按“價高者得”確定土地使用者，住房分配制度改革主要是（），對中低收入家族提供（） ，對一般商品住房要（） （），施工現(xiàn)場的“三通一平”是在（）（） （） ，住房的本質(zhì)屬性是（） 四、簡答題（每小題5分，共20分）？一般商品的交易方式主要是買賣。而房地產(chǎn)的交易方式有多種，其中買賣和租賃是在交易量和市場范圍方面占重要地位的兩種方式，此外，房地產(chǎn)還可以抵押、典當(dāng)、作價入股，以及以租代售等。在這些不同的交易方式中，房地產(chǎn)價格有不同的表現(xiàn)方式。因此，房地產(chǎn)市場上的“一物多價”是常見的現(xiàn)象。首先，房地產(chǎn)保險是抗擊自然災(zāi)害和意外事故風(fēng)險的客觀需要。其次，房地產(chǎn)保險是消除和轉(zhuǎn)移責(zé)任風(fēng)險和信用風(fēng)險的客觀需要。再次，房地產(chǎn)保險也是鞏固和擴大房地產(chǎn)金融功能的客觀需要。運用貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟實施宏觀調(diào)控，核心是控制投入到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應(yīng)量：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要；二是控制房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場供給量與需求量達(dá)到動態(tài)平衡；三是控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，使之既能滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資金需求，又能防止過度膨脹，確保信貸平衡。我國城市住房制度改革的目標(biāo)是：（1）建立與社會主義市場經(jīng)濟相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；（2）加快住宅建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求；（3）培育住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，促進國民經(jīng)濟發(fā)展。五、在上海浦東、深圳等地區(qū)房價持續(xù)攀升，銷售旺盛。請分析原因。（1）經(jīng)濟發(fā)展水平高、經(jīng)濟增長速度快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏重于第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。（2）就業(yè)率和收入水平高，使得住房消費成為這些地區(qū)居民消費的熱點。（3）房地產(chǎn)金融比較發(fā)達(dá)，提高了居民的購房能力。在這種情況下，這些地區(qū)房地產(chǎn)需求水平較高，因此，即使房價較高，銷售也較為旺盛。，并說明每一個階段的工作重點。（1）投資決策分析階段。這一階段主要的工作內(nèi)容是項目選擇和項目可行性研究。（2）前期工作階段。這一階段內(nèi)要完成的主要工作是獲取土地使用權(quán)、落實資金和項目的規(guī)劃設(shè)計。（3）項目的建設(shè)階段。這一階段的主要工作內(nèi)容包括落實承發(fā)包、施工組織、建設(shè)監(jiān)理、市政和公建配套、竣工驗收。（4）房屋租售階段。這一階段的主要工作是開發(fā)商采取有效的營銷手段，促進房屋的租售，以盡快回收資金，保證收益。另一項重要工作就是物業(yè)管理。