【正文】 。 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店的投資回收期限 每天收益 64 間 100 元 /間 60%入住率 = 3840 元 每月收益 3840 元 30 天 = 萬元 每年收益 每月 萬元 12 個(gè)月 ＝ 萬 回收年限 萬元 247。 萬 = 年 第 49 頁 共 60 頁 五、國內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)型酒店及選址要求 （一）中國知名經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店 錦江之星 、 如家酒店連鎖 、 莫泰 168 、 中州快捷 、 中江之旅 、 新宇之星 速 城市之家 、 揚(yáng)子江飯店 、 7天連鎖酒店 。 （二）酒店選址要求參考 —— “ 錦江之星 ” 加盟選址要求 地理位置和交通條件 □ 靠近如機(jī)場(chǎng)、工業(yè)區(qū)、物貿(mào)中心、展覽中心、商務(wù)中心、大型游樂場(chǎng)等 的區(qū)域。 □ 鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通樞紐，市郊結(jié)合部、火車站、汽車終點(diǎn)站、大型停車場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。以展覽、商務(wù)、商業(yè)、車站等中心為最佳。 □ 交通便利，能直達(dá)機(jī)場(chǎng)、車站、港口或經(jīng)濟(jì)文化中心； □ 所在地有良好的經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展前景，投資和經(jīng)營環(huán)境適合于賓旅館行業(yè)； □ 周邊有較大的車流量、人流量； □ 附近有較多的企事業(yè)單位； 第 50 頁 共 60 頁 、改造條件 利用舊廠房、舊旅館進(jìn)行改造 □ 建筑物為長方體，建筑面積在 4500 平方米～ 6000 平方米的范圍內(nèi)，或 可以建造的容積率在此范圍內(nèi)。（寬度或進(jìn)深以 16 米左右為最佳。） □ 建筑物結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，允許進(jìn)行改造。 □ 周邊有一定的空地，有回旋的余地，出路通暢并可停車。 □ 水、電、煤氣、排污、通訊 等設(shè)施到位。 小塊空地建造 □ 三通一平，市政配套到位，到紅線。 □ 占地面積 2021―4000 ㎡左右，視地理位置與價(jià)位而定。 六、酒店設(shè)計(jì)具體注意事項(xiàng) （一） 客用走道 客用走道 尺寸 □ 不少于 米， 走 道間的門應(yīng) 避免對(duì) 視 ； 客房的走道最好給客人營造一種安靜安全的氣氛。 □ 走道的門可以凹入墻面，凹入的地方可以使客人開門駐留時(shí)而不影響其它客人的行走，但凹入不要太深，最好在 450 ㎝左右，太深了，若有客人出門時(shí)，恰好別的客人由門前經(jīng)過時(shí)反而會(huì)受到驚嚇，而失去安全感； 客用走道 燈光 □ 燈光既不可太明亮，也不能昏暗，要 柔和并且沒有眩光。 □ 可以考慮采用壁光或墻邊光反射照明。在門的上方最好設(shè)計(jì)一個(gè)開門燈，而使客人感覺服務(wù)的周到。 第 51 頁 共 60 頁 客用走道 裝飾 □ 客房走道地面、墻面的材料要選擇耐臟耐用的地毯； □ 墻邊的踢腳板可以適當(dāng)?shù)刈龈咭恍?，可以做?200 ㎝高度左右 ； □ 天花板不宜做得太復(fù)雜，空高一般不要高于 、低于 。 □ 客房入口門上的貓眼不宜太高，也要考慮身材不高和未成年人的使用因素。 （二） 衛(wèi)生間設(shè)計(jì) 衛(wèi)生間吊頂 建議使用鋁板或其它表面防銹防水的金屬材料，但不要使用 600600 或300300 的暗龍骨鋁板天花，因?yàn)?設(shè)備維修時(shí)其會(huì)因?yàn)槿藶椴鹧b而變形； 衛(wèi)生間其它 選用抽水力大的靜音的馬捅，淋浴的設(shè)施不要選用太復(fù)雜的，而要選用客人常用的和易于操作的設(shè)備 ； 水龍頭的水沖力不要太大，要選用輕柔出水、出水面較寬的水龍頭，有時(shí)，水流太猛，會(huì)濺到客人的褲子上，而造成一時(shí)的不便和不悅； 衛(wèi)生間的門及門套離地 200 ㎝左右的地方要做防水設(shè)計(jì)，可以設(shè)計(jì)為石材或砂鋼飾面等； （三） 房間設(shè)計(jì) 房間尺度空間 床離衛(wèi)生間的門起碼不得小于 200 ㎝，因?yàn)榉?wù)員需要一定的操作空間 房間布線 電腦上網(wǎng)線路的布置要考慮周到，其插座的位置不要離寫 字臺(tái)太遠(yuǎn)，拖得太長的連接線也顯得不是那么雅觀。 第 52 頁 共 60 頁 房間的數(shù)量 70— 150 間房為一檔次； 150— 300 間房為一檔次； 300 以上房間為一檔次 房間的面積 計(jì)算方法為：除衛(wèi)生間、通道外的面積，為星級(jí)確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)面積 客房空調(diào)標(biāo)準(zhǔn) 夏季溫度： 20— 26 度 濕度： 65% 冬季溫度： 18— 23 度 濕度： 45% 客房地面材料 以地毯為主、也可選用石材、木材、地板磚等 。 客房 家俱 衣柜尺寸 —— 寬 55 厘米、 65 厘米（凈尺寸不小于 50 厘米） 。 （四）、電梯數(shù)量 電梯和客房的配比為： 70： 1 （五）、樓 層層高 樓層高低： 米 —— 米 七 、如家快捷酒店的管理模式 參考 許多酒店自己缺乏足夠管理經(jīng)驗(yàn)，品牌知名度 也 不夠高， 最好的方式就是 選擇和其它知名的酒店管理公司進(jìn)行合作?？梢詫?shí)行品牌的合作（如特許經(jīng)營），也可以單純引進(jìn)管理 ， 以 如家快捷酒店 作為案例分析如下： 品牌管理 □ 執(zhí)行統(tǒng)一的品牌形象、經(jīng)營模式、質(zhì)量控制和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在全國范圍內(nèi)規(guī)劃發(fā)展如家直營店、特許經(jīng)營店、管理店和市場(chǎng)聯(lián)盟店四種分店。 第 53 頁 共 60 頁 □ 直營店由如家酒店連鎖自己投資，自己經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店 ； □ 特許經(jīng)營店獲得如家酒店連鎖的特許，使用如家酒店 連鎖品牌、商標(biāo)、業(yè)務(wù)模式的經(jīng)濟(jì)型酒店 ； □ 管理店使用自有品牌，委托如家酒店連鎖集團(tuán)進(jìn)行管理 ； □ 市場(chǎng)聯(lián)盟店一種更為松散的合作模式，加盟店借助如家酒店連鎖集團(tuán)的市場(chǎng)營銷網(wǎng)絡(luò)、品牌形象來提升自己的效益。 如家酒店連鎖為加盟酒店提供的服務(wù) □ 為入網(wǎng)酒店提供統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)，以確保品牌形象。 □ 每年若干次對(duì)各酒店進(jìn)行質(zhì)量檢查，以促進(jìn)酒店質(zhì)量的提高。 □ 設(shè)有 如家 培訓(xùn)中心，培訓(xùn)講師具有豐富的酒店管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，每年將會(huì)根據(jù)酒店需要提供培訓(xùn)。 □ 提供酒店的建造和裝修改造設(shè)計(jì)服務(wù)，包括外觀、大堂、房間等。 □ 提供整套的市場(chǎng)營銷支持 服務(wù)系統(tǒng)。 □ 入網(wǎng)酒店可以以最優(yōu)惠的集團(tuán)采購價(jià)格購買高質(zhì)量的酒店用品。 □ “ 如家 ” 總部為各入網(wǎng)酒店提供一套完整的酒店管理系統(tǒng)（ PMS）。 □ 為提高和持續(xù)品牌的影響力，加強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)品牌的忠誠度， 如家 每年投入收入的固定比例自建推廣媒體和在各種視聽媒介做廣告和專欄。 八、酒店在房地產(chǎn)營銷策劃當(dāng)中的思考 （一）酒店 的 收益 功能 和 完善 管理 功能 項(xiàng)目收益的重要手段 □ 酒店的投資特點(diǎn)是投入資金大，回收時(shí)間長，但酒店的利潤較高； 第 54 頁 共 60 頁 □ 如開發(fā)商對(duì)現(xiàn)金流的回收要求不高，在市場(chǎng)上有酒店開發(fā)的機(jī)會(huì)時(shí)，規(guī)劃布局就可適當(dāng)考慮酒店產(chǎn)品。隨著 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的越發(fā)激烈，住宅的利潤在不斷下降；商業(yè)特別是酒店，已成開發(fā)商利潤獲取的重要來源。 項(xiàng)目形象的重要樹立 □ 如某項(xiàng)目設(shè)置了酒店，則該項(xiàng)目在營銷上就有兩張牌可打： □ 其一：酒店式社區(qū)和酒店式管理的完善服務(wù)；如項(xiàng)目在新開發(fā)區(qū)，酒店式的物業(yè)管理對(duì)項(xiàng)目的配套支持作用會(huì)更大； □ 其二：由于有酒店，該項(xiàng)目就會(huì)因酒店產(chǎn)品而拔高了項(xiàng)目形象，從而為客戶帶來尊貴感。 （二）項(xiàng)目內(nèi)酒店與其它產(chǎn)品的組合思考 酒店與項(xiàng)目整個(gè)產(chǎn)品檔次定位成正比 □ 酒店出現(xiàn)在商住項(xiàng)目中，如產(chǎn)品的定位是中端或中低端定位，則該酒店可能就會(huì)是經(jīng)濟(jì)型酒店 或三星以下的酒店。 □ 如產(chǎn)品的整體定位為高端或中高端定位，則酒店就可能是三星以上，四星或五星級(jí)酒店。當(dāng)然，酒店的星級(jí)確立最終還需要當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有什么樣的需求。 酒店與酒店式公寓的配合 □ 通常來說，有酒店設(shè)置，則酒店式公寓的設(shè)置可能性就很大，其原因?yàn)?，開發(fā)商可利用酒店的管理服務(wù)來對(duì)酒店式公寓進(jìn)行完善服務(wù)的支撐，從而促進(jìn)銷售。 □ 甚至還有可能，在規(guī)劃時(shí)做成酒店，由于市場(chǎng)好，而將其作為酒店式公寓銷售。 （三）酒店與項(xiàng)目推廣的思考 借勢(shì)國際酒店知名品牌 □ 如南濱路的“ 喜來登 國際中心”、“慶隆南山高爾夫”等，都是借 喜來登 和希爾頓酒店的品牌效應(yīng)。 第 55 頁 共 60 頁 □ 不但讓項(xiàng)目可高處站位，傳遞了國際尊貴服務(wù)，同時(shí)也節(jié)約了項(xiàng)目的推廣費(fèi)。 完善了項(xiàng)目功能訴求 □ 如“勁力 五星城 ” 是由酒店專家勁力集團(tuán)打造的重慶首個(gè)五星級(jí)國際酒店社區(qū)。 □ 是 勁力集團(tuán) 與 天鵝（香港）酒店管理有限公司 之間的 通力合作，對(duì)整個(gè)社區(qū)實(shí)行服務(wù)團(tuán)隊(duì)專業(yè)化、服務(wù)配套一體化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)酒店化的五星級(jí)酒店服務(wù)。 □ 在五星城里，沒有物業(yè)管理，整個(gè)社區(qū)實(shí)行全 “ 酒店化管理 ” ，而非現(xiàn)有市場(chǎng)上一般普通物管公司實(shí)施的 “ 酒店式管理 ” 。 □ 勁力 五星城 沒有更多的借用其品牌，因?yàn)?天鵝酒店管理有限公司 在中國大陸的品牌效 應(yīng)相比國際化的萬豪或洲際等，知名度較小。因此，勁力 五星城 就借用了酒店管理公司的服務(wù)： 天鵝公司是國際金鑰匙組織會(huì)員單位，因此將在五星城中培養(yǎng)起自己的 “ 金鑰匙管家 ” ：金鑰匙服務(wù)（委托代辦一條龍服務(wù)），沒有 “ 不可能 ” 或 “ 做不到 ” ，真正成為 “ 物業(yè)的貼心管家 ” 。 （四）酒店對(duì)銷售促進(jìn)的思考 酒店對(duì)項(xiàng)目的銷售促進(jìn)，主要為兩方面： □ 其一：吸引客戶上門；通過品牌的形象，達(dá)到廣泛告知，吸此客戶上門。 □ 其二：打動(dòng)客戶下叉；通過酒店式社區(qū)提供的酒店式服務(wù)，打動(dòng)客戶，從而購買。 『完』 重慶晟城 房 地產(chǎn)顧問有限公司 二○一○年 一月十七日 第 56 頁 共 60 頁 附件 一、經(jīng)濟(jì)型酒店問卷調(diào)查表分析 經(jīng)濟(jì)型酒店調(diào)查問卷 非常感謝您給我們這次機(jī)會(huì)，讓我們可以再短暫的時(shí)間內(nèi)傾聽到您對(duì)美好生活的要求標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)性見解。 ： 男 女 ： 公務(wù)員 事業(yè)單位 教師 醫(yī)生 企業(yè)單位 私營企業(yè) 自由職業(yè) ： 20—— 30 35—— 40 40—— 50 50以上 ： 1500 元以下 1500~3000 3000~4500 元 4500 元以上 ： 商務(wù)旅游 休閑旅游 探親訪友 展覽會(huì) /年會(huì) /會(huì)議 購物 ？ 0次 15次 510 次 10 次以上 ，比較傾向于選擇哪一類型的住宿？ 度假別墅 星級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 家庭式旅館 普通的招待所 ? 第 57 頁 共 60 頁 電視、廣播、報(bào)紙、雜志的宣傳 互聯(lián)網(wǎng) 親戚、朋友、同事的介紹 旅行社的咨詢和推薦 企業(yè)的自身促銷和推廣 從來沒聽說過 ？ [多選題 ] 如家快捷酒店 莫泰 168/莫泰 268 7 天連鎖酒店 錦江之星旅館 漢庭連鎖酒店 假日之星酒店 其它 ? 100 以下 100199 200299 300 以上 ，最重要的兩項(xiàng)依據(jù)依次是 [請(qǐng)選擇 2 項(xiàng)并排序 ] 合理的價(jià)格 干凈整潔的房間 地理位置 服務(wù)水平好 硬件設(shè)施簡(jiǎn)潔便利 帶或無線網(wǎng)絡(luò) 娛樂設(shè)施 其他 ，如果可以的話您希望增加哪些服務(wù)項(xiàng)目？ [多選題 ] 餐飲功能 娛樂功能 酒吧咖啡廳 商務(wù)、票務(wù)中心服務(wù) 自助烹飪?cè)O(shè)施 ? 臨時(shí)住的地方 溫馨如家 體現(xiàn)賓客身份和地位 滿足賓客的個(gè)性特征 其它 問卷分析： 第 58 頁 共 60 頁 被訪問人員職業(yè)分析： 13%17%57%13% 0%公務(wù)員 事業(yè)單位 教師 醫(yī)生 企業(yè)單位 私營企業(yè) 自由職業(yè) 經(jīng)濟(jì)型酒店入住人員以私營企業(yè)人員為主，主要是與企業(yè)的福利待遇相關(guān)。 被訪問人員收入分析： 30%40%30%1 5 0 0 以下 15003000 30004500 4 5 0 0 以上 因?yàn)楸辉L問人員以私營企業(yè)員工居多，月收入多以 15003000 為主。 出行目的分析： 20%50%10%20%商務(wù)旅游 休閑旅游 探親訪友 展覽/ 會(huì)議 購物 了解經(jīng)濟(jì)型酒店的渠道： 第 59 頁 共 60 頁 10%60%30%5% 5%電視 網(wǎng)絡(luò) 朋友介紹 旅行社咨詢 酒店自身推廣 網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)在是人們獲取經(jīng)濟(jì)型 酒店最重要的途徑，包括網(wǎng)絡(luò)定房等便捷服務(wù)都可以再網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行，方便快捷。 對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒