【正文】 續(xù)保持高增長(zhǎng)，高業(yè)績(jī)嗎？本文主要通過對(duì)萬科2012年財(cái)務(wù)報(bào)表與2013年第一季度財(cái)務(wù)報(bào)表的對(duì)比分析，來說明萬科業(yè)務(wù)前景和財(cái)務(wù)績(jī)效，給出目前股票價(jià)值判斷，從而有助于投資者認(rèn)識(shí)萬科的內(nèi)在價(jià)值，更好的進(jìn)行投資。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；萬科；財(cái)務(wù)報(bào)表分析引言隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)個(gè)人擁有的金融資產(chǎn)總量已超過了23萬億元人民幣，其中個(gè)人擁有儲(chǔ)蓄額已超過了16萬億元，我國(guó)個(gè)人金融資產(chǎn)的總量的積累導(dǎo)致人們對(duì)優(yōu)秀投資理財(cái)理論的需求。對(duì)于廣大投資者而言,尤其是中小投資者,在我國(guó)現(xiàn)階段的證券市場(chǎng)上，如果想在房地產(chǎn)行業(yè)中捕捉到投資機(jī)會(huì)，進(jìn)行理性投資，不盲目跟風(fēng)，將自己的投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低，正確分析房地產(chǎn)上市公司的投資價(jià)值就顯得尤為重要。萬科是我國(guó)證券市場(chǎng)中一家優(yōu)秀的房地產(chǎn)上市公司，其前瞻的公司戰(zhàn)略，穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)，完善的公司治理結(jié)構(gòu)，以及優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，吸引了許多投資者的目光。萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭上市公司，投資者希望在買入它的同時(shí)了解它的內(nèi)在價(jià)值和未來成長(zhǎng)性，特別是在“國(guó)五條”調(diào)控細(xì)則遏制住房投機(jī)性需求，擠壓住房投資炒作泡沫之后，萬科未來的成長(zhǎng)能否依舊支撐其目前的價(jià)格，這是本文研究的主旨所在。一、公司概況萬科企業(yè)股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市現(xiàn)代科教儀器展銷中心，1988年12月，公司公開向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元。1991年l月29日公司A股在深圳證券交易所掛牌交易，是中國(guó)大陸首批公開上市的企業(yè)之一。萬科成立早期，主要采用多元化經(jīng)營(yíng)模式，涉足多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)、進(jìn)出口、商業(yè)、工業(yè)、投資和廣告娛樂業(yè)等。在發(fā)展進(jìn)程中，萬科逐漸放棄多元化經(jīng)營(yíng)模式，1992年確立了以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略。通過收縮非主營(yíng)業(yè)務(wù)、調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，至2000年，住宅開發(fā)房地產(chǎn)成為萬科的主營(yíng)業(yè)務(wù)。上市以來,公司保持了經(jīng)營(yíng)規(guī)模和業(yè)績(jī)的持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)，從1989年到2007年，。到2005年，業(yè)務(wù)擴(kuò)展到19個(gè)大中城市，樹立了住宅品牌，分別于 2000 和 2001 年入選世界權(quán)威財(cái)經(jīng)雜志——布斯的全球最優(yōu)秀 300 家和 200 家小型企業(yè)，獲“2005 中國(guó)房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力 TOP10 評(píng)選”第一，在規(guī)模性、盈利能力專項(xiàng)評(píng)選中分列第一和第四，在行業(yè)中業(yè)績(jī)優(yōu)異。其良好的業(yè)績(jī)、企業(yè)活力及盈利增長(zhǎng)潛力為投資者帶來了穩(wěn)定增長(zhǎng)的回報(bào), 受到市場(chǎng)廣泛認(rèn)可。二、財(cái)務(wù)報(bào)表分析（一）資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析表1 資產(chǎn)負(fù)債表（金額單位：人民幣元）項(xiàng)目 資產(chǎn) 貨幣資金 應(yīng)收賬款 預(yù)付款項(xiàng) 其他應(yīng)收款 存貨流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 資產(chǎn)總計(jì) 負(fù)債及所有者權(quán)益 流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 負(fù)債合計(jì) 股本 資本溢價(jià) 留存收益 所有者權(quán)益合計(jì) 負(fù)債和總股本合計(jì) 2013年3月31日2012年12月31日2011年12月31日52,258,688, 1,818,703, 33,371,503, 23,884,692, 289,765,724, 401,099,311, 16,794,936, 417,894,248,299,237,121, 34,030,698, 333,267,820, 11,006,757, 25,832,961, 47,786,707, 84,626,427, 417,894,248,52,291,542, 1,886,548, 33,373,611, 20,057,921, 255,164,112, 362,773,737, 16,027,877, 378,801,615,259,833,566, 36,829,853, 296,663,420, 10,995,553, 25,700,912, 45,441,729, 82,138,194, 378,801,615,34,239,514, 1,514,813, 20,116,219, 18,440,614, 208,335,493, 282,646,654, 13,561,785, 296,208,440,200,724,160, 27,651,741, 228,375,901, 10,995,210, 22,492,191, 34,345,136, 67,832,538, 296,208,440, ，%。具體來看，貨幣資金、應(yīng)收賬款等都有不同程度的上漲，反映公司部分短期投資已收回，短期償債能力比較強(qiáng)；預(yù)付賬款增加，反應(yīng)公司生產(chǎn)用原材料市場(chǎng)供應(yīng)比較緊張，生產(chǎn)規(guī)模在擴(kuò)大；存貨增加，一方面反應(yīng)公司庫存原材料，產(chǎn)品在增加，另一方面也由于本期在建工程的完工增加了固定資產(chǎn)，相應(yīng)的要求配套存貨增加。從負(fù)債結(jié)構(gòu)分析，%。其中流動(dòng)負(fù)債比去年增長(zhǎng)5910941萬元，反映公司經(jīng)營(yíng)狀況良好，信譽(yù)好，產(chǎn)品有市場(chǎng)，有 利潤(rùn)，但公司短期償債壓力增大。從所有者權(quán)益分析，公司所有者權(quán)益12年比11年增加了1430565萬元，其中股本增加了34萬元，%，%，反映公司資本充足，經(jīng)營(yíng)狀況良好。（二）利潤(rùn)表分析表2 利潤(rùn)表（金額單位：人民幣元）項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)總收入 營(yíng)業(yè)總成本 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 利潤(rùn)總額 所得稅費(fèi)用 凈利潤(rùn) 2013年13月 13,999,905, 11,641,557, 2,395,144, 2,394,885, 605,516, 1,789,369,2012年103,116,245, 83,023,173, 21,013,040, 21,070,185, 5,407,596, 15,662,588,2011年71,782,749, 56,716,379, 15,763,216, 15,805,882, 4,206,276, 11,599,606, ，但這里主要以2012年的分析為主，2012年公司營(yíng)業(yè)收入首次突破千億，%。 億元，%。，%，%；，%，%；。以上數(shù)據(jù)反映公司主營(yíng)業(yè)務(wù)突出，利潤(rùn)在增加，但成本有所增加，營(yíng)業(yè)費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用較去年有較大增加，由于有上年未分配利潤(rùn)，因此可供股東分配的利潤(rùn)比上年有所增加。從項(xiàng)目分析看，該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)突出，有利潤(rùn)；公司固定資產(chǎn)在增加，生產(chǎn)規(guī)模在擴(kuò)大；公司經(jīng)營(yíng)狀況良好，產(chǎn)品有市場(chǎng)；公司有信譽(yù)，償債能力比較強(qiáng)；公司總體盈利能力比較強(qiáng)；短期償債壓力在增大；生產(chǎn)用原材料市場(chǎng)供應(yīng)比較緊張；庫存原材料、產(chǎn)品在增加；營(yíng)業(yè)費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用增幅較大。四、績(jī)效評(píng)估（一）償債能力分析表3 償債能力相關(guān)數(shù)據(jù)表償債能力指標(biāo) 流動(dòng)比率 速動(dòng)比率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) 存貨周轉(zhuǎn)率 資產(chǎn)負(fù)債率 2012年 6 1293 %2011年 8 1442 % ++在短期償債能力分析中，流動(dòng)比率是一個(gè)重要的指標(biāo)，流動(dòng)比率是反映一塊錢的流動(dòng)負(fù)債需要多少流動(dòng)資產(chǎn)來支撐，，流動(dòng)比率低于2，反映公司負(fù)債增加，償債能力有所降低。速動(dòng)比率是指在流動(dòng)比率的流動(dòng)資產(chǎn)中扣除了存貨，因?yàn)?2年存貨比11年存貨大，所以扣除存貨后，說明在不考慮存貨的情況下，萬科的償債能力較去年有所提高。但由于存貨存在銷售及壓價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，且房地產(chǎn)行業(yè)存在存貨比例高的特點(diǎn)，因此速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更具有參考價(jià)值。在長(zhǎng)期償債能力分析中，資產(chǎn)負(fù)債率反映了債權(quán)人受保護(hù)的程度，是一項(xiàng)重要指標(biāo)。萬科近年來進(jìn)行了規(guī)模較大的股權(quán)融資和債權(quán)融資，但仍保持著穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債率，為更大程度的利用財(cái)務(wù)杠桿提供了空間，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。存貨對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)變化具有特殊的敏感性，控制失敗會(huì)導(dǎo)致成本過度，作為萬科的主要資產(chǎn)，存貨的管理更是舉足輕重。從上表可知，12年的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)明顯比11年減少了149天，說明12年的存貨周轉(zhuǎn)率高于11年的存貨周轉(zhuǎn)率。12年萬科實(shí)現(xiàn)了較好的存貨周轉(zhuǎn)。12年萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較去年有大幅度的上升，原因是主營(yíng)業(yè)務(wù)的大幅上升，較嚴(yán)格的信用政策和收賬政策的有效實(shí)施。（二）盈利能力分析 表4 按投資區(qū)域劃分2012年 廣深區(qū)域 上海區(qū)域 北京區(qū)域 成都區(qū)域 主要業(yè)務(wù)收入比例 % % % %凈利潤(rùn)比例 % % % %結(jié)算面積比例 % % % %營(yíng)業(yè)收入是企業(yè)營(yíng)銷能力的綜合反映，是獲利能力的基礎(chǔ)，也是企業(yè)發(fā)展的根本。從表4可見，北京區(qū)域和廣深區(qū)域是起利潤(rùn)的主要來源。究其原因，以深圳和北京為核心重點(diǎn)投資以及不斷推進(jìn)的二線城市擴(kuò)張是保障業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的主要原因。表5 期間費(fèi)用表項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 管理費(fèi)用 投資收益 所得稅 2012（萬）305, 278, 92, 540,2011（萬）增減幅 255, 257, 69, 69,% % % %重大變動(dòng)原因 銷售規(guī)模增長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模增長(zhǎng)，人工費(fèi)用增加 聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)公司結(jié)算收入增加 利潤(rùn)總額增長(zhǎng)期間費(fèi)用是企業(yè)降低成本的能力，與技術(shù)水平、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和對(duì)成本管理水平密切相關(guān)。12年與11年相比，%，%，究其原因，主要是因?yàn)殇N售規(guī)模的增長(zhǎng)以及人工費(fèi)用的增加。表6 相關(guān)盈利數(shù)據(jù)表盈利能力指標(biāo) 毛利潤(rùn)率 凈利潤(rùn)率 凈資產(chǎn)報(bào)酬率 2012年 % % %2011年 % % +%，較11 個(gè)百分點(diǎn)；%，較2011 個(gè)百分點(diǎn)。盡管利潤(rùn)率同比下降，但公司凈資產(chǎn)收益率有所上升。報(bào)告期內(nèi)，%，較2011 個(gè)百分點(diǎn)，為近十年來最高水平。這一方面是因?yàn)楣窘?jīng)營(yíng)效率的提升，一定程度上克服了2011 年市場(chǎng)低谷時(shí)售價(jià)、利潤(rùn)率下滑的影響；另一方面公司近年來全面推進(jìn)裝修房戰(zhàn)略，裝修業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。五、總結(jié)與展望截止2012年末，公司保持著安全穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。雖然由于預(yù)收賬款由 2011 億元，%，較2011 % 個(gè)百分點(diǎn)，但預(yù)收賬款隨著項(xiàng)目結(jié)算將轉(zhuǎn)化為公司的營(yíng)業(yè)收入，并不構(gòu)成實(shí)際的償債壓力。除預(yù)收帳款外，%。截至報(bào)告期末，%，仍然保持在行業(yè)較低的水平。公司繼續(xù)貫徹現(xiàn)金為王的策略，保持良好的資金狀況。截至報(bào)告期末，公司持有貨幣資金 億元， 億元。年內(nèi)，盡管加大了投資力度，公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的流入和流出總體仍然保持平衡。相對(duì)充裕的資金狀況將使公司能夠更加靈活的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。報(bào)告期內(nèi)，公司以市場(chǎng)、客戶、股東為導(dǎo)向，持續(xù)提升效率，優(yōu)化管理，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略。在銷售和開發(fā)穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，公司的專業(yè)能力得到鞏固和提升，產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容也日趨豐富。2013年公司將繼續(xù)堅(jiān)持和城市同步發(fā)展的策略，聚焦主流市場(chǎng)，圍繞“好房子，好服務(wù)，好鄰居”的產(chǎn)品和服務(wù)理念，以“做對(duì)產(chǎn)品”，“買對(duì)土地”為重點(diǎn)，增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，提升運(yùn)營(yíng)效率，重視合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)。參考文獻(xiàn)：[1] 初毅：《財(cái)務(wù)分析案例_萬科集團(tuán)公司財(cái)務(wù)分析》[M],《齊魯珠壇》，2007（2）[2] 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