【導(dǎo)讀】城市房屋拆遷在實(shí)際執(zhí)行過程中引發(fā)了許多社會矛盾。越凸現(xiàn)出來，成為當(dāng)前備受社會各界關(guān)注的熱點(diǎn)問題。對此，必須盡快完善拆遷補(bǔ)償制度、明確政府在拆遷補(bǔ)償中扮演的

　　

【正文】 多數(shù)國家都以頒發(fā)拆遷許可證時(shí)的價(jià)格來計(jì)算。 在價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)上，房屋的公開市場價(jià)格是以其用途（居住用途或是商業(yè)用途）來界定的，即以房屋產(chǎn)權(quán)所有證上注明的用途來判斷，但在實(shí)踐中，實(shí)際用途會出現(xiàn)與許可證上注明的不符的情況，在此種情況下，筆者認(rèn)為按照房屋的實(shí)際用途來評估其價(jià)值更合理一些。因 為若原先用于居住的房屋后改為商業(yè)用途，事實(shí)上在進(jìn)行商業(yè)活動時(shí)已交過稅，已有過支出。 從補(bǔ)償?shù)某绦蚍矫?，?yīng)遵循以下步驟： 1．評估，應(yīng)當(dāng)在被拆遷人充分參與的前提下（包括對評估機(jī)構(gòu)的選 擇上），由中立的評估服務(wù)機(jī)構(gòu)來做出獨(dú)立的估價(jià)，政府在此基礎(chǔ)上做出 決定起草草案。 2．聽證，我國目前的聽證太流于形式。 洛陽理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 16 3．救濟(jì)，房屋拆遷為具體行政行為，若另一方有異議，應(yīng)賦予其申訴、復(fù)議，特別是行政訴訟的權(quán)利。 4．履行，應(yīng)當(dāng)遵循事先補(bǔ)償原則并落實(shí)到實(shí)處，再進(jìn)行拆遷，政府行使拆遷權(quán)，應(yīng)充分尊重被拆遷人利益，不能與民爭利。 城市房屋拆遷中土地使用權(quán)補(bǔ)償問題的解決途徑 1．加快立法進(jìn)程和規(guī)范立法管理。在相關(guān)的行政法規(guī)和地方性法規(guī)中應(yīng)明確規(guī)定被拆遷人享有對土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。當(dāng)前城市房屋拆遷活動的最高層次的規(guī)范性依據(jù)是 2021年 l 1月國務(wù)院修訂實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，但該條例并未明確規(guī)定被拆遷人享有對土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，而各地方政府所制定的規(guī)范性文件在拆遷補(bǔ)償方面一般也只規(guī)定房屋的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、房屋類型、實(shí)際新舊狀況和建筑面積為考慮因素，很少有考慮土地使用權(quán)的補(bǔ)償。因此，建議有關(guān)機(jī)關(guān)盡快對有 關(guān)拆遷的行政法規(guī)和地方性立法進(jìn)行一次全面的審查，按照憲法和法律的要求進(jìn)一步規(guī)范和完善。統(tǒng)一規(guī)范立法程序和管理，加快房地產(chǎn)管理的立法進(jìn)程，使城市房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償在實(shí)踐中有統(tǒng)一的法律依據(jù)。 2．制定相關(guān)的土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)木唧w操作標(biāo)準(zhǔn)。在規(guī)定被拆遷人對土地享有補(bǔ)償權(quán)的同時(shí)，有必要確定補(bǔ)償?shù)木唧w操作標(biāo)準(zhǔn)。要充分考慮土地具體使用的方式不同會給被拆遷人帶來不同的經(jīng)濟(jì)利益，因此，可以參照有關(guān)土地征收補(bǔ)償政策，在對被拆遷人所享有的土地使用權(quán)進(jìn)行評估的同時(shí)，應(yīng)結(jié)合房屋的具體用途和土地使用的特殊情況 (如停車場等 )適當(dāng)予以增加，以切實(shí)維護(hù)被拆遷人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。在制作具體操作標(biāo)準(zhǔn)過程中需要 理好以下幾個(gè)問題： （ 1）房屋和土地使用權(quán)的分離評估。房地產(chǎn)價(jià)值巨大，其中土地使用權(quán)價(jià)值占有相當(dāng)大的比重，房地分離評估可以避免房地混在一起引起的歧義，清晰地顯示土地使用權(quán)和建筑物各自的真實(shí)價(jià)值。此外，不同的房屋土地占用面積相差很大，一般平房的建筑面積小于或等于土地面積，樓房的建筑面積往往大于土地面積，高層建筑的建筑面積遠(yuǎn)大于所占用的土地面積，房地分離估價(jià)有利于體現(xiàn)房屋建筑依附于土地的房地產(chǎn)特性，真實(shí)顯示土地使用權(quán)的市場價(jià)值。 洛陽理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 17 （ 2）房屋及其以外場地 的土地使用權(quán)補(bǔ)償。實(shí)施拆遷的真正目的是取得拆遷范圍內(nèi)可供利用的土地，拆遷人以獲取他人土地使用權(quán)為第一目的，因此，不僅房屋及房屋占地需要分別補(bǔ)償，而且大于房屋建筑面積以外的其他附屬物和場地用地部分的土地使用權(quán)也要給予補(bǔ)償。 （ 3）房屋土地使用權(quán)的市場價(jià)值補(bǔ)償。房屋拆遷土地使用權(quán)的補(bǔ)償應(yīng)注重對其市場價(jià)值的補(bǔ)償。為此，需依據(jù)土地級別和基準(zhǔn)地價(jià)建立土地使用權(quán)價(jià)格評估體系和評估標(biāo)準(zhǔn)，并從市場價(jià)格出發(fā)，實(shí)行以市場為導(dǎo)向的土地使用權(quán)價(jià)格浮動機(jī)制。在確定土地使用權(quán)評估價(jià)格時(shí)，還應(yīng)考慮上地使用權(quán)剩余年限、拆遷后土地級差變化等 不同因素。 3．實(shí)際評估中評估方法的選擇要認(rèn)真慎重。實(shí)際操作中，估價(jià)應(yīng)符合房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則 —— 替代原則，如若同 — 供需范圍內(nèi)有較發(fā)達(dá)的交易市場，用市場比較法評估。有收益的房地產(chǎn)選用收益法求取土地價(jià)格，并慎重確定土地資本化率、建筑物資本化率和綜合資本化率。道路規(guī)整、宗地排列整齊的地段可選擇路線價(jià)法。選擇基準(zhǔn)地價(jià)修正法應(yīng)注意基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式不同時(shí)，修正的內(nèi)容和方法之區(qū)別。劃撥土地的使用權(quán)評估可先求取得該宗土地法定最高使用年限價(jià)格，然后扣除出讓金等款項(xiàng)，此時(shí)應(yīng)注意劃撥土地的權(quán)利限制?；蛘邞?yīng)用成本法 ，依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益。 4．司法機(jī)關(guān)以個(gè)案審理的方式，解決房屋拆遷各方當(dāng)事人之間因補(bǔ)償安置等問題所產(chǎn)生的爭議。任何人認(rèn)為自己的合法權(quán)利被非法剝奪、受到限制、侵害或減損的，都應(yīng)有權(quán)訴請司法機(jī)關(guān)依照法定程序進(jìn)行審查并做出最終裁判。因此，在拆遷補(bǔ)償時(shí)，必須采取科學(xué)合理的方法對土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，以盡快改變對依附于房屋所有權(quán)的土地使用權(quán)被無償剝奪的不合理狀況，對被拆遷人進(jìn)行土地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償。 洛陽理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 18 結(jié) 論 城市房屋拆遷 ,既關(guān)系國家、開發(fā)建設(shè)單位、被拆遷 單位及億萬城鎮(zhèn)居民的利益 ,又關(guān)系到城市規(guī)劃的具體落實(shí) ,這是一個(gè)敏感而又普遍的社會問題 ,已成為近幾年全社會高度關(guān)注的社會問題之一。基于城市房屋拆遷所引發(fā)的拆遷人與被拆遷人利益沖突問題比較嚴(yán)重 ,引發(fā)矛盾沖突的根本原因是我國現(xiàn)行的拆遷法律制度和政策存在問題。 諸如： 拆遷安置補(bǔ)償不合理；公益拆遷與非公益拆遷難以區(qū)分，政府自身職責(zé)不分；拆遷程序不夠健全等。 因此，必須盡快改革和完善我國城市房屋拆遷制度：完善拆遷安置補(bǔ)償制度；界定 “ 公共利益 ” ，明確公益拆遷與商業(yè)拆遷；明確政府在拆遷補(bǔ)償中扮演的角色。以此來保障城市房屋拆遷 中利益主體的合法權(quán)益，最大限度地減少房屋拆遷中的矛盾和沖突，從而達(dá)到和諧拆遷的最終目的。 洛陽理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 19 謝 辭 三年的讀書生活在這個(gè)季節(jié)即將劃上一個(gè)句號，而于我的人生卻只是一個(gè)逗號，我將面對又一次征程的開始。三年的求學(xué)生涯在師長、親友的大力支持下，走得辛苦卻也收獲滿囊，在論文即將付梓之際，思緒萬千，心情久久不能平靜。 首先 在 這里我要感謝我的指導(dǎo)老師張國鼎 老師 和白選杰老師對我論文的先后指導(dǎo) ，在我的畢業(yè)論文寫作期間 ，老師 為我提供了種種專業(yè)知識上的指導(dǎo)和建議，沒有 老師 的幫助，我不會這么順利的完成畢業(yè)論文。在此向老師表 示深深的感謝和崇高的敬意。 從開始進(jìn)入課題到論文的順利完成，有多少可敬的師長、同學(xué)、朋友給了我無言的幫助，在這里請接受我誠摯謝意！ 最后我還要感謝所有參加論文答辯的老師們，謝謝你們在百忙中抽出時(shí)間來看我們的論文，你們辛苦了。同時(shí)還要感謝在設(shè)計(jì)中被我引用或參考的論著的作者。 洛陽理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 20 參考文獻(xiàn) [1]黃河 .房地產(chǎn)法 .北京 :中國政法大學(xué)出版社 , [2]秋風(fēng) .維護(hù)權(quán)利與權(quán)力的平衡點(diǎn) .南方周末 ,20211230 [3]王群 ,謝小平 .我國城市房屋拆遷實(shí)用指南 .北京 :中國民 主法制出版社 ,2021 [4]王靜 .房屋拆遷糾紛解決存在問題及完善 .行政法學(xué) .2021 [5]王才亮 .房屋拆遷實(shí)務(wù) .北京 :法律出版社 ,2021 [6]孔羽 ,方耀楣 .以人為本進(jìn)一步完善我國城市房屋拆遷補(bǔ)償政策 .中國房地產(chǎn) ,2021,(2) [7]候雪梅 .房屋拆中私人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律保護(hù) .法學(xué)論壇 ,2021(5):47 [8]王利明 .物權(quán)法草案中征收征用制度的完善 .中國法學(xué) .2021,6 [9]王克穩(wěn) .論房屋拆遷行政爭議的司法審查 .中國法學(xué) .2021,4 [10]張向東 .城市房屋拆遷法律性質(zhì)之定位 .現(xiàn)代法學(xué) ,2021,(5):40—47. 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