【正文】 當(dāng)補(bǔ)償”。這為城市被拆遷房屋區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)予以補(bǔ)償提供了法律依據(jù)。因此,在對(duì)城市私產(chǎn)房拆遷補(bǔ)償時(shí)應(yīng)包括被拆遷房屋區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)的價(jià)值,以保護(hù)被拆遷房屋區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)人的合法權(quán)益。五、城市房屋拆遷的建議與思考（一）依法規(guī)范房屋拆遷許可證的頒發(fā)及房屋拆遷人的主體資格認(rèn)定 。一是明確房屋拆遷管理部門。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，對(duì)于設(shè)區(qū)的市，其區(qū)人民政府房屋拆遷管理部門可以受市人民政府的委托，受理拆遷申請(qǐng)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查并頒發(fā)房屋拆遷許可證，但發(fā)放拆遷許可證的責(zé)任應(yīng)由市人民政府房屋拆遷管理部門承擔(dān)。二是拆遷辦的法律地位。實(shí)踐中，對(duì)拆遷辦能否頒發(fā)拆遷許可證的認(rèn)識(shí)比較混亂。拆遷辦能否頒發(fā)拆遷許可證，關(guān)鍵要看其是內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)還是機(jī)關(guān)法人。三是開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)是否具有行政執(zhí)法的主體資格也一直存在爭(zhēng)議。一般認(rèn)為，如果有地方性法規(guī)授權(quán)，如北京、上海等地，通過(guò)地方人大立法授予開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)部分職權(quán)，則開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)在條例的規(guī)定的范圍之內(nèi)行使職權(quán)屬于合法行為，但開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)下設(shè)的所謂“行政機(jī)關(guān)”不具有獨(dú)立執(zhí)法權(quán)。所以，開(kāi)發(fā)區(qū)的拆遷辦不能作裁決，不能頒發(fā)拆遷許可。 。這里所指的房屋拆遷人主體資格，一是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第四條規(guī)定的房屋拆遷人?！胺课莶疬w人是指已經(jīng)取得房屋拆遷許可證的單位”。二是根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定；“拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷”。為了適應(yīng)社會(huì)化，專業(yè)化生產(chǎn)的要求，由專門從事城市房屋拆遷的單位承擔(dān)拆遷，有利于節(jié)約人力、物力和財(cái)力，減輕建設(shè)單位前期工作的負(fù)擔(dān)，大多數(shù)拆遷人經(jīng)常采取委托拆遷的形式。房屋拆遷人與被委托拆遷人簽訂委托合同及履行必要的法律手續(xù)，被委托拆遷人就依法取得房屋拆遷人的主體資格。三是為了公益事業(yè)而進(jìn)行的項(xiàng)目，是政府出資由項(xiàng)目法人或者管理人作為房屋拆遷人，依法取得房屋拆遷人的主體資格。除法律法規(guī)另有規(guī)定的之外，均不具備合法的房屋拆遷人的資格。 （二）提高房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化拆遷安置選擇權(quán) 如何做好房屋拆遷工作中補(bǔ)償安置，本人提出以下三種意見(jiàn)可供參考；一是根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定；“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”。對(duì)被拆遷人的房屋評(píng)估必須按照國(guó)家建設(shè)部公布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)規(guī)定》的程序、內(nèi)容進(jìn)行，估價(jià)過(guò)程中充分體現(xiàn)獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則；二是對(duì)于被拆遷的房屋數(shù)量較多，工作量較大，在短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)對(duì)被拆遷的房屋進(jìn)行評(píng)估任務(wù)的，對(duì)被拆遷的房屋應(yīng)根據(jù)本地區(qū)房屋銷售價(jià)格，以銷售平均價(jià)格以上或者最高價(jià)格給予補(bǔ)；。三是充分體現(xiàn)被拆遷人在補(bǔ)償安置上的優(yōu)先選擇權(quán)。根據(jù)公平原則，被拆遷人處于弱勢(shì)地位，由被拆遷人優(yōu)先選擇補(bǔ)償安置權(quán)，體現(xiàn)了以下幾個(gè)方面；（1）有利于保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。（2）有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾。（3）有利于拆遷人提供更好的調(diào)換房屋，拆遷人為了減少項(xiàng)目的前期投入，也為了使拆遷后建設(shè)項(xiàng)目早日銷售，必然會(huì)提供更多的被拆遷人滿意的調(diào)換房屋；（4）有利于社會(huì)穩(wěn)定。 （三）依法界定被拆遷房屋、違章建筑性質(zhì)，合理給予被拆遷人經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償安置 。針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，國(guó)務(wù)院辦公廳2003年9月19日下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》通知中規(guī)定，“各地區(qū)要本著實(shí)事求是的原則，采取積極有效的措施，切實(shí)解決城市房屋拆遷中久拖不決的遺留問(wèn)題。對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況，經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償”。對(duì)違章建筑性質(zhì)的界定，我國(guó)的《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《建筑法》等一些單行法規(guī)從不同的角度均對(duì)違章建筑進(jìn)行了界定。歸納起來(lái)違章建筑主要包括；①未申請(qǐng)或申請(qǐng)未獲得批準(zhǔn)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建筑工程規(guī)劃許可證而建成的建筑；②擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑；③擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑；④擅自將臨時(shí)建筑建成為永久性的建筑；以上四條是我們認(rèn)定違章建筑的唯一標(biāo)準(zhǔn)。 （四）依法規(guī)范強(qiáng)制拆遷程序，不斷提高強(qiáng)制拆遷工作效率 依法強(qiáng)制拆遷既可以保證有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，維護(hù)拆遷人與被拆遷人利益沖突的平衡，也體現(xiàn)公正執(zhí)法和公正司法。強(qiáng)制執(zhí)行必須嚴(yán)格依據(jù)法律程序進(jìn)行。一是強(qiáng)制拆遷必須具有執(zhí)行內(nèi)容的載體，這種載體包括補(bǔ)償安置裁決、強(qiáng)制拆遷決定、生效的裁判文書等。二是給付補(bǔ)償或推定給付補(bǔ)償。拆遷人必須對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置周轉(zhuǎn)用房、周轉(zhuǎn)用房，被拆遷人拒絕接受的，拆遷人可以將補(bǔ)償金向公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)?zhí)岽?，以保證被拆遷人獲得權(quán)利補(bǔ)償；三是簽發(fā)公告。一般情況下，對(duì)被拆遷人實(shí)施強(qiáng)制拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)由人民政府行政負(fù)責(zé)人或人民法院院長(zhǎng)簽發(fā)公告，通知被拆遷人在期限內(nèi)自動(dòng)履行搬遷義務(wù)，逾期仍不履行的，由人民政府組織城市規(guī)劃、城市管理、公安等有關(guān)部門實(shí)施強(qiáng)制拆遷；四是拆遷前的證據(jù)保全。實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人向公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理被拆除房屋有關(guān)事項(xiàng)的證據(jù)保全。 （五）提高認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化措施，全面正確履行行政工作職能 依法行政就是要用科學(xué)的發(fā)展觀和正確的政績(jī)觀指導(dǎo)城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷工作。《房屋拆遷許可證》的審批制度。嚴(yán)禁將拆遷許可審批權(quán)下放。嚴(yán)格拆遷證的發(fā)放，對(duì)違反城市規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃，沒(méi)有拆遷計(jì)劃、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、以及拆遷補(bǔ)償資金，拆遷安置方案不落實(shí)的項(xiàng)目，不得發(fā)放拆遷許可證；。，確保拆遷公開(kāi)、公正、公平。，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入。依照職責(zé)對(duì)拆遷單位指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查。，嚴(yán)肅處理違法違紀(jì)行為。 一是切實(shí)解決法律法規(guī)沖突，統(tǒng)一安置補(bǔ)償尺度。建議市政府以國(guó)務(wù)院和省條例為依據(jù)，調(diào)整并適當(dāng)放寬營(yíng)業(yè)用房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)破墻開(kāi)店等改變房屋用途但未辦產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)的，在拆遷時(shí)應(yīng)當(dāng)參照營(yíng)業(yè)用房進(jìn)行評(píng)估處理，同時(shí)責(zé)令其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，補(bǔ)繳依法應(yīng)當(dāng)繳納的費(fèi)用。建議市政府在認(rèn)真調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，參照不同地段的商品房?jī)r(jià)格，調(diào)整并適當(dāng)提高全市房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于商品房?jī)r(jià)格升幅較大的地段，應(yīng)大幅提高區(qū)位價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)同一地區(qū)的、同一類型的房屋在拆遷補(bǔ)償時(shí)，要執(zhí)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)弄內(nèi)小店不應(yīng)按住宅房120%標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，而應(yīng)參照營(yíng)用房補(bǔ)償。此外，還應(yīng)統(tǒng)一規(guī)定并適當(dāng)提高房屋裝潢的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 二是各級(jí)行政機(jī)關(guān)在拆遷過(guò)程中提高依法行政意識(shí)，充分貫徹執(zhí)法為民思想，切實(shí)解決被拆遷人的實(shí)際困難。要實(shí)事求是的地確定房屋性質(zhì)、安置途徑和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)解決被拆遷戶購(gòu)房難問(wèn)題，對(duì)一些確無(wú)能力購(gòu)房的，要盡量采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)行安置。對(duì)于一些以開(kāi)店謀生，確實(shí)沒(méi)有其他生活來(lái)源的被拆遷人，在做好拆遷安置的同時(shí)，還應(yīng)盡可能幫助落實(shí)就業(yè)崗位，切實(shí)解決被拆遷人就業(yè)難問(wèn)題，或者幫助安置門面房，使其繼續(xù)開(kāi)店謀生。拆遷主管部門在拆遷糾紛進(jìn)行裁決時(shí)，必須嚴(yán)格依法辦事，既要嚴(yán)格執(zhí)行程序，又要嚴(yán)格適用實(shí)體法，同時(shí)要做好法律、政策的宣傳工作，以求達(dá)到利益公平，取得較好的社會(huì)效果。因?yàn)椴疬w人實(shí)施的拆遷行為是一種民事行為，拆遷人與被拆遷人因拆遷所形成的關(guān)系是一種民事法律關(guān)系，因此在處理拆遷糾紛時(shí)必須堅(jiān)持公平原則，調(diào)解原則，盡量促使拆遷人與被拆遷人的利益平衡。據(jù)此，建議拆遷裁決機(jī)關(guān)在對(duì)拆遷糾紛進(jìn)行裁決時(shí)，增設(shè)調(diào)解程序。 三是必須加大對(duì)拆遷人員的培訓(xùn)力度，進(jìn)一步提高拆遷人員的綜合素質(zhì)。針對(duì)我市拆遷隊(duì)伍的擴(kuò)大，人員素質(zhì)參差不齊，法律政策水平不高的狀況，建議拆遷主管部門必須加大對(duì)拆遷人員的培訓(xùn)力度，加強(qiáng)對(duì)負(fù)責(zé)拆遷裁決人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，尤其是對(duì)國(guó)務(wù)院、省拆遷條例，市拆遷辦法及建設(shè)部新出臺(tái)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》和《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》的培訓(xùn)，使裁決人員能迅速掌握和熟練地運(yùn)用這些法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，迅速提高法律政策水平。拆遷人員在實(shí)施拆遷過(guò)程中，要加強(qiáng)有關(guān)法律政策的宣傳，耐心做好被拆遷人的思想工作，努力促使其服從和服務(wù)于城市建設(shè)大局，堅(jiān)決杜絕衙門作風(fēng)和簡(jiǎn)單粗暴的工作態(tài)度。 四是各有關(guān)單位要通力協(xié)作，形成全力，切實(shí)解決拆遷安置矛盾。規(guī)劃、國(guó)土、房管、民政、公安、工商等政府職能部門及有關(guān)單位和基層組織要積極配合建設(shè)等部門和法院開(kāi)展拆遷安置工作。應(yīng)嚴(yán)格按照拆遷法規(guī)、政策規(guī)定，履行拆遷項(xiàng)目的審查及拆遷過(guò)程中的監(jiān)督職能，同時(shí)，依照嚴(yán)格按照拆遷條例規(guī)定履行好各自的職責(zé)。尤其是規(guī)劃、房管、公安等部門應(yīng)加大對(duì)房屋使用的管理力度，對(duì)于改變房屋用途的，應(yīng)促使其到有關(guān)部門辦理審批手續(xù)。工商部門必須依法嚴(yán)格營(yíng)業(yè)執(zhí)照的發(fā)放條件，嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)于僅有經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，而未辦理營(yíng)業(yè)用合法使用證的，一律不予登記發(fā)照，防止在拆遷過(guò)程中產(chǎn)生遺留問(wèn)題。各級(jí)民政部門應(yīng)加大對(duì)因拆遷安置引起生活困難的社會(huì)弱勢(shì)群體的保護(hù)力度，正確認(rèn)識(shí)拆遷補(bǔ)償款的性質(zhì),對(duì)因拆遷安置導(dǎo)致生活困難的被拆遷人，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行救濟(jì),給予社會(huì)保障。 五是多做思想疏導(dǎo)工作，加強(qiáng)法制和政策宣傳力度。政府各職能部門，尤其是拆遷主管部門要充分利用新聞媒體和其它有效載體宣傳特大城市建設(shè)對(duì)實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)率先”、加快沿江開(kāi)發(fā)的重要意義。使廣大老百姓能樹立大局觀念，從大局考慮，不過(guò)分計(jì)較個(gè)人利害得失。大力宣傳國(guó)務(wù)院和省條例、市辦法和其他有關(guān)拆遷的政策規(guī)定，進(jìn)一步提高人民群眾對(duì)有關(guān)拆遷的法律、政策的認(rèn)知度，要使拆遷法律和政策做到家喻戶曉、深入人心。法院受理此類案件后，也要繼續(xù)做宣傳和協(xié)調(diào)工作，盡量促使拆遷人與被拆遷人雙方達(dá)成拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，妥善化解矛盾。 六是健全監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)廉政建設(shè)。拆遷主管部門在拆遷裁決中，應(yīng)嚴(yán)格按照法定程序，當(dāng)好居中裁決的公正人，避免使被拆遷人產(chǎn)生誤解，形成對(duì)立情緒。同時(shí)也要認(rèn)真履行好法律賦予的職責(zé)，對(duì)拆遷人實(shí)施的拆遷行為進(jìn)行規(guī)范，對(duì)拆遷過(guò)程中弄虛作假、不平等對(duì)待被拆遷人的情況予以干預(yù)，一經(jīng)查實(shí)，要進(jìn)行依法處理。要拓寬拆遷行政行為接受外部監(jiān)督的范圍和渠道。目前對(duì)行政拆遷行為主要是在法院受理后才接受司法審查，而在自覺(jué)接受社會(huì)各部門和廣大人民群眾的監(jiān)督方面還須建立相應(yīng)的制度，增強(qiáng)可操作性。 七是盡快建立和健全行政強(qiáng)制執(zhí)行機(jī)制，確保城市拆遷工作順利進(jìn)行。國(guó)務(wù)院條例規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。根據(jù)上述規(guī)定，只要被拆遷人或房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，政府就可以責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。根據(jù)最高法院司法解釋規(guī)定，拆遷主管部門申請(qǐng)法院執(zhí)行其裁決的，必須等三個(gè)月的起訴期限界滿以后。因此兩種執(zhí)行方式比較，政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷的效率要比申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行的效率高，而且這也比較符合拆遷工作的需要。據(jù)此建議政府盡快建立政府強(qiáng)制拆遷的機(jī)制。另外，這一執(zhí)行機(jī)制可以先在市政拆遷項(xiàng)目中試行。 八是建議政府放開(kāi)房屋評(píng)估政策，進(jìn)一步健全市場(chǎng)評(píng)估機(jī)制。國(guó)務(wù)院條例第二十四條和省條例第十五條、第十六條、第十八條規(guī)定，對(duì)被拆遷房屋和安置房屋進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估。根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)當(dāng)逐步去消房屋評(píng)估搞政府定價(jià)，逐步建立和健全市場(chǎng)評(píng)估機(jī)制。首先由拆遷人和被拆遷人在政府核定的評(píng)估機(jī)構(gòu)中選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，然后由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)以及房屋的周邊環(huán)境、交通和商業(yè)服務(wù)便利程度、公共事業(yè)設(shè)施配套狀況等因素來(lái)評(píng)估出被拆遷房屋相對(duì)實(shí)際的價(jià)格。目前可以參照同類地段二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行評(píng)估。這種做法比較符合國(guó)務(wù)院和省條例的規(guī)定。五、參考文獻(xiàn)[1] 王群,謝小平 城市房屋拆遷實(shí)用指南[M]北京:中國(guó)民主法制出版社,2002. 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