【導(dǎo)讀】綠，充分體現(xiàn)了傳統(tǒng)文化內(nèi)涵和濃郁的地域特色?；谶@一發(fā)展設(shè)想，溫泉度假村的開發(fā)建。位于中國華北平原東部的渤海之濱，是海濱旅游圣地，隸屬。河北省唐山市，總面積1568平方公里，總?cè)丝?2萬。南孫莊鄉(xiāng)位于豐南區(qū)西部，東與區(qū)政府所在地新城區(qū)相連，北與豐潤區(qū)毗鄰，西與天津市寧河縣接壤，南與區(qū)唐坊鎮(zhèn)相依。全鄉(xiāng)下轄28個行政村，總?cè)丝谌f，總面積92平方公里。全區(qū)轄13個鎮(zhèn)、4個鄉(xiāng)，26個社區(qū)居委會、486個村委會。以加入唐山市大旅游的格局。為了將豐南區(qū)旅游業(yè)發(fā)展擴(kuò)大，豐南區(qū)。合國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定，是地方政府鼓勵和優(yōu)先發(fā)展的項目。成為豐南區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展和支柱產(chǎn)業(yè)的地位。在豐南區(qū)建立溫泉度假酒。店，可以得到當(dāng)?shù)卣挠辛χС?。而?dǎo)致市場競爭激烈，顧客忠誠度低，溫泉度假酒店的盈利水平低?；?wù)項目缺乏創(chuàng)新等問題，經(jīng)營上陷入尷尬的局面。把握旅游者的消費(fèi)趨勢，延長溫泉度假村的產(chǎn)品生命，增大盈利空間，

　　

【正文】 50 37 29 勞動保險 基金 337000 % 5392 合計 投資費(fèi)用合計： 萬元 。 二、 項目資金的籌措方案： 根據(jù)目前的市場調(diào)研和預(yù)測，該項目開發(fā)投資資金總額在 40 億元左右，該項目建設(shè)資金將全部由項目開發(fā)單位大連中晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)籌集和管理。 37 30 第 九 節(jié) 項目投資經(jīng)濟(jì)分析 項目計劃投資 40 億， 根據(jù)數(shù)據(jù)得出： 預(yù)計損益表 單位：萬元 項 目 行次 金 額 營業(yè)收入 1 57782 營業(yè)成本（變動成本） 2 營業(yè)稅金及附加（營業(yè)收入的 %） 3 管理費(fèi)用（營業(yè)收入的 16%） 4 財務(wù)費(fèi)用 (40 億 %) 5 折舊費(fèi) 6 稅前利潤 7 所得稅（ 25%） 8 凈利潤 9 現(xiàn)金凈流量 =凈利 +折舊 = 萬元 + 萬元 = 萬元 回收期 =400000/= 一、營業(yè)收入估算： 1. 溫泉洗浴會館： 預(yù)計每天客流量為 2260 人 /天，年營業(yè)時間為 12 個月，人均消37 31 費(fèi)額為 300 元 /天 .人，年營業(yè)收入為 24750萬元。 2. 商務(wù)會議： 預(yù)計年營業(yè)時間為 12 個月，預(yù)計每天會議人數(shù)為 250 人，人均消費(fèi)額為 300 元 /天，年營業(yè)收入為 2737 萬元。 別墅度假 收入： 可容納 1000 人，年營業(yè)時間為 12 個月，人均消費(fèi)額為 400 元 /天 .人，年營業(yè)收入為 14600 萬元。 3. 度假 酒店： 預(yù)計每天客流量為 2500 人 /天，年營業(yè)時間為 12 個月，人均消費(fèi)額為 100 元 /天 .人，年營業(yè)收入為 9125萬元。 理療會館 預(yù)計每天客流量為 80 人 /天，年營業(yè)時間為 12 個月，人均消費(fèi)額為 150 元 /天 .人，年營業(yè)收入為 4380萬元。 4. 綜合服務(wù)館： 預(yù)計每天客流量為 1000 人 /天，年營業(yè)時間為 12 個月，人均消費(fèi)額為 元 /天 .人，年營業(yè)收入為 2190 萬元。 綜上所述，溫泉度假村每年的營業(yè)收入在 57782 萬元。 二、變動營業(yè)成本估算 (平均 15%）： 57782*15%= 萬元 三、營業(yè)稅金及附加（營業(yè)收入的 %） 57782 萬元 *%= 萬元 四、企業(yè)管理費(fèi)： 37 32 營業(yè)收入的 16%，即 57782 萬元 *16%= 萬元。 五、財務(wù)費(fèi)用 (按貸款利率 %計算 ) 400000萬元 *%=14400萬元 /年 六、建筑物折舊 =總投資 /30 年 400000萬元 /30年 =13333萬元 /年。 37 33 第十節(jié) 擬建項目招標(biāo)方案 依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》和《河北省實(shí)施 (中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法 )辦法》的規(guī)定，本項目須實(shí)行招標(biāo)。 招標(biāo)范圍 本項目招標(biāo)范圍為：勘查、設(shè)計、建筑、安裝、工程監(jiān)理、設(shè)備和重要材料采購。 招標(biāo)方式 本項目的招標(biāo)方式采取公開招標(biāo)。招標(biāo)投標(biāo)活動應(yīng)當(dāng)遵循公開、公正、公平和誠實(shí)信用的原則。 9． 4 招標(biāo)程序 招標(biāo)準(zhǔn)備階段 ◇準(zhǔn) 備招標(biāo)條件 在正式招標(biāo)開始前，工程應(yīng)具備一定的招標(biāo)條件。包括：招標(biāo)項目按國家規(guī)定需要履行項目審批手續(xù)，己經(jīng)履行審批手續(xù)并獲得批準(zhǔn)，項目法人單位己經(jīng)組成，資金到位率符合規(guī)定，技術(shù)資料滿足招標(biāo)投標(biāo)等。 ◇委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu) 委托有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。 ◇編制招標(biāo)文件 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)按照建設(shè)單位的要求編制招標(biāo)文件，招標(biāo)文件應(yīng)包括擬建工程的技術(shù)要求，對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報價的要求、37 34 評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和擬簽訂合同的主要條款等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件，是投標(biāo)和評標(biāo)的主要依據(jù)。 ◇計 算標(biāo)底 招標(biāo)人應(yīng)編制或由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制并由招標(biāo)人確認(rèn)擬建設(shè)項 目的標(biāo)底價格，它是招標(biāo)人籌集資金和評標(biāo)人員評價投標(biāo)報價的主要依據(jù)。準(zhǔn)確可行的標(biāo)底價格應(yīng)該建立在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)擬建工程的技術(shù)特點(diǎn)，同時參考最近一段時期內(nèi)相似工程的結(jié)算價格來確定。標(biāo)底必須嚴(yán)格保密。 招標(biāo)投標(biāo)階段 ◇勘察現(xiàn)場 ◇發(fā)售招標(biāo)文件 向招標(biāo)范圍內(nèi)的投標(biāo)人發(fā)售招標(biāo)文件。 ◇招標(biāo)文件的澄清和修改 任何邀請范圍內(nèi)投標(biāo)人都可以在規(guī)定的時間內(nèi)請求招標(biāo)人就招標(biāo)文件的內(nèi)容進(jìn)行澄清。如需要招標(biāo) 人可在招標(biāo)文件售出后對其補(bǔ)充和修改。 ◇編制和遞交投標(biāo)文件 投標(biāo)人應(yīng)按照投標(biāo)人須知并利用招標(biāo)文件提供的格式編寫并提交其投標(biāo)文件。 投標(biāo)成交階段 ◇開標(biāo) 開標(biāo)應(yīng)按招標(biāo)文件規(guī)定的時間地點(diǎn)以公開的方式進(jìn)行。 37 35 ◇評標(biāo)和定標(biāo) 評標(biāo)工作由招標(biāo)人組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)，先進(jìn)行投標(biāo)文件初審，評標(biāo)委員會對通過初審的投標(biāo)文件進(jìn)行詳細(xì)評價。評價完成后，評標(biāo)委員會應(yīng)準(zhǔn)備評標(biāo)報告。由招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)報告和推薦的中標(biāo)候選人來決定中標(biāo)人。 ◇簽訂合同 在接到中標(biāo)通知書后，中標(biāo)人應(yīng)在規(guī)定的時間和地點(diǎn)與招標(biāo)人簽訂合同。 9． 5 評標(biāo)方法 本項目宜采用綜合評標(biāo)價法。綜合評標(biāo)價法是綜合考慮投標(biāo)報價以外的各種評價因素，并將這些因素用貨幣表示，然后在投標(biāo)報價的基礎(chǔ)上增加或減掉這些費(fèi)用來得到綜合評標(biāo)價。評標(biāo)價最低者中標(biāo)。除了投標(biāo)報價外，需要考慮以下因素：投標(biāo)單位的信譽(yù)、有無類似工程經(jīng)驗(yàn)、對工程質(zhì)量和進(jìn)度的承諾等。 37 36 第 十一 節(jié) 投資建議 一、項目的優(yōu)勢與風(fēng)險 經(jīng)過調(diào)查和前面的分析，我們認(rèn)為該項目有以下優(yōu)勢： 項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，是國家和地方政府極力鼓吹發(fā)展的項目，項目的建設(shè)有 一定的社會意義； 項目的市場主要定位在北京、天津、秦皇島和唐山，有一定的客戶來源和市場； 項目不是一個孤立的度假村，它可以與運(yùn)河旅游資源配套，而形成一個完整的有特色的旅游線； 從經(jīng)濟(jì)效益上分析，該項目經(jīng)濟(jì)效益應(yīng)可行； 該項目處在設(shè)計和建設(shè)的初期，可以參考國內(nèi)外的優(yōu)秀設(shè)計和建設(shè)，建設(shè)一個有自己特色的度假酒店，以吸引游客。 但我們認(rèn)為該項目也有以下風(fēng)險： 1．市場競爭激烈，北京地區(qū)溫泉資源豐富，有強(qiáng)有力的競爭對手和 大量的潛在競爭對手。 2．溫泉的質(zhì)量和可開采的溫泉壽命對本項目的成敗至關(guān)重要。但目前沒有權(quán)威的地質(zhì)勘察資料和溫泉質(zhì)量分析報告。 3．度假村內(nèi)項目的建設(shè)對吸引顧客非常重要，要體現(xiàn)健康、休閑、內(nèi)容豐富的“綠色假期”的旅游度假村，就要建設(shè)和經(jīng)營一批特色項目。因此項目的設(shè)計也很重要。 綜上所述，通過客觀的數(shù)據(jù)分析、市場調(diào)研，科學(xué)的市場定位、合理的項目規(guī)劃、真實(shí)的財務(wù)分析，我們可以得出一個結(jié)論性意見：37 37 在唐山市豐南區(qū)開發(fā)建設(shè)的溫泉度假酒店項目是可行的，這個項目的開發(fā)建設(shè)不僅彌補(bǔ)了唐津運(yùn)河 度假區(qū)冬季旅游項目的空白，解決了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸問題，快速發(fā)展了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)建設(shè)，同時項目本身的經(jīng)濟(jì)效益也是十分可觀的。因此該項目可以進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。