【導讀】綠，充分體現(xiàn)了傳統(tǒng)文化內(nèi)涵和濃郁的地域特色?；谶@一發(fā)展設想，溫泉度假村的開發(fā)建。位于中國華北平原東部的渤海之濱，是海濱旅游圣地，隸屬。河北省唐山市，總面積1568平方公里，總人口52萬。南孫莊鄉(xiāng)位于豐南區(qū)西部，東與區(qū)政府所在地新城區(qū)相連，北與豐潤區(qū)毗鄰，西與天津市寧河縣接壤，南與區(qū)唐坊鎮(zhèn)相依。全鄉(xiāng)下轄28個行政村，總人口萬，總面積92平方公里。全區(qū)轄13個鎮(zhèn)、4個鄉(xiāng)，26個社區(qū)居委會、486個村委會。以加入唐山市大旅游的格局。為了將豐南區(qū)旅游業(yè)發(fā)展擴大，豐南區(qū)。合國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定，是地方政府鼓勵和優(yōu)先發(fā)展的項目。成為豐南區(qū)的重點發(fā)展和支柱產(chǎn)業(yè)的地位。在豐南區(qū)建立溫泉度假酒。店，可以得到當?shù)卣挠辛χС帧６鴮е率袌龈偁幖ち?，顧客忠誠度低，溫泉度假酒店的盈利水平低?；枕椖咳狈?chuàng)新等問題，經(jīng)營上陷入尷尬的局面。把握旅游者的消費趨勢，延長溫泉度假村的產(chǎn)品生命，增大盈利空間，

　　

【正文】 50 37 29 勞動保險 基金 337000 % 5392 合計 投資費用合計： 萬元 。 二、 項目資金的籌措方案： 根據(jù)目前的市場調(diào)研和預測，該項目開發(fā)投資資金總額在 40 億元左右，該項目建設資金將全部由項目開發(fā)單位大連中晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責籌集和管理。 37 30 第 九 節(jié) 項目投資經(jīng)濟分析 項目計劃投資 40 億， 根據(jù)數(shù)據(jù)得出： 預計損益表 單位：萬元 項 目 行次 金 額 營業(yè)收入 1 57782 營業(yè)成本（變動成本） 2 營業(yè)稅金及附加（營業(yè)收入的 %） 3 管理費用（營業(yè)收入的 16%） 4 財務費用 (40 億 %) 5 折舊費 6 稅前利潤 7 所得稅（ 25%） 8 凈利潤 9 現(xiàn)金凈流量 =凈利 +折舊 = 萬元 + 萬元 = 萬元 回收期 =400000/= 一、營業(yè)收入估算： 1. 溫泉洗浴會館： 預計每天客流量為 2260 人 /天，年營業(yè)時間為 12 個月，人均消37 31 費額為 300 元 /天 .人，年營業(yè)收入為 24750萬元。 2. 商務會議： 預計年營業(yè)時間為 12 個月，預計每天會議人數(shù)為 250 人，人均消費額為 300 元 /天，年營業(yè)收入為 2737 萬元。 別墅度假 收入： 可容納 1000 人，年營業(yè)時間為 12 個月，人均消費額為 400 元 /天 .人，年營業(yè)收入為 14600 萬元。 3. 度假 酒店： 預計每天客流量為 2500 人 /天，年營業(yè)時間為 12 個月，人均消費額為 100 元 /天 .人，年營業(yè)收入為 9125萬元。 理療會館 預計每天客流量為 80 人 /天，年營業(yè)時間為 12 個月，人均消費額為 150 元 /天 .人，年營業(yè)收入為 4380萬元。 4. 綜合服務館： 預計每天客流量為 1000 人 /天，年營業(yè)時間為 12 個月，人均消費額為 元 /天 .人，年營業(yè)收入為 2190 萬元。 綜上所述，溫泉度假村每年的營業(yè)收入在 57782 萬元。 二、變動營業(yè)成本估算 (平均 15%）： 57782*15%= 萬元 三、營業(yè)稅金及附加（營業(yè)收入的 %） 57782 萬元 *%= 萬元 四、企業(yè)管理費： 37 32 營業(yè)收入的 16%，即 57782 萬元 *16%= 萬元。 五、財務費用 (按貸款利率 %計算 ) 400000萬元 *%=14400萬元 /年 六、建筑物折舊 =總投資 /30 年 400000萬元 /30年 =13333萬元 /年。 37 33 第十節(jié) 擬建項目招標方案 依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》和《河北省實施 (中華人民共和國招標投標法 )辦法》的規(guī)定，本項目須實行招標。 招標范圍 本項目招標范圍為：勘查、設計、建筑、安裝、工程監(jiān)理、設備和重要材料采購。 招標方式 本項目的招標方式采取公開招標。招標投標活動應當遵循公開、公正、公平和誠實信用的原則。 9． 4 招標程序 招標準備階段 ◇準 備招標條件 在正式招標開始前，工程應具備一定的招標條件。包括：招標項目按國家規(guī)定需要履行項目審批手續(xù)，己經(jīng)履行審批手續(xù)并獲得批準，項目法人單位己經(jīng)組成，資金到位率符合規(guī)定，技術資料滿足招標投標等。 ◇委托招標代理機構 委托有相應資質(zhì)的招標代理機構進行招標。 ◇編制招標文件 招標代理機構按照建設單位的要求編制招標文件，招標文件應包括擬建工程的技術要求，對投標人資格審查的標準、投標報價的要求、37 34 評標標準和擬簽訂合同的主要條款等所有實質(zhì)性要求和條件，是投標和評標的主要依據(jù)。 ◇計 算標底 招標人應編制或由招標代理機構編制并由招標人確認擬建設項 目的標底價格，它是招標人籌集資金和評標人員評價投標報價的主要依據(jù)。準確可行的標底價格應該建立在市場調(diào)查的基礎上，根據(jù)擬建工程的技術特點，同時參考最近一段時期內(nèi)相似工程的結算價格來確定。標底必須嚴格保密。 招標投標階段 ◇勘察現(xiàn)場 ◇發(fā)售招標文件 向招標范圍內(nèi)的投標人發(fā)售招標文件。 ◇招標文件的澄清和修改 任何邀請范圍內(nèi)投標人都可以在規(guī)定的時間內(nèi)請求招標人就招標文件的內(nèi)容進行澄清。如需要招標 人可在招標文件售出后對其補充和修改。 ◇編制和遞交投標文件 投標人應按照投標人須知并利用招標文件提供的格式編寫并提交其投標文件。 投標成交階段 ◇開標 開標應按招標文件規(guī)定的時間地點以公開的方式進行。 37 35 ◇評標和定標 評標工作由招標人組建的評標委員會負責，先進行投標文件初審，評標委員會對通過初審的投標文件進行詳細評價。評價完成后，評標委員會應準備評標報告。由招標人根據(jù)評標報告和推薦的中標候選人來決定中標人。 ◇簽訂合同 在接到中標通知書后，中標人應在規(guī)定的時間和地點與招標人簽訂合同。 9． 5 評標方法 本項目宜采用綜合評標價法。綜合評標價法是綜合考慮投標報價以外的各種評價因素，并將這些因素用貨幣表示，然后在投標報價的基礎上增加或減掉這些費用來得到綜合評標價。評標價最低者中標。除了投標報價外，需要考慮以下因素：投標單位的信譽、有無類似工程經(jīng)驗、對工程質(zhì)量和進度的承諾等。 37 36 第 十一 節(jié) 投資建議 一、項目的優(yōu)勢與風險 經(jīng)過調(diào)查和前面的分析，我們認為該項目有以下優(yōu)勢： 項目建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策，是國家和地方政府極力鼓吹發(fā)展的項目，項目的建設有 一定的社會意義； 項目的市場主要定位在北京、天津、秦皇島和唐山，有一定的客戶來源和市場； 項目不是一個孤立的度假村，它可以與運河旅游資源配套，而形成一個完整的有特色的旅游線； 從經(jīng)濟效益上分析，該項目經(jīng)濟效益應可行； 該項目處在設計和建設的初期，可以參考國內(nèi)外的優(yōu)秀設計和建設，建設一個有自己特色的度假酒店，以吸引游客。 但我們認為該項目也有以下風險： 1．市場競爭激烈，北京地區(qū)溫泉資源豐富，有強有力的競爭對手和 大量的潛在競爭對手。 2．溫泉的質(zhì)量和可開采的溫泉壽命對本項目的成敗至關重要。但目前沒有權威的地質(zhì)勘察資料和溫泉質(zhì)量分析報告。 3．度假村內(nèi)項目的建設對吸引顧客非常重要，要體現(xiàn)健康、休閑、內(nèi)容豐富的“綠色假期”的旅游度假村，就要建設和經(jīng)營一批特色項目。因此項目的設計也很重要。 綜上所述，通過客觀的數(shù)據(jù)分析、市場調(diào)研，科學的市場定位、合理的項目規(guī)劃、真實的財務分析，我們可以得出一個結論性意見：37 37 在唐山市豐南區(qū)開發(fā)建設的溫泉度假酒店項目是可行的，這個項目的開發(fā)建設不僅彌補了唐津運河 度假區(qū)冬季旅游項目的空白，解決了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸問題，快速發(fā)展了當?shù)氐慕?jīng)濟建設，同時項目本身的經(jīng)濟效益也是十分可觀的。因此該項目可以進行開發(fā)建設。