【正文】 裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《太倉(cāng)市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊(cè)》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理時(shí)，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場(chǎng)的各種粉類(lèi)、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動(dòng)對(duì)環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對(duì)相鄰居民的日常生活造成影響。安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書(shū)面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生。進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患。二次裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對(duì)性地采取措施，確保不遺留安全隱患。環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔。加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，最大限度降低對(duì)周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動(dòng)用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)行。外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞。禁止安裝雨陽(yáng)蓬或作任何形式的封閉。窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè)。公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門(mén)。土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu)。不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水。外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水。不得在無(wú)梁板上砌筑檣體。水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管。廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死。二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞。墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管。動(dòng)員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù)。(三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù)A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)總體安全環(huán)境管理在小區(qū)四周、車(chē)輛進(jìn)出口、小區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料。結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)突發(fā)安全事件及時(shí)解決，依法辦事。培訓(xùn)專(zhuān)業(yè)保安巡查員隊(duì)伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對(duì)小區(qū)進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳細(xì)巡邏路線及頻次。對(duì)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。在出入口處對(duì)來(lái)訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動(dòng)人員數(shù)量，防止推銷(xiāo)人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o(wú)關(guān)人員流竄。建立我公司覆蓋全太倉(cāng)市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援。制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防臺(tái)風(fēng)、防地震方案等。對(duì)出租戶管理租戶在小區(qū)角色不同，人員流動(dòng)性大，社會(huì)背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問(wèn)題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對(duì)租戶進(jìn)行分類(lèi)拜訪與重點(diǎn)關(guān)注。配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。車(chē)輛交通及道路管理樓宇停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）有專(zhuān)人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動(dòng)車(chē)輛出入有登記。非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)輛按規(guī)定位置停放。每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整。井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失，路面井蓋不影響車(chē)輛和行人通行及業(yè)主的日常生活?？茖W(xué)管理記錄全面的事件日志，針對(duì)事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元(門(mén))、戶標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯。定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡?？照{(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集。設(shè)立小告示板，開(kāi)展與業(yè)主交流，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)。二是對(duì)房屋設(shè)備做到“三好”，“四會(huì)”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備?！八臅?huì)”是指物業(yè)維修人員對(duì)房屋設(shè)備要會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障。“五定”是對(duì)房屋主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。三是實(shí)行專(zhuān)業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專(zhuān)業(yè)修理為主，同時(shí)設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。1)給排水設(shè)備管理管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏，方便住用戶生活。供水設(shè)備(包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門(mén)等)。對(duì)生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染。每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施，無(wú)污染隱患。生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無(wú)二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單。停水提前一天通知住用戶。排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無(wú)堵塞、外溢現(xiàn)象。汛期道路、車(chē)庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生。每年一次清理化糞池、污水井。遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。2)供電設(shè)備管理供電設(shè)備(變壓器、電表、供電線路、總開(kāi)關(guān)、戶外型負(fù)荷開(kāi)關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開(kāi)關(guān)、避雷針等)。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障。每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好。建立配電室巡查制度(每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次)，并做好運(yùn)行記錄。停電提前一天通知各用戶。臨時(shí)施工及住(用)戶裝修制定臨時(shí)用電管理措施。發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源。備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無(wú)關(guān)人員禁止入內(nèi)。建立配電運(yùn)行記錄，每班巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄。室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好。操作開(kāi)頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌。操作及檢驗(yàn)時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類(lèi)儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有關(guān)差異。核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合。配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無(wú)損，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無(wú)焦痕。導(dǎo)線絕緣是否良好，各類(lèi)絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無(wú)燒焦、變脆、絕緣包布有無(wú)失效，接頭之間有無(wú)腐蝕現(xiàn)象。金屬管連接的地線是否良好，有無(wú)虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無(wú)脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無(wú)塌腰變形。各用電器具是否牢固。各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。3)弱電設(shè)備管理每天對(duì)門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保故障能及時(shí)排除。4)消防管理消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案。消防管理員接受?chē)?yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識(shí)完整，可隨時(shí)起用。在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻。全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題。組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。建立義務(wù)消防隊(duì)，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識(shí)。C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住戶提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對(duì)清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備。標(biāo)準(zhǔn)化保潔(專(zhuān)職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制)。垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。房屋公共部門(mén)共用設(shè)施無(wú)蟻害。樓宇內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)。樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。日常保潔范圍 工 作 內(nèi) 容 頻 次 標(biāo) 準(zhǔn) 備注樓道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 無(wú)遺留物、臭味掃地板及樓梯 1次/天 無(wú)雜物，無(wú)積水沖洗樓梯 1次/周 無(wú)雜物，無(wú)積水擦公寓口信報(bào)箱 1次/天 無(wú)灰塵，無(wú)手印擦電梯 2次/天 無(wú)灰塵，無(wú)手印擦公共防盜門(mén) 1次/周 無(wú)灰塵擦樓梯扶手 1次/周 無(wú)灰塵 擦公共天花板 1次/周 無(wú)灰塵、蜘蛛絲擦消火栓 1次/月 無(wú)灰塵擦窗戶 2次/月 無(wú)灰塵道路 1 路面 循環(huán)清掃 無(wú)雜物路邊綠地 2次/天 無(wú)雜物水泵結(jié)合器 1次/周 無(wú)灰塵路燈柱 1次/周 無(wú)灰塵綠地 清理 2次/天 無(wú)灰塵、枯葉四害消滅在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周?chē)鷧^(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚?。D、綠化維護(hù)系統(tǒng)制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲(chóng)等工作。對(duì)樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種。綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象?；ú輼?shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損、無(wú)斑禿。綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。項(xiàng) 目 措 施 標(biāo) 準(zhǔn)綠化澆水 澆水(依氣候變化)澆足澆透草皮 修剪(按季節(jié)進(jìn)行)草皮美觀平整雜草 清除(每周一次)確?；緹o(wú)雜草防蟲(chóng) 病蟲(chóng)害防治(一年2次)無(wú)病蟲(chóng)害養(yǎng)護(hù) 施肥(一年4次)綠化生長(zhǎng)旺盛喬灌木 修剪造型一年4次E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主的共用設(shè)施：籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。開(kāi)發(fā)收益性服務(wù)項(xiàng)目，借助專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運(yùn)營(yíng)機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值，為業(yè)主及開(kāi)發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動(dòng)力。F、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)社區(qū)文化建設(shè)創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動(dòng)空間，與社區(qū)居委員會(huì)一道，組織社區(qū)居民參與開(kāi)展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使住戶擁有一份歸屬感。各項(xiàng)活動(dòng)事先計(jì)劃，爭(zhēng)取政府有關(guān)部門(mén)支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)以及政府有關(guān)部門(mén)的良好合作關(guān)系。在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地。配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。便民服務(wù)“不出社區(qū)門(mén)，照樣過(guò)日子”是本公司服務(wù)的一項(xiàng)重要目標(biāo)，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問(wèn)題而難以應(yīng)對(duì)時(shí)，全公司員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動(dòng)為住戶排憂解難，積極開(kāi)展臨時(shí)性的、專(zhuān)項(xiàng)性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。1)、日常服務(wù)設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專(zhuān)線，開(kāi)辟為業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)與本公司溝通交流場(chǎng)所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問(wèn)詢、投訴、求助、報(bào)修，還要求公司員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋?zhàn)舻母鞣N要求。建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理化建議及時(shí)整改。每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。代定報(bào)刊，郵件報(bào)刊代收代發(fā)。2)、特約服務(wù)提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，小修不過(guò)夜，中修三天完成?？辗看?，房屋中介。委托代裝家用電器。代辦家庭清潔、消毒、打蠟。委托代聘各種類(lèi)型的保姆、家教和醫(yī)療護(hù)理。信息咨詢服務(wù)等六、物業(yè)接管事項(xiàng)說(shuō)明(一)我公司一旦接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場(chǎng)開(kāi)展，各項(xiàng)接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。(二)為了高效完成接管工作，公司領(lǐng)導(dǎo)成立以牛副總經(jīng)理為首的接管驗(yàn)收小組(具10年物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn))。成員包括2名電工、1名物業(yè)經(jīng)理 G、延伸物業(yè)管理服務(wù)代繳代辦服務(wù)：為業(yè)主代繳各類(lèi)費(fèi)用，代辦信件的郵寄與郵寄服務(wù)等等。代征代訂服務(wù)：為業(yè)主提供各類(lèi)需求訂制服務(wù)，如票務(wù)代訂、報(bào)刊代訂等等。代租代售服務(wù)：為業(yè)主提供房屋的代租、代售服務(wù)； 人員接送服務(wù)：根據(jù)業(yè)主的需要，因特殊原因無(wú)法接待其親戚朋友，可委托我物業(yè)管理公司人員代其接待客人，并妥善安排，直到業(yè)主歸來(lái)。代請(qǐng)家政服務(wù)：鑒于業(yè)主的特殊需求，為業(yè)主代請(qǐng)家政服務(wù)。商務(wù)服務(wù)：針對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主的需求，提供與之相適應(yīng)的各類(lèi)商務(wù)服務(wù)，物業(yè)管理方案 以滿足小型企業(yè)內(nèi)部智能部門(mén)不完善所帶來(lái)的不變，從而方便業(yè)主。中介咨詢服務(wù)：為業(yè)主提供各種咨詢服務(wù)，如室內(nèi)綠化、設(shè)計(jì)、花卉養(yǎng)護(hù)、綠化租擺等，以及其他各種需求信息服務(wù)，提供各種中介聯(lián)絡(luò)服務(wù)。其他委托服務(wù)：根據(jù)業(yè)主的需求，我們將設(shè)定其他的特約服務(wù)，直接服務(wù)于業(yè)主。