【導(dǎo)讀】商業(yè)代建的風(fēng)險(xiǎn)主要在于委托方干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、政府干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)以及履約風(fēng)。代建合作雙方應(yīng)發(fā)掘代建模式的優(yōu)勢，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以優(yōu)化房地產(chǎn)市場。的資源配置，促進(jìn)市場健康有序發(fā)展。了項(xiàng)目代建制風(fēng)險(xiǎn)管理流程及階段,接著對代建制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主體進(jìn)行分析,最后闡述了常見的風(fēng)險(xiǎn)防范策略。探討代建制模式下的監(jiān)管體系代建制，后介紹代建制在住宅房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中的應(yīng)用情況。基于對代建制基本概

　　

【正文】 ，一些項(xiàng)目前期工作可能仍要使用單位來做，同時(shí)一些設(shè)備也可能由使用單位自行采購。這樣，兩個(gè)單位都有使用資金的行為，就產(chǎn)生了誰是會計(jì)核算主體、由誰負(fù)責(zé)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理、誰來做竣工財(cái)務(wù)決算的問題；再者，代建管理費(fèi)沒有統(tǒng)一的提取標(biāo)準(zhǔn)，各地代建管理費(fèi)提取五花八門，有的是控制在 建設(shè)單位管理費(fèi)范圍內(nèi)；有的是以必要的費(fèi)用加稅金和合理利潤；有的是結(jié)合建設(shè)單位管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為項(xiàng)目的節(jié)余資金獎優(yōu)罰劣。 ，沒有形成成熟、規(guī)范、公平競爭的代理商市場。 住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 27 首先，代理機(jī)構(gòu)總體資質(zhì)不高。很多代建機(jī)構(gòu)都是從原來的建設(shè)單位、工程咨詢機(jī)構(gòu)、建設(shè)監(jiān)理公司、工程承包公司等轉(zhuǎn)型過來的，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人員隊(duì)伍素質(zhì)、內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)等各方面不能完全達(dá)到代建機(jī)構(gòu)應(yīng)有的水平；其次，代建機(jī)構(gòu)數(shù)量不充足。公平、有效競爭的代建制市場必須有合理數(shù)量的代建商參與才能形成，但我國目前符合資質(zhì)要求的代建機(jī)構(gòu)的 數(shù)量較少，達(dá)不到市場競爭的要求，這也是部分地方選擇由政府指定代建單位的原因之一。 。 首先，代建工程考核和監(jiān)督制度不嚴(yán)格。代建制的實(shí)際操作中，存在考核機(jī)制不健全，重委托、輕監(jiān)督檢查等問題，影響了代建工作的質(zhì)量；其次，代建保險(xiǎn)制度沒有建立。按照代理合同，代建單位要承擔(dān)突破投資的賠付責(zé)任，若賠付金額太大，代理單位有可能無力承擔(dān)，需要相應(yīng)的保險(xiǎn)制度轉(zhuǎn)移賠付風(fēng)險(xiǎn)。我國這方面的保險(xiǎn)制度較少，需進(jìn)一步探索。 制約代建制企業(yè)發(fā)展的若干問題 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問題 尚未解決 代建制度是一種民事委托關(guān)系還是行政委托關(guān)系，理論和實(shí)踐都提出了這個(gè)問題，一方面，代建制普遍存在一個(gè)實(shí)踐矛盾，即委托代建的房屋建起來了，委托人 —— 各相關(guān)政府，作為直接的當(dāng)事人，且不得不面對不斷出現(xiàn)的工程質(zhì)量和使用功能缺陷的投訴，這種情形在危房改造等安居工程建設(shè)中普遍存在。另一方面，國家法律法規(guī)賦予了建設(shè)單位在建設(shè)工程項(xiàng)目上的重大責(zé)任與義務(wù)，不能夠因?yàn)閷?shí)行代建制而產(chǎn)生轉(zhuǎn)移。實(shí)行代建制的本來目的是希望通過代建方使建設(shè)單位從非專業(yè)領(lǐng)域工作中擺脫出來，不必承擔(dān)這些單位無力承擔(dān)的專業(yè)責(zé)任與義務(wù)。但是當(dāng)代建行為的法律關(guān)系 不清時(shí)，建設(shè)單位在簽定協(xié)議時(shí)，就可能有這么一種情況，通過委托代建，建設(shè)工程的民事責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移了，但更重要的行政責(zé)任乃至刑事責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)并沒有轉(zhuǎn)移，原因在于代建制度并不是一個(gè)法定制度。同家行政法規(guī)規(guī)定的建設(shè)單位的責(zé)任與義務(wù)以及建設(shè)單位違法的責(zé)任追究，包括對單位主管領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 28 任追究，并沒有因民事性質(zhì)的委托而轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)階段的代建單位因有限的代建取費(fèi)而不愿承擔(dān)更多的代建責(zé)任，同時(shí)建設(shè)單位也因風(fēng)險(xiǎn)并沒有變無法完全轉(zhuǎn)移而對委托代建持疑慮態(tài)度，合作雙方這種背反的期望目標(biāo)便對建設(shè)下程項(xiàng)目產(chǎn)生各種不利的影響，在工程建設(shè)過程中，扯皮 、糾紛、責(zé)任推卸等情況時(shí)常發(fā)生。這些，對于代建制度的順利推行是十分不利的。 代建制度與現(xiàn)有的建設(shè)工程管理制度交迭 我國建設(shè)工程管理體制是伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步變化的，加上建設(shè)行政管理體制上的條條分割情況，便產(chǎn)生了一些具有條條分割特征的管理制度和機(jī)制形式，如工程咨詢管理制度、工程監(jiān)理制度、設(shè)計(jì)咨詢制度以及其他各類細(xì)分的工程建設(shè)中介服務(wù)制度等。這些制度和機(jī)構(gòu)組織的業(yè)務(wù)不僅具有同性質(zhì)的重迭性，還因與政府的某行業(yè)的管理職能關(guān)聯(lián)，通過各自的資質(zhì)、資格及業(yè)務(wù)范圍的管理而形成相對的封閉的運(yùn)行機(jī)制，導(dǎo)致 建設(shè)工程的中間管理服務(wù)環(huán)節(jié)過多，不僅造成資源浪費(fèi)，管理低效等問題，還一定程度上阻礙了建筑領(lǐng)域的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，現(xiàn)在，又要在政府投資領(lǐng)域建設(shè)項(xiàng)目上再實(shí)行一個(gè)代建環(huán)節(jié)，是否會因增加一個(gè)中間環(huán)節(jié)而影響工程建設(shè)效能，也是客觀存在的一個(gè)問題。根據(jù)國家法律法規(guī)規(guī)定，監(jiān)理單位在工程建設(shè)過程中，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制義務(wù)和對項(xiàng)目的合同管理，信息管理以及工作協(xié)調(diào)責(zé)任。而目前的代建制度，代建人在工程實(shí)施過程中所承擔(dān)的權(quán)利與義務(wù)也大致如此。如果不能有效地處理好兩者之間的關(guān)系，可能會對工程建設(shè)產(chǎn)生副作用。 代建制度帶來項(xiàng)目組織實(shí)施工作困難 由于運(yùn)用代建制，項(xiàng)目的組織實(shí)施工作由項(xiàng)目管理公司來完成，而在政府投資領(lǐng)域的項(xiàng)目管理中，前期準(zhǔn)備工作的難點(diǎn)之一就是大量的房屋拆遷和土地征用問題，而過去這些工作往往是依靠政府的強(qiáng)有力的行政推動，并適時(shí)制定和調(diào)整相關(guān)政策來保證工程進(jìn)度，表現(xiàn)的是政府行為，而運(yùn)用代建制后，則改為管理公司完成此項(xiàng)工作，作為企業(yè)，往往是舉步維艱的。并且在企業(yè)行為下，花費(fèi)在房屋動遷的費(fèi)用相對以前要多出許多，對工程總投資會造成不利的局面。 現(xiàn)行體制阻礙代建制企業(yè)的發(fā)展 住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 29 我國的代建制企業(yè)大都 隸屬于政府部門。雖然根據(jù)政府體制改革的要求，代建制企業(yè)正在改制，但從整體看，政企不分、產(chǎn)權(quán)不明、責(zé)權(quán)不清的現(xiàn)象依然存在。由于代建制企業(yè)與相關(guān)政府部門的裙帶關(guān)系，自然形成一種行業(yè)保護(hù)主義、地方保護(hù)主義，將極大的阻礙代建制企業(yè)的市場競爭，對代建制企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是相當(dāng)不利的。 由于歷史的原因，目前國內(nèi)各家代建制公司都有一些行政富余人員，甚至某些人還在領(lǐng)導(dǎo)崗位工作，由于他們的存在，公司的人事制度、工資制度改革遲遲無法開展，且長期的機(jī)關(guān)作風(fēng)使得他們的思想觀念與現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展、創(chuàng)新精神格格不入，成為企業(yè)發(fā)展道路上的絆 腳石。 從業(yè)人員素質(zhì)有待提高我同目前的代建制行業(yè) 項(xiàng)目管理人員的專業(yè)水平都很高，現(xiàn)場實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)較多，可知識面偏窄，綜合協(xié)調(diào)管理能力較弱，尤其是經(jīng)濟(jì)、商務(wù)、管理、法律等方面知識和能力不足，缺少項(xiàng)目經(jīng)理、雙語人才、復(fù)合型人才，而熟悉國際慣例，能從事國際工程咨詢的人才就更少。并且我國代建制企業(yè)的人員組織結(jié)構(gòu)不合理，考核機(jī)制也尚來健全，而且培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)缺乏，缺少專門培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。 住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 30 第五章 代建制 模式 發(fā)展過程存在問題的解決方案 加強(qiáng)宣傳教育，走出代建制誤區(qū) 首先，政府行政主管部門和相關(guān)行業(yè)主管部 門應(yīng)大力做好宣傳和教育工作，使得政府投資項(xiàng)目參與各方了解“代建制”，支持“代建制”，并按“代建制”的要求正確地對待和處理項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題。其次，政府投資項(xiàng)目投資各方應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，從思想上認(rèn)識到推行“代建制”是社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，是政府投資體制改革進(jìn)一步深化的必然趨勢。最后，政府各部門和各行業(yè)應(yīng)取得共識，對“代建制”發(fā)展過程中遇到的種種問題和阻力要正確、統(tǒng)一、有效地解決和疏導(dǎo)，及時(shí)澄清對“代建制”的錯(cuò)誤認(rèn)識，糾正不規(guī)范的代建行為，確保“代建制”的健康發(fā)展。 制定扶持制度有效培育和發(fā)展代 建主體 目前，作為代建主體的建設(shè)項(xiàng)目管理公司規(guī)模普遍較小，整體水平不高，在一定程度上制約了“代建制”的推行和發(fā)展。為盡快改變這種現(xiàn)狀，應(yīng)專門制定扶持中小型項(xiàng)目管理公司發(fā)展的融資政策，積極改善代建企業(yè)的融資環(huán)境。其次，應(yīng)從政策和資質(zhì)管理上，鼓勵(lì)工程設(shè)計(jì)、施工、招標(biāo)、造價(jià)等階段性工程承包企業(yè)和中介咨詢機(jī)構(gòu)通過兼并、聯(lián)合、重組等途徑組建適應(yīng)工程項(xiàng)目管理社會化、專業(yè)化、規(guī)范化、國際化的咨詢機(jī)構(gòu)。同時(shí)，要下決心裁撤政府各部門所屬的工程建設(shè)管理機(jī)構(gòu)，并嚴(yán)格限制組建工程指揮部或基建辦等類似機(jī)構(gòu)。 在我國具有代建制資質(zhì)的企 業(yè)，幾乎清一色是隸屬于某一個(gè)政府機(jī)關(guān)，有的甚至就是政府機(jī)構(gòu)的原班人馬，對外掛出一個(gè)具有企業(yè)性質(zhì)的牌子而已?，F(xiàn)階段，這個(gè)明顯帶有壟斷色彩的行為對于企業(yè)的發(fā)展有著得天住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 31 獨(dú)厚的效果，但對于企業(yè)的長期發(fā)展是相當(dāng)不利的，行業(yè)的壟斷限制了競爭。對于調(diào)動員工的積極性也有不利的一面，我們應(yīng)該借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，采用合伙人或股份制的形式對企業(yè)作出體制改革，用現(xiàn)代企業(yè)管理的理念，深化企業(yè)的人事制度改革和分配制度改革，加強(qiáng)企業(yè)員工的凝聚力，以適應(yīng)未來社會發(fā)展的需要。 完善法制建設(shè)創(chuàng)造“代建制”良好制度環(huán)境 目前，“代建制”實(shí)施 中出現(xiàn)的代建主體行為不規(guī)范，客觀上得不到行政部門的認(rèn)可，業(yè)主越權(quán)過多，干預(yù)代建主體以及代建管理費(fèi)過度競爭等問題，究其根源主要是有關(guān)“代建制”的法律法規(guī)不完善。鑒于此，應(yīng)積極加強(qiáng)政府項(xiàng)目建設(shè)“代建制”的立法工作。盡快制定、修改政府投資建設(shè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、項(xiàng)目審批制度，明確投資主體、代建主體、政府投資管理機(jī)構(gòu)以及項(xiàng)目最終使用單位四方各自的法律地位、權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任范圍，規(guī)范各方行為和相互關(guān)系，為代建制的規(guī)范運(yùn)行創(chuàng)造良好的制度環(huán)境。另外，為避免以代建管理費(fèi)作為選擇代建單位的主要競爭指標(biāo)而使“代建制”發(fā)展陷入 惡性循環(huán)的困境，政府相關(guān)部門還應(yīng)盡快科學(xué)、合理的制定建設(shè)項(xiàng)目代建管理費(fèi)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)。 由于代建制度出現(xiàn)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問題，主要因?yàn)槲写ǖ姆刹幻鞔_，以及責(zé)任無法轉(zhuǎn)移的情形，應(yīng)通過立法來確立代建制度，將委托代建后的行政責(zé)任轉(zhuǎn)移給代建人。 引入現(xiàn)代企業(yè)制度和加強(qiáng)從業(yè)人員素質(zhì)培養(yǎng)，增強(qiáng)代建企業(yè)核心競爭力 實(shí)行“代建制”是改革政府項(xiàng)目單位“自我料理”的小生產(chǎn)管理方式和政府領(lǐng)導(dǎo)掛帥的行政指揮方式，從管理體制上規(guī)范政府項(xiàng)目單位行為和工程建設(shè)秩序，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目管理社會化、專業(yè)化、規(guī)范化、國際化的目住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 32 標(biāo)。這就需要代 建企業(yè)引入政企分開、產(chǎn)權(quán)明晰、責(zé)權(quán)明確、管理科學(xué)、自主經(jīng)營的現(xiàn)代企業(yè)制度，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，積極參與市場競爭，從而逐漸增強(qiáng)企業(yè)核心競爭能力。同時(shí)，代建企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)代建主體員工素質(zhì)培養(yǎng)，代建企業(yè)應(yīng)擁有完整的人員聘用、考核激勵(lì)機(jī)制和培訓(xùn)計(jì)劃，加強(qiáng)服務(wù)意識和責(zé)任感，增強(qiáng)代建企業(yè)的核心競爭力。 代建制企業(yè)屬于“智力服務(wù)業(yè)”，它與其它產(chǎn)業(yè)的主要區(qū)別在于它的成果是在從業(yè)人的知識、經(jīng)驗(yàn)和智力中產(chǎn)生的，為此從業(yè)人員的素質(zhì)極為重要，這不僅要求從業(yè)人員有較高水準(zhǔn)的專業(yè)知識，還要通曉有關(guān)法律、心理、社會及相關(guān)科學(xué)知識，要有較強(qiáng)的 語言表達(dá)能力、敏銳的思維能力等，除此之外，還要承擔(dān)法律和社會責(zé)任。國外對管理咨詢執(zhí)業(yè)人員管理較嚴(yán)，從事工程管理咨詢上作的人必須具有執(zhí)業(yè)資格注冊證書。代建制企業(yè)應(yīng)有完整的人員聘用、考核激勵(lì)和培訓(xùn)計(jì)劃。 建立招標(biāo)競爭機(jī)制加強(qiáng)對代建主體有效監(jiān)督 實(shí)行“代建制”的關(guān)鍵在于用公開競爭機(jī)制選擇具有專業(yè)素質(zhì)的項(xiàng)目代建單位，用經(jīng)濟(jì)合同來約束項(xiàng)目代建單位執(zhí)行合同約定的代建任務(wù)，享受應(yīng)有的權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。然而目前有些地方出現(xiàn)了項(xiàng)目代建單位的選擇并不是嚴(yán)格按照公開招投標(biāo)的方式產(chǎn)生，甚至于個(gè)別并不具備項(xiàng)目代建資格的單位 成為了項(xiàng)目代建人，這些都從一定程度上影響了項(xiàng)目的建設(shè)效果，帶來較大的負(fù)面影響。為此，應(yīng)首先建立和完善公開招標(biāo)競爭機(jī)制，把好項(xiàng)目代建單位的選擇關(guān)，讓真正有能力的代建單位成為項(xiàng)目代建市場的主力軍。其次應(yīng)加強(qiáng)對項(xiàng)目后評價(jià)工作以及建設(shè)全過程的監(jiān)管，要完善政府投資項(xiàng)目特別是重大項(xiàng)目的決算、審計(jì)、績效評價(jià)、責(zé)任追究和項(xiàng)目后評價(jià)的公開制度，在監(jiān)管制度的設(shè)計(jì)和執(zhí)行中要充分發(fā)揮發(fā)改委、審計(jì)等相關(guān)部門的職能，形成合力，加強(qiáng)對代建主體的有效監(jiān)管。 住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 33 第六章 結(jié)論 有人說，代建制的成敗重點(diǎn)在于制度建設(shè)，關(guān)鍵在于項(xiàng)目代建單位的素質(zhì) 、經(jīng)驗(yàn)和責(zé)任心。從政府投資項(xiàng)目代建制的實(shí)施看，代建制的推行還需進(jìn)一步完善，比如說：出臺代建單位資質(zhì)管理規(guī)定，對項(xiàng)目代建單位資質(zhì)實(shí)行動態(tài)管理 。建立代建市場進(jìn)入和清出機(jī)制 。建立代建單位的信用評價(jià)體系 。確定合理的代建費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 。加強(qiáng)代建單位的行業(yè)自律 。制定相應(yīng)的投資項(xiàng)目代建制管理辦法 。出臺統(tǒng)一的投資項(xiàng)目代建合同示范文本 。在實(shí)施階段建立以目標(biāo)責(zé)任制、風(fēng)險(xiǎn)索賠制和履約擔(dān)保制為主線，對工程建設(shè)過程實(shí)施動態(tài)控制的模式 。規(guī)范以 “ 代建制 ” 形式進(jìn)行管理的投資項(xiàng)目各方利益主體的行為，達(dá)到實(shí)現(xiàn) “ 政府監(jiān)管、業(yè)主投資、代建管理、各負(fù) 其責(zé) ” 的目標(biāo)等等。 對于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施代建制，我們也是在不斷的摸索，在實(shí)施過程中存在一些亟待解決的問題。對于投資方來說代建制管理要增加一小筆管理費(fèi)，但確實(shí)可以因管理水平的提高而節(jié)省管理費(fèi)的幾倍、十幾倍的資金。所以說代建制在房地產(chǎn)開發(fā)中還是應(yīng)該有其發(fā)展的空間。 代建模式作為一種房地產(chǎn)開發(fā)的創(chuàng)新模式，在當(dāng)前中國政策和市場環(huán)境下，其可行性和盈利能力是值得關(guān)注的，但其操作過程中也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。委托方、代建方應(yīng)積極探索改良渠道，通過代建模式優(yōu)化房地產(chǎn)市場資源配置，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、有序發(fā)展。 住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 34 致 謝 將近 多半 年 的時(shí)間 ， 終于將這篇論文寫完，在論文的寫作過程中遇到了無數(shù)的困難和障礙，都在同學(xué)和老師的幫助下度過了。尤其要強(qiáng)烈感謝我的論文指導(dǎo)老師 —— 劉鵬輝老師， 他 對我進(jìn)行了無私的指導(dǎo)和幫助，不厭其煩的幫助進(jìn)行論文的修改和改進(jìn)。 另外， 我要感謝學(xué)習(xí)中心的老師。是他們對論文選題、選材、編寫格式等方面給予了細(xì)心的指導(dǎo)，使我的畢業(yè)論文設(shè)計(jì)得以有條不紊地進(jìn)行。 感謝西安電子科技大學(xué)網(wǎng)絡(luò)學(xué)院為我提供了一個(gè)良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，感謝學(xué)院的領(lǐng)導(dǎo)和老師們！他們無微不至的關(guān)懷、精心的培養(yǎng)使我到了很多的知識，終生受益！ 參考文獻(xiàn) 35 參考 文獻(xiàn) [1] 發(fā)改委、國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定。國發(fā)【 20xx】 20 號， 20xx [2] 陳應(yīng)春 .代建制源起及其特殊文件框架設(shè)計(jì)的法律思考【 J】 .建筑經(jīng)濟(jì) .20xx(Ⅱ ) [3] 孟憲海 馮念一 代建制相關(guān)問題之研討【