【正文】 是他們對論文選題、選材、編寫格式等方面給予了細心的指導，使我的畢業(yè)論文設計得以有條不紊地進行。委托方、代建方應積極探索改良渠道，通過代建模式優(yōu)化房地產市場資源配置，促進房地產市場健康、有序發(fā)展。 對于房地產項目實施代建制，我們也是在不斷的摸索，在實施過程中存在一些亟待解決的問題。制定相應的投資項目代建制管理辦法 。建立代建市場進入和清出機制 。為此，應首先建立和完善公開招標競爭機制，把好項目代建單位的選擇關，讓真正有能力的代建單位成為項目代建市場的主力軍。國外對管理咨詢執(zhí)業(yè)人員管理較嚴，從事工程管理咨詢上作的人必須具有執(zhí)業(yè)資格注冊證書。 引入現代企業(yè)制度和加強從業(yè)人員素質培養(yǎng)，增強代建企業(yè)核心競爭力 實行“代建制”是改革政府項目單位“自我料理”的小生產管理方式和政府領導掛帥的行政指揮方式，從管理體制上規(guī)范政府項目單位行為和工程建設秩序，實現工程項目管理社會化、專業(yè)化、規(guī)范化、國際化的目住宅房地產項目代建模式研究 32 標。鑒于此，應積極加強政府項目建設“代建制”的立法工作。 在我國具有代建制資質的企 業(yè)，幾乎清一色是隸屬于某一個政府機關，有的甚至就是政府機構的原班人馬，對外掛出一個具有企業(yè)性質的牌子而已。 制定扶持制度有效培育和發(fā)展代 建主體 目前，作為代建主體的建設項目管理公司規(guī)模普遍較小，整體水平不高，在一定程度上制約了“代建制”的推行和發(fā)展。并且我國代建制企業(yè)的人員組織結構不合理，考核機制也尚來健全，而且培訓經費缺乏，缺少專門培訓機構。雖然根據政府體制改革的要求，代建制企業(yè)正在改制，但從整體看，政企不分、產權不明、責權不清的現象依然存在。如果不能有效地處理好兩者之間的關系，可能會對工程建設產生副作用。 代建制度與現有的建設工程管理制度交迭 我國建設工程管理體制是伴隨著市場經濟的發(fā)展而逐步變化的，加上建設行政管理體制上的條條分割情況，便產生了一些具有條條分割特征的管理制度和機制形式，如工程咨詢管理制度、工程監(jiān)理制度、設計咨詢制度以及其他各類細分的工程建設中介服務制度等。但是當代建行為的法律關系 不清時，建設單位在簽定協(xié)議時，就可能有這么一種情況，通過委托代建，建設工程的民事責任風險轉移了，但更重要的行政責任乃至刑事責任的風險并沒有轉移，原因在于代建制度并不是一個法定制度。我國這方面的保險制度較少，需進一步探索。 。 ，沒有形成成熟、規(guī)范、公平競爭的代理商市場。這樣，原有的投資申報、預算編制和資金撥付渠道就要在使用單位和代建單位之間進行協(xié)調，重新加以規(guī)范。 住宅房地產項目代建模式研究 26 房地產 代建制 中存在的問題 代建單位的性質、資質、運作、代建范圍尚需進一步明確。代建公司應代表投資方提出意見及解決辦法，而不應只是將施工單位的意見直接反饋給投資方或直接推到投資方解決。代建方應頃向于為投資方節(jié)省造價，以最經濟的辦法解決問題，而不應以方便項目管理為目的，造成一些非必要的投資。 3)既然實行代建制，實行代建包干價格 ，那么除投資方主動提出變更外，其他變更所發(fā)生的造價變更均涵蓋在代建協(xié)議包干價格內，由代建公司自行解決。前期由于沒有簽定代建協(xié)議，造成手續(xù)繁雜，合同結算時施工單位要面對兩個甲方的審核，來回反復的次數太多。 2)成本、工期、質量及簽證的控制具備了多重審核控制的雛形。陜西省于 1998 年 4月成立了統(tǒng)一建設管理辦公室，統(tǒng)建辦統(tǒng)一做政府投資的非經營性重點工程的業(yè)主；北京市從 20xx 年 10 月 13 日起，奧運項目法人招標全面鋪開，探索推行代建制招投標，并于 20xx 年 3 月 1 日頒布了《北京市政 府投資建設項目代建制管理辦法》 (試行 )，從當日起實施；重慶市成立了城市建設發(fā)展有限公司，專門負責政府投資工程的管理。 20xx 年，市建設局提出成立深圳市建筑工務局，代表政府行使業(yè)主職能，專門負責政府投資的市政工程和其他重要公共工程建設的管理，對 承建的政府投資工程一律實行“交鑰匙工程”，工務局目前正在組建之中。 上海市建設行政主管部門于 20xx 年 12 月出臺了《關于推進政府投資項目建設管理體制改革試點工作的實施意見》，其核心是實現政府投資職能與投資管理職能的分離、投資管理職能與工程管理職能的分離從而切實轉變政府職能，確立投資主體地位，形成工程管理市場。體制應該適應機制 ,反過來也影響機制 ；法制保障體制 ,體制支持法制 ；法制規(guī)范機制 ,機制要求法制。第二層次的條例、規(guī)定和細則是對法律條款的細化 ,便于法律的實施。應建立支持融資代建制的機制 ,如投資決策機制 ,市場競爭機制 ,合同契約機制 ,風險分擔機制 ,價值合理補償機制激勵機制和約束監(jiān)管機制等。由施工企業(yè)、設計企業(yè)或設計施工聯營企業(yè)等類型企業(yè)拓展業(yè)務而發(fā)展為工程公司的實體 ,其管理方式也將有根本的改變。應打破行業(yè)及地區(qū)界限 ,實施項目建設單位的重組與調整 ,將項目建設管理單位做大作強。因此 ,對于不同性質的市場主體 ,就應采取不同的管理方式 ,反映了公共管理的特色。 （二）三種管理 融資代建制圍繞公共工程項目 ,政府、項目公司、工程管理公司、專業(yè)運營公司各司其職、各負其責、各擔風險 ,在公共管理、企業(yè)管理和項目管理上有其獨特之處 ： 公共工程項目的資金無論是社會 (民間 )的還是政府的 ,其公益性質是不變的 ,最終的業(yè)主還是政府 ,所以需要政府的監(jiān)督管理?！八饺送顿Y者”可以是多種類型的主體 ,主要指非政府的包括企業(yè)和個人的具有獨立的投資決策權的經濟主體 ；“私人投資者”也可以是多種經濟主體組合的組織 ,如幾個投資主體為某一公共項目而成立的項目公司 , 該組織必須有足夠的資金來源進行 投資 ,它可以設計各種融資方案吸引各方資金 ,對投資形成的資產享有所有權和支配權 ,同時也要承擔風險責任。為了實現“多贏”的目標 ,合作雙方需合理分擔風險 ,以保證公共工程項目的成功。圍繞著公共工 程項目 ,無論是發(fā)達國家還是發(fā)展中國家的建筑管理都在政府層次、企業(yè)層次和項目層次等三個層次不斷變革創(chuàng)新 ,所涉及的各個方面 ,包括政府部門、業(yè)主、主包商、分包商、供應商、咨詢方、設計方和監(jiān)理方以及銀行、保險機構 ,都在尋求包括合伙、聯盟、合作、代理等多種組合方式 ,利用各種契約、法規(guī)、標準和國際慣例確立并形成適應發(fā)展的模式。中國目前迫切需要建立一套客觀、準確、公正衡量政府投資資金投資行為、投資效果的量化的指標體系。 返 回 審 核意見 委托審核 撥付資金 簽署意見 簽署意見 核定申請 提出申 請 財務總 監(jiān)（ 如果有） 建設單位 主 管 部 門或 授權 資 產 經營 公司 省財政廳 投 資 審 核 機構 監(jiān)理單位 承建單位 承建單位 住宅房地產項目代建模式研究 17 三、政府投資項目后評價制度 建設項目的后評價，也 稱為追蹤評價，它是指對已經建成并投入使用的建設項目的立項決策、規(guī)劃設計、工程實施、生產或運營的全過程，以及項目的經濟效益和社會效益做出全面的評價。其中最典型的政府投資項目集中支付程序，如圖 41 所示。筆者用資金等手段構建代建制模式下的政府投資項目監(jiān)管體系。 土地與資金的保 障力度 雖然代建方不承擔項目的工程成本、土地成本、人力成本以及相應的資金成本，但為保障項目開發(fā)和銷售節(jié)奏，確保項目開發(fā)按計劃推進，項目規(guī)劃條件、土地權屬的確定以及委托方的資金支付能力仍是合作意向時期關注的重點。因此，代建方通常是高端房產品營造的代表企業(yè)，其開發(fā)理念和相應的品質、成本要求與委托方對于項目的認知存在著一定差距。但在當前房地產調控的政策環(huán)境下，房地產市場正逐步從賣方市場過渡到買方市場，產品品質日益受到重視，商業(yè)代建模式的合理性和可行性日漸凸顯?？傮w上講，廈門市實行代建制的工程項目是成功的，一些較大的或較有影響的項目如廈門市市政府和市政協(xié)項目的建設都采用了項目代建制，并取得了很好的效果，為代建制度在廈門市的推廣起到了有力的促進 作用 [3]。代建單位代業(yè)主履 行工程建設的管理職責，包括選擇勘察、設計、施工、監(jiān)理企業(yè)，并簽訂工程合同。財政投融資的其它建設項目逐步實行代建制度。同時在該《暫行辦法》 中還規(guī)定了代建單位的資質管理、代建單位招投標和代建的管理住宅房地產項目代建模式研究 12 監(jiān)督等內容。有效的內部監(jiān)督制約機制，各處室分工，獨特的項目組織模式，執(zhí)行與決策分離等等。同時，由于工務局是一個專門機構，該模式部分解決了專業(yè)化問題，但不是通過市場化的方式。這就說明，在政府投資工程改革的總體思路方面，深圳市政府是將政府投資職能的改革與政府投資工程實施方式的改革分開來考 慮，對新設立的工務局，其職能界定僅限于負責工程建設的組織實施。深圳市工務局承建的政府投資工程一律實行“交鑰匙工程”，由政府財政撥款；工務局負責組織協(xié)調、監(jiān)督管理 和建住宅房地產項目代建模式研究 10 設管理任務，對工程前期工作、設計委托、施工及監(jiān)理單位的確定、工程竣工驗收等進行全方位、全過程負責，并接受建設行政主管部門的監(jiān)督：使用單位負責提出項目功能設計要求，并派人參與項目的設計審定和工程竣工驗收。 20xx 年 4 月中旬，建筑工務局開始組建，為深圳市建設局直屬的副局級事業(yè)單位。將兩個問題的改革結合在一起考慮。另一方面是通過改制，試點成立一批代建制公司，從而構造合格的能滿足需求的代建服務提供者，進而形成市場，通過競爭機制來提高工程建設服務的專業(yè)化水平。 （二）完善政府性投資公司職能。工程管理公司根據政府或經政府授權的投資公司的委托，組織開展項目的可行性研究、初步設計、項目管理、工程監(jiān)理等工作。 上海模式 上海模式主要由政府主管部門、業(yè)主（投資方）、代建單位、設計和施工承建商四個方面組成，政府、投資公司、代建單位的權責一致，均在界定的職責范圍內，根據國家建設法規(guī)、條例和基本建設程序行使權力，履行職責。深圳模式雖然也取得了可喜的成績，但在推行過程中遇到了一定的阻力和困難，不是很成功。關于工程項目管理企業(yè)目前工程項目管理企業(yè)的資質條件雖然尚未具體明確 (在制定中 )，但從管理辦法的這個定位，特別是全過程的管理服務活動這一規(guī)定 中，可以看出它應該是具有高素質、專業(yè)化管理能力和具有監(jiān)督和服務功能的企業(yè)。多年來在計劃經濟體制下形成的基建管理模式不利于加強業(yè)主對建設過程的管理和管理水平的提高。而政府投資項目 “ 代建制 ” ，則是指政府投資項目經過規(guī)定的程序，委托有相應資質的工程管理公司或具備相 應工程管理能力的其它企業(yè)，代理投資人或建設單位組織和管理項目的建設。 CM 制是業(yè)主委托一稱為建設經理的人來負責整個工程項目的管理，包括可行性研究、設計、采購、施工、竣工試運行等工作，但不承包工程費用。 2. 政府代建。 在項目代建運作過程中，委托方負責籌措項目開發(fā)所需全部資金，擁有項目開發(fā)中的投資決策權、監(jiān)督權、建議權和知情權，享有項目的 投資收益，承擔項目投資風險。 所謂商業(yè)代建，是由非政府類委托方委托，代建方進行開發(fā)建設的代建模式。在現有研究的基礎上，力求對代建制管理模式進行系統(tǒng)研究，這對進一步認識代建制和代建制的運行規(guī)范有重要的理論價值和實踐意義。隨著改革的深化，代建制在全國各地進行了試點，得到了推廣和應用。由于代建單位不享受項目使用的利益，在控制建設規(guī)模方面比使用單位更有積極性，從而減少了使用單位人為擴大建設規(guī)模的可能。 總之，代建制是我國工程項目管理的重大變革，是對政府投資項目的組織建設方式的體制創(chuàng)新。代建制正是建設產業(yè)專業(yè)化分工對管理方式變革要求的必然結果 [2]。代建制模 1 式很好地解決了政府投資項目建設中所有者代表缺位的問題。通常采取行政部門組建基建指揮部的方式來組織建設，“項目開了搭班子，工程完了散攤子”、“只有一次教訓，沒有二次經驗”。 二、工期拖延 項目管理組織的人員臨時組成班子，對項目缺乏整體和綜合管 理。基于對代建制基本概念還沒有統(tǒng)一的認識，更缺乏對代建制進行的系統(tǒng)研究與分析，本文的研究旨在對代建制在中國 的實踐作一全面的總結，并對其進行了系統(tǒng)的理論分析。代建合作雙方應發(fā)掘代建模式的優(yōu)勢，規(guī)避風險，以優(yōu)化房地產市場的資源配置，促進市場健康有序發(fā)展。 摘 要 房地產代建模式是一種創(chuàng)新開發(fā)模式，分為商業(yè)代建和政府代建兩類。 代建制是一種先進的基礎設施項目管理模式 ,但也存在不少風險 。 關鍵詞： 房地產 項目 代建模式 目錄 目 錄 第一章 緒論 .............................................................................................................................................................1 代建制的時代背景分析 ............................................................................................................................. 1 研究目的與方法 ..............................................................................