【正文】 應對措施高校物業(yè)管理中存在的問題及應對措施隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，物業(yè)管理作為后勤社會化改革中的重要環(huán)節(jié)，其重要性越來越明顯。如何進一步使得高校物業(yè)管理得到可持續(xù)發(fā)展，必須要找準當前高校物業(yè)管理中存在的一系列問題，改變傳統(tǒng)思路和觀念，積極應對，主動適應市場的檢驗，不斷深化改革，加速發(fā)展自身社會化、市場化、專業(yè)化和品牌化的適應能力。一、高校物業(yè)管理中存在的問題（一）物業(yè)管理模式落后當前，多數高校物業(yè)管理單位作為高校所屬單位，單位負責人、編制、管理權限、經費均由高校以行政式確定，必然要受到各種制約。高校物業(yè)產權基本上屬于國家所有，相比社會型物業(yè)企業(yè)，高校物業(yè)的屬性決定了物業(yè)管理有特殊的性質和特點。以我省為例，目前很多高校物業(yè)管理中普遍采用的是甲、乙方運行機制，由學校內部各部門齊管共管的模式。學校后勤處或其他部門代表學校作為甲方行使后勤管理的職能，各物業(yè)管理單位作為乙方承接物業(yè)管理工作任務，但主要是針對校內物業(yè)管理，“市場化”的概念不明顯。（二）制度建設欠缺當前，國家或高校教育主管部門沒有制定出專門規(guī)范高校物業(yè)管理的政策法規(guī)，而指導社會物業(yè)企業(yè)工作的《物業(yè)管理條例》在高校這一具有特殊性質背景的實體中，無法得到有效落實。各高校基本都結合自身實際情況，制定相關的工作要求和內容，這就導致制度建設 有很大的欠缺，不能建立制度支撐，導致物業(yè)管理不規(guī)范。雖然目前各高校物業(yè)管理單位結合自身實際制定了包括員工崗位職責、質量標準、程序流程等一系列內部工作制度，高校物業(yè)管理專業(yè)委員會也制定了一些章程、質量參考標準，但不夠充實完善，約束力不強，落實也不盡如人意。(三)專業(yè)化程度低目前高校物業(yè)管理從業(yè)人員多為高校原后勤職工以及社會外聘人員，而物業(yè)管理中綠化、維修等崗位的要求是必須有較強的專業(yè)性及操作證、上崗證。甚至普遍認為技術含量低的保安、保潔也隨著社會經濟的發(fā)展，也對專業(yè)性提出了新的要求。雖然許多高校物業(yè)管理單位在這方面不斷努力，增強專業(yè)性人員的聘用，在崗員工的培訓，但因高校物業(yè)管理外聘人員的工資水平無法和社會專業(yè)性人員相比，即使通過“二次培訓”現有員工，專業(yè)知識技能也相對缺乏，專業(yè)化要求無法很好實現。（四）物業(yè)管理經費短缺作為高校所屬單位，注定要“吃皇糧”，這樣必然導致物業(yè)管理經費不能很充足地保障工作所需支出，加之高校的各項物業(yè)、設施設備使用率高，維護難度大，致使物業(yè)管理中需要投入的人力、物力多。與此同時，業(yè)主對物業(yè)管理的要求也越來越高，各種諸如消防、監(jiān)控安防、出入門禁、車輛管理等高技術自動化設備需要逐漸配套完善，這些僅靠高校行政撥款和少量的物業(yè)收費根本無法滿足實際所需資金，物業(yè)管理經費投入不足的問題越加明顯，嚴重制約物業(yè)管理工作 的質量。（五）工作范圍內容單一高校物業(yè)管理作為高校工作的一部分，同樣肩負著“三服務、兩育人”的責任和義務，但目前因前面所提的幾點存在問題，導致物業(yè)管理單位工作范圍、內容較為單一。教學區(qū)域、家屬社區(qū)的物業(yè)管理往往只限于簡單的保潔、綠化、設施設備維護，為師生員工、家屬服務項目不全面，服務內容不充實，服務理念不到位，物業(yè)管理中的人文化、人性化建設不完善，無法滿足業(yè)主日益對物業(yè)管理的新要求。二、應把握的幾點應對措施高校物業(yè)管理要想得到可持續(xù)發(fā)展，保持旺盛的生命力、競爭力，必須要想法設法克服制約發(fā)展的困難和存在問題，做好以下幾個應對措施：（一）、改變物業(yè)管理經營模式高校物業(yè)管理單位必須要轉變經營模式，要按照市場經濟的原則去運作，要脫離原來的行政管理模式，建立自身完善的管理運行機制，從職能型管理轉變到經營型管理，走市場化道路。具體來說，必須實行企業(yè)化管理,要引入市場核算機制，實行嚴格的成本核算和監(jiān)控,實行自主經營、自負盈虧的經營模式,使物業(yè)管理單位產生健康的市場和競爭意識，在管理成本和服務質量上多思考、多下功夫，并依據工作實際需求和發(fā)展需要,逐步建立和完善工作制度,加強物業(yè)管理水平,通過以管理制度化驅動，以服務規(guī)范化帶動、以質量標準化推動，強化“標準、質量、成效”三結合的落實，逐步適應物業(yè)管理社 會化、市場化的檢驗。用市場的杠桿檢驗工作質量和能力，參與校內外物業(yè)管理項目競標，按照建立現代企業(yè)管理制度的要求,規(guī)范運作,自主經營,自負盈虧,自我發(fā)展。這樣，雖然增加了物業(yè)管理單位和員工的壓力，但更為積極的意義是，增強了物業(yè)管理單位和員工能動力、上進力、創(chuàng)造力，克服了以往那些吃大鍋飯和“旱澇保收”的消極思想，建立績效優(yōu)先，市場效益與物業(yè)管理單位、員工的自身利益想掛鉤的分配機制，既保證和提升了高校物業(yè)管理質量，又創(chuàng)造了一定的經濟效益。（二）、瞄準市場定位高校物業(yè)管理要按照市場經濟的原則去運作，建立自身完善的管理運行機制，從職能型管理轉到經營型管理，走市場化道路。開展多元化、多層次的經營服務，科學規(guī)范的進行管理，保證物業(yè)管理水平的提高，逐漸引導從業(yè)者變被動服務為主動服務，堅持“三服務，兩育人”的根本宗旨，為業(yè)主不斷提供優(yōu)質、高效、全方位的服務。全面營造文明向上、環(huán)境優(yōu)美、舒適、服務周到、經營有序的良好的校園環(huán)境，業(yè)主的滿意度有了明顯的提高，相應地服務領域、服務項目就會得到擴大。由此可見，只要把業(yè)主的需求作為高校物業(yè)管理的首要關注點，觀念的實現根本性轉變，才能樹立起市場取向的服務觀念。（三）、堅持規(guī)范化發(fā)展高校物業(yè)管理單位要注意堅持規(guī)范化發(fā)展，尤其是要逐步建立完整的科學、規(guī)范的管理制度、工作標準和服務程序，引入ISO質量管理體系，制定切實可行的質量方針、質量目標，進一步提升管理的 科學化、規(guī)范化程度，使管理方法更科學、管理過程更規(guī)范、管理目標更明確，有效地降低管理成本，提高管理效率和組織效能。作為高校的后勤部門，其公司運作模式和社會型專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)是有很大差別的。譬如，原來作為高校后勤部門，沒有生存壓力，員工工資福利主要由高校發(fā)放，而一旦改制為專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)，就必須努力提高物業(yè)服務質量，獲得業(yè)主認可，以全額收取物業(yè)費，否則將面臨生存壓力。當然，規(guī)范化發(fā)展不僅僅表現在企業(yè)自身的運作模式上，更表現在企業(yè)要遵守物業(yè)管理行業(yè)的一系列政策和法律法規(guī)。（四）、樹立市場觀念和服務意識高校物業(yè)管理單位必須樹立市場觀念，要在競爭中求生存、謀發(fā)展，必須革除作為行政事業(yè)單位后勤服務部門時期的觀念，以市場化企業(yè)的心態(tài)和姿態(tài)去主動服務業(yè)主，不斷提高服務質量，以高服務質量贏得業(yè)主的認可，并進而在市場中求得生存和發(fā)展。同時必須要樹立嚴格的質量意識，通過科學的管理手段，提高服務質量，提升服務水平，打造品牌，以服務求生存，以質量求發(fā)展。（五）、嘗試走管作分離的形式高校物業(yè)管理項目有很多的專業(yè)性要求，為保證物業(yè)管理水平，高校物業(yè)管理單位必須勇于嘗試走管作分離的道路，大膽將一些工作委托給分包商來做，這也是行業(yè)發(fā)展的一個趨勢和行業(yè)產業(yè)升級的必然選擇。比如綠化和大型維修，社會型物業(yè)管理公司或專業(yè)分包公司的介入，一方面可以為高校帶來規(guī)范化、標準化、科學化的管理理念，使學校在人力、物力和財力的成本投入得到降低，另一方面還為高校 引進了競爭機制，增進了高校物業(yè)管理市場的活力。（六）、打造品牌，迎戰(zhàn)市場高校物業(yè)管理單位要在不斷競爭激烈的市場競爭中取得發(fā)展，必須要打造樹立品牌形象，提高服務質量，提升服務水平，增強參與競爭的實力。同時必須要擴大規(guī)模，走向社會市場。當然，前提是要穩(wěn)固自身發(fā)展的基礎——原有高校，高校市場是高校物業(yè)管理公司的生存之本，只有切實保障學校教學、科研的順利進行，為師生員工提供優(yōu)質、優(yōu)價的服務，才能在此基礎上擴大規(guī)模，謀求更大的發(fā)展。此外，高校物業(yè)管理單位在開拓市場時要充分利用高校優(yōu)勢，抓住機遇，走向社會參與到校外物業(yè)項目管理中，夯實自身實力，爭取和創(chuàng)造更大的生存發(fā)展空間。雖然經過多年的探索實踐，但高校物業(yè)管理是“逆水行舟、不進則退”，如何進一步夯實和提升高校物業(yè)管理單位自身的品牌形象和美譽度，如何在工作中不斷開拓和創(chuàng)新，如何在工作中穩(wěn)中求進和不斷進取，如何正確應對機遇和挑戰(zhàn)，這些都是擺在高校物業(yè)管理單位面前需要思考和面對的問題。未來的工作中，高校物業(yè)管理單位要在發(fā)展戰(zhàn)略層面上制定好工作規(guī)劃，尋找創(chuàng)新突破口，加強學習，扎實奮進，不斷提升工作水平和質量，把高校物業(yè)管理這個蛋糕做大做強。第五篇：關于小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及建議關于小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及建議隨著城鎮(zhèn)化、城市化水平的逐步提高，居民小區(qū)物業(yè)管理已逐漸成為城市化的重要內容，成為城市管理的重要部分，扮演城市管理的重要角色，居民小區(qū)物業(yè)管理的好壞直接影響城市居民日常生活和社會秩序維護。近幾年由于配套政策的不完善、監(jiān)管機制制度不健全等原因，居民小區(qū)物業(yè)管理的矛盾糾紛問題越來越突出，誘發(fā)的影響社會穩(wěn)定事件也越來越多，規(guī)范居民小區(qū)物業(yè)管理迫在眉睫。一、當前小區(qū)物業(yè)管理存在的突出問題（一）新舊物業(yè)更換矛盾。小區(qū)業(yè)主認為現有物業(yè)管理公司服務水平差、服務不到位，業(yè)主拒絕現有物業(yè)管理公司繼續(xù)服務，并另引進其他物業(yè)管理公司。因物業(yè)管理的巨大利于驅使等原因，現有物業(yè)公司不愿退出管理，而新引進的物業(yè)管理公司又無法正常開展工作，引發(fā)一系列矛盾糾紛問題。（二）物業(yè)管理用房問題。小區(qū)物業(yè)管理用房產權未明確，小區(qū)業(yè)主認為物業(yè)管理用房產權屬小區(qū)業(yè)主共有，而物業(yè)管理公司則認為物業(yè)管理用房產權屬開發(fā)商所有，雙方就產權歸屬問題產生分歧，進而引發(fā)業(yè)主不愿意繳納物管費用等諸多問題。（三）車庫管理收費問題。一些小區(qū)，因物業(yè)管理公司收取車庫停車及管理費用，業(yè)主認為費用過高或小區(qū)車庫產權屬于業(yè)主等不愿意繳納相關費用，導致業(yè)主與物業(yè)管理公司多次出現糾紛，引發(fā)業(yè)主圍堵車庫等群體性聚集事件，嚴重影響社會穩(wěn)定。（四）大修基金動用問題。物業(yè)管理公司進行小區(qū)基礎設施維修維護時，需動用大修基金，但業(yè)主不同意使用大修基金，導致基礎設施遲遲不能維修維護的到位，引發(fā)業(yè)主不滿。部分物業(yè)管理公司動用大修基金僅僅通過業(yè)主委員會統(tǒng)一，未召開業(yè)主大會征得業(yè)主同意，也引發(fā)業(yè)主強烈反對等。二、主要原因分析（一）政策不完善導致準入門檻過低。由于對物業(yè)管理公司資質、準入條件、物業(yè)公司引進程序、規(guī)范服務標準等政策不完善，導致物業(yè)管理公司亂象頻出，特別是前期物業(yè)存在許多為，多數小區(qū)的前期物業(yè)由開發(fā)商指定或直接安排人員臨時成立，既無相關資質，又無管理服務經驗，入駐之后以謀取利益為主要目的，引發(fā)諸多矛盾隱患。（二）主管部門監(jiān)管不到位。小區(qū)物業(yè)管理缺乏上位領導，沒有形成自上而下的監(jiān)督管理體制機制，加之國土、屬地街道及居委會沒有認真履行監(jiān)督職能，沒有主動深入小區(qū)走訪調研收集問題，對物業(yè)管理公司前期存在的苗頭問題未能及時督促整改落實。（三）業(yè)主及業(yè)主委員會內部問題。一些小區(qū)業(yè)主委員會成員以謀取私利為目的，勾結物業(yè)管理公司侵害業(yè)主權益；一些小區(qū)業(yè)主委員會沒有按規(guī)定程序選舉，未能得到大多數業(yè)主認可；少數業(yè)主因參與業(yè)主委員會未能成功等原因，對業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司開展的工作百般刁難阻礙等。三、工作建議（一）完善準入及資質管理機制。進一步完善物業(yè)管理資質分級管理機制，并嚴格以資質作為準入門檻，建立物業(yè)管理公司綜合服務管理平臺，在平臺上公示物業(yè)管理公司資質，開展物業(yè)管理公司招標引入等工作，促進物業(yè)管理公司入駐規(guī)范化、透明化。（二）建立物業(yè)管理責任清單。以《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務管理辦法》為依托，建立物業(yè)管理責任清單，進一步明確國土房管、規(guī)劃、建設、物價、市政、工商、質監(jiān)等行政主管部門職能職責，促進各單位履職盡責。（三）引入調解機制。成立行業(yè)調解協會。由國土房管局牽頭，推選轄區(qū)內有資質的物業(yè)管理公司高層人員組建行業(yè)調解協會，負責對物業(yè)管理行業(yè)不規(guī)范服務等現象予以糾正，對發(fā)生的糾紛問題進行調解處理。建立“四級三方”調解機制，四級：即區(qū)級領導小組，區(qū)國土房房管局等區(qū)級部門和水電氣等單位，屬地鎮(zhèn)街，屬地社區(qū)。三方“即開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會或業(yè)主代表，小區(qū)物業(yè)管理糾紛首先由屬地社區(qū)組織開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會或業(yè)主代表進行調解，調解不成再由屬地鎮(zhèn)街、區(qū)國土房管局等部門和區(qū)級領導小組逐級協調。（四）建立懲戒機制。成立專門的物業(yè)管理服務監(jiān)管部門，受理處理關于物業(yè)管理的投訴事項。建立物業(yè)管理服務“保證金”制度，所有按程序入駐小區(qū)的物業(yè)管理公司，每一都必須向物業(yè)管理服務監(jiān)督部門繳納一定數額的保證金，若當物業(yè)管理公司沒有發(fā)生不規(guī)范服務等情況，則年底全額返還保證金，若當物業(yè)管理公司存在不規(guī)范服務問題，監(jiān)管部門有權對當保證金進行罰沒并降低物管公司資質等級，從而促進物業(yè)管理公司規(guī)范服務。