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【正文】 應(yīng)盡的義務(wù)。 提高物業(yè)服務(wù)公司的自身素質(zhì)和工作質(zhì)量 以人為本 ,即以業(yè)主為本 ,就是以業(yè)主為中心的物業(yè)管理理念和精神 ,想業(yè)主 之所想 ,憂業(yè)主之所憂 ,充當(dāng)好 “管家 ”的角色。物業(yè)員工要充分為業(yè)主著想 ,尊重業(yè) 主的意愿和需求 ,建立透明的物業(yè)管理收費(fèi)制度 ,公開服務(wù)內(nèi)容、等級(jí)和收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn) , 定期公布財(cái)務(wù)收支狀況 ,接受業(yè)主和政府部門的監(jiān)督。建立暢通的聯(lián)絡(luò)渠道 ,實(shí)行 定期回訪制 度 ,不斷改進(jìn)物業(yè)管理工作的質(zhì)量和水平。 加快制定和完善物業(yè)管理收費(fèi)方面的法律法規(guī) 要促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康有序發(fā)展，必須依靠法律法規(guī)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、 業(yè)主和相關(guān)職能服務(wù)部門的行為進(jìn)行規(guī)范。 各地價(jià)格和房地產(chǎn)主管部門應(yīng)積極創(chuàng) 造有利于物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的環(huán)境，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與水、電、暖、垃圾清運(yùn) 處置等單位關(guān)系，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》盡快徹底地解決水、電、暖、垃圾等代 收費(fèi)問題。實(shí)行水、電、暖的抄表到戶，通過平等協(xié)商，實(shí)行有償服務(wù)，從根本 上徹底解決代收代繳費(fèi)中發(fā)生的虧損問題， 把物業(yè)管理企業(yè)盡 快從矛盾焦點(diǎn)中解 脫出來。政府相關(guān)部門要正確把握行業(yè)的發(fā)展方向，配套完善相關(guān)法規(guī)，確定具 體代收費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的秩序。 （內(nèi)地一 些地方制定的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》中，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)接受委托代 收有關(guān)費(fèi)用，可向委托單位收取不超過委托收費(fèi)總額 3％的手續(xù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)在 雙方的委托合同中約定。 ） 由國務(wù)院法制辦制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》已于 2021 年 9 月 1 日起施行 ,該條 例對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司以及業(yè)主之間的責(zé)、權(quán)、利規(guī)定得非常明確 ,并 且對(duì)像水、 電、 氣、 暖等收費(fèi)和繳費(fèi)雙方的權(quán)利責(zé)任都有詳細(xì)的法律條文。 因此 , 政府和有關(guān)法律部門應(yīng)盡快制定和出臺(tái)數(shù)量更多、更具體可行的法律法規(guī) ,使物 業(yè)管理收費(fèi)真正做到有法可依、有章可循。 15 建立有效機(jī)制，切實(shí)解決收費(fèi)難問題 鑒于目前社會(huì)上存在著高、中、低收入家庭，收入水平的差異使其對(duì)服務(wù)質(zhì) 量和收費(fèi)的承受能力也不完全相同。因此，物業(yè)服務(wù)公司可以根據(jù)住戶的經(jīng)濟(jì)承 受能力 ,采用不同的服務(wù)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)高收入住戶提供全方位、多類型的 服務(wù)，并收取較高的管理費(fèi)用；對(duì)低收入住戶則只提供基本的大眾化 服務(wù)，收取 較低的費(fèi)用。而業(yè)主也可以根據(jù)自身情況自由選擇所需的服務(wù)項(xiàng)目。 規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增加收費(fèi)透明度 規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是廣大居民希望政府盡快解決的主要問題之一。目前，小區(qū) 內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)大多是有物業(yè)管理公司核算報(bào)物價(jià)部門審批確定， 有的小區(qū) 在物業(yè)管理費(fèi)用核算時(shí)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)審議通過， 但大多數(shù)小區(qū)都是由物業(yè)管理實(shí) 施一方自己決定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，透明度不高。因此，還是應(yīng)該根據(jù)物業(yè)檔次不 同制定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以政府指導(dǎo)價(jià)的形式予以公布，允許有一定的 浮動(dòng)范圍。 建立物業(yè)管理費(fèi) 工 資卡扣收制度，有效解決收費(fèi)難問題 收費(fèi)難是目前物業(yè)管理尤其是老住宅區(qū)物業(yè)管理中最突出的一個(gè)問題。 要 解決這一問題除了要加強(qiáng)宣傳，轉(zhuǎn)變老百姓的觀念外，還是應(yīng)該有一些強(qiáng)制性措 施來予以保證。比如對(duì)售后公房的物業(yè)管理收費(fèi)可以在職工的工資卡、退休金卡 中按月扣收， 費(fèi)用實(shí)行按月扣收， 即將原來半年一收的物業(yè)管理費(fèi)化為按月一扣， 以減輕居民的一次性負(fù)擔(dān)。 推行資金賬目公開，爭(zhēng)取更多居民的理解支持 物業(yè)管理賬目公開是物業(yè)管理實(shí)施過程中的一個(gè)重要原則，無論是老住宅 區(qū)還是新建小區(qū)必須要堅(jiān)持貫徹 這一原則。尤其是老住宅區(qū)，住戶對(duì)有償服務(wù)不 能理解，就更應(yīng)注重資金賬目的公開，包括日常管理費(fèi)和維修基金的賬目都要公 開，提高資金使用的透明度。這樣可以讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的難處，理解和 支持物業(yè)管理工作，提高繳費(fèi)的自覺性。 16 明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)不是交給物業(yè)公司的公糧，繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的合同 義務(wù)，真正欠費(fèi)的業(yè)主主要侵害的是鄰里業(yè)主的利益和物業(yè)公司的利益，對(duì)真正 欠費(fèi)業(yè)主的懲罰不是物業(yè)公司懲罰業(yè)主，而是侵害別人權(quán)益的業(yè)主要對(duì)被侵害權(quán) 益的業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償，所以業(yè)主必須按照自己對(duì)公約的承諾自覺繳納物 業(yè)服務(wù)費(fèi)， 減少業(yè)主和物業(yè)公司因繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)所產(chǎn)生的對(duì)立，進(jìn)而減少業(yè)主和物業(yè)公司 的矛盾，共創(chuàng)和諧，共建小區(qū)。 于經(jīng)濟(jì)實(shí)在有困難的低保戶，實(shí)行費(fèi)用減免或補(bǔ)貼 對(duì)于生活實(shí)在有困難的低保戶，可以由所在街道社區(qū)或社保部門出示相關(guān) 證明后，實(shí)行一定比例的物業(yè)管理費(fèi)用減免，或在其低保工資中增加物業(yè)管理費(fèi) 補(bǔ)貼，以減輕生活負(fù)擔(dān)。 確業(yè)主管理委員會(huì)的地位，充分發(fā)揮其職能作用 現(xiàn)代物業(yè)管理要求業(yè)主自治管理與物業(yè)管理公司的專業(yè)管理相結(jié)合，業(yè)主 大會(huì)是業(yè)主自治管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)， 而業(yè)主管理委員會(huì) 則是業(yè)主自治管理的核 心機(jī)構(gòu)， 其代表著全體業(yè)主的合法利益， 主要職能就是維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益， 代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的管理進(jìn)行監(jiān)督，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主管理 委員會(huì)及物業(yè)管理公司之間的關(guān)系。充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的自我管理作用，建立 各項(xiàng)業(yè)主自我管理的規(guī)章制度。 使廣大業(yè)主盡已然學(xué)會(huì)維護(hù)自己的基本權(quán)利的方 法和途徑，主動(dòng)與物業(yè)管理公司及有關(guān)部門聯(lián)系，合情合理地將各項(xiàng)事務(wù)解決在 物業(yè)管理開始的時(shí)候，而不至于總是在出了問題后，一味打 “市長熱線 ”或動(dòng)不 動(dòng)就炒物業(yè)公司魷魚。 17 結(jié)束語 解決好物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，有利于物業(yè)管理工作正常地開展；有利于 改善城市居民 的居住環(huán)境；有利于提高城市的文明程度。隨著我國住房制度改革 的進(jìn)一步深化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步的繁榮，加強(qiáng)解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，促進(jìn) 物業(yè)管理步入健康發(fā)展的軌道，具有現(xiàn)實(shí)意義和很強(qiáng)的緊迫感，然而多角度的分 析物業(yè)管理收費(fèi)難的原因及探討出解決方法， 有利于以后我在物業(yè)管理崗位上工 作。 18 參考文獻(xiàn) 1．潘蜀健 .物業(yè)經(jīng)營與管理 [M].中國城市出版社 . 2021 2．珠光福主編 . 物業(yè)管理專業(yè)崗位實(shí)習(xí) 指導(dǎo)教程 . 重慶：重慶大學(xué)出版社， 3．王秀云主編 . 物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù) . 北京：清華大學(xué)出版社， 4．楊燕敏 .物業(yè)管理費(fèi)用研究 [J].城市開發(fā) ,2021(4). 5．中國住宅滿意度 7 年首降 ,業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù) [N].北京晚報(bào) ,202155. 6．劉興桂主編 . 物業(yè)管理法 .中山大學(xué)出版社， 2021 7．湯臘梅主編 .物業(yè)管理法規(guī) .北京：高等教育出版社， （ 2021 重?。? 8．公元物業(yè)管理網(wǎng) , 20211205 19 致謝 畢業(yè)論文，也許是我大學(xué)生涯交上的最后一個(gè)作業(yè)了。想籍止機(jī)會(huì)感謝三 年來給與我?guī)椭乃欣蠋?、同學(xué)，大學(xué)的一切都是我人生的財(cái)富，是我生命中 不可缺少的一部分。感謝我的指導(dǎo)老師鐘偉強(qiáng)老師，雖然我們接觸的時(shí)間并不太 長， 但他卻給與了我不少的幫助， 指導(dǎo)我完成畢業(yè)論文。 在此， 特向他道聲謝謝。 馬上就要離開學(xué)校，走上工作崗位了，這是我人生的又一個(gè)起點(diǎn)，在這里我祝福 大學(xué)里跟我風(fēng)雨同舟的朋友們，一路走好，未來總是美好的。 2