【導讀】未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。

　　

【正文】 ”、紅線內場地平整、土地使用年期按法定最高出讓年期、控制性詳細規(guī)劃規(guī)定的土地利用條件下的土地使用權出讓價格（各地塊實際開發(fā)程度尚不完 全具備 “七通 ”條件，亦未進行 拆遷和場地平整）。 估價方法與估價過程 根據各種評估方法的適用范圍，結合評估項目的具體特點以及評估目的選取假設開發(fā)法進行評估地價。本項目選擇假設開發(fā)法求取地價，以龐各莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)控制性詳細規(guī)劃確定的項目區(qū)內二類居住用地和商業(yè)用地的規(guī)劃指標為標準， 按照項目區(qū)規(guī)劃和最佳使用用途原則， 對這兩 種用地類型分別進行測算。使用年限為法定最高年限，以開發(fā)完成房屋的售價扣 減建造成本、利息、利潤等計算各用途的樓面熟地價單價，乘以對應各地塊的建筑面積得出各地塊的熟地總價。 計算過程 如下： 確定住宅用地 和商業(yè)用地 的樓面熟地價 運用假 設開發(fā)法計算項目區(qū)住宅用地樓面熟地價的測算過程見表 71，計算結果見表 72。 表 71 住宅用地 假設開發(fā)法單價測算表 使用說明 二類住宅 單價 /比例 金額 （萬元） 一、開發(fā)總價值 樓面單價＊建筑面積 2200 二、成本費用 建造成本 (1)建安費用 按建面單價 900 (2)紅線內市政 (按行業(yè)標準 ) 200 (3)小區(qū)配套費 (按行業(yè)標準 ) 100 不可預見費 (按建安費 用 ) % 專業(yè)費 (按行業(yè)標準 ) 80 3557 貸款利息 按二 1,2,3 之和及地價 % 2523 三、銷售費用 營業(yè)稅及附加 (按開發(fā)總價值 ) % 交易手續(xù)費 (按開發(fā)總價值 ) % 代理及廣告費 (按開發(fā)總價值 ) % 四、發(fā)展商利潤 按二 1,2,3 之和及地價 % 7735 五、熟地總價 （一 二 三 四） /(1+%+15%) 土地樓面單價（元 /建筑平方米） 415 表 71 商業(yè)用地 假設開發(fā)法單價測算表 使用說明 商業(yè)用地 單價 /比例 金額（萬元） 一、開發(fā)總價值 樓面單價＊建筑面積 4800 二、成本費用 建造成本 (1)建安費用 按建面單價 1300 (2)紅線內市政 (按行業(yè)標準 ) 150 (3)小區(qū)配套費 (按行業(yè)標準 ) 100 不可預見費 (按建安費用 ) % 專業(yè)費 (按行業(yè)標準 ) 100 貸款利息 按二 1,2,3 之和及地價 % 三、銷售費用 營業(yè)稅及附加 (按開發(fā)總價值 ) % 交易手續(xù)費 (按開發(fā)總價值 ) % 代理及廣告費 (按開發(fā)總價值 ) % 四、發(fā)展商利潤 按二 1,2,3 之和及地價 % 五、熟地總價 （一 二 三 四） /(1+%+15%) 土地樓面單價（元 /建 筑平方米） 1721 計算項目區(qū)地價 在 “假設開發(fā)法地價計算表 ”中計算出住宅用地的地價，在此基礎上匯總，得到項目區(qū)的總地價，并計算出單位地價，結果如下： 表 72 可出讓用地 出 讓收益匯總表 用地性質 建筑面積 (平方米 ) 單價 （萬元 /建筑平米） 用地面積 （平方米） 單價 （萬元 /畝） 總價 （萬元） 商業(yè)用地 93990 1721 51130 二類住宅用地 444620 415 317910 合計 538610 369040 第六章 財務分析 銷售收入估算 根據回款計劃（見表 54）以及項目區(qū)住宅用地地價的測算，預測項目區(qū) 靜態(tài)收益為 萬元并在 開工后三 年內全部回收，詳見表 81。 表 81 銷售收入估算表 項目 合計（萬元） Y1 Y2 Y3 出讓回款比例 100% 0 50% 50% 出讓收入 0 成本費用估算 根據資金使用計劃（見表 53）與總投資成本估算表（表 61），項目各階段投資表如下： 表 82 各階 段項目投資估算表 單位（萬元） 項目 Y1 Y2 Y3 合計 征地 拆遷 工程 其它 小計 利息 合計 盈虧平衡分析 以出讓單價為不確定性變量，假定建筑面積、總成本等不變，對住宅用地價格進行不確定性變量分析。 盈虧平衡的計算公式如下： 總收入＝總成本＝平均出讓單價 出讓建筑面積， 則盈虧點的平均出讓單價＝總成本 247。出讓建筑面積， 本項目盈虧點的平均出讓單價＝ 萬元 247。444620 平方米＝ 1428 元 /建筑平方米，根據 節(jié)估算的轉讓價格，可得住宅的 土地 出讓單價為 415 元 /建筑平方米。 盈虧平衡分析如圖 91 所示： 圖 81 項目盈虧平衡分析圖 收入成本分析 根據上述測算，可出讓商業(yè)用地和住宅竣工后的熟地出讓總收入為 萬元，項目總投資成本為 萬元，資金缺口約為 萬元。收入成本分析表見表83。 資金缺口原因主要有以下幾點： 可出讓面積少 該項目可出讓面積（商業(yè)用地和二類住宅用地）占項目實際土地一級開發(fā)用地面積的 54%；其它如配套用地、綠地和道路為不可出讓面積，在報告中未計算收益。 出讓價格偏低 項目區(qū)位于南六環(huán)附近，地理位置較偏遠，在一定程度上影響了土地的出讓價格，加之現有的規(guī)劃條件 以及周邊房地產市場的購銷狀況，決定了出讓價格較低。 拆遷成本高 項目區(qū)需進行拆遷補償的農（居）民房屋和國有企事業(yè)單位多，拆遷成本很高，約占總投資成本的 68%，是成本構成的主體。 表 83 收入成本比較表 項目 序號 分項 金額（萬元） 盈利 平均出讓單價 （元 /平方米） 415 1428 收入或總 成本 萬元 虧損 成本 1 征地 拆遷費 2 前期工程費 3 基礎設施建設費 13024 4 公共設施建設費 5 管理費用 6 財務費用 7 銷售推廣費用 8 不 可預見費 總投資成本小計 收入 1 商業(yè)用地地價（假設開發(fā)法） 2 居住用地地價（假設開發(fā)法） 3 配套用地地價（未計算收入） 0 4 道路用地地價（未計算收入） 0 5 綠地地價（未計算收入） 0 收入小計 收入減成本 － 表 84 現 金 流 量 表 項 目 Y1 Y2 Y3 現金流入 土地出讓收入 現金流出 建設投資 財務成本 稅金 凈現金流量 累計現金流量 凈現值（折現率 6%） 累計凈現值 65760 表 85 借款還本付息表 序號 項目 Y1 Y2 Y3 合 計 1 借款及還本付 息 年初借款累計 本月借款 本年應計利息 本年償還本金 本年支付利息 2 還款付息資金 來源 土地出讓收入 自有資金 第七章 資金平衡分析 報告測算中存在諸多的不確定因素，因而測算的投資成本和實際發(fā)生的成本存在差異，下面對資金平衡問題作進一步分析。 開發(fā)價值分析 土地一級開發(fā)項目竣工后的土地價值除可出讓用地的土地出讓收入（經營性建設用地的土地價值）外，還包括配套用地（非經營性 建設用地）的土地價值和道路、綠地等用地的土地價值。用地性質的不同決定了土地價值的不同以及其價值體現方式的不同，例如商業(yè)用地和住宅用地可以直接采取掛牌出讓的方式，通過市場實現其土地的價值；配套用地和新建道路以實物地租的形式體現其土地價值。綠地屬于公益性用地，其土地價值主要體現在社會效益上。 實物地租收益 不出讓土地包括道路用地、綠化用地、配套用地（如醫(yī)院、學校等），其作為政府為民工程以實物形式存在，可以算作政府的實物地租收益。 對于道路用地的征、拆、建的費用，綠化用地的征、拆、建的費用以及配套用地的征、拆費用 可以通過成本分攤的方式進行定量估算。近似的表示這部分實物地租的價值。本次成本分攤以實際的一級開發(fā)面積為基數進行，綠化用地只對街頭綠地的建設進行核算，道路用地的建設成本以當地一般水平來進行估算，估算結果見表 91。 表 91 實物地租量化表 用地 面積 征地成本 （元 /平方米） 拆遷成本 （元 /平方米） 建設成本 （元 /平方米） 合計 （萬元） 道路用地 59523 120 561 120 配套用地 115800 120 561 街頭綠地 65750 120 561 30 合計 成本降低的可能 國有企業(yè)單位的拆遷成本 成本估算過程中，征地拆遷費用約占總成本的 68%，其對總投資成本有著很大的影響?？紤]到此次調查的方式以及計算的依據，征地費和農（居）民拆遷補償費變化的彈性不大，但國有企事業(yè)單位的拆遷成本存在著很大的變數。報告是以國有企事業(yè)單位均為劃撥用地為基礎進行的估算，而實際中可能存在一些單位的用地是租用的集體土地，則相應的減少土地及區(qū)位的補償費用；同時一些企業(yè)已經破產或停產，其相應的補償費用在實際操作過程中也可能減少。 對于 國有企事業(yè)單位拆遷成本可能的減少，報告通過比較異地安置的標準進行估算。例如入住大興工業(yè)區(qū)每畝地約要 18～ 20 萬元，包括土地出讓金。重建廠房等費用按原建筑面積乘以 1000 元 /平方米進行估算，再通過原容積率 進行折算，則重建廠房每畝地約要 25 萬元。如果采用這種方式，則拆遷補償費用每畝大概需要 45 萬元，比報告采用的每畝 60 萬元減少了 15 萬元，總投資成本減少約 2310 萬，相應的減小了資金缺口，增加了項目經濟效益的可行性。 基礎設施的建設成本 該項目和龐各莊鎮(zhèn)幸福村土地一級開發(fā)項目緊緊靠在一起，因此項目區(qū)基礎設 施建設中除道路建設外的其它各項都可以受到民生村項目基礎設施建設的輻射，報告中采用的估算標準 200 元 /平方米會大大降低，初步估算可以降到 100 元 /平方米的水平?？偼顿Y成本可以減少約為 6512 萬元，從而相應減小資金缺口，增加項目經濟效益的可行性。 收益增加的可能 由于本次測算的基準期日與項目完工出讓期日時間上的差距較長，加以交易方式、交易情況等眾多不確定因素的影響，成交價格與評估價值有一定的變化空間，另 根據本報告第三、四章節(jié)的分析，土地轉讓價格近期會穩(wěn)中略升， 因此考慮項目區(qū)周邊房地產銷售狀況及未來發(fā)展?jié)摿?，粗?估算本項目住宅用地的增值空間為 20%，因此可增加收益為 20%=（萬元）。 資金缺口平衡分析 在綜合考慮了各種可能的因素后，項目綜合收益為 ＋ ＋ ＝（萬元），項目總成本降為 － 2310－ 6512＝ （萬元）。從靜態(tài)的角度分析，項目純收益約為 萬元，認為項目在財務上可行。從動態(tài)的角度分析，項目財務凈現值約為－ 7949 萬元，鑒于此項目性質為土地一級開發(fā)，社會效益、環(huán)境效益顯著，對周邊經濟發(fā)展輻 射作用強，建議有關政府部門給予一定財政支持用于項目區(qū)基礎設施建設。 第八章 風險分析 項目主要風險因素識別 成本風險分析 征地拆遷成本的不確定性 ： 本項目征地補償費的單價是嚴格按照國家和政府的法律、法規(guī)以及政府的相關規(guī)章，結合項目所在區(qū)的區(qū)位因素制定出來的，具有實際可操作性。但由于項目拆遷補償的統(tǒng)計數據沒有進行一一核實，項目征地拆遷補償總費用的準確性來源于項目統(tǒng)計數據的準確性方面，存在一定的誤差和風險。 基礎設施建設的不確定性 ： 因本項目的市政方案尚未設計出來，本報告中只是按一定的經驗數值進行的估算，故基礎 設施建設費具有很大的不確定性，該部分也是項目運作需重點管理和注意的部分。 出讓面積的不確定性 ： 本項目規(guī)劃中綜合用地如學校、社會停車場等在本文中考慮為非出讓用地，無土地收益。實際操作過程中，通過租售和收取一定的管理費用也可能獲得一定的收益。 收益風險分析 本次土地轉讓價值測算的基準日為五月 二 十日，而土地的上市時間在 一 年以后， 持續(xù)兩年， 隨著經濟、政策、市場等因素的影響，地價在未來的 三 年內出現波動 的可能性很大 ， 這將極大 影響土地 收益的大小 。 投資環(huán)境風險 近幾年北京市房地產市場是否存在泡沫的爭論一直繼續(xù)，北京房 地產價格一路上升，市場前景仍然有很多不確定因素，一旦泡沫出現，對小城鎮(zhèn)房地產市場勢必造成沉重打擊。因此項目完成越早，風險就越小。 目前土地一級開發(fā)市場剛剛起步，市場還不成熟，市場運作的模式和土地一級開發(fā)