【導(dǎo)讀】養(yǎng)老地產(chǎn)是老年化商品經(jīng)濟(jì)時(shí)代特有的概念。它詮釋了養(yǎng)老這一社會(huì)主題和地產(chǎn)這。正是全社會(huì)性質(zhì)的老年人口過(guò)多和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，才使得這一特殊。因此，在發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)由于其發(fā)達(dá)的分工體系早在上。在美國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)一般稱作為老年住宅。老年住宅產(chǎn)業(yè)化是后現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)，也是后現(xiàn)代文明的重要標(biāo)志。人類先后經(jīng)歷兩次世界大戰(zhàn)，倒是人口波動(dòng)加劇，進(jìn)而使得每一階。段的人口比例失調(diào)，這是老齡化產(chǎn)生的一個(gè)重要原因。二次大戰(zhàn)結(jié)束，人類社會(huì)進(jìn)入了。老年人口的增加反過(guò)來(lái)作用老年產(chǎn)業(yè)，一大批與老年群體相關(guān)的產(chǎn)。由專門(mén)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)原則開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵。敬老院、福利院是以國(guó)家。自己的退休金、子女的贍養(yǎng)費(fèi)或其他經(jīng)濟(jì)收入，交付老年公寓的各項(xiàng)費(fèi)用。經(jīng)呈現(xiàn)了不同的檔次，以滿足不同經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力的老年人的需要。美國(guó)大力發(fā)展老年社區(qū)有四、五十年時(shí)間，已成為一個(gè)老年社區(qū)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家。

　　

【正文】 ，不受資金的限制和地域的限制，都有機(jī)會(huì)參與房地產(chǎn)投資。 REITs 的分類（按其投資對(duì)象） 1）、物業(yè)投資型 REITs（ equity REITs） 物業(yè)投資型 REITs（國(guó)內(nèi)大多數(shù)人譯為 “權(quán)益型 REITs”）是指 REITs 直接投資房地產(chǎn)物業(yè) ，通過(guò)出租房地產(chǎn)獲得收益的 REITs。它是 REITs 中最主要的投資類型，占大多數(shù)。 2）、抵押投資型 REITs(mortgage REITs) 25 抵押投資型 REITs 是指專門(mén)從事抵押放貸，或者專門(mén)購(gòu)買房地產(chǎn)抵押證券的 REITs，其收入來(lái)源主要是抵押貸款或抵押證券的投資利息。 3）、混合投資型 REITs（ hybrid REITs） 混合投資型 REITs 是指既從事物業(yè)投資又從事抵押投資的房地產(chǎn)投資信托基金。 REITs 除分成上述三種類型外，一般還按其投資的物業(yè)類型細(xì)分為投資商場(chǎng)的REITs、投 資辦公樓的 REITs 等。幾乎凡是能夠獲得租金收益的商業(yè)房地產(chǎn)都是 REITs的投資對(duì)象，如，商業(yè)中心、公寓、辦公樓、倉(cāng)庫(kù)、工業(yè)廠房、灑店、高爾夫球場(chǎng)、醫(yī)院、健康中心等，圖五是當(dāng)前 REITs 的投資類型分布圖。 與證券投資基金的分類相似， REITs 還可以分為有期限的 REITs 和無(wú)限期的 REITs，及分為開(kāi)放型 REITs 和封閉型 REITs 等。 REITs 的發(fā)展歷史 REITs 創(chuàng)立于 1960 年，創(chuàng)立初期發(fā)展緩慢，在 1968 年之前，大約只有 10 多家 REITs，總市值只有約 2 億美元。從 1968 年開(kāi)始， REITs 開(kāi)始涉足房地產(chǎn)抵押貸款金融業(yè)務(wù)，在投資銀行的推動(dòng)下， REITs 出現(xiàn)了第一次高漲時(shí)期。 1969 年至 1974 年， REITs 的總資本從 10 億美元增加到約 200 億美元，其中半數(shù)以上從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。這些REITs 為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)企業(yè)提供了大量的短期建設(shè)貸款，對(duì)當(dāng)時(shí)美國(guó)出現(xiàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)熱潮起到了推波助瀾的作用。隨著 1973 年辦公 樓市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱，抵押投資類 REITs由于貸款爛帳全面崩潰，給投資者留下了很壞印象。雖然在這個(gè)時(shí)期物業(yè)投資型 REITs 26 表現(xiàn)不俗，但受抵押類 REITs 的拖累，整個(gè) REITs 行業(yè)持續(xù)十多年萎萎不展。 1972 年美國(guó)房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)成立并開(kāi)始編制 REITs 指數(shù)時(shí)，基數(shù)為 100，但 1974 年月 12月見(jiàn)底的 REITs 指數(shù)只有 。 在 1986 年之前，法律對(duì) REITs 的經(jīng)營(yíng)限制很嚴(yán)。 REITs 只能委托與之無(wú)關(guān)的獨(dú)立機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，自己不能主動(dòng)經(jīng)營(yíng)，且只能以商業(yè)信托（ business trust）或協(xié)會(huì) (association)的形式注冊(cè)。這種規(guī)定，大大限制了 REITs 的發(fā)展，再加上 70 年代中后期的抵押類 REITs危機(jī)對(duì) REITs 行業(yè)殺傷力很大，影響達(dá)十幾年， REITs 在整個(gè) 80 年代萎迷不展。 1986 年美國(guó)國(guó)會(huì)修改稅法，大大放松了對(duì) REITs 經(jīng)營(yíng)的限制，再加上房地產(chǎn)專業(yè)化、規(guī)模化、集約化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，從 1991 年開(kāi)始， REITs 進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期。REITs 從 1990 年底的總市值 億美元，發(fā)展到 1997 年底的總市值達(dá) 1400 億美元，增長(zhǎng) 16 倍。 以房養(yǎng)老 美國(guó)可謂是 “以房養(yǎng)老 ”方式的鼻祖，其發(fā)展最成熟、最具代表性。 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式實(shí)踐最早的形態(tài)是歐美國(guó)家流行的住房反向抵押貸款，發(fā)展成熟、也最具代表性的是美國(guó)。反向抵押貸款在美國(guó)的發(fā)展既幫助老人解決了養(yǎng)老問(wèn)題、分擔(dān)了政府負(fù)擔(dān)，又可以為銀行等金融機(jī)構(gòu)提供多種收益方式，它為解決美國(guó)的老齡化問(wèn)題和社會(huì)保障問(wèn)題起到了積極作用。 27 其實(shí) “ 以房養(yǎng)老 ” 模式的內(nèi)容比住房反向抵押貸款更為 豐富。它是一種由特定機(jī)構(gòu)提供的，以與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)益所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為特定機(jī)構(gòu)向老年人提供養(yǎng)老費(fèi)用和服務(wù)支撐保證的金融產(chǎn)品。 根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可以把 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式按照以下 3 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分類： 老服務(wù)可分為養(yǎng)老服務(wù)型和純金融型。養(yǎng)老服務(wù)型是指為老年人提供生活起居和醫(yī)療等服務(wù)的模式；純金融型是指僅為老年人提供養(yǎng)老費(fèi)用的模式。在我國(guó)，由機(jī)構(gòu)提供的 “ 租房養(yǎng)老 ” 模式就屬于養(yǎng)老服務(wù)型。而住房反向抵押貸款則屬于純金融型。 轉(zhuǎn)移可分為交易型和中介型。歐美發(fā)達(dá)國(guó)家一般都是交易型的，即產(chǎn)權(quán)最終歸服務(wù)提供方。中介型是一種具有中國(guó)特色的 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式， “ 中介 ” 的意思是產(chǎn)權(quán)最終作為老年人的遺產(chǎn)拍賣用于還貸，剩余部分歸遺產(chǎn)繼承人。 政府型和商業(yè)型。我國(guó)已有的實(shí)踐大都是政府型模式，但可以肯定的是，商業(yè)保險(xiǎn)公司將在商業(yè)住房反向抵押貸款方面發(fā)揮重要作用。 雖然美國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國(guó)老年人依然以 “以房養(yǎng)老 ”方式作補(bǔ)充，因而，絕大部分美國(guó)老年人在經(jīng)濟(jì)上比較寬裕。許多美國(guó)老年人在退休前 10年左右就為了自己養(yǎng)老而購(gòu)買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付 的房租來(lái)維持自己的退休后生活。由于美國(guó)的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國(guó)人支出的房租大約占個(gè)人支出的 1/4 到 1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。 “以房養(yǎng)老 ”已被許多美國(guó)人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式。 除此之外，美國(guó)政府和一些金融機(jī)構(gòu)向老年人推出了 “以房養(yǎng)老 ”的 “倒按揭 ”貸款，至今已有 20 多年的經(jīng)驗(yàn)。 “倒按揭 ”發(fā)放對(duì)象為 62 歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關(guān)，后一種則由金融機(jī)構(gòu)等辦理，不需政府的認(rèn)可手續(xù)。 其一，聯(lián)邦政府保險(xiǎn)的倒按揭貸款，該貸款由美國(guó)聯(lián)邦住房管理局進(jìn)行保險(xiǎn)，大約90%的倒按 揭貸款屬于此種類型。這種貸款業(yè)務(wù)經(jīng)美國(guó)國(guó)會(huì)認(rèn)可，形式機(jī)動(dòng)靈活，可供選擇的方式很多。大致是： 62 歲以上的老年人將房子抵押給銀行或?qū)ｉT(mén)的倒按揭公司，然后每月領(lǐng)取生活費(fèi)。具體數(shù)值同房產(chǎn)的價(jià)值和該機(jī)構(gòu)對(duì)此人的壽命預(yù)期相關(guān)，一旦確定就不可更改，雙方要承擔(dān)中間風(fēng)險(xiǎn)。用戶可以盡可能長(zhǎng)地生活在自己的住房?jī)?nèi)，但只在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。 其二，由政府擔(dān)保的倒按揭貸款，該貸款由美國(guó)聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)辦理。這種貸款有固定期限，老年住戶須做出搬移住房及實(shí)施還貸計(jì)劃后才能獲得貸款。 其三，是專有倒按揭貸款，這種倒按揭貸款 模式由不同的公司推出，根據(jù)客戶群分 28 類而有一定的差異性，屬于個(gè)人理財(cái)型產(chǎn)品。一般由金融機(jī)構(gòu)辦理，貸款對(duì)象資格不需政府認(rèn)可。采用這種方式，發(fā)放貸款機(jī)構(gòu)與住戶共同享有住房增值收益，但放貸款機(jī)構(gòu)要求保留住房資產(chǎn)的 25%30%作為償還貸款的保證。這樣雖然減少了放貸額度，但有利于住戶對(duì)住房增值部分的收益。 美國(guó) “倒按揭 ”貸款放貸額一般原則如下：住房資產(chǎn)越高則可貸款數(shù)額越高；年紀(jì)大的住戶可貸款數(shù)額高，這是由于其預(yù)期壽命短，還貸周期也就短；夫妻健在住戶比單身者可貸款數(shù)額低，因其組合預(yù)期壽命大于單身者；預(yù)期住房?jī)r(jià)值的增值越 高可貸款數(shù)額越高。貸款的款額每隔 3 年便會(huì)重估一次。 美國(guó)養(yǎng)老咨詢業(yè) NCM 是一家具有專業(yè)背景的咨詢公司，其業(yè)務(wù)主要是為老年住宅產(chǎn)業(yè)和醫(yī)療管理業(yè)提供關(guān)于設(shè)施開(kāi)發(fā)、合同管理以及戰(zhàn)略管理方面的咨詢服務(wù)。 NCM 的領(lǐng)導(dǎo)層、管理層以及咨詢員工精誠(chéng)合作，為客戶提供個(gè)性化的項(xiàng)目咨詢 .公司在業(yè)內(nèi)已經(jīng)有好幾十年的歷史，積累了大量的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，包括建筑、退休、輔助式居住、嫻熟護(hù)理、醫(yī)療等方面。公司可以提供整個(gè)項(xiàng)目流程的咨詢，從可行性到設(shè)計(jì)建設(shè)，從租賃到全面操作。 NCM 的業(yè)務(wù)如下： 1，融資 NCM 在各個(gè)項(xiàng)目上都具有豐富的融資經(jīng)驗(yàn)，包括傳統(tǒng)的商業(yè)利率下的融資和非盈利項(xiàng)目的融資，諸如聯(lián)邦住房貸款、免稅債券融資、以及各州和地方政府的融資。 2，運(yùn)營(yíng)管理 NCM 的運(yùn)營(yíng)管理咨詢包括獨(dú)立生活、輔助生活、嫻熟醫(yī)護(hù)設(shè)施、醫(yī)院等。 3，醫(yī)療和生活護(hù)理 NCM 對(duì)居民和病人關(guān)懷涉及面更為豐富，包括輔助生活、嫻熟護(hù)理、家庭健康關(guān)懷和特別關(guān)懷，盡管面廣，但他們一直強(qiáng)調(diào)服務(wù)的質(zhì)量。 4，營(yíng)銷與租賃 NCM 的團(tuán)隊(duì)中有一些戰(zhàn)略市場(chǎng)人士，他們都是老年住宅、輔助生活、長(zhǎng)期關(guān)懷產(chǎn)業(yè) 的專家，他們將提供從家庭到醫(yī)院的各種健康護(hù)理咨詢。 5，財(cái)務(wù) NCM 能夠?yàn)槊恳粋€(gè)項(xiàng)目、設(shè)施提供會(huì)計(jì)和融資信息方面精細(xì)化的網(wǎng)上技術(shù)咨詢、包括雇員支付服務(wù)，供應(yīng)管理服務(wù)。 6，人力資源 NCM 的人力資源管理咨詢服務(wù)包括招聘、留用、薪水、員工培訓(xùn)發(fā)展、雇員安全和雇員記錄管理。 7，餐飲服務(wù) NCM 還具有飲食方面的管理經(jīng)驗(yàn)，包括病人的營(yíng)養(yǎng)需求配置、日常管理、員工、設(shè)備、質(zhì)量保障、購(gòu)買和成本控制。 8，采購(gòu) NCM 在采購(gòu)方面的咨詢包括餐飲服務(wù)、藥品、床單 ，校服，責(zé)任保險(xiǎn)，雇員福利，耐用物品。 9，設(shè)施維護(hù) NCM 的維護(hù)服務(wù)包括地基和設(shè)施的持續(xù)維 29 三，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn) 中國(guó)老齡化 國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)狀況 30 國(guó)內(nèi)所處的發(fā)展階段 國(guó)內(nèi)老年住宅的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式狀況 31 老年住宅發(fā)展?jié)摿? ，老年住宅未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 32 對(duì)國(guó)內(nèi)目前老年住宅市場(chǎng)的評(píng)估 中國(guó)老年住宅消費(fèi)融資 —— 以房養(yǎng)老 目前我國(guó) “ 以房養(yǎng)老 ” 模式已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入實(shí)踐階段，出現(xiàn) “ 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 ” 、 “ 居家養(yǎng)老 ” 和壽險(xiǎn)公司的 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式。 “ 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 ” 模式的特點(diǎn)是使用房子租賃收入作為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為老年人提供服務(wù)的費(fèi)用。 2021 年 3 月南京湯山民營(yíng)性質(zhì)的 “ 溫泉留園 ” 項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)首次推出了 “ 以房換 養(yǎng) ”模式。辦理 “ 以房養(yǎng)老 ” 的條件為：擁有 60 平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年滿 60 歲以上、無(wú)兒、無(wú)女、無(wú)親戚的孤寡老人，只要自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后便可入住老年公寓，雙方簽訂產(chǎn)權(quán)協(xié)議。在有生之年老年人擁有房屋產(chǎn)權(quán)，而由老年公寓出租。如果房租高于老年公寓每月 840 元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，剩余資金由老人支配。另外，若老人生小病，老年公寓報(bào)銷費(fèi)用；若有大病且醫(yī)療費(fèi)超過(guò) 10 萬(wàn)元，老人可以把房子賣掉；否則直到老人去世，老年公寓給老人辦完喪事，房產(chǎn)才歸老年公寓所有。 2021年 11月 18日北京壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)有限公司共同成立北京首家 “ 養(yǎng)老房屋銀行 ” ，它是在不變更房屋所有權(quán)的前提下，對(duì)老人的房屋招租實(shí)現(xiàn)其資產(chǎn)價(jià)值，利用租金收入支付養(yǎng)老費(fèi)用。根據(jù)協(xié)議， 60 歲以上擁有有產(chǎn)權(quán)住房的老人可以申請(qǐng)入住中心，而老人的房屋可以委托中大恒基，由專業(yè)的機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估、招租，租房收入用于支付老年人的入住費(fèi)用。養(yǎng)老服務(wù)中心是非營(yíng)利性機(jī)構(gòu) 33 ，中大恒基則是商業(yè)機(jī)構(gòu)，因此北京的這種模式是政府型與商業(yè)型的混合型，其優(yōu)點(diǎn)是可以同時(shí)利用服務(wù)中心的養(yǎng)老服務(wù)優(yōu)勢(shì)和中大恒基的房地產(chǎn)運(yùn)作優(yōu)勢(shì)。 “ 居家養(yǎng)老 ” 模式的特點(diǎn)是老年人以自己的住房作為抵押向 金融機(jī)構(gòu)借款，老年人在有生之年仍住在自己的房屋里。上海市住房公積金管理中心對(duì)這種模式進(jìn)行了有益的探索。具體做法是： 65 歲以上的老年人，將自己的房產(chǎn)賣給公積金中心，老人一次性收取房款，公積金中心再將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金中心，其他費(fèi)用均由公積金中心交付。 壽險(xiǎn)公司在經(jīng)營(yíng) “ 以房養(yǎng)老 ” 模式方面具有比較優(yōu)勢(shì)。因?yàn)樽》糠聪虻盅嘿J款產(chǎn)品中包含利率風(fēng)險(xiǎn)、客戶長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等。保險(xiǎn)公司在管理利率風(fēng)險(xiǎn)、客戶長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)方面具有明顯的精算 優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，壽險(xiǎn)公司的資產(chǎn)配比以長(zhǎng)期資產(chǎn)為主，其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)低于其他金融機(jī)構(gòu)，另外，壽險(xiǎn)公司在經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老金業(yè)務(wù)方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，所以保險(xiǎn)業(yè)將在反向抵押貸款業(yè)務(wù)領(lǐng)域大有作為。 中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司江蘇分公司是最早嘗試 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式的保險(xiǎn)公司。 2021 年 5月南京市社會(huì)福利服務(wù)協(xié)會(huì)與中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司江蘇分公司聯(lián)合推出了《南京市老年人社會(huì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)綜合保險(xiǎn)服務(wù)方案》。其中包含了 “ 以房養(yǎng)老 ” 的模式。方案規(guī)定：在社會(huì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的 60 歲以上老人，將產(chǎn)權(quán)房出售后，可用房款購(gòu)買 “ 終身養(yǎng)老保險(xiǎn) ” ，再由保險(xiǎn)公司每月提供生 活費(fèi)直至終身。 以上分析的 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式將老年人的資產(chǎn)通過(guò)市場(chǎng)配置變成資源，彌補(bǔ)了保險(xiǎn)體系的一大缺口。隨著老齡化社會(huì)的到來(lái)和家庭結(jié)構(gòu)的變化，大城市 “ 空巢 ” 家庭增多，未來(lái)會(huì)有更多的老人需要這一養(yǎng)老方式。不過(guò)，值得注意的是，目前在我國(guó)開(kāi)展 “ 以房養(yǎng)老 ” 實(shí)踐還面臨諸多困難。 首先，我國(guó)很多大城市的房地產(chǎn)價(jià)格近年來(lái)快速上漲，這種高漲的價(jià)格能否持續(xù)、穩(wěn)，令人擔(dān)憂，房地產(chǎn)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很高。而這些大城市又是開(kāi)展 “ 以房養(yǎng)老 ” 最合適的地，因?yàn)榇蟪鞘蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)活躍，方便房屋的銷售、出租及估值等，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)降低 了機(jī)構(gòu)提供 “ 以房養(yǎng)老 ” 服務(wù)的愿望。 其次，從技術(shù)層面來(lái)講， “ 以房養(yǎng)老 ” 需要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估值、租賃經(jīng)營(yíng)等，在房地產(chǎn)價(jià)格 “ 虛高 ” 的情況下，完成這些工作存在一定難度。 第三，在夫妻兩人共同擁有房產(chǎn)并需要養(yǎng)老的情況下，考慮兩個(gè)人生存狀況的聯(lián)合生存模型所需統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還不足，一時(shí)之