【導(dǎo)讀】《2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！本報(bào)告是針對(duì)黃島開(kāi)發(fā)區(qū)薛家島旅游度假區(qū)——唐島灣地塊所作的可行性分析報(bào)告。開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況：周邊樓盤的市場(chǎng)現(xiàn)狀、價(jià)格走勢(shì)、市場(chǎng)走勢(shì)等分析；項(xiàng)目的產(chǎn)品定位；項(xiàng)目的綜合論述七大部分。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合本地塊的環(huán)境和相關(guān)影響因素組合，提出本公司對(duì)該項(xiàng)目的一個(gè)市場(chǎng)觀點(diǎn)，同時(shí)為該項(xiàng)目運(yùn)作的可行性做出判斷。本項(xiàng)目地塊位于青島市黃島區(qū)——薛家島旅游度假區(qū)中部偏西地帶，是薛家島中西部高檔度假、居住規(guī)劃的重要組成部分。而青島東部地區(qū)的發(fā)展用地尤其是沿海地區(qū)的發(fā)展用地已趨近枯竭。l本項(xiàng)目地塊地勢(shì)起伏較大，并有相當(dāng)部分用地屬于填海生成，地質(zhì)狀況較差；l面對(duì)的海域?qū)儆诖蠛?nèi)灣，海平面僅有200米左右的寬度；l當(dāng)前的休閑資源較少，海水浴場(chǎng)、旅游度假區(qū)距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)，周邊的大型設(shè)施的實(shí)施又遙遙無(wú)期；

　　

【正文】 別墅24500600014700度假連體產(chǎn)品1920040007680會(huì)所、公建6000*50%40001200匯總58700　31980備注本項(xiàng)目公建部分因包含部分酒店，故公建部分可售面積以總面積的50%計(jì)算。備注：l 上訴預(yù)測(cè)價(jià)格是針對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)當(dāng)前市場(chǎng)行情，結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品建議并融入對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷所的出的參數(shù)，適用于本項(xiàng)目今年及未來(lái)1—2年的價(jià)格行情，并具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。l 本價(jià)格預(yù)測(cè)部分，未包含本項(xiàng)目在未來(lái)3—5年中的價(jià)格行情走勢(shì)及漲幅，如若加上開(kāi)發(fā)區(qū)房場(chǎng)市長(zhǎng)價(jià)格行情在未來(lái)幾年增長(zhǎng)，本案價(jià)格及利潤(rùn)將會(huì)有更大的增長(zhǎng)空間。、投資成本測(cè)算、投資估算依據(jù)項(xiàng)目投資估算依據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算體系，具體構(gòu)成如下：直接投資規(guī)劃、園林、勘探等土地費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用市政工程配套費(fèi)項(xiàng)目總投資財(cái)務(wù)費(fèi)用間接投資綜合稅金營(yíng)銷費(fèi)用管理費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用備注：成本估算所取的各項(xiàng)費(fèi)用數(shù)值依據(jù)國(guó)家和地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際行情，并結(jié)合本項(xiàng)目具體技術(shù)指標(biāo)。、直接投資費(fèi)用(詳見(jiàn)附表)土地費(fèi)用估算：土地費(fèi)用估算中包括含各項(xiàng)土地費(fèi)用和部分市政配套費(fèi)用。建安投資估算本項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)用由別墅部分建安費(fèi)用、會(huì)所建安費(fèi)用等構(gòu)成。各項(xiàng)指標(biāo)如下：l 別墅部分建安費(fèi)：按700元/平米*建筑面積（因本項(xiàng)目屬于沙土地和部分的填海洼地，故建按成本相對(duì)較高）；l 會(huì)所建安費(fèi)：2000元/平米*建筑面積估算（含裝修）；規(guī)劃、設(shè)計(jì)實(shí)施等本項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)實(shí)施費(fèi)用由項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)；地質(zhì)勘探費(fèi)；園林設(shè)計(jì)、建安費(fèi)費(fèi)用等構(gòu)成。各項(xiàng)指標(biāo)如下：l 項(xiàng)目勘探、規(guī)劃、設(shè)計(jì)實(shí)施費(fèi)：按200元/平米*建筑面積估算l 園林設(shè)計(jì)、建安費(fèi)：按120元/平米*綠化面積估算市政工程配套估算本項(xiàng)目市政配套費(fèi)用計(jì)算類別包括供暖配套、煤氣配套、變電站設(shè)備等費(fèi)用等。本項(xiàng)目市政配套費(fèi)用累計(jì)按照100元/平米*建筑面積估算。直接投資費(fèi)用估算附表內(nèi)容指標(biāo)統(tǒng)計(jì)單項(xiàng)估算（萬(wàn)元）土地費(fèi)用暫不計(jì)建安費(fèi)用別墅：55700㎡700元/㎡=3342萬(wàn)會(huì)所：6000㎡2000元/㎡=1200萬(wàn)5099規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目勘探、規(guī)劃、設(shè)計(jì)：61700200元/㎡=1234園林設(shè)計(jì)、建安：30912060%120元/㎡=22263460市政配套61700150元/㎡925匯總9484備注項(xiàng)目的土地費(fèi)用以實(shí)際成交價(jià)為準(zhǔn)、間接費(fèi)用估算間接費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、綜合稅金、項(xiàng)目管理費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用等部分構(gòu)成，其中：n 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指借貸資金的利息，%計(jì)算；n %計(jì)算；n %；n 預(yù)計(jì)項(xiàng)目管理費(fèi)用為項(xiàng)目直接投資額的3%n 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用均為項(xiàng)目直接投資額的3%；間接投資費(fèi)用估算附表內(nèi)容指標(biāo)統(tǒng)計(jì)單項(xiàng)估算（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)費(fèi)用（2+3+4）50%%274綜合稅金38150萬(wàn)%2239營(yíng)銷費(fèi)用38150萬(wàn)%1335管理費(fèi)用（2+3+4）3%262不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（2+3+4）5%437匯總4547備注項(xiàng)目的土地費(fèi)暫時(shí)無(wú)法計(jì)算，故本處忽略不計(jì)、投資估算匯總表本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額為14031萬(wàn)元。其中：l 直接投資額為9484萬(wàn)元，占總投資額的65%。l 間接投資額為4547萬(wàn)元，占總投資額的35%。項(xiàng)目綜合收益評(píng)判、本項(xiàng)目不計(jì)土地成本的財(cái)務(wù)收入估算為： 本項(xiàng)目的銷售收入為：31980萬(wàn) 本項(xiàng)目的投資成本為：14037萬(wàn)（未包含土地成本及土地財(cái)務(wù)費(fèi)用）項(xiàng)目收入估算 = 31980（銷售收入） 14037（投資成本） = 17940萬(wàn)、本項(xiàng)目土地成本判斷：以本項(xiàng)目100%銷售完畢計(jì)算，本項(xiàng)目包含土地成本在內(nèi)的財(cái)務(wù)收入為17940萬(wàn)： 項(xiàng)目的預(yù)期靜態(tài)投資回報(bào)假定項(xiàng)目的利潤(rùn)以10000萬(wàn)計(jì)算，項(xiàng)目的土地成本以8000萬(wàn)計(jì)算，那么本項(xiàng)目的靜態(tài)總投入為21980萬(wàn)（銷售收入率潤(rùn)），項(xiàng)目靜態(tài)的利潤(rùn)回報(bào)率大約為50%左右。項(xiàng)目的預(yù)期動(dòng)態(tài)投資回報(bào)如果從動(dòng)態(tài)滾動(dòng)來(lái)講，本項(xiàng)目土地成本8000萬(wàn)、加上前期的滾動(dòng)資金預(yù)估為5000萬(wàn)，累計(jì)資金13000萬(wàn)元作為項(xiàng)目的運(yùn)作資金。以青島及黃島當(dāng)前的發(fā)展商資金運(yùn)作結(jié)合本項(xiàng)目的4—5年的開(kāi)發(fā)周期來(lái)看，10000萬(wàn)左右的利潤(rùn)——即1520%左右的年回報(bào)率比較合理。項(xiàng)目土地價(jià)格評(píng)估從上述論證來(lái)看，本項(xiàng)目的土地成本如果能控制在8000萬(wàn)左右——即18萬(wàn)/畝，其預(yù)期回報(bào)比較符合當(dāng)前市場(chǎng)的投資回報(bào)行情。、項(xiàng)目的平衡點(diǎn)分析：項(xiàng)目產(chǎn)品去化的好壞、銷售周期的長(zhǎng)短、資金回籠的快慢，直接影響到項(xiàng)目投資回收期和資金運(yùn)作壓力，也間接影響到項(xiàng)目的投資收益狀況，盈虧平衡分析試圖找出項(xiàng)目銷售進(jìn)度與成本回收的臨界值——即項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)。銷售收入：31980萬(wàn)32000萬(wàn) 靜態(tài)投入:21980萬(wàn)24000萬(wàn)平衡點(diǎn)約2年約15000萬(wàn)16000萬(wàn) 土地成本：8000萬(wàn)8000萬(wàn)2年3年4年1年 如上圖所示：l 假設(shè)項(xiàng)目的銷售周期為4年，項(xiàng)目全部銷售完畢；l 土地成本為8000萬(wàn)；l 靜態(tài)投入為21980萬(wàn)；l 銷售收入為31980萬(wàn)；經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目投資成本之固定成本、變動(dòng)成本、銷售周期銷售收入等指標(biāo)的初步測(cè)算，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（上圖紅色部分）——當(dāng)銷售金額達(dá)到總售收入的50%左右、銷售銷售時(shí)間約2年的時(shí)候，本項(xiàng)目的投入資金全部收回并開(kāi)始持續(xù)創(chuàng)造收益。綜合論述：216。 本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)相對(duì)較低；216。 但成本回收時(shí)間較長(zhǎng)；216。 因此盡可能提高產(chǎn)品的去化速度，縮短達(dá)到項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的周期是提高項(xiàng)目盈利能力的最大保障。 項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)描述、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)概述、項(xiàng)目劣勢(shì)概述結(jié)論與建議、項(xiàng)目主要建議、項(xiàng)目研究結(jié)論、綜上論證：附：邊緣建議七、項(xiàng)目可行性評(píng)判項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)描述、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)概述項(xiàng)目主要優(yōu)點(diǎn)在于以下四個(gè)方面：l 城市發(fā)展重心西移至開(kāi)發(fā)區(qū)西海岸，本項(xiàng)目又恰處西海岸行政新區(qū)邊緣、薛家島旅游度假區(qū)的中心地帶，未來(lái)規(guī)劃發(fā)展為開(kāi)發(fā)區(qū)商務(wù)旅游中心，未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)相關(guān)的大型商務(wù)、旅游、休閑配套將會(huì)匯集于此，本項(xiàng)目區(qū)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿薮蟆 區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅猛；大型工商企業(yè)、跨國(guó)公司紛紛入駐；大項(xiàng)目、大工程相繼實(shí)施完善；“南隧、北橋”工程明朗化等眾多因素都將預(yù)示著開(kāi)發(fā)區(qū)蓬勃發(fā)展，消費(fèi)力不斷增強(qiáng)；城市形象及競(jìng)爭(zhēng)力不斷提高。l 開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)廣闊的發(fā)展前景吸引了總多的外來(lái)、外地購(gòu)買力；而青島居高不下的商品房?jī)r(jià)格、趨于枯竭的沿海發(fā)展用地對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)沿海岸線地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了巨大的拉動(dòng)，而明亮化的“南隧、北橋”工程將會(huì)使開(kāi)發(fā)區(qū)與青島的海岸線連為一體，并通過(guò)濱海公路的貫通使兩岸的濱海旅游資源形成一體化，為開(kāi)發(fā)區(qū)沿海岸線地帶——尤其是薛家島旅游度假區(qū)沿海岸線的發(fā)展提供了良好的發(fā)展機(jī)會(huì)，同時(shí)也為本項(xiàng)目的提供了極好的發(fā)展條件。l 本案作為超低密度的純別墅社區(qū)，填補(bǔ)了目前青島別墅發(fā)展用地受限、開(kāi)發(fā)區(qū)別墅產(chǎn)品欠缺的不足。而且項(xiàng)目大規(guī)模、高品質(zhì)，在產(chǎn)品塑造和市場(chǎng)理念方面都存在很大的創(chuàng)新空間，產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)了強(qiáng)盡。、項(xiàng)目劣勢(shì)概述項(xiàng)目主要優(yōu)點(diǎn)在于以下三個(gè)方面：l 區(qū)域發(fā)展進(jìn)程緩慢，若要達(dá)到本區(qū)域發(fā)展的成熟階段還需要若干年的時(shí)間，而本項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系對(duì)周邊環(huán)境、配套的發(fā)展依賴性非常強(qiáng)烈。l 跨海大橋?qū)Ρ卷?xiàng)目及項(xiàng)目周邊區(qū)域的發(fā)展，區(qū)域整體價(jià)值的提升都有著很大的拉動(dòng)作用；但跨海大橋的動(dòng)工時(shí)間遲遲未定。l 項(xiàng)目當(dāng)前周邊環(huán)境荒蕪、生活機(jī)能、生活氛圍較差，如若當(dāng)前實(shí)施，客戶對(duì)項(xiàng)目的周邊大環(huán)境會(huì)有一定的抗性。結(jié)論與建議、項(xiàng)目主要建議A、 產(chǎn)品品質(zhì)是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。作為大規(guī)模個(gè)案，尤其需要注重品質(zhì)塑造，以高起點(diǎn)、先進(jìn)理念的品牌形象切入市場(chǎng)，為項(xiàng)目的前期推廣和可持續(xù)運(yùn)作打下基礎(chǔ)。B、 注意整體形象的包裝，注重整體品質(zhì)、服務(wù)體系的灌輸，以便在后期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力增加，產(chǎn)品同質(zhì)化高的情況下，形成自身獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)體系，為項(xiàng)目去化創(chuàng)造相對(duì)有利的市場(chǎng)環(huán)境。C、 基于當(dāng)前市場(chǎng)大環(huán)境，本項(xiàng)目如若現(xiàn)在實(shí)施，建議本案提高容積率、加大建筑面積，降低產(chǎn)品的層次，加快運(yùn)作速度，搶占市場(chǎng)先機(jī)，是本項(xiàng)目目前發(fā)展的最佳運(yùn)作方案。、項(xiàng)目研究結(jié)論、本項(xiàng)目整體收益較為可觀 本項(xiàng)目的銷售收入為：31980萬(wàn) 本項(xiàng)目的投資成本為：14037萬(wàn)（未包含土地成本及土地財(cái)務(wù)費(fèi)用）項(xiàng)目收入估算 = 31980（銷售收入） 14037（投資成本） = 17940萬(wàn)、投資回報(bào)高、回報(bào)周期較長(zhǎng) 本項(xiàng)目的銷售收入為31980萬(wàn)元，同時(shí)本項(xiàng)目未包含土地成本及土地財(cái)務(wù)費(fèi)用的財(cái)務(wù)收入為17940萬(wàn)元，相對(duì)來(lái)講本項(xiàng)目的投資回報(bào)率較高；但本項(xiàng)目的運(yùn)作周期相對(duì)較長(zhǎng)、預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的運(yùn)作周期需要3—5年的周期，相對(duì)來(lái)講本項(xiàng)目的資金年回報(bào)率較低。、綜上論證：依據(jù)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、總體房地產(chǎn)市場(chǎng)等角度的綜合研究以及對(duì)項(xiàng)目在市場(chǎng)、投資、等方面的預(yù)估和嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算，本報(bào)告研究認(rèn)為：l 本項(xiàng)目運(yùn)作周期較長(zhǎng)l 利潤(rùn)值較為可觀綜合評(píng)論：本地塊具備較高的開(kāi)發(fā)價(jià)值。邊緣建議：從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)講，薛家島旅游度假區(qū)的地理位置和未來(lái)發(fā)展?jié)摿Χ挤浅＞薮?，雖當(dāng)前周邊配套相對(duì)欠缺，但經(jīng)過(guò)35年的發(fā)展，本地區(qū)一定會(huì)有所建樹(shù)。如果從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展考慮，建議發(fā)展商可以考慮儲(chǔ)備本項(xiàng)目周邊地塊，待本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成，周邊區(qū)域亦相對(duì)成熟起來(lái)，如此而來(lái)不管是土地升值、還是品牌的延續(xù)性上面，都將有很好的先機(jī)與獲利。備注：本建議純屬對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的感悟，純屬邊緣建議、不計(jì)入本報(bào)告內(nèi)容；僅作為對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展商在青島長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的參考提示。 81 北