【文章內(nèi)容簡介】 20套左右。綠化狀況：項目整體開發(fā)的品質(zhì)較差，中央綠化和會所等配套設(shè)施，屬于原始的開發(fā)操作模式，每個小區(qū)3—3總戶型，綠化僅僅只是簡單草皮移植，難以體現(xiàn)別墅的尊貴性，唯一的賣點是緊鄰區(qū)政府。去化狀況：該區(qū)域的所開發(fā)的別墅均已銷售無幾，但整體的銷售速度極其緩慢，大都需要23年的時間，目前該板塊整體入住率在30%左右，未形成良好的居住氛圍，大部分都屬于客戶的投資購買行為。去化現(xiàn)況：當前該區(qū)域推出來銷售的二手別墅產(chǎn)品，標出價格大都在6000—8000元/平米，但銷售狀況不是很理想。、青島市高檔物業(yè)市場調(diào)研分析、高檔樓盤供應(yīng)區(qū)段分析根據(jù)樓盤定位和擁有的環(huán)境資源不同，將目前沿海岸線市場供應(yīng)的高檔次樓盤分布區(qū)位分為兩大板塊，即位于香港東路北部和浮山之間至石老人板塊，和五四廣場沿海至石老人旅游度假區(qū)板塊。香港東路北部與浮山之間至石老人板塊：是近5年新開發(fā)高檔樓盤的聚集地，擁有較好的海景資源和浮山山景資源優(yōu)勢。目前該板塊整體入住率在50%左右，未形成良好的居住氛圍，較大部分物業(yè)是青島市炒樓投機者的投資物業(yè)。該板塊可供開發(fā)的土地已非常有限，后續(xù)供應(yīng)量不多。五四廣場沿海至石老人度假區(qū)板塊：是青島市環(huán)境資源最佳的區(qū)域，目前沿海樓盤已拋棄了地段論的觀點，都充分利用稀缺的景觀環(huán)境資源，以良好的規(guī)劃設(shè)計、園林景觀設(shè)計打造青島市最高級的居住社區(qū)。該板塊樓盤以度假和商務(wù)居住型為主，較難以形成良好的居住氛圍，目前入住率亦較低。、市場樓盤供應(yīng)特征分析基于本項目的產(chǎn)品屬性，本次市場調(diào)查重點調(diào)查了包括商務(wù)酒店式公寓、濱海和近海的TOWNHOUSE別墅和高級純居住小區(qū)在內(nèi)的共十多個樓盤，以下選用市場定位、價格、戶型與面積以及銷售狀況等指標進行綜合分析。戶型與面積：高檔次物業(yè)三房兩廳兩衛(wèi)戶型占供應(yīng)總量的60%左右，主力戶型對應(yīng)面積為120150平方米；兩房兩廳兩衛(wèi)戶型占供應(yīng)總量的25%左右，主力戶型對應(yīng)面積為90110平方米；四房兩廳和復(fù)式單位占總量的10%左右，對應(yīng)面積為170250平方米。別墅的主力面積大多在300—350平米左右。價格：香港中路南面的酒店式商務(wù)公寓為900011000元/平方米以上；香港東路以北的高檔公寓價格為800010000元/平方米，香港東路以南臨海住宅（包括靠近香港東路的小高層）目前正銷售的樓盤價格定位為1000012000元/平方米。青島沿海岸線，當前二手房市場別墅的價格大多在20000元/平米左右（備注：當前青島在售的純別墅項目唯有弄海園三期的僅20套現(xiàn)房在售，憑借臨石老人國家旅游度假區(qū)，加之一、二期成熟的居住氛圍、齊全的小區(qū)配套和高檔的小區(qū)會所，銷售價格達到3萬元/平米）銷售或入住狀況：本次市場調(diào)查的十多個樓盤僅有6個正處于緊張銷售時期，其余樓盤交樓前都已快速銷售完畢。6個銷售樓盤有兩個是內(nèi)部銷售的期房，其交樓時間在2004年2005年，期房銷售是違反現(xiàn)行政府對樓盤預(yù)售的要求的，但開發(fā)商提前以內(nèi)部認購的方式提前銷售，一方面表明目前市場供不應(yīng)求和供需失衡的態(tài)勢，另一方面也預(yù)示著開發(fā)商對預(yù)期市場發(fā)展趨勢的變化應(yīng)對不急。但是從沿海一線已交付項目的實際入住率來看，項目的實際入住客戶不是很多，個別項目的空置率幾近60—70%。這部分物業(yè)的購買者有很大一批都是投資客戶和外地購買客戶。市場判斷綜合論述、當前市場的發(fā)展走向結(jié)合上述，市場運行狀況、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)銷售市場概況以及青島黃島高端物業(yè)、別墅市場概況三方面的綜合論證，綜合本項目，可以看到本項目的實施發(fā)展機遇和面臨的挑戰(zhàn)：A、 雖然近幾年的市場都在高速運行，但從客戶反映上來看開發(fā)區(qū)客戶竟占到40%左右，存在很大部分的虛漲部分；B、 今后兩年普通住宅的新增量體還會繼續(xù)放量，加上前幾年投資客戶購買的房屋2004年、2005年將會大量交付，導(dǎo)致二手房房源充斥，未來兩年的普通住宅市場壓力較大；C、同時，本項目又是近年來青島中心區(qū)和黃島開發(fā)區(qū)為數(shù)不多的純別墅社區(qū)。D、 在青島由于近幾年沿海用地極其稀少、高檔住宅價格不斷攀升；而開發(fā)區(qū)的發(fā)展?jié)摿翱臻g，致使很多消費力分流此地，為本案的發(fā)展提供良好的機遇。項目的實施發(fā)展判斷在此背景下，如若本項目要現(xiàn)在實施的話，建議本項目產(chǎn)品規(guī)劃中仍以小面積、低總價的投資型產(chǎn)品為主；主力總價控制在200—250萬左右、主力面積控制在300平方米左右。 市場定位判斷、依據(jù)地理判斷、依據(jù)經(jīng)濟運行判斷、依據(jù)市場運行和消費需求判斷項目總體市場定位、項目產(chǎn)品定位、本案形象定位建議、目標客戶群分析四、項目定位市場定位判斷、依據(jù)地理判斷本項目周邊規(guī)劃主要以大型的酒店、會議、娛樂設(shè)施為主，也預(yù)示著本項目商務(wù)發(fā)展前景巨大，就像青島五四廣場周邊、八大關(guān)的別墅大多用來作為商務(wù)辦公等用途。同時本項目如果要迎合日后區(qū)域的發(fā)展，娛樂休閑設(shè)施勢必要占據(jù)較大的比例。結(jié)合周邊規(guī)劃，若要現(xiàn)在做開發(fā)——度假和用于商務(wù)接待、洽談的商務(wù)型產(chǎn)品較為適合未來規(guī)劃。、依據(jù)經(jīng)濟運行判斷黃島開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了區(qū)域內(nèi)的從業(yè)人員主要以密集勞動的藍領(lǐng)工薪階層為主，對于房產(chǎn)尤其是別墅產(chǎn)品的消費群體非常稀少。因此日益壯大的開發(fā)區(qū)工商企業(yè)主；越來越多的大型國企、跨國企業(yè)的高層；以及企業(yè)自身，成為本項目的首選客戶群體。此部分客戶如若購買本項目，用于居住的比重將會非常低，投資、商務(wù)用途的比重將會占據(jù)絕對的比值。、依據(jù)市場運行和消費需求判斷當前黃島開發(fā)區(qū)的市場整體運行情況增長勢頭強勁，但消費市場購買比例和消費行為完全失衡，區(qū)外客戶以60%的購買比例極大地超過了本地客戶40%的購買比例，完全呈現(xiàn)出一種投資市場。在眾多的外地購買客戶中，一部分主要看中開發(fā)區(qū)近年來強勁發(fā)展勢頭，未來的發(fā)展前景；跨海大橋、大煉油、集裝箱、貨運等大項目對開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的推動以及所帶動的消費力量，購買行為完全屬于一種“投資行為”，約占到30%；另外一部分客戶主要看到整個大市場良好的增長勢頭，開發(fā)區(qū)與青島房價相比較的發(fā)展?jié)摿Χa(chǎn)生的“投機行為”約占到40%；還有一部分客戶主要看中開發(fā)區(qū)相對較為適中的房價和良好的居住環(huán)境而用于作為第二居所的“度假、養(yǎng)老行為”約占到30%。從項目當前周邊的發(fā)展形勢來看，小面積、低總價的度假型產(chǎn)品將是本項目的首選。項目總體市場定位基于以上對整個開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)、消費特征、市場發(fā)展趨勢等因素的研究，再結(jié)合本項目的地理條件、發(fā)展方向等因素，得出關(guān)于本案基于市場面最優(yōu)的定位建議。l 首先從本案現(xiàn)況來看，不具備便利的生活機能，應(yīng)該是用于度假、二次置業(yè)的產(chǎn)品。l 相對于其他的居家別墅或市區(qū)別墅來講，本項目擁有的超低密度、規(guī)模、周邊未來的生態(tài)環(huán)境又是其他別墅區(qū)不可比擬的；擁有薛家島旅游度假區(qū)所占據(jù)的旅游、休閑、度假資源l 本項目巨大的發(fā)展空間和增值潛力l 以及開發(fā)區(qū)近年來所形成的良好的企業(yè)發(fā)展環(huán)境和開發(fā)區(qū)內(nèi)欠缺的高檔的商務(wù)洽談空間故本案的定位方向應(yīng)該是： 度假養(yǎng)老、休閑商務(wù)、投資增值的結(jié)合體、項目產(chǎn)品定位、本案產(chǎn)品架構(gòu)定位結(jié)合上述項目定位思路及市場機遇所闡述的內(nèi)容，結(jié)合項目的地理特點，本案的產(chǎn)品定位切入點應(yīng)建立在：度假養(yǎng)老、休閑商務(wù)、投資增值的基礎(chǔ)上進行，因此本項目的產(chǎn)品大致分為三種：第一種：定位為旅游度假型產(chǎn)品區(qū)，產(chǎn)品主要以酒店、度假連體別墅以及VIP私家會所構(gòu)成，其中獨家連體別墅的面積大致控制在120平米左右，主要針對外地的旅游度假客戶。第二種：定位為投資、養(yǎng)老型產(chǎn)品區(qū)，建筑形態(tài)為小面積獨棟別墅搭配部分雙拼別墅，主力面積規(guī)劃為——小面積別墅280—350平方米左右；雙拼別墅主力面積為200——260平方米左右，主要針對用于看重青島環(huán)境、購買本案用于頤養(yǎng)安年的客戶及看重本案未來發(fā)展前景用于投資的客戶。第三種：“DIY”型莊園式別墅或是商務(wù)別墅區(qū)，產(chǎn)品形態(tài)為獨棟別墅，風格各異、花園占地面積較大，內(nèi)部功能多元化的商務(wù)別墅或莊園型別墅，面積范圍控制在400—600平米左右，主要針對開發(fā)區(qū)的工商企業(yè)及業(yè)界巨頭。、本案產(chǎn)品定位原則產(chǎn)品互補原則：三種產(chǎn)品，從市場需求角度來講，起到互補作用?；乇茱L險原則：從銷售角度來講，產(chǎn)品的互補性定位，符合本案的現(xiàn)況，充分結(jié)合了項目的資源，從而有效的回避了風險。、本案形象定位建議、我們的思路務(wù)實不務(wù)虛：我們的客戶都是見過大世面的成功人士，虛假的、浮夸的、表面的東西是不可能左右他們的，必須要有實在的東西折服他們，使他們有“英雄所見略同”的歡悅，有“棋逢對手，將遇良才”的快感。絕對精品化：我們的客戶是經(jīng)常出差國外的商務(wù)人士，領(lǐng)略過加拿大、美國、英格蘭、新西蘭等等發(fā)達國家的別墅，所以本案從小區(qū)的中庭布局到園林綠化；從售樓中心的擺設(shè)，到售樓員的微笑，每一件物品，每一個細節(jié)都要精品、一流，讓客戶仿佛置身于他曾去過的某國別墅，使其產(chǎn)生認同感。定位于享樂：美國《花花公子》創(chuàng)辦人海夫納說：“我的事業(yè)始終與享樂在一起，所以我永遠精力充沛，野心勃勃！”這句話道出了富豪們的普遍心態(tài)。本案何不打“享樂”牌呢？通過我們提供的服務(wù)，我們營造的氛圍，我們彰顯的尊貴，讓我們的客戶得到前所未有的生活享受、精神享受。這就是我們對本案的最優(yōu)化定位建議。、我們的形象本案的形象定位： 黃島首個CEO(富人)“俱樂部”C：city E:e時代 O:office本案的精神理念： 一個富人享樂的地方 / 彰顯豪氣人生的富人俱樂部本案的靈魂表現(xiàn)： 高品質(zhì) 高配置 高享受、我們的意圖l 有效區(qū)隔目前市場產(chǎn)品，在市場形成震撼力，并產(chǎn)生品牌知名度，為后續(xù)項目的開發(fā)奠定好的基礎(chǔ)，創(chuàng)造附加價值。l 真正迎合黃島甚至外地的尖端消費者消費群體的需求，從而有效吸引客源，降低市場風險，促進去化速度，減少銷售周期。、我們的格調(diào)l 它是富豪的聚會地/社交場/運動場所/富豪們的娛樂場/度假場所/商務(wù)談判場所。l 它是富豪的論壇舉辦點（經(jīng)濟的/社會的/文化的/政治的各方面）l 它是富人的學(xué)校，學(xué)習(xí)上流社會的禮儀、生活方式、習(xí)慣、格調(diào)等。、目標客戶群分析、本案的目標客戶的鎖定 新寓象族：①：行業(yè)巨頭、業(yè)界精英； ②：新興CEO；③：外國、外地高級管理人員； ④：體育娛樂明星；特有人群： ①：用于灰色過渡的政府官員； ②：律師、貿(mào)易等高素質(zhì)群體； ③：私營企業(yè)主