【文章內容簡介】 蘊，是首批中國優(yōu)秀旅游城市和 8 個國際會議城市之一，榮獲“中國人居環(huán)境獎”，作為北京承辦 2020 年奧運會的伙伴城市，青島又增添了新的旅游亮點，進一步提升了青島的國 12 際形象和城市美譽度。 2020 年青島市旅游業(yè)強勁增長，全市旅游總收入達 億元，增長 %，其中國內旅游總收入 億元，增長 %；國際旅游收入 億美元，增長 %。全年共接待國內外游客 萬人次，增長 %；其中國內游客 萬人次，增長 %；海外游客 萬人次，增長 %。 青島是中國重要的經(jīng)濟中心城市。青島是中國重要的紡織、輕工、化工生產基地之一，在家用電器、電子、橡膠、機車制造以及食品加工等領域都具有較強實力 。 良好的工業(yè)基礎孕育了海爾、海信、青島啤酒、澳柯瑪、雙星鞋業(yè)等一批在國內外有一定知名度的品牌企業(yè)和名牌產品。 2020 年，全市“四大工業(yè)基地”和“六大產業(yè)集群”集群效應逐步呈現(xiàn)，有力促進了工業(yè)的快速發(fā)展。四大工業(yè)基地完成 工業(yè)總產值 億元，占規(guī)模以上工業(yè)總產值的 %；六大產業(yè)集群完成總產值 億元，占 %。 青島是中國的海洋科學研究中心。青島歷來享有中國海洋科技城的美譽，擁有占全國 60％的海洋科研機構和一半以上的海洋科技人員。中國海洋大學、中國科學院海洋研究所等均設在青島。 青島正在成為最適宜創(chuàng)業(yè)和居住的城市之一。青島是目前中國對外開放和經(jīng)濟發(fā)展最活躍的城市之一，投資和居住環(huán)境日趨完善，已成為海內外投資者投資興業(yè)的樂園。特別是，青島努力為人才發(fā)展創(chuàng)造平臺，在人才吸引力等方面努力向上海、北京、 廣州、深圳等城市看齊。青島擁有國家級的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)和出口加工區(qū)。 13 青島市經(jīng)濟保持了持續(xù)快速的發(fā)展，“十五”期間， 20202020年 GDP 增長速度分別為 %、 %、 %、 %、 %； 2020年全市實現(xiàn) 億元，同比增長 %。同時社會事業(yè)全面進步，文明城市彰顯魅力。先后榮獲“中國人居環(huán)境獎”“全國社會治安綜合治理優(yōu)秀城市”和首批“全國文明城市”稱號等。極大在提升了城市的形象和知名度，并促進了城市經(jīng)濟品位的提高。 青島市的“十一五” 規(guī)劃，明確提出了進一步推進以“三點布局、一線展開、組團發(fā)展”為主軸的城市大框架。這個框架的具體內容是以青島區(qū)域內青島、黃島、紅島 3 個半島為核心支點，以蜿蜒伸展的287 公里濱海公路為主要軸線，串連瑯琊、膠南、黃島、紅島、老市區(qū)、鰲山、田橫 7 個城市組團，涵蓋東西兩海岸、膠州灣北岸、主城區(qū)和城郊區(qū)，以主城區(qū)牽引衛(wèi)星城，以衛(wèi)星城帶動周邊區(qū)域。這樣一來，青島將從根本上完成從半島型城市向海灣型城市的轉變。隨著從半島型城市發(fā)展為海灣型城市，無疑將獲得更大的發(fā)展空間，贏得更大的發(fā)展后勁。據(jù)測算，隨著大量投資的完成，“十一五 ”期間乃至未來更長的時期，青島的發(fā)展速度將進一步加快。 2020 年前，青島將以充分發(fā)揮“國字號”經(jīng)濟中心城市作用為核心，制定和實施中心城市輻射帶動戰(zhàn)略，建設現(xiàn)代化的國際大城市。 青島市社會經(jīng)濟連續(xù)多年的穩(wěn)定高速發(fā)展，持續(xù)支持了房地產市場的發(fā)展和繁榮，特別是市政府確定建設全國重點中心城市和世界知名特色城市的目標，城市核心競爭力得到進一步提升，將會吸引更多的境外資本和民間資本對青島建設項目的投資力度，展示青島房地產 14 市場良好的廣闊前景。青島市居民的人均收入水平繼續(xù)快速上升，改善居住條件愿望強烈，對于房價的承受能力進 一步提高，也促使了房地產有效需求的持續(xù)增加。 2020 年，青島市房地產開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)快速增長，全年房地產開發(fā)完成投資 億元，同比增長 ％（與經(jīng)濟普查相比下同）。 需求預測： 未來一段時期內，住宅市場需求將表現(xiàn)出的幾大特點。 ⑴青島住宅市場整體供求平衡 ，發(fā)展健康穩(wěn)定，仍有較好的市場空間 。 ⑵由于奧運因素和青島城市形象的提升，青島高檔住宅市場需求潛力較大，非青島客戶比例正在增加。 ⑶青島房地產產品競爭尚屬發(fā)展階段， 下階段關于產品品質的提升需求將日益明顯 。 銷售對象定位及住宅性能等級 銷 售對象定位 ： 享受濱海舒適居家、喜愛占有稀有資源、國內外成功人士和青島高收入人群。二次及以上置業(yè)為主、自住型與投資型基本相當。成功、自信、自我、理性，追求享受，具有良好的見解及對生活的主張，對品牌認同度高。具有明顯的階層消費特征，常常出入屬于階層內的社交場所，炫耀性消費特征明顯，以滿足自身優(yōu)越地位的心理需求，注重休閑消費、注重品位、既有個性化消費特點、也有投資性消費的隱性目的。不注重性價比、注重性能比，需要一定的私密性，需要較高的安全性。 住宅性能等級： 打造 建設成為 3A 級住宅 典范。 15 4 總體規(guī)劃 控制性規(guī)劃要點 根據(jù)青規(guī)函業(yè)字 [2020]250 號和青嶗土預字 [2020]61 號執(zhí)行 主要技術經(jīng)濟指標（可列表說明） 16 市場基礎設施條件 麥島片區(qū)市政設施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設施。 道路。城市道路： 70m 寬香港東路； 24m 東海路；居住區(qū)級道路： 30m 寬麥道路；海興路、海游路、海江路 24m 寬。 管網(wǎng) 供水：現(xiàn)有東海路 DN300mm，香港東路 DN600mm 給水管道。 雨水：現(xiàn)有海 江路 米暗渠過東海路直接排海，海游路 米暗渠過東海路直接排海，東海路雨水管已完善。 污水：現(xiàn)有東海路Ф 1200mm 壓力管道，海江路Ф 300mm，海游路Ф 300mm 污水管道。海游路、海江路、 109＃線污水經(jīng)東海路排入麥島污水處理廠處理。 供電。電源供給：南京路 220 千伏變電站，規(guī)劃占地內建 35KV變電站一座。 電信。高科園麥島市話容量 80000 門，東海路電纜鋪設工程已完成。 燃氣及供熱。香港東路已有燃氣管道至徐家麥島；規(guī)劃由青島大學擴建后的集中鍋爐為采暖熱源。 17 5 實施進度計劃 實施進度計劃 麥島項目已于 4 月 26 日成功舉辦開工奠基儀式，計劃 2020 年 7月份完成多層地基及基礎工程， 8 月底多層主體封頂； 8 月份完成高層土方及基礎工程， 12 月底高層主體封頂。 2020 年 5 月份完成室內安裝及粗裝飾工程施工， 6 月份完成市政管網(wǎng)及園林景觀工程施工，2020 年 9 月份綜合驗收備案。 6 技術方案 工程中采用的成套新技術（列表說明采用的項目、技術特點及應用覆蓋率） 魯能領秀城住宅小區(qū)的建設過程中，在考慮目前青島地區(qū)的生活水平和控制開發(fā)成本的前提下，引用成 熟科技成果應用于工程建設中，以達到提高住宅水平拖動住宅產業(yè)化發(fā)展的目的。具體采用的成套新技術如下 : 18 序號 類 別 項目名稱 技術特點及應用范圍 應 用 覆蓋率 1 住宅結構體系 （一）住宅結構體系成套技術 短肢剪力墻結構體系 抗震 7 度以下地區(qū)，便于空間分割，工程強度高。用于高層住宅。 82% 輕鋼結構成套技術 體系 輕體 ,承重能 力 大 ,抗 震 能力好 ，縮短 施工周期，用于業(yè)主會所和低層住宅中 10% 框 架 結構體系 抗震 7 度以下地區(qū)，可根據(jù)需要進行大 空間分隔，用于沿街商業(yè)網(wǎng)點 8% 現(xiàn)澆大跨度GBF板 增大板跨度 ，減小板厚度，整體性能好，裂縫控制好，適用于大開間住宅 100% （二）圍護結構體系成套技術（包括墻體、屋面、節(jié)能、保溫、隔熱等技術） 外墻外保溫技術 240承重空心磚外貼 XPS板保溫，保溫效 果好 100% 一層地面保溫技術 一層地面應用保溫材料進行保溫，導熱系數(shù)小，降低熱能耗 100% 倒置式 屋面保溫技術 使用再生苯板屋頂保溫自重輕，強度高，導熱系數(shù)小，吸濕率低，透氣性好 100% 粉煤灰磚墻體技術 采用工業(yè)副品，保護耕 地 用于全部外墻維護體 系 100% （三）隔斷結構體系成套技術（包括輕質隔斷、靈活分隔等技術） GRC墻應用技術 輕質、分割靈活、施工方便 用于住宅內隔墻 80% 2 建筑節(jié)能成套技術（包括門窗節(jié)能、供熱系統(tǒng)節(jié)能、分散式采暖、空調節(jié)能、利用太陽能等技術） 鋁合金門窗節(jié)能技術 采用隔熱型材、 中空 lowe玻璃、等技術，保溫、抗?jié)B、隔音效果好 應用于所有住宅工程 100% 三 防保溫門技術 分戶門內設輕質高效保溫材料，隔聲、隔熱效果好 100% 供熱管網(wǎng)水力平衡技術 采用平衡閥和智能儀表 應用于所有住宅供熱系統(tǒng) 100% 雙管供熱技術 改善供暖質量 應用于所有住宅供熱系統(tǒng) 100% 供熱分戶計量、溫控閥技術 便于分戶計量 應用于所有住宅采暖系統(tǒng) 100% 真空超導散熱器技術 高效節(jié)能 應用于所有住宅采暖系統(tǒng) 100% 熱泵技術 提高熱能使用效率 應用于所有住宅采暖系統(tǒng) 100% 19 序號 類 別 項目名稱 技術特點及應用范圍 應 用 覆蓋率 地面輻射采暖技術 節(jié)能、舒適 應用于所有住宅采暖系統(tǒng) 100% 3 住宅廚衛(wèi)體系成套技術 廚房整體標準化技術體系 成套定型設施、可滿足廚房 的系列要求 ,考慮廚房的電器設備的配置和插座位置 100% 衛(wèi)生間標準化技術體系 按照標準化系列設計 ,確定衛(wèi)生間定型設計。設置管道夾墻 100% 廚房煙氣排放技術 按豎向和水平排風管道與機械排風設計 ,接口定型 ,設施簡單、安裝方便 , 產品配套 100% 無動力排煙裝置 利用空氣對流及內外壓差開發(fā)研制的無動力排煙裝置 ,設置在廚房豎向煙道出屋面處 ,排煙效果好 ,節(jié)約能源 100% 整體衛(wèi)生間配置 按標準化設計。衛(wèi)生間及內部器具按整體組裝設置、防水防漏、安裝快捷 50% 4 住 宅設備成套技術 住宅廚房變壓式共用排氣道 技 術 占地面積小、避免交叉污染 應用于所有住宅廚房排煙體 系 100% 節(jié)水型潔具應用技 術 采 用 6/3升節(jié)水型潔具 ,大使、小便分沖洗 ,節(jié)約用水 50% 瓷心節(jié)水開關應用技術 設置瓷心節(jié)水開關 ,使水開關的