【文章內(nèi)容簡介】 究，提升我國自主數(shù)字音視頻產(chǎn)業(yè)的核心競爭力。 本國家工程實驗室的定位：成為國內(nèi)數(shù)字音視頻技術(shù)研究和開發(fā)的領(lǐng)先 21 者，成為國際數(shù)字音視頻技術(shù)研究和交流的國家代表者，成為我國數(shù)字音視頻產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)核心技術(shù)、共性關(guān)鍵技術(shù)和工程應(yīng)用技術(shù)研發(fā)與技術(shù)轉(zhuǎn)移的基地，產(chǎn)業(yè)技術(shù)自主創(chuàng)新的源頭和提升服務(wù)企業(yè)創(chuàng)新能力的支撐服務(wù)平臺。 本國家工程實驗室的主要功能 及任務(wù)： a 先進數(shù)字音視頻編解碼算法及其標(biāo)準(zhǔn)體系、數(shù)字音視頻編解碼 IP 核、數(shù)字音視頻編解碼關(guān)鍵設(shè)備及系統(tǒng)應(yīng)用的研究與開發(fā)； b 數(shù)字音視頻編解碼國內(nèi)、國際標(biāo)準(zhǔn)的研究和制訂； c數(shù)字音視頻產(chǎn)業(yè)工程技術(shù)創(chuàng)新人才的培養(yǎng)和行業(yè)的戰(zhàn)略咨詢服務(wù)。 （ 2）國家技術(shù)工程中心 我國政府高度重視數(shù)字電視在信息產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟中的重要作用，從1999 年起，由國家發(fā)展改革委（原國家計委）建立了數(shù)字電視研究開發(fā)及產(chǎn)業(yè)化重大專項。經(jīng)過幾年的努力，以地面數(shù)字電視廣播國家標(biāo)準(zhǔn)出臺為標(biāo)志，數(shù)字電視專項取得了重大進展。為了鞏固和擴大數(shù)字電視專項前一階 段的工作成果，為了使國家標(biāo)準(zhǔn)真正得以推廣使用，有必要組建數(shù)字電視國家工程中心來解決未來數(shù)字電視自主技術(shù)的產(chǎn)業(yè)化問題。 面對數(shù)字電視技術(shù)產(chǎn)業(yè)化過程中的各種現(xiàn)實困難，如果僅是一家企業(yè)，是很難有作為的。因此，在數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)初期，需要一個強大的行業(yè)共性技術(shù)支撐平臺，同時也是一個利益共享平臺，代表產(chǎn)業(yè)、代表行業(yè)共同推動數(shù)字電視共同事業(yè)的發(fā)展。在此背景下，充分發(fā)揮政府的引導(dǎo)作用，建設(shè)一個由高?？蒲性核?、企業(yè)、廣電運營單位等多方力量參與的數(shù)字電視國家工程研究中心就顯得十分必要和迫切。 工程中心充分依托國內(nèi)已有的數(shù)字電視及 下一代新媒體技術(shù)的研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化力量，參與的發(fā)起人單位包括國內(nèi)數(shù)字電視領(lǐng)域科研開發(fā)能力領(lǐng)先的高校、科研機構(gòu)、企業(yè)集團研究院及數(shù)字電視運營示范方面具備較強實力的媒體集團等。 擬由上海高清與上海交通大學(xué)、國家廣電總局廣播科學(xué)研究院等核心技術(shù)研發(fā)單位；北廣集團、 TCL 集團、海爾集團、長虹集團、海信集團、康佳集團、創(chuàng)維集團、上海廣電集團、廈華集團、數(shù)源集團等廣播設(shè)備及電視機核心企業(yè)；中央電視臺、上海文化廣播影視集團等內(nèi)容供應(yīng)及網(wǎng)絡(luò)運營商以 22 及政府背景的投資公司等機構(gòu)共同組建。注冊成立數(shù)字電視國家工程研究中心有限公司，具 有獨立法人資格。 （ 3）上海高清數(shù)字科技產(chǎn)業(yè)有限公司 上海高清數(shù)字科技產(chǎn)業(yè)有限公司是中國數(shù)字電視地面?zhèn)鬏敇?biāo)準(zhǔn)（ GB206002020）核心起草及研發(fā)企業(yè)，致力于地面數(shù)字電視、高清晰度數(shù)字電視等專用 IP 核、芯片及軟硬件核心產(chǎn)品的開發(fā)及銷售，是國內(nèi)地面數(shù)字、高清晰數(shù)字電視領(lǐng)域最主要的國標(biāo)系統(tǒng)及芯片研發(fā)基地和主導(dǎo)力量。 上海高清擁有強大的技術(shù)開發(fā)實力和領(lǐng)先的技術(shù)研究力量，是國內(nèi)最早從事數(shù)字電視核心技術(shù)研發(fā)的隊伍，曾先后參與研制開發(fā)了中國第一代、第二代高清晰度電視系統(tǒng)。在十余年的數(shù)字電視技術(shù)研發(fā)過程中，上海高清 始終堅持“技術(shù)專利化，專利標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)化”思路，針對我國地面數(shù)字電視廣播實際應(yīng)用及產(chǎn)業(yè)化需求，研制出了一套國際領(lǐng)先的 ADTB－ T 地面數(shù)字電視傳輸系統(tǒng)技術(shù)。以 ADTBT 技術(shù)為基礎(chǔ)，融合多家研究單位技術(shù)成果的中國地面數(shù)字電視傳輸標(biāo)準(zhǔn)于 2020 年 8 月正式頒布，并于 2020 年 8月正式強制性實施。 國標(biāo)頒布以后，上海高清確定了以國標(biāo)芯片、調(diào)制器等核心器件和關(guān)鍵設(shè)備研發(fā)、銷售為主，國標(biāo)核心技術(shù)授權(quán)為輔的公司發(fā)展戰(zhàn)略。截至目前，公司已形成了四代世界領(lǐng)先的高性能地面數(shù)字電視解調(diào)芯片，并均已成功實現(xiàn)量產(chǎn)。 2020 年 3 月，上海高清再次成功推出國內(nèi)首款自主知識產(chǎn)權(quán)、可商用、完全符合國標(biāo)的全模式融合解調(diào)芯片 HD2910。 在國標(biāo)的技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化過程中，上海高清已與諸多國際國內(nèi)著名公司建立了合作關(guān)系，協(xié)助合作伙伴推出了近 30 個品牌、 50 余種的地面數(shù)字電視發(fā)射、接收、測試產(chǎn)品，此外還有超過 10 家國內(nèi)的系統(tǒng)集成商參與了國標(biāo)地面數(shù)字電視的整體集成，成功帶動起了整條國標(biāo)地面數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)鏈，更加快了國標(biāo)技術(shù)系統(tǒng)的市場應(yīng)用。 作為國標(biāo)核心企業(yè)，上海高清在提供高品質(zhì)芯片、解調(diào)器等器件外，對國標(biāo)應(yīng)用系統(tǒng)的建設(shè)一直很關(guān)注。目前，公司已針對 各類市場設(shè)計出了大城市奧運高清無線廣播、城鄉(xiāng)農(nóng)村大面積固定覆蓋、城市新媒體車載移動、手 23 持便攜接收在內(nèi)的國標(biāo)地面數(shù)字電視全業(yè)務(wù)系統(tǒng)解決方案。經(jīng)過 3 年多的發(fā)展，上海高清已在全國 10 余個省的 30 余個地市建成了一批完整的神州家家通地面積固定覆蓋地面數(shù)字電視規(guī)模化商用示范平臺，為國標(biāo)產(chǎn)業(yè)化形成了重要的技術(shù)及工程支撐。 4．項目定價 周邊寫字樓供應(yīng)市場整體素質(zhì)非常有限，在物業(yè)品質(zhì)和租金上最具有代表性的還是位于離項目地塊最鄰近的塘橋商務(wù)區(qū)塊內(nèi)相對較發(fā)達的商務(wù)辦公樓群，其中于 2020 年 5 月開業(yè)的由由國際廣場是最具代表性； 另有如離項目較近的華南大廈（新建成）、以及塘橋的強生大廈、新塘橋生活廣場、藍村大廈、仁恒廣場等零星寫字樓，但無論是物業(yè)品質(zhì)、寫字樓等級及租戶層次均與由由國際廣場相差甚遠。但由于塘橋區(qū)域較為旺盛的需求，使得這些項目的出租率基本都在 80％以上，且未來隨著浦東區(qū)政府規(guī)劃的啟動，三林區(qū)域以批發(fā)貿(mào)易、工業(yè)制造業(yè)、物流等行業(yè)的需求將進一步得到強化， 隨著上海迪士尼項目的開工建設(shè) ， 本地塊的區(qū)位優(yōu)勢將更加凸顯，辦公需求層次 有望繼續(xù)走高。 以下列舉與本項目區(qū)位相近、功能相似的物業(yè)作為項目定價的參考依據(jù)。 （ 1）如日商務(wù)園 園區(qū)位 于浦東上南路 3855 號，靠近浦東中環(huán)，地鐵 6 號線上南路站就在園區(qū)附近，園區(qū)門口的上南路是三林重要的商業(yè)地區(qū)之一，周邊配套設(shè)施較齊全。 園區(qū)由老廠房“改擴建”而來，品質(zhì)不高，定位在中低端出租價格：根據(jù)出租面積及出租時間的不同，定價在 元 元 /平方米 /天。目前出租率 100%。 24 415 如日商務(wù)園 （ 2） 由由國際廣場 項目 位于 上海浦東新區(qū)浦建路 76 號。項目由 一幢 23 層甲級智能化 寫字樓構(gòu)成，裙樓出租成購物商場。項目地塊緊靠地鐵 4 號線塘橋站，周 邊是浦東新區(qū)塘橋商業(yè)區(qū)，附近酒店和餐飲較方便，該項目定位于高檔 寫字樓，地理位置十分優(yōu)越，交通便捷，且周圍配套設(shè)施較好，項目樓宇建筑和裝修品質(zhì)均較高。根據(jù)面積大小及租賃時間的不同，目前的租賃價格在 元 /平方米 /天。出租率約 80%左右。 25 416 由由國際廣場 （ 3） 上海陸家嘴軟件園 項目 位于浦東新區(qū)峨山路 91 弄，緊鄰世紀(jì)大道、浦東新區(qū)行政文化中心和竹園商貿(mào)區(qū)。園區(qū)由上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司投資開發(fā)，委托上海浦東陸家嘴軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司經(jīng)營管理，規(guī)劃占地面積 43 公頃，建筑面積 55 萬平方米。園區(qū)周圍分布有地鐵四號線、六號線及 7 個公交站點，交 通比較便利，園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較為齊全，包括餐飲、銀行、超市、咖啡吧、體育休閑中心、會議中心等面積達到約 8000 平方米。 園區(qū)目前還在不斷地開發(fā)和建設(shè)中，新樓房普遍比舊樓房品質(zhì)高，整體定位在中檔。根據(jù)樓房品質(zhì)不同，定價在 元 元 /平方米 /天。目前出租率 96%。 26 417 陸家嘴軟件園 （ 4） 信建大廈 項目位于 浦東耀華路 488 號（西營路口），靠近世博園區(qū) 7 號門，距 7 號線長清路站約 5 分鐘左右路程，距 8 號線耀華路站約 10 分鐘左右路程，另有多條公交線路（如 87 8 81 8 604 等）。大樓共 21 層， 14 層為商鋪， 5 層以上純辦公。由于是新建大樓，目前尚處于招商引資階段，周邊大多是居民樓，周圍配套設(shè)較差，但 14 層商鋪規(guī)劃引入銀行、餐飲、休閑娛樂等商鋪從而提升配套。 辦公樓是新建樓宇，靠近世博園區(qū)，致力于為后世博效應(yīng)打造高品質(zhì)寫字樓，但由于周邊及本身配套尚未齊全，定位在中端。出租價格：根據(jù)出租層高的不同，定價在 元 元 /平方米 /天。目前出租率： 60%70%。 27 圖 418 信建大廈 基于以上項目的地段、品質(zhì) 和價格， 利用市場比較法對該 項目的租金 給予 科學(xué)地評估。同時，為 能在競爭項目中制定一個 合理的定價體系， 多方面考慮 影響租金的 具體 因素，諸如：地理位置、出入 /交通、物業(yè)竣工日期、層高、標(biāo)準(zhǔn)層面積、交付標(biāo)準(zhǔn)（天花、線槽、空調(diào)系統(tǒng)、墻面、玻璃門）、物業(yè)外觀、景觀、電梯服務(wù)面積、停車位的服務(wù)面積、物業(yè)管理公司和服務(wù)質(zhì)量。 根據(jù)慎密地討論以及系數(shù)的調(diào)整，預(yù)計在當(dāng)前市場狀況下 數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)基地的 租金在 元 /天 *平方米左右。 28 Chapter 5 項目選址和建設(shè)條件 一、項目選址 1. 地理位置 本項目位于浦東新區(qū)東三里橋 路 ，用地范圍東至楊高南路、南至圓珠筆廠、西至市 東 供電公司、北至東三里橋 路 。 2. 區(qū)位 分析 本項目選址于浦東東三里橋路 1018 號 (近楊高南路 )，土地面積約為 2萬平米。該地塊西邊緊靠上海東方電視臺、東接張江、南聯(lián)世博園區(qū)、北依陸家嘴金融中心。未來可借力三林功能區(qū)重點打造白蓮涇兩岸現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的契機，與東方電視臺自然建立數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)呼應(yīng)，最終有助于引導(dǎo)東方電視臺與產(chǎn)業(yè)基地之間區(qū)域形成數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)高端研發(fā)和內(nèi)容制作的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，促進浦東三林地區(qū)整個數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。同時在產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)利用上海高清在數(shù)字電視領(lǐng)域的技術(shù)領(lǐng)先及壟斷優(yōu)勢和行業(yè)影響力，以及浦東新區(qū)良好的地理與政策環(huán)境，集聚國家數(shù)字電視標(biāo)準(zhǔn) 認證測試機構(gòu)以及一批國內(nèi)外一流的骨干企業(yè)。 29 圖 51 項目 地理位置 3. 交通條件 該項目位于東三里橋路與楊高南路交叉處，楊高南路是雙向 8 車道的南北走向的重要干道。該項目距離縱跨浦東浦西的內(nèi)環(huán)高架路較近，附近有南浦大橋、盧浦大橋方便出行。 項目所在地附近有地鐵 6 號線、 7 號線，有 21 57 74 98 734等公交車，方便出行。 30 圖 52 項目所在地交通 二、建設(shè)條件 1．自然條件 （ 1） 氣象條件 浦東新區(qū)地處北亞熱帶南緣東亞季風(fēng)盛行的濱海地帶，屬海洋性氣候，四季分明，降水充沛，光照較足，溫度適中 ，年平均氣溫在 16℃左右。全年降水集中時段為春雨、梅雨、秋雨，年平均降水量約為 1100 毫米，雨日約131 天。 浦東新區(qū)受季風(fēng)的影響明顯。每年 5 月至 9 月，風(fēng)從東南海洋上吹來，氣候濕熱多雨。 10 月至次年 4 月，風(fēng)從西北的內(nèi)陸吹來，氣候較干寒。一年中東南風(fēng)最多，西北風(fēng)及東北風(fēng)居次，西南風(fēng)最少。 （ 2） 熱工設(shè)計分區(qū) 根據(jù)國家《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》熱工設(shè)計分區(qū)， 上海 地區(qū)屬于夏熱冬冷地區(qū)。熱工設(shè)計分區(qū)決定了工程節(jié)能設(shè)計原則。 31 2．周邊產(chǎn)業(yè)分布 張江高科技園區(qū)，位于上海浦東新區(qū)中南部，是中國國家級高新技術(shù)園區(qū)， 是上海 浦東新區(qū) 重點開發(fā)區(qū)域，成立于 1992 年 7 月。 張江是國家級電子信息產(chǎn)業(yè)園，也是國家電子信息產(chǎn)業(yè)基地、國家微電子產(chǎn)業(yè)基地的核心區(qū)。園區(qū)內(nèi) 上海浦東軟件園有 200 多家企業(yè)，如中芯國際、上海華虹 NEC 電子有限公司、宏力等，總投資超過 100 億美元，約占全國的 60%。集成電路已進入 90nm 和 65nm 制造工藝研發(fā)階段， 2020 年及2020 年有兩條 12 英寸 90nm 生產(chǎn)線投產(chǎn)。此外，園區(qū)在 3G、高清晰度電視等領(lǐng)域也取得了成功。 張江被授予“國家軟件產(chǎn)業(yè)基地”和“國家軟件出口基地”。軟件園已設(shè)立企業(yè) 1000 多家，入駐 200 多家，包括世界 500 強 SAP、花旗、 INFOSYS、惠普、微軟、 IBM 等。軟件從業(yè)人員 10000 多名，是中國大陸規(guī)模最大，實力最強的軟件基地之一，并擁有多項具有自主知識產(chǎn)權(quán)的系統(tǒng)軟件、數(shù)據(jù)庫和應(yīng)用軟件，此外有多家企業(yè)通過了 CMM 和 ISO 的評級體系。 2020 年軟件銷售收入超過 200 億元，軟件出口數(shù)億美元，稅收 30 億元。 上海東方電視臺于 1993 年 1 月 18 日正式開播，是上海廣電系統(tǒng)引進競爭機制、運用新體制、豐富市民精神生活的成功嘗試。 1995 年 12 月，與上?？茖W(xué)教育電影制片廠影視合流，組建了硬件設(shè)施與軟件設(shè)施一 流的新的上海東方電視臺。上海東方電視臺是中國最主要的科教電影生產(chǎn)基地和四大動畫片生產(chǎn)基地之一。每年可以生產(chǎn)十?dāng)?shù)部科教、紀(jì)錄電影和制作近千分鐘的動畫片。 上海擁有全國領(lǐng)先的集成電路研發(fā)及生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境，擁有完整的集成電路系統(tǒng)設(shè)計、后端設(shè)計服務(wù)、封裝、測試和集成電路流片線，我國已投產(chǎn)的9 條 8 英寸集成電路生產(chǎn)線，其中 7 條在上海， 8 英寸晶圓片產(chǎn)能占已到全國的四分之三，一條 12 英寸集成電路生產(chǎn)線即將建成投產(chǎn)。上海的中芯國際、宏力半導(dǎo)體、臺積電、上海貝嶺等眾多國內(nèi)知名的集成電路行業(yè)大型企業(yè)均落戶上海。同時，上海擁有百余家 IC 設(shè)計企業(yè)，具備了從手機到數(shù)字電視等相關(guān)領(lǐng)域的設(shè)計能力，已成為我國集成電路產(chǎn)業(yè)規(guī)模最大、體系最完 32 整、技術(shù)最先進、最具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域，形成了包括設(shè)計、生產(chǎn)、測試、配套和市場營銷等在內(nèi)的比較完整的微電子產(chǎn)業(yè)鏈。上海區(qū)域內(nèi)眾多一流的集成電路企業(yè)有力地保障上海數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)的核心 IP 技術(shù)實現(xiàn)快速生產(chǎn)和流通。在關(guān)鍵設(shè)備領(lǐng)