【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 究，提升我國(guó)自主數(shù)字音視頻產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 本國(guó)家工程實(shí)驗(yàn)室的定位：成為國(guó)內(nèi)數(shù)字音視頻技術(shù)研究和開發(fā)的領(lǐng)先 21 者，成為國(guó)際數(shù)字音視頻技術(shù)研究和交流的國(guó)家代表者，成為我國(guó)數(shù)字音視頻產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)核心技術(shù)、共性關(guān)鍵技術(shù)和工程應(yīng)用技術(shù)研發(fā)與技術(shù)轉(zhuǎn)移的基地，產(chǎn)業(yè)技術(shù)自主創(chuàng)新的源頭和提升服務(wù)企業(yè)創(chuàng)新能力的支撐服務(wù)平臺(tái)。 本國(guó)家工程實(shí)驗(yàn)室的主要功能 及任務(wù)： a 先進(jìn)數(shù)字音視頻編解碼算法及其標(biāo)準(zhǔn)體系、數(shù)字音視頻編解碼 IP 核、數(shù)字音視頻編解碼關(guān)鍵設(shè)備及系統(tǒng)應(yīng)用的研究與開發(fā)； b 數(shù)字音視頻編解碼國(guó)內(nèi)、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的研究和制訂； c數(shù)字音視頻產(chǎn)業(yè)工程技術(shù)創(chuàng)新人才的培養(yǎng)和行業(yè)的戰(zhàn)略咨詢服務(wù)。 （ 2）國(guó)家技術(shù)工程中心 我國(guó)政府高度重視數(shù)字電視在信息產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要作用，從1999 年起，由國(guó)家發(fā)展改革委（原國(guó)家計(jì)委）建立了數(shù)字電視研究開發(fā)及產(chǎn)業(yè)化重大專項(xiàng)。經(jīng)過幾年的努力，以地面數(shù)字電視廣播國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)為標(biāo)志，數(shù)字電視專項(xiàng)取得了重大進(jìn)展。為了鞏固和擴(kuò)大數(shù)字電視專項(xiàng)前一階 段的工作成果，為了使國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)真正得以推廣使用，有必要組建數(shù)字電視國(guó)家工程中心來解決未來數(shù)字電視自主技術(shù)的產(chǎn)業(yè)化問題。 面對(duì)數(shù)字電視技術(shù)產(chǎn)業(yè)化過程中的各種現(xiàn)實(shí)困難，如果僅是一家企業(yè)，是很難有作為的。因此，在數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)初期，需要一個(gè)強(qiáng)大的行業(yè)共性技術(shù)支撐平臺(tái)，同時(shí)也是一個(gè)利益共享平臺(tái)，代表產(chǎn)業(yè)、代表行業(yè)共同推動(dòng)數(shù)字電視共同事業(yè)的發(fā)展。在此背景下，充分發(fā)揮政府的引導(dǎo)作用，建設(shè)一個(gè)由高?？蒲性核?、企業(yè)、廣電運(yùn)營(yíng)單位等多方力量參與的數(shù)字電視國(guó)家工程研究中心就顯得十分必要和迫切。 工程中心充分依托國(guó)內(nèi)已有的數(shù)字電視及 下一代新媒體技術(shù)的研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化力量，參與的發(fā)起人單位包括國(guó)內(nèi)數(shù)字電視領(lǐng)域科研開發(fā)能力領(lǐng)先的高校、科研機(jī)構(gòu)、企業(yè)集團(tuán)研究院及數(shù)字電視運(yùn)營(yíng)示范方面具備較強(qiáng)實(shí)力的媒體集團(tuán)等。 擬由上海高清與上海交通大學(xué)、國(guó)家廣電總局廣播科學(xué)研究院等核心技術(shù)研發(fā)單位；北廣集團(tuán)、 TCL 集團(tuán)、海爾集團(tuán)、長(zhǎng)虹集團(tuán)、海信集團(tuán)、康佳集團(tuán)、創(chuàng)維集團(tuán)、上海廣電集團(tuán)、廈華集團(tuán)、數(shù)源集團(tuán)等廣播設(shè)備及電視機(jī)核心企業(yè)；中央電視臺(tái)、上海文化廣播影視集團(tuán)等內(nèi)容供應(yīng)及網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商以 22 及政府背景的投資公司等機(jī)構(gòu)共同組建。注冊(cè)成立數(shù)字電視國(guó)家工程研究中心有限公司，具 有獨(dú)立法人資格。 （ 3）上海高清數(shù)字科技產(chǎn)業(yè)有限公司 上海高清數(shù)字科技產(chǎn)業(yè)有限公司是中國(guó)數(shù)字電視地面?zhèn)鬏敇?biāo)準(zhǔn)（ GB206002020）核心起草及研發(fā)企業(yè)，致力于地面數(shù)字電視、高清晰度數(shù)字電視等專用 IP 核、芯片及軟硬件核心產(chǎn)品的開發(fā)及銷售，是國(guó)內(nèi)地面數(shù)字、高清晰數(shù)字電視領(lǐng)域最主要的國(guó)標(biāo)系統(tǒng)及芯片研發(fā)基地和主導(dǎo)力量。 上海高清擁有強(qiáng)大的技術(shù)開發(fā)實(shí)力和領(lǐng)先的技術(shù)研究力量，是國(guó)內(nèi)最早從事數(shù)字電視核心技術(shù)研發(fā)的隊(duì)伍，曾先后參與研制開發(fā)了中國(guó)第一代、第二代高清晰度電視系統(tǒng)。在十余年的數(shù)字電視技術(shù)研發(fā)過程中，上海高清 始終堅(jiān)持“技術(shù)專利化，專利標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)化”思路，針對(duì)我國(guó)地面數(shù)字電視廣播實(shí)際應(yīng)用及產(chǎn)業(yè)化需求，研制出了一套國(guó)際領(lǐng)先的 ADTB－ T 地面數(shù)字電視傳輸系統(tǒng)技術(shù)。以 ADTBT 技術(shù)為基礎(chǔ)，融合多家研究單位技術(shù)成果的中國(guó)地面數(shù)字電視傳輸標(biāo)準(zhǔn)于 2020 年 8 月正式頒布，并于 2020 年 8月正式強(qiáng)制性實(shí)施。 國(guó)標(biāo)頒布以后，上海高清確定了以國(guó)標(biāo)芯片、調(diào)制器等核心器件和關(guān)鍵設(shè)備研發(fā)、銷售為主，國(guó)標(biāo)核心技術(shù)授權(quán)為輔的公司發(fā)展戰(zhàn)略。截至目前，公司已形成了四代世界領(lǐng)先的高性能地面數(shù)字電視解調(diào)芯片，并均已成功實(shí)現(xiàn)量產(chǎn)。 2020 年 3 月，上海高清再次成功推出國(guó)內(nèi)首款自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)、可商用、完全符合國(guó)標(biāo)的全模式融合解調(diào)芯片 HD2910。 在國(guó)標(biāo)的技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化過程中，上海高清已與諸多國(guó)際國(guó)內(nèi)著名公司建立了合作關(guān)系，協(xié)助合作伙伴推出了近 30 個(gè)品牌、 50 余種的地面數(shù)字電視發(fā)射、接收、測(cè)試產(chǎn)品，此外還有超過 10 家國(guó)內(nèi)的系統(tǒng)集成商參與了國(guó)標(biāo)地面數(shù)字電視的整體集成，成功帶動(dòng)起了整條國(guó)標(biāo)地面數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)鏈，更加快了國(guó)標(biāo)技術(shù)系統(tǒng)的市場(chǎng)應(yīng)用。 作為國(guó)標(biāo)核心企業(yè)，上海高清在提供高品質(zhì)芯片、解調(diào)器等器件外，對(duì)國(guó)標(biāo)應(yīng)用系統(tǒng)的建設(shè)一直很關(guān)注。目前，公司已針對(duì) 各類市場(chǎng)設(shè)計(jì)出了大城市奧運(yùn)高清無線廣播、城鄉(xiāng)農(nóng)村大面積固定覆蓋、城市新媒體車載移動(dòng)、手 23 持便攜接收在內(nèi)的國(guó)標(biāo)地面數(shù)字電視全業(yè)務(wù)系統(tǒng)解決方案。經(jīng)過 3 年多的發(fā)展，上海高清已在全國(guó) 10 余個(gè)省的 30 余個(gè)地市建成了一批完整的神州家家通地面積固定覆蓋地面數(shù)字電視規(guī)?；逃檬痉镀脚_(tái)，為國(guó)標(biāo)產(chǎn)業(yè)化形成了重要的技術(shù)及工程支撐。 4．項(xiàng)目定價(jià) 周邊寫字樓供應(yīng)市場(chǎng)整體素質(zhì)非常有限，在物業(yè)品質(zhì)和租金上最具有代表性的還是位于離項(xiàng)目地塊最鄰近的塘橋商務(wù)區(qū)塊內(nèi)相對(duì)較發(fā)達(dá)的商務(wù)辦公樓群，其中于 2020 年 5 月開業(yè)的由由國(guó)際廣場(chǎng)是最具代表性； 另有如離項(xiàng)目較近的華南大廈（新建成）、以及塘橋的強(qiáng)生大廈、新塘橋生活廣場(chǎng)、藍(lán)村大廈、仁恒廣場(chǎng)等零星寫字樓，但無論是物業(yè)品質(zhì)、寫字樓等級(jí)及租戶層次均與由由國(guó)際廣場(chǎng)相差甚遠(yuǎn)。但由于塘橋區(qū)域較為旺盛的需求，使得這些項(xiàng)目的出租率基本都在 80％以上，且未來隨著浦東區(qū)政府規(guī)劃的啟動(dòng)，三林區(qū)域以批發(fā)貿(mào)易、工業(yè)制造業(yè)、物流等行業(yè)的需求將進(jìn)一步得到強(qiáng)化， 隨著上海迪士尼項(xiàng)目的開工建設(shè) ， 本地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將更加凸顯，辦公需求層次 有望繼續(xù)走高。 以下列舉與本項(xiàng)目區(qū)位相近、功能相似的物業(yè)作為項(xiàng)目定價(jià)的參考依據(jù)。 （ 1）如日商務(wù)園 園區(qū)位 于浦東上南路 3855 號(hào)，靠近浦東中環(huán)，地鐵 6 號(hào)線上南路站就在園區(qū)附近，園區(qū)門口的上南路是三林重要的商業(yè)地區(qū)之一，周邊配套設(shè)施較齊全。 園區(qū)由老廠房“改擴(kuò)建”而來，品質(zhì)不高，定位在中低端出租價(jià)格：根據(jù)出租面積及出租時(shí)間的不同，定價(jià)在 元 元 /平方米 /天。目前出租率 100%。 24 415 如日商務(wù)園 （ 2） 由由國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目 位于 上海浦東新區(qū)浦建路 76 號(hào)。項(xiàng)目由 一幢 23 層甲級(jí)智能化 寫字樓構(gòu)成，裙樓出租成購(gòu)物商場(chǎng)。項(xiàng)目地塊緊靠地鐵 4 號(hào)線塘橋站，周 邊是浦東新區(qū)塘橋商業(yè)區(qū)，附近酒店和餐飲較方便，該項(xiàng)目定位于高檔 寫字樓，地理位置十分優(yōu)越，交通便捷，且周圍配套設(shè)施較好，項(xiàng)目樓宇建筑和裝修品質(zhì)均較高。根據(jù)面積大小及租賃時(shí)間的不同，目前的租賃價(jià)格在 元 /平方米 /天。出租率約 80%左右。 25 416 由由國(guó)際廣場(chǎng) （ 3） 上海陸家嘴軟件園 項(xiàng)目 位于浦東新區(qū)峨山路 91 弄，緊鄰世紀(jì)大道、浦東新區(qū)行政文化中心和竹園商貿(mào)區(qū)。園區(qū)由上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司投資開發(fā)，委托上海浦東陸家嘴軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司經(jīng)營(yíng)管理，規(guī)劃占地面積 43 公頃，建筑面積 55 萬平方米。園區(qū)周圍分布有地鐵四號(hào)線、六號(hào)線及 7 個(gè)公交站點(diǎn)，交 通比較便利，園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較為齊全，包括餐飲、銀行、超市、咖啡吧、體育休閑中心、會(huì)議中心等面積達(dá)到約 8000 平方米。 園區(qū)目前還在不斷地開發(fā)和建設(shè)中，新樓房普遍比舊樓房品質(zhì)高，整體定位在中檔。根據(jù)樓房品質(zhì)不同，定價(jià)在 元 元 /平方米 /天。目前出租率 96%。 26 417 陸家嘴軟件園 （ 4） 信建大廈 項(xiàng)目位于 浦東耀華路 488 號(hào)（西營(yíng)路口），靠近世博園區(qū) 7 號(hào)門，距 7 號(hào)線長(zhǎng)清路站約 5 分鐘左右路程，距 8 號(hào)線耀華路站約 10 分鐘左右路程，另有多條公交線路（如 87 8 81 8 604 等）。大樓共 21 層， 14 層為商鋪， 5 層以上純辦公。由于是新建大樓，目前尚處于招商引資階段，周邊大多是居民樓，周圍配套設(shè)較差，但 14 層商鋪規(guī)劃引入銀行、餐飲、休閑娛樂等商鋪從而提升配套。 辦公樓是新建樓宇，靠近世博園區(qū)，致力于為后世博效應(yīng)打造高品質(zhì)寫字樓，但由于周邊及本身配套尚未齊全，定位在中端。出租價(jià)格：根據(jù)出租層高的不同，定價(jià)在 元 元 /平方米 /天。目前出租率： 60%70%。 27 圖 418 信建大廈 基于以上項(xiàng)目的地段、品質(zhì) 和價(jià)格， 利用市場(chǎng)比較法對(duì)該 項(xiàng)目的租金 給予 科學(xué)地評(píng)估。同時(shí)，為 能在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中制定一個(gè) 合理的定價(jià)體系， 多方面考慮 影響租金的 具體 因素，諸如：地理位置、出入 /交通、物業(yè)竣工日期、層高、標(biāo)準(zhǔn)層面積、交付標(biāo)準(zhǔn)（天花、線槽、空調(diào)系統(tǒng)、墻面、玻璃門）、物業(yè)外觀、景觀、電梯服務(wù)面積、停車位的服務(wù)面積、物業(yè)管理公司和服務(wù)質(zhì)量。 根據(jù)慎密地討論以及系數(shù)的調(diào)整，預(yù)計(jì)在當(dāng)前市場(chǎng)狀況下 數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)基地的 租金在 元 /天 *平方米左右。 28 Chapter 5 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 一、項(xiàng)目選址 1. 地理位置 本項(xiàng)目位于浦東新區(qū)東三里橋 路 ，用地范圍東至楊高南路、南至圓珠筆廠、西至市 東 供電公司、北至東三里橋 路 。 2. 區(qū)位 分析 本項(xiàng)目選址于浦東東三里橋路 1018 號(hào) (近楊高南路 )，土地面積約為 2萬平米。該地塊西邊緊靠上海東方電視臺(tái)、東接張江、南聯(lián)世博園區(qū)、北依陸家嘴金融中心。未來可借力三林功能區(qū)重點(diǎn)打造白蓮涇兩岸現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的契機(jī)，與東方電視臺(tái)自然建立數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)呼應(yīng)，最終有助于引導(dǎo)東方電視臺(tái)與產(chǎn)業(yè)基地之間區(qū)域形成數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)高端研發(fā)和內(nèi)容制作的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，促進(jìn)浦東三林地區(qū)整個(gè)數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。同時(shí)在產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)利用上海高清在數(shù)字電視領(lǐng)域的技術(shù)領(lǐng)先及壟斷優(yōu)勢(shì)和行業(yè)影響力，以及浦東新區(qū)良好的地理與政策環(huán)境，集聚國(guó)家數(shù)字電視標(biāo)準(zhǔn) 認(rèn)證測(cè)試機(jī)構(gòu)以及一批國(guó)內(nèi)外一流的骨干企業(yè)。 29 圖 51 項(xiàng)目 地理位置 3. 交通條件 該項(xiàng)目位于東三里橋路與楊高南路交叉處，楊高南路是雙向 8 車道的南北走向的重要干道。該項(xiàng)目距離縱跨浦東浦西的內(nèi)環(huán)高架路較近，附近有南浦大橋、盧浦大橋方便出行。 項(xiàng)目所在地附近有地鐵 6 號(hào)線、 7 號(hào)線，有 21 57 74 98 734等公交車，方便出行。 30 圖 52 項(xiàng)目所在地交通 二、建設(shè)條件 1．自然條件 （ 1） 氣象條件 浦東新區(qū)地處北亞熱帶南緣東亞季風(fēng)盛行的濱海地帶，屬海洋性氣候，四季分明，降水充沛，光照較足，溫度適中 ，年平均氣溫在 16℃左右。全年降水集中時(shí)段為春雨、梅雨、秋雨，年平均降水量約為 1100 毫米，雨日約131 天。 浦東新區(qū)受季風(fēng)的影響明顯。每年 5 月至 9 月，風(fēng)從東南海洋上吹來，氣候濕熱多雨。 10 月至次年 4 月，風(fēng)從西北的內(nèi)陸吹來，氣候較干寒。一年中東南風(fēng)最多，西北風(fēng)及東北風(fēng)居次，西南風(fēng)最少。 （ 2） 熱工設(shè)計(jì)分區(qū) 根據(jù)國(guó)家《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》熱工設(shè)計(jì)分區(qū)， 上海 地區(qū)屬于夏熱冬冷地區(qū)。熱工設(shè)計(jì)分區(qū)決定了工程節(jié)能設(shè)計(jì)原則。 31 2．周邊產(chǎn)業(yè)分布 張江高科技園區(qū)，位于上海浦東新區(qū)中南部，是中國(guó)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)園區(qū)， 是上海 浦東新區(qū) 重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，成立于 1992 年 7 月。 張江是國(guó)家級(jí)電子信息產(chǎn)業(yè)園，也是國(guó)家電子信息產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家微電子產(chǎn)業(yè)基地的核心區(qū)。園區(qū)內(nèi) 上海浦東軟件園有 200 多家企業(yè)，如中芯國(guó)際、上海華虹 NEC 電子有限公司、宏力等，總投資超過 100 億美元，約占全國(guó)的 60%。集成電路已進(jìn)入 90nm 和 65nm 制造工藝研發(fā)階段， 2020 年及2020 年有兩條 12 英寸 90nm 生產(chǎn)線投產(chǎn)。此外，園區(qū)在 3G、高清晰度電視等領(lǐng)域也取得了成功。 張江被授予“國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地”和“國(guó)家軟件出口基地”。軟件園已設(shè)立企業(yè) 1000 多家，入駐 200 多家，包括世界 500 強(qiáng) SAP、花旗、 INFOSYS、惠普、微軟、 IBM 等。軟件從業(yè)人員 10000 多名，是中國(guó)大陸規(guī)模最大，實(shí)力最強(qiáng)的軟件基地之一，并擁有多項(xiàng)具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的系統(tǒng)軟件、數(shù)據(jù)庫和應(yīng)用軟件，此外有多家企業(yè)通過了 CMM 和 ISO 的評(píng)級(jí)體系。 2020 年軟件銷售收入超過 200 億元，軟件出口數(shù)億美元，稅收 30 億元。 上海東方電視臺(tái)于 1993 年 1 月 18 日正式開播，是上海廣電系統(tǒng)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、運(yùn)用新體制、豐富市民精神生活的成功嘗試。 1995 年 12 月，與上海科學(xué)教育電影制片廠影視合流，組建了硬件設(shè)施與軟件設(shè)施一 流的新的上海東方電視臺(tái)。上海東方電視臺(tái)是中國(guó)最主要的科教電影生產(chǎn)基地和四大動(dòng)畫片生產(chǎn)基地之一。每年可以生產(chǎn)十?dāng)?shù)部科教、紀(jì)錄電影和制作近千分鐘的動(dòng)畫片。 上海擁有全國(guó)領(lǐng)先的集成電路研發(fā)及生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境，擁有完整的集成電路系統(tǒng)設(shè)計(jì)、后端設(shè)計(jì)服務(wù)、封裝、測(cè)試和集成電路流片線，我國(guó)已投產(chǎn)的9 條 8 英寸集成電路生產(chǎn)線，其中 7 條在上海， 8 英寸晶圓片產(chǎn)能占已到全國(guó)的四分之三，一條 12 英寸集成電路生產(chǎn)線即將建成投產(chǎn)。上海的中芯國(guó)際、宏力半導(dǎo)體、臺(tái)積電、上海貝嶺等眾多國(guó)內(nèi)知名的集成電路行業(yè)大型企業(yè)均落戶上海。同時(shí)，上海擁有百余家 IC 設(shè)計(jì)企業(yè)，具備了從手機(jī)到數(shù)字電視等相關(guān)領(lǐng)域的設(shè)計(jì)能力，已成為我國(guó)集成電路產(chǎn)業(yè)規(guī)模最大、體系最完 32 整、技術(shù)最先進(jìn)、最具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域，形成了包括設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、測(cè)試、配套和市場(chǎng)營(yíng)銷等在內(nèi)的比較完整的微電子產(chǎn)業(yè)鏈。上海區(qū)域內(nèi)眾多一流的集成電路企業(yè)有力地保障上海數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)的核心 IP 技術(shù)實(shí)現(xiàn)快速生產(chǎn)和流通。在關(guān)鍵設(shè)備領(lǐng)