【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 家庭（即夫妻二人+小孩）為主，部分三代同堂家庭。也就是說(shuō)，主要家庭結(jié)構(gòu)家庭成員構(gòu)成集中在3—4人，家庭結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，對(duì)住房的功能配置上趨向于客廳+餐廳+主人間+兒童房+老人房+工人房+客房+書(shū)房（藝術(shù)品收藏室、琴房、棋牌室或健身房）+多衛(wèi)生間。（三）價(jià)格定位在給本項(xiàng)目的價(jià)格定位時(shí)，在考慮成本的基礎(chǔ)上，要結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況定位，根據(jù)調(diào)查，南寧的別墅價(jià)格大致分二個(gè)檔次，一種價(jià)格在150—250萬(wàn)之間，如：大自然花園、龍胤花園、新天地別墅、翡翠園。一種價(jià)格在50—100之間，如：玖瑰園、楓丹麗舍，調(diào)查情況了解到，價(jià)格在50—100萬(wàn)之間的別墅行情比較好，我們也按南寧市目前的經(jīng)濟(jì)情況和一些要素分析，南寧市1— 元，其中40%, 20%（其中有10%）。只要有按揭貸款支持，有10%的家庭有能力通過(guò)辦理20年按揭購(gòu)買(mǎi)總房款為90萬(wàn)元的住宅，或者有10%的家庭有能力通過(guò)辦理10年按揭購(gòu)買(mǎi)總房款為45萬(wàn)元的住宅。根據(jù)市場(chǎng)和南寧市住宅消費(fèi)預(yù)測(cè)，仙葫項(xiàng)目的價(jià)格定位宜分別為豪華型300萬(wàn)元/棟、普通型150萬(wàn)元/棟。整個(gè)仙葫項(xiàng)目的價(jià)格策略是“低價(jià)入市、逐步成長(zhǎng)”，或者選擇“小幅調(diào)高”的方式，以達(dá)到首先獲取市場(chǎng)份額再攫取市場(chǎng)利潤(rùn)和吸引消費(fèi)者“追漲心理”的目的。四、市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析（一）市場(chǎng)分析南寧別墅市場(chǎng)調(diào)查研究：別墅開(kāi)發(fā)一片火熱 據(jù)調(diào)查，在這些別墅項(xiàng)目中占地?cái)?shù)百畝甚至上千畝的項(xiàng)目不在少數(shù)，一些項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)就突破了百套；在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，高、中、低檔均有供應(yīng)，但別墅市場(chǎng)兩端熱、中間冷的現(xiàn)象也反映了市場(chǎng)的浮躁程度；在項(xiàng)目選址上，基本上以自然環(huán)境優(yōu)美、具有開(kāi)發(fā)別墅先天優(yōu)勢(shì)的鳳嶺和仙葫為主，重視對(duì)園區(qū)小環(huán)境與周邊大環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，對(duì)自然資源進(jìn)行合理化的開(kāi)發(fā)和利用。 在建筑形態(tài)上更是呈現(xiàn)多樣化，從歐陸建筑體系到澳洲風(fēng)情、北美風(fēng)格，豐富多彩，在很大程度上滿(mǎn)足了一定的市場(chǎng)需求。從裝修上看，檔次多趨于豪華型，一些精裝修別墅將問(wèn)市。從價(jià)格上看，一些高性?xún)r(jià)比的項(xiàng)目體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等諸多方面，注重引入名師設(shè)計(jì)理念，產(chǎn)品之間的差異性比較顯著。 南寧別墅由于起步較晚，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有開(kāi)發(fā)別墅的經(jīng)驗(yàn)，造成項(xiàng)目參差不齊，檔次落差大，給人感覺(jué)很困惑。盡管如此，從整體來(lái)看，南寧別墅市場(chǎng)一直保持著紅紅火火的發(fā)展態(tài)勢(shì)。南寧市規(guī)劃局副局長(zhǎng)黃恩厚稱(chēng)，南寧市將以綠色生態(tài)別墅建設(shè)為特點(diǎn)，重點(diǎn)規(guī)劃市區(qū)東部鳳嶺一帶山嶺別墅區(qū)，以及市南新興苑、市西金沙湖和仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃別墅區(qū)。目前南寧的高檔別墅基本上定位在舒適型階段。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》統(tǒng)計(jì)消息，目前南寧別墅（含聯(lián)排、VILLA和獨(dú)立別墅）已立項(xiàng)的達(dá)1500余套 。 南寧別墅類(lèi)基本情況（1）、剩余未開(kāi)發(fā)土地的名稱(chēng)與數(shù)量 大自然尚未開(kāi)發(fā)面積約250畝； 翡翠園尚未開(kāi)發(fā)面積約38畝； 龍胤尚未開(kāi)發(fā)面積約236畝； 麗水灣尚未開(kāi)發(fā)面積約47畝； （2）、政府已批的土地名稱(chēng)和數(shù)量 雅源閣 420畝 海茵國(guó)際花城約400畝 邕江灣約161畝 龍頭山莊約1500畝（3）、在建總量 目前，南寧在建別墅（含聯(lián)排、獨(dú)立和VILLA）總量已超過(guò)了1500多套。 (4)、供求特點(diǎn) a、聯(lián)排別墅、雙拼別墅較獨(dú)立別墅容易銷(xiāo)售。 消費(fèi)者收入整體是呈金字塔形分布的，聯(lián)排、雙拼別墅的價(jià)位較獨(dú)立別墅的價(jià)位要低50～100萬(wàn)不等，能夠接受此價(jià)位的人群要遠(yuǎn)高于購(gòu)買(mǎi)獨(dú)立別墅的，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力水平將直接影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售（注：高檔物業(yè)少有用于投資）。在比較社區(qū)環(huán)境、房型、配套、服務(wù)后，價(jià)位將成為最后征服消費(fèi)者的利劍。b、純別墅區(qū)較綜合社區(qū)的別墅容易銷(xiāo)售。 購(gòu)買(mǎi)別墅的人更加注重別墅所處的環(huán)境，通常把享受放在購(gòu)買(mǎi)別墅的重要位置上。同時(shí)，也從一個(gè)側(cè)面反應(yīng)出購(gòu)買(mǎi)別墅的人，有一種“富人圈”的居住情節(jié)，即存在著虛榮的購(gòu)買(mǎi)心理特征。 c、別墅掀起樓市波瀾。 從2001年玫瑰園以近乎顛覆性的低價(jià)入市，到寧匯新天地、龍胤花園、楓丹麗舍、天池山．橘郡陽(yáng)光別墅、麗水灣等項(xiàng)目相繼面市，南寧別墅市場(chǎng)不斷擴(kuò)容。特別是2003年，新盤(pán)紛紛上馬入市，市場(chǎng)繼續(xù)一片火熱，別墅依舊是樓市的最亮點(diǎn)之一。 由于“中國(guó)東盟博覽會(huì)”落戶(hù)南寧的利好因素推動(dòng)，有土地的開(kāi)發(fā)商都有可能開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目。南寧在物流、人流、資金流等方面都將有很大優(yōu)勢(shì)，城市化進(jìn)程加快、外來(lái)人口增加。置業(yè)投資系統(tǒng)消費(fèi)將推動(dòng)樓市的發(fā)展。 按目前已報(bào)建、在建項(xiàng)目情況來(lái)看，南寧別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量還是比較合理的，因此，未來(lái)南寧豪宅別墅市場(chǎng)的走勢(shì)將呈現(xiàn)穩(wěn)健的態(tài)勢(shì)。d、別墅的未來(lái)發(fā)展前景 南寧市的別墅市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)歷了幾個(gè)階段，第一階段為80年代興起的“宅基地?zé)帷?，主要表現(xiàn)為大沙田，仙葫一帶的“農(nóng)民別墅”；第二階段為90年代中后期興起的“別墅用地?zé)帷?，開(kāi)始出現(xiàn)規(guī)?；囊再u(mài)土地為主的樓盤(pán)，如濱江別墅區(qū)等；第三階段從2000年發(fā)展至今。 隨著市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺的發(fā)展勢(shì)頭，人們對(duì)居住品質(zhì)要求的不斷提高，住宅設(shè)計(jì)的總體趨勢(shì)出現(xiàn)了從“量變”到“質(zhì)變”，由居住型向享受型轉(zhuǎn)化的過(guò)程。南寧的樓市從2002年開(kāi)始，別墅市場(chǎng)進(jìn)入“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”。而2003年大部分別墅盤(pán)推向市場(chǎng)后則完全進(jìn)入“別墅時(shí)代”。在已推向市場(chǎng)的樓盤(pán)中以純別墅社區(qū)概念來(lái)規(guī)劃的只有龍胤花園、麗水灣、新天地等三個(gè)樓盤(pán)；大自然花園、榮和山水美地、翡翠園、天池山、橘郡陽(yáng)光別墅、楓林藍(lán)岸等樓盤(pán)大部分是TOWNHOUSE、VILLA、花園洋房、多層、小高層等多種產(chǎn)品類(lèi)型相混合的社區(qū)。 別墅市場(chǎng)透視（1）、仙葫版塊的銳不可擋 2003南寧別墅市場(chǎng)看仙葫鳳嶺版塊，主要精品也集中在此區(qū)域。仙葫版塊從地段與環(huán)境的綜合質(zhì)素看，無(wú)疑是最高；邕江灣則是集大成者。（2）、領(lǐng)銜未來(lái)別墅的發(fā)展發(fā)向 考察未來(lái)別墅的方向：在SARS以后，健康住區(qū)已成為樓市的熱門(mén)話(huà)題；邕江灣率先成為國(guó)家住宅與居住環(huán)境工程中心批準(zhǔn)的首例國(guó)家級(jí)健康別墅試點(diǎn)項(xiàng)目，從選址到規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、材料選擇、施工管理、前期物業(yè)管理，尋找最為契合未來(lái)別墅的發(fā)展方向。（3）、性?xún)r(jià)比上的絕對(duì)實(shí)力 就南寧別墅市場(chǎng)而言，經(jīng)濟(jì)型別墅單棟價(jià)格在100萬(wàn)以?xún)?nèi)，像玫瑰園、楓丹麗舍、天池山、橘郡陽(yáng)光麗園；標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)立別墅單棟價(jià)格將集中在180230萬(wàn)之間，按照建筑面積折算，單價(jià)約5000元/平米，單棟別墅占地面積基本集中在600700平米，如龍胤花園、麗水灣、新天地、大自然花園；。政策帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 2002年2月18日，國(guó)土資源部下發(fā)了關(guān)于“停止別墅類(lèi)用地”的通知。這樣可以持續(xù)保留產(chǎn)品差異優(yōu)勢(shì)。（附）南寧別墅總體概況和部分別墅簡(jiǎn)介 南寧市已建和在建的別墅項(xiàng)目天池山、新天地、玫瑰園、碧麗山莊、龍胤花園、麗水灣、大自然、山水美地、楓丹麗舍、翡翠園。即將上馬的別墅項(xiàng)目：雅源閣、邕江灣、海茵國(guó)際花城、寶城花園、龍頭山莊。 別墅所在的區(qū)域分玫瑰園在江南區(qū)；大自然、山水美地、翡翠園、新天地位于鳳嶺；天池山、碧麗山莊、龍胤花園、麗水灣、楓丹麗舍、雅源閣、邕江灣、海茵國(guó)際花城、寶城花園、龍頭山莊位于仙葫。按競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)檔次分碧麗山莊賣(mài)地；楓丹麗舍樓盤(pán)素質(zhì)較低；玫瑰園是市區(qū)開(kāi)發(fā)最早的別墅，銷(xiāo)售已經(jīng)進(jìn)入后期；雅源閣、邕江灣別墅、海茵國(guó)際花城、寶城花園均處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。大自然、山水美地、翡翠園、天池山、新天地、龍胤花園、麗水灣等素質(zhì)相當(dāng)。結(jié)論：從市場(chǎng)獨(dú)立別墅供應(yīng)量來(lái)看：目前獨(dú)立別墅供應(yīng)量所占別墅總體供應(yīng)量比例較聯(lián)排別墅低。從獨(dú)立別墅市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看：目前質(zhì)數(shù)較高的獨(dú)立別墅均價(jià)是170萬(wàn)至280萬(wàn)之間（個(gè)別樓王除外），市場(chǎng)普遍認(rèn)同價(jià)格為200萬(wàn)左右。從獨(dú)立別墅開(kāi)發(fā)戶(hù)型面積來(lái)看：基本上以350至400平米以上為主導(dǎo)，少數(shù)在300平米內(nèi)和500平米以上。從獨(dú)立別墅銷(xiāo)售情況：目前仙葫和鳳嶺在建純獨(dú)立別墅存量并不多，大量已被市場(chǎng)消化掉。但是未被市場(chǎng)消化別墅基本在景觀上存在一定劣勢(shì)。從別墅景觀優(yōu)勢(shì)上看：景觀好，地理位置優(yōu)越，特別是沿江別墅銷(xiāo)售情況看好。反之，景觀較差別墅在銷(xiāo)售上存在著一定困難。表明消費(fèi)者一個(gè)明顯的消費(fèi)傾向，買(mǎi)別墅就是買(mǎi)景觀和身份感（二）競(jìng)爭(zhēng)者分析楓丹麗舍 邕江灣為純粹獨(dú)立別墅，而對(duì)手在容積率、私密性以及戶(hù)型上完全處于劣勢(shì)，邕江灣在環(huán)境和產(chǎn)品上擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，這里最有實(shí)力成就南寧未來(lái)的富人區(qū)。目前楓丹麗舍獨(dú)立別墅在檔次定位較低，基本價(jià)格為100萬(wàn)左右，而且除剩余三套外，基本上已銷(xiāo)售完，不構(gòu)成對(duì)邕江灣別墅銷(xiāo)售威脅。龍胤花園 對(duì)手以獨(dú)立別墅和聯(lián)體別墅為主，而且目前一期已基本封頂，目前銷(xiāo)售情況還在預(yù)料之中。在檔次定位上非常高，價(jià)格上也基本是符合南寧別墅市場(chǎng)價(jià)位。和邕江灣別墅園在景觀上有著同樣的優(yōu)勢(shì)。而且龍胤花園在廣告宣傳方面投入較多，形象也較佳，樣板間的包裝基本完成，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)氛圍較濃。略顯差別是龍胤花園存在著聯(lián)排和獨(dú)立別墅，而邕江灣別墅園為純獨(dú)立別墅。邕江灣是首例國(guó)家級(jí)健康別墅示范項(xiàng)目，有650米親水江岸線，環(huán)境一流。另外從風(fēng)水角度講，邕江灣抱水而居，是聚財(cái)斂財(cái)之相，而龍胤花園與此相反。在價(jià)格上邕江灣也江會(huì)有一定優(yōu)勢(shì)。 但龍胤花園二三期正在規(guī)劃中，其獨(dú)立別墅仍將是邕江灣別墅園的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。海田天池山別墅 對(duì)手一期已基本售磬，二期即將開(kāi)發(fā)，對(duì)手在景觀與規(guī)劃主題上與邕江灣有顯著差異，天池山以山體別墅為主題，而邕江灣為典型的坡地水景別墅，二者不形成直接競(jìng)爭(zhēng)。另外邕江灣獲得首例健康住宅試點(diǎn)更具品牌競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。麗水灣 麗水灣別墅為純獨(dú)立別墅，景觀非產(chǎn)優(yōu)美，江景是其最大的賣(mài)點(diǎn)，而且山頂公園規(guī)劃也為該樓盤(pán)添色不少。目前售樓中心已經(jīng)投入使用，樣板房和一期工程基本進(jìn)入尾聲，與邕江灣別墅園在距離上并不是很遙遠(yuǎn)，建筑布局、景觀環(huán)境、品質(zhì)格調(diào)、私密程度而言，與邕江灣別墅園十分類(lèi)似。二期和三期總共71套，這將是邕江灣別墅園形成極大競(jìng)爭(zhēng)。碧麗山莊 對(duì)手以賣(mài)地為主，與邕江灣不會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)。新天地別墅 對(duì)手挺強(qiáng)，但新天地位于鳳嶺，以起伏的地貌營(yíng)造環(huán)境，與邕江灣差異性較大，且對(duì)手二期已開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售情況也不錯(cuò)，將不會(huì)形成太大競(jìng)爭(zhēng)。從以上資料中可知，目前南寧市房地產(chǎn)在別墅方面存在不同的檔次，在各個(gè)層次的別墅或宅基地都存在競(jìng)爭(zhēng)，按目前南寧的別墅看有兩種：一種是檔次比較高的，如：大自然花園、龍胤花園、新天地別墅、翡翠園；每棟價(jià)格在150—250萬(wàn)元之