【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 米商業(yè)建筑面積4萬(wàn)平米建筑密度%容積率綠地率%停車位地面停車個(gè)二、 項(xiàng)目總體定位從基地所處的區(qū)位以及周邊的環(huán)境入手，把小區(qū)與區(qū)域緊密聯(lián)系起來(lái)，建立與城市大空間的有機(jī)融合?；谶@樣的原則，邵園金色地標(biāo)的規(guī)劃設(shè)計(jì)無(wú)論是空間上還是住宅設(shè)計(jì)都要突出高品格、高質(zhì)量。追求現(xiàn)代與地方傳統(tǒng)的交融，最大限度利用道路沿線的綠化帶，創(chuàng)造宜人的社區(qū)環(huán)境。因此，規(guī)劃定位為把邵園金色地標(biāo)建設(shè)成為一個(gè)自然、生態(tài)、人文、通透的精品高檔小區(qū)，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)中注重建筑本身的景觀形象、體現(xiàn)豫東地方特色。三、 項(xiàng)目?jī)r(jià)格及策略1. 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位定價(jià)的原則：本項(xiàng)目的價(jià)格定位原則：平開高走目前柘城縣房地產(chǎn)價(jià)格：項(xiàng)目基本價(jià)格范圍平均價(jià)格金沙國(guó)際23002700元/平方米2400元/平方米西城明郡18002400元/平方米2100元/平方米“邵園金色地標(biāo)”基本價(jià)格定位：產(chǎn)品名稱基本定價(jià)（均價(jià)）住宅XXXX元/平方米底商XXXX元/平方米 價(jià)格策略178。 前期以宣傳“老城區(qū) 新生活”為主題，廣泛吸引消費(fèi)者的關(guān)注，在銷售時(shí)，采用平開高走的價(jià)格銷售，掀起搶購(gòu)風(fēng)暴。178。 本項(xiàng)目要避免陷入同中低檔商品房的競(jìng)爭(zhēng)，走高品質(zhì)、高價(jià)格、高消費(fèi)層次的市場(chǎng)路子，以大規(guī)模的產(chǎn)品高素質(zhì)訴求、廣告推廣，提升心理價(jià)位，拓展市場(chǎng)。178。 本案產(chǎn)品類別多，既有住宅產(chǎn)品，又有商業(yè)用房，故在定位上更多的考慮客戶的層面，面向市場(chǎng)多階層的需求，以快速占領(lǐng)市場(chǎng)，確保入市成功。第五章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)規(guī)劃一、 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表年份項(xiàng)目201020112012土地平整勘測(cè)設(shè)計(jì)臨時(shí)工程市政道路土建工程綠化工程銷售推廣預(yù)售商品房二、項(xiàng)目階段開發(fā)面積計(jì)劃表（單位：萬(wàn)平方米）年份總面積住宅面積商業(yè)面積201112萬(wàn)平米三、項(xiàng)目總體規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)理念：以人為本的設(shè)計(jì)原則，從整體布局、環(huán)境氛圍、建筑設(shè)計(jì)各個(gè)方面營(yíng)造親和力和人情味，并按購(gòu)買需求和特征來(lái)設(shè)計(jì)各項(xiàng)功能。從目前市場(chǎng)來(lái)看，本項(xiàng)目規(guī)劃的新穎性、時(shí)尚感足以成為柘城縣引人注目的一個(gè)特色樓盤。建筑外觀：從市場(chǎng)現(xiàn)有樓盤來(lái)看，是柘城縣商品房市場(chǎng)的中高端空缺，恰好滿足了縣城居民追求居住品質(zhì)的要求，是最能引起關(guān)注的樓盤之一。軸線及濱水景觀：中央景觀和分點(diǎn)景觀的設(shè)計(jì)，使得小區(qū)的規(guī)劃和諧統(tǒng)一、景觀的主次結(jié)合，這一點(diǎn)在市場(chǎng)比較中特色性非常強(qiáng)。小區(qū)的濱水步行景觀帶，讓小區(qū)更有柔美感、更有親切感，讓家的觀念和依戀感強(qiáng)化和升華。真正喚起人們的向往和市場(chǎng)的原動(dòng)力。產(chǎn)品組合及戶型配比項(xiàng)目是以多層、小高層相結(jié)合，豐富了物業(yè)形態(tài)。主要的多層是以柘城主力購(gòu)買對(duì)象為主——三室兩廳，在戶型設(shè)計(jì)充分考慮居住功能的實(shí)用性，兼顧充足的功能配置，最大限度上滿足市場(chǎng)需求；其他A. 整個(gè)小區(qū)中機(jī)動(dòng)車道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)為一條環(huán)行，B. 并結(jié)合樹狀人行道路網(wǎng)，C. 達(dá)到人車分流的效果，D. 讓家居生活免受侵?jǐn)_；E. 按照城市居住規(guī)范，F(xiàn). 設(shè)置商業(yè)、金融、郵電公用設(shè)施；G. 地處雙主干道交匯處；H. 共500個(gè)車位和非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)，小結(jié)：本項(xiàng)目的規(guī)劃，造就了項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。從建筑、景觀、水系、路網(wǎng)系統(tǒng)、公建、配套，在柘城市場(chǎng)上能處于最完整的行列。本項(xiàng)目的公建配套，不是以純粹的商業(yè)為配套，而是擔(dān)負(fù)了一定的社會(huì)功能，以學(xué)校這一重要城市公建為亮點(diǎn)，從而使得本項(xiàng)目在配套方面更能受到居住的追捧。也為本項(xiàng)目的新聞炒作提供了豐富的題材。盡管柘城的開發(fā)量很大，但絕大部分項(xiàng)目是市場(chǎng)和政府關(guān)注度低的老城區(qū)，目前的開發(fā)超過(guò)一半是以舊城改造為主，另外產(chǎn)品品質(zhì)一般，已經(jīng)受到市場(chǎng)質(zhì)疑和摒棄，所以與本項(xiàng)目的同質(zhì)化程度接近的樓盤不多。四、項(xiàng)目社區(qū)規(guī)劃 基地分析規(guī)劃地塊呈半四邊形。項(xiàng)目位于春水路和學(xué)府大道交匯處，東側(cè)緊鄰的就是萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)。規(guī)劃將從總體空間上尋求與用地周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，充分利用周邊獨(dú)特的景觀設(shè)計(jì)，形成本小區(qū)獨(dú)特的形象是規(guī)劃總體構(gòu)思立意所在。2．規(guī)劃結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)通過(guò)對(duì)地塊周邊環(huán)境的分析以及規(guī)劃對(duì)地塊要求，規(guī)劃以中心景觀帶為景觀軸線,和一條環(huán)形車行道構(gòu)筑整個(gè)小區(qū)的空間骨架，并有機(jī)地將小區(qū)劃分為兩大區(qū)域：居住區(qū)和沿學(xué)府大道與春水路商業(yè)服務(wù)區(qū)。規(guī)劃小區(qū)主入口位于地塊北側(cè)的學(xué)府大道上,從主入口進(jìn)入小區(qū)后,首先是刺繡花壇迎賓花壇、噴泉廣場(chǎng)、生活廣場(chǎng)、凡爾賽景觀體系,進(jìn)入小區(qū)，空間開敞,氣勢(shì)宏偉，景觀宜人，簡(jiǎn)約的地中海風(fēng)情建筑，優(yōu)美迷人。該景觀軸線有起有伏，富于變化，根據(jù)地塊特點(diǎn)，因勢(shì)利導(dǎo)，設(shè)計(jì)一條東西向景觀主軸線貫穿整個(gè)小區(qū)，引進(jìn)自然地靈動(dòng)空間。最終與步行道路系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，形成住宅區(qū)多層次，網(wǎng)絡(luò)化的宜居景觀系統(tǒng)。3．住宅布局“邵園金色地標(biāo)”是以小高層住宅為主，若干高層住宅。沿路的地塊為小高層住宅組團(tuán)。主要形成由西向東建筑逐漸跌落的空間形態(tài)。住宅采用組團(tuán)、院落的半圍合式布局，使每個(gè)組團(tuán)外部有綠化帶，內(nèi)部又自成綠化活動(dòng)空間。中心東西向景觀軸線間或穿插以水溪、綠化，配以迭水、 瀑布、淺灘及涌泉等自然風(fēng)景小品，豐富住宅區(qū)的環(huán)境。4．道路交通規(guī)劃及停車設(shè)計(jì) (1) 道路系統(tǒng)小區(qū)道路本著充分尊重自然的思想，道路滿足下列要求，一是合理組織起住宅組團(tuán)與建筑，二是與景觀系統(tǒng)自然融為一體，三是最大限度降低道路建設(shè)成本。根據(jù)上述指導(dǎo)思想，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，將整個(gè)小區(qū)中機(jī)動(dòng)車道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)為一條環(huán)形在區(qū)內(nèi)內(nèi)組織起“環(huán)”狀道路系統(tǒng)同“樹”狀道路相結(jié)合的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，形成：小區(qū)級(jí)道路→組團(tuán)級(jí)道路→宅前路→住宅的交通結(jié)構(gòu)，保持組團(tuán)的完整性與私密性，盡量使人行道路不穿越車道，局部穿越處保持了足夠?qū)挾鹊木G化隔離帶。使每戶人充分享受私密性及獨(dú)特性。 環(huán)形機(jī)動(dòng)車道寬度為7m, 小區(qū)組團(tuán)路為45米寬，道路分級(jí)明確，道路坡度平地約為5％。(2)停車場(chǎng) 本方案住宅區(qū)地面露天停車場(chǎng)能停車300500輛,另在局部住宅下設(shè)計(jì)集中的自行車庫(kù),解決居民自行車就近停放需要.(3)入口設(shè)置本小區(qū)入口位于學(xué)府大道一側(cè)，入口寬度達(dá)20米，空間開場(chǎng)大氣，使用方便、快捷、安全，完全符合消防要求。同時(shí)也更有利于小區(qū)安全管理。5．綠地景觀、步行系統(tǒng)設(shè)計(jì)綠地景觀、步行系統(tǒng)的設(shè)計(jì)是體現(xiàn)人與自然共生，人車分流理念的重要方面。在小區(qū)環(huán)形主干道內(nèi)設(shè)計(jì)了一個(gè)完整的綠化步行景觀系統(tǒng)，其中東西向的景觀主軸線是一條綠化、水系生態(tài)鏈。與居住建筑交織在一起，剛?cè)岵?jì)，陰陽(yáng)共生，體現(xiàn)為生命的脈絡(luò)關(guān)系。此帶形綠色空間是小區(qū)景觀高潮所在，在此軸線上 可以設(shè)置雕塑、下沉式廣場(chǎng)等，并配以一些歐式典雅主義風(fēng)格的景觀小品等，一起交織起來(lái)，空間形態(tài)十富，水、綠、硬地相結(jié)合，十富生動(dòng)，妙趣天成。形成一個(gè)有機(jī)的、互相連貫的極富人情味的室外交流空間。另設(shè)置濱河景觀線和幾個(gè)綠化次軸與此相交，共同構(gòu)成完整的綠地步行系統(tǒng)，提升了小區(qū)的環(huán)境品質(zhì)的檔次。貫穿各組團(tuán)的的帶形景觀綠地，像“水”一樣伴隨陽(yáng)光、空氣流動(dòng)，滲透到住宅院落空間中去，使居民在回家途中或散步時(shí)都能體會(huì)到步移景異，曲徑通幽的園林意境，得到美的享受。6．空間景觀構(gòu)思 （1）注重居住空間的自由性，整體性。集中綠地與其中的景觀小品與建筑立面相呼應(yīng)，形成完整的空間感，將綠地景觀與居住建筑相融合，使景觀無(wú)處不在。 （2）圍合：由于中心綠地及主體建筑的連續(xù)、圍合、層次錯(cuò)落， 從基地任何角度切入都能產(chǎn)生視覺的收放效果，產(chǎn)生強(qiáng)烈的視覺感受和小區(qū)中心認(rèn)知。 （3）建筑形式：采用歐式簡(jiǎn)約風(fēng)格，現(xiàn)代材料相結(jié)合，與該地塊的文化，科學(xué)氣息相對(duì)應(yīng)。 （4）道路景觀：豐富沿路景觀，達(dá)到步移景異的視覺效果。曲線式布置綠化節(jié)點(diǎn)將綠化步行系統(tǒng)形成網(wǎng)絡(luò)，創(chuàng)造流動(dòng)的綠色空間，實(shí)現(xiàn)“人在綠中，綠滿宅院”的環(huán)境目標(biāo)。7．公共服務(wù)設(shè)施布局（1）商業(yè)：按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》要求，規(guī)劃布置商業(yè)、金融、郵電市政公用設(shè)施等各項(xiàng)用地，沿小區(qū)外側(cè)主干道路布置商業(yè)建設(shè)，充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益。（2）社區(qū)服務(wù)中心、超市：結(jié)合小區(qū)入口兩側(cè)商業(yè)布置，順應(yīng)人流主要方向。建筑形式豐富，構(gòu)成入口一個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)，體現(xiàn)小區(qū)的整體面貌