【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 管理人員、個(gè)體私營(yíng)老板、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員及礦老板等。投資置業(yè)：主要是小部分高收入人群，通過置業(yè)增值保值。也有部分外來置業(yè)者投資中小戶型。2. 項(xiàng)目產(chǎn)品定位、1) 項(xiàng)目開發(fā)主題本項(xiàng)目以溫馨家園為主題，為客戶創(chuàng)造一個(gè)和諧溫馨的家園環(huán)境，讓客戶能在忙綠回家后有個(gè)放松舒適的空間。2) 項(xiàng)目產(chǎn)品檔次項(xiàng)目主要以建筑中高檔住宅和商場(chǎng)，營(yíng)造形態(tài)親切和諧的傳統(tǒng)居住氛圍，合適的密度也能體現(xiàn)出社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展原則，為居民創(chuàng)造一個(gè)高智能化、布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便的現(xiàn)代化高檔生活居住小區(qū)。3) 項(xiàng)目產(chǎn)品類型項(xiàng)目開發(fā)以小戶型開發(fā)為主，商場(chǎng)、酒店、辦公為輔的商住樓結(jié)合市場(chǎng)分析以及項(xiàng)目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定本項(xiàng)目戶型如下：多層以三室兩廳為主；沿街將以聯(lián)排酒店和大型商場(chǎng)形式開發(fā)。3. 項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格定位分析房地產(chǎn)價(jià)格始終是購(gòu)房者、開發(fā)商以及競(jìng)爭(zhēng)同行最敏感的問題。當(dāng)同地區(qū)有多個(gè)樓盤參與銷售競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，在樓盤素質(zhì)相近的情況下，價(jià)格較低者往往能取得良好的銷售成績(jī)。在定價(jià)之前，作為開發(fā)商應(yīng)仔細(xì)研究同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)和有關(guān)樓宇設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、建筑材料、銷售手段等方面資料，以制定具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格。一般可以同地區(qū)同類房屋市場(chǎng)占有率最高的樓盤價(jià)格為基礎(chǔ)價(jià)格，考慮自身位置、設(shè)計(jì)、技術(shù)水平、配套設(shè)施等不可或缺的因素，或以高或低于競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格出售，如高于基礎(chǔ)價(jià)格，必須具備超過競(jìng)爭(zhēng)者的有利條件，使顧客愿意支付較高的價(jià)格。以取得最大利潤(rùn)作為定價(jià)目標(biāo)，是個(gè)抽象的數(shù)字，是大前提。如果要將目標(biāo)具體化，也可將投資利潤(rùn)率作為定價(jià)目標(biāo)。即在總體投資基礎(chǔ)上加上事先確定的投資利潤(rùn)率，計(jì)算出售樓的價(jià)格。當(dāng)市場(chǎng)趨于成熟和規(guī)范以后，房地產(chǎn)的平均利潤(rùn)仍可能高于社會(huì)平均利潤(rùn)，以高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)為特征的房地產(chǎn)平均利潤(rùn)將可在10%到20%之間。第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1. 設(shè)計(jì)依據(jù)該項(xiàng)目位于湘潭市城市中心區(qū)，他的建設(shè)是按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、新思路、新觀念的要求進(jìn)行的，力求把它建成一流城區(qū)。它的開發(fā)是采取“政府引導(dǎo)、公司經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)運(yùn)作”的模式進(jìn)行運(yùn)作的。它是湘潭市委、市政府為加快城市發(fā)展、改善城市形象、提高城市品位、加速長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化城市群的形成而實(shí)施的“城市中心東移戰(zhàn)略”的城建首要工程。2. 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想充分依據(jù)人的居住情感需求，本著營(yíng)造以人為本、與人關(guān)懷、人文氣息濃厚的城市環(huán)境的規(guī)劃原則，引入“家的完全空間”即“泛家”概念——內(nèi)部設(shè)施、建筑、道路、景觀以及交流休閑等空間都屬于“家”的生活環(huán)境范圍，“家”延伸為一個(gè)開敞的環(huán)境空間。因此在家的設(shè)計(jì)上賦予豐富的情感化并體現(xiàn)精細(xì)、便捷性，淡化私有空間概念，強(qiáng)化“共享家”的獨(dú)屬感，似是獨(dú)屬實(shí)為共享。營(yíng)造形態(tài)親切和諧的傳統(tǒng)居住氛圍，合適的密度也能體現(xiàn)出社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展原則，為居民創(chuàng)造一個(gè)高智能化、布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便的現(xiàn)代化高檔生活居住小區(qū)。3. 總平面規(guī)劃本案隨著湘潭市的“城市中心東移戰(zhàn)略”這個(gè)項(xiàng)目所在地將成為湘潭市以后的中心地段，項(xiàng)目采用現(xiàn)代建筑群的設(shè)計(jì)，建筑物采用外形方正，內(nèi)部空間利用系數(shù)高，經(jīng)濟(jì)，合理，平面基本均衡對(duì)稱，節(jié)地性和適地性好，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)潔，技術(shù)合理，各方向剛度接近，抗風(fēng)性能好，施工方便。建筑外墻周邊長(zhǎng)度較短，利于節(jié)能和自然采光。在拐角處加以曲線形平面表達(dá)優(yōu)美，柔和，浪漫的設(shè)計(jì)創(chuàng)意和藝術(shù)形象，可以給人以自然，流暢和運(yùn)動(dòng)感，曲線平面因其靈活自由的適地性和視覺的延展性而頗受建筑師的關(guān)注，除圓形平面以外的曲線平面，一般多采用圓曲線或拋物線，便于作圖，定位和便于施工的曲線構(gòu)成，在實(shí)踐創(chuàng)作中可有多種多樣的藝術(shù)創(chuàng)意圖形和建筑曲線，曲面平面形式和體形。4. 建筑立面建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約，高層建筑板塔結(jié)合，外立面時(shí)尚現(xiàn)代，空間變化豐富。因?yàn)橐?guī)模小，建筑形態(tài)多，難以形成規(guī)?；恼w效果，淺暖色調(diào)感覺比較溫馨。便捷交通、快速節(jié)奏、時(shí)尚商業(yè)、簡(jiǎn)約建筑、新城規(guī)劃，令項(xiàng)目充滿積極進(jìn)取、時(shí)尚炫目、追求品位、掌握潮流，更將成為匯聚品味與潮流的都市商用居住的好處所。5. 戶型設(shè)計(jì)沿街一二層將做為商鋪和酒店，以上作居民住宅，戶型主要是三室兩廳（116㎡）和兩室兩廳（88㎡、89㎡）的中小戶型適當(dāng)控制戶型比例，其中小區(qū)內(nèi)主要服務(wù)對(duì)象是小部分高收入人去、成功人士夫婦和建立小家庭的年輕白領(lǐng)。其次是按一定比例增添的一些為中老年人設(shè)計(jì)的節(jié)約空間。6. 景觀設(shè)計(jì)豐富的綠化能營(yíng)造舒適休閑的購(gòu)物空間和溫馨氣氛，給購(gòu)物者購(gòu)物賞景的感覺。如同其他設(shè)計(jì)一樣，景觀綠化設(shè)計(jì)在項(xiàng)目開始時(shí)就要拿出方案來，比如對(duì)種植花樹的荷載的考慮、與空調(diào)出入口的關(guān)系、現(xiàn)場(chǎng)植被的圍護(hù)問題、澆灌系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、避免強(qiáng)光光源的影響等等因素。建筑環(huán)境美觀大方，實(shí)用性強(qiáng)、合理布局，根據(jù)人的心理測(cè)試形成小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀布置。還可以在屋頂上造園是一種特殊的園林形式,有別于陸地造園,它的特殊位置要求綠化設(shè)計(jì)要在有限的空間內(nèi)進(jìn)行,受限于建筑本身的承重條件,以及植物的生長(zhǎng)習(xí)性,處理好屋頂防水、排水等要求,因此在屋頂造園的維護(hù)費(fèi)用要比陸地造園要高一些,這是它的不足之處。另一方面,屋頂造園也有自身的優(yōu)點(diǎn),由于屋頂上空的空氣清新,污染減少,光照增強(qiáng),接受日光輻射較多,為植物光合作用提供良好環(huán)境,利于植物生長(zhǎng)。屋頂花園的特殊位置決定了它沒有交通車輛的干擾，也給人們提供了一個(gè)僻靜的空間。第四部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排一、 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排1. 建議周期安排本項(xiàng)目按我公司的規(guī)劃設(shè)想分為兩年進(jìn)行，由于本項(xiàng)目所開發(fā)的地段并不大，需要分期施工，才不會(huì)對(duì)施工造成影響。第一期先建住宅等第一期完工就開始第二期的商住樓。為減少項(xiàng)目的初始投入，本項(xiàng)目擬采用分期開發(fā)、滾動(dòng)進(jìn)行，以達(dá)到開發(fā)資金的自求平衡。項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃分為2期進(jìn)行，總開發(fā)建設(shè)期為3年，具體進(jìn)度安排見下表。2. 施工進(jìn)度安排時(shí)間項(xiàng)目2011年4月至5月2012年1月至12月2013年1月至9月1季度2季度3季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度456789101112123456789101112123456789101112可行性研究　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　項(xiàng)目審批　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　規(guī)劃設(shè)計(jì)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主體工程一期　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主體工程二期　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　綠化工程及酒店裝修　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3. 銷售周期安排該項(xiàng)目由于流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)不是很充實(shí)，我們預(yù)備把銷售中的一部分資金轉(zhuǎn)化為我們的流動(dòng)資金，因此我們的銷售計(jì)劃是準(zhǔn)備表建邊銷大體的安排如下：2011年10月—2012年6月 開始銷售第一期的普通住宅2012年9月—2013年3月 已計(jì)劃沒銷售完的普通住宅和在建小高層電梯住宅和電梯公寓2013年5月—2013年9月 上個(gè)計(jì)劃沒有銷售完的房子和應(yīng)建成的商鋪2013年6月—2013年10月 酒店裝修和各個(gè)業(yè)主的房屋裝修期6第五部分：項(xiàng)目費(fèi)用估算表1 投資成本費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)單價(jià)/ （元/m2）合計(jì)/萬元 一開發(fā)成本1~8項(xiàng)之和 1土地費(fèi)用土地費(fèi)用=土地使用出讓金+拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)+征地費(fèi)用 2前期工程費(fèi)用建筑暗轉(zhuǎn)工程費(fèi)的5% 3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)一般占到建筑安裝工程費(fèi)的15%左右 4建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)樓層和結(jié)構(gòu)進(jìn)行估算 5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)可以按建筑安裝工程費(fèi)的4%進(jìn)行估算 6開發(fā)期間稅費(fèi)可以用建筑安裝工程費(fèi)用的10%進(jìn)行估算 7其他稅費(fèi)按實(shí)際計(jì)算也可用建筑安裝工程費(fèi)用的3%進(jìn)行估算 8不可預(yù)見費(fèi)1~7項(xiàng)的2% 二開發(fā)費(fèi)用9~11項(xiàng)之和 9管理費(fèi)用開發(fā)成本的3% 10財(cái)務(wù)費(fèi)用按實(shí)際計(jì)算 217 11銷售費(fèi)用銷售收入的5% 三合計(jì) 一、 計(jì)算并編寫投資成本費(fèi)用估算表二、 開發(fā)期經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)的計(jì)算表2 稅費(fèi)表序號(hào)交易稅費(fèi)的類型計(jì)算依據(jù)合計(jì)（萬元）1營(yíng)業(yè)稅銷售收入*5%2城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅*7%（外