【文章內(nèi)容簡介】 表 戶型種類 項目 單身公寓 一房 （復(fù)式） 二房 （復(fù)式） 三房 （復(fù)式） 估算平均價格（元 /平方米） 2600 3000 2600 2600 估算銷售價格（萬元以下） 10 15 18 30 每戶建筑面積（平方米） 38 48 65 110130 占住宅總建筑面積的比例（ %） 20% 41% 22% 17% 各類型總建筑面積（平方米） 3945 8087 4340 3353 估計套數(shù)（套） 104 168 67 27 總建筑面積（平方米） 19725 注：該表中的有關(guān)數(shù)據(jù)僅供參考，具體指標(biāo)的確定以規(guī)劃師、設(shè)計師的意見為準。 本項目是一個品位高而具個性的作品，建議風(fēng)格上講求 自然和精致，人能在此靜靜地生活，實現(xiàn)“詩意地棲居”這一理念。建筑內(nèi)部在合理實用的前提下追求大方、高雅、獨特的外部造型，給人留下深刻的印象。 這里就項目風(fēng)格的幾點建議著重概括如下： （ 1） 建筑外觀獨特高雅，實事求是地采用適宜亞熱帶氣候的色彩和材料進行建設(shè)； 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告 （ 下 ） 13 （ 2） 環(huán)境景觀不刻意套用任何固定風(fēng)格，強調(diào)住宅景觀的均好性，以使盡量多的住宅擁有豐富的景觀內(nèi)容為目的，體現(xiàn)人與自然的和諧； （ 3） 居室內(nèi)部的設(shè)計除了采用科學(xué)的構(gòu)造方法，使戶型更合理外，還需考慮貴項目“現(xiàn)代”的定位，將智能住宅的設(shè)計思路運用到每套住房，滿足鋪寬頻網(wǎng)絡(luò)通道， 安裝紅外線防盜系統(tǒng)，住宅保安系統(tǒng)等線路要求。為未來業(yè)主的使用和智能住宅有關(guān)產(chǎn)品的更新?lián)Q代打下良好的基礎(chǔ)。 （ 4） 根據(jù)上述市場定位，建議項目的配套設(shè)施尤其是會所定位需要較高。 （ 5） 為貴項目有良好的運作基礎(chǔ)和銷售前景，建議項目開發(fā)的整體市場定位為“價格不高檔次高、標(biāo)準不高質(zhì)量高、面積不大功能全、占地不多環(huán)境美”。做到這一點，不是簡單的開發(fā)商讓利，而需要從定位、設(shè)計、施工、管理多方面周密運作。 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告 （ 下 ） 14 在番禺區(qū)潛在購房客戶市場調(diào)查時，我司針對客戶居住市內(nèi)間隔有如下研究：（ *資料來源：戴德梁行研究部 ） 有可能選擇的房屋內(nèi)部設(shè)計18%23%25%29%32%40%41%41%靈活間隔選擇開放式廚房雙陽臺自已設(shè)計內(nèi)間隔配智能化設(shè)施外飄窗臺主人房出陽臺廳出陽臺打算購買的套內(nèi)間隔39%39%17%17%17%17%6%大廳小房型 大廳大房型小廳大房型廚房大衛(wèi)生間小廚房小衛(wèi)生間大廚房大衛(wèi)生間大廚房帶工作陽臺冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告 （ 下 ） 15 目標(biāo)客戶對套內(nèi)間隔要求 *資料來源：戴德梁行研究部 目標(biāo)客戶對客廳面積要求 *資料來源：戴德梁行研究部 打算購買的套內(nèi)間隔55%50%39%26%21%15%11%5%大廳大房型主人房帶衛(wèi)生間廚房帶工作陽臺主人套房帶書房大廳小房型 帶工人房帶衣帽間小廳大房型打算購買的客店廳面積4%12%19%24%17%9%4%3%8%1 1 1 5 平方米1 6 2 0 平方米2 1 2 5 平方米2 6 3 0 平方米3 1 3 5 平方米3 6 4 0 平方米4 1 4 5 平方米4 6 5 0 平米5 0 平方米或以上冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告 （ 下 ） 16 目標(biāo)客戶對主人房面積要求 *資料來源：戴德梁行研究部 根據(jù)貴司提供的有關(guān)資料及市場調(diào)研，貴項目的公建配套服務(wù)設(shè)置標(biāo)準較高，為方便對比，本公司將廣東省居住組團級（ 10003000 人規(guī)模）的公共配套規(guī)劃要求一并附上，具體見下頁表示，對于其中一些配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)提出如下建議： 打算購買的主人房面積24%34%20%10%3%7%2%1 1 1 5 平方米1 6 2 0 平方米2 1 2 5 平方米2 6 3 0 平方米3 1 3 5 平方米3 6 平方米或以上不確定冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告 （ 下 ） 17 類型 序號 項目 一般規(guī)模 千人指標(biāo) （ ） 所需處數(shù) （處 /萬人） 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積 教育 1 托幼園 15002500 20213800 280320 350500 衛(wèi)生 2 衛(wèi)生站 3050 — 610 — 2 文娛 3 文化活動站 350500 2030 商業(yè)服務(wù) 4 小吃店 100150 2030 34 5 飲食店 150300 3040 23 6 基層百貨商店 300500 2030 12 7 電訊 58 3 58 市政公用設(shè)施 8 變電房 6075 1020 23 9 垃圾集散點 50 5080 510 1 行政管理 10 居民委員會 5080 1530 35 合計 8091063 *資料來源：戴德梁行研究部 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告 （ 下 ） 18 建議設(shè)施功能 建議面積 綜合式會所 商務(wù)中心 50 平方米 ＊ 健身、桑拿、按摩室 500 平方米 ＊ 西餐酒廊 400 平方米 ＊ 乒乓球室 150 平方米 /5 臺 ＊ 臺球室 150 平方米 /5 臺 ＊ 壁球室 3 個（ 270 平方米） ＊ 麻將、棋、牌室 8 平方米（ 7 間） ＊ 多功能廳 500 平方米 /100 人 ＊ 小會議室 40 平方米 /20 人（ 4 間） ＊ 小型超市 150 平方米 美容美發(fā) 150 平方米 居委會、文化站、衛(wèi)生所、物業(yè)管理辦公室 500 平方米 ＊ 合計 3000 平方米 注：該表中的有關(guān)數(shù)據(jù)僅供參考，具體指標(biāo)的確定以規(guī)劃師、設(shè)計師的意見為準。 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告 （ 下 ） 19 [七 ].項目投資估算 從前文 各類型物業(yè)市場優(yōu)劣勢比 一章可以得出本項目市場新銷售參數(shù)。 表 物業(yè)類型 面積（平方米） 所占建筑面積比例 寫字樓 15800 % 公寓 19725 % 商鋪 % 商場 % 酒樓 % 可售面積 % 會所及配套 3000 % 總面積 此調(diào)整后預(yù)測可售面積與建筑面積比為 %，可銷售面積達 平方米。 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告 （ 下 ） 20 表 序號 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 參數(shù) 1 項目總用地面積 4, 平方米 2 容積率 3 綠化率 4 總建筑面積 40, 平方米 公寓面積 19,725 平方米 寫字樓面積 15,800 平方米 商業(yè)及公建配套面積 平方米 中心會所 2,500 平方米 酒樓 平方米 臨路商鋪 平方米 商場 平方米 居委會 、 文化站 500 平方米 5 實際可售面積 37, 平方米 6 地下室 平方米 根據(jù)前文價格測算得出各類物業(yè)銷售收入，為了更詳細準確的測算出經(jīng)濟投資數(shù)據(jù)，我司將采用兩種市場銷售結(jié)果對本項目銷售收入進行分析。 其一是在物業(yè)全部銷售完成下的收入； 其二是在物業(yè)寫字樓銷售出 67%，商場與酒樓只租不售，公寓和商鋪銷售的情況下的物業(yè)經(jīng)濟收入，詳細如下表 7 74： 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告 （ 下 ） 21 表 序號 項目 單價（元） 數(shù)量 (平方米 ) 金額（萬元） 備注 1 寫字樓 5000 15800 銷售 100% 2 公寓 2705 19725 銷售 100% 3 商鋪 7000 銷售 100% 4 商場 5000 銷售 100% 5 酒樓 5000 銷售 100% 6 車位 100000 100 銷售 100% 7 合計 表 （ 5年內(nèi)，部分售出。） 序號 項目 單價（元） 數(shù)量 （ 平方米 ) 金額（萬元） 備注 1 寫字 樓 5000 銷出 67% 2 寫字樓 45 33%的 4 年租金 3 公寓 2705 19725 全銷 4 商鋪 7000 全銷 5 商場 60 4 年租金 6 酒樓 60 4 年租金 7 車位 100000 60 銷出 60% 8 車位 500 40 出租 40% 9 合計 由上兩表可見，物業(yè)在銷售率達到 100%的理想狀態(tài)下時，回收資金 萬元。在寫字樓銷售達到 67%，商場和酒樓只租不售，車位銷售在 60%，商鋪與公寓銷售 100%的狀態(tài)下，回收資金 萬元。 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告 （ 下 ） 22 項目成本參照目前番禺房地產(chǎn)平均投資成本單價綜合考慮，按照本報告建議的裝修標(biāo)準和建筑風(fēng)格，主要成本單價指標(biāo)確定如下：公寓建安造價 1500 元 /m2，寫字樓建安造價 2500 元 /m2，商場建安造價 2021 元 /m2，酒樓與商鋪從實 際使用者習(xí)慣于自行裝修考慮，采用內(nèi)部毛坯交樓，商鋪建安造價按 1500 元 /m2計算，酒樓建安造價按 2021 元 /m2計算，會所及配套設(shè)施建安造價 2500 元 /m2。地下室建安造價 3000 元 /m2。 表 單方成本單位：元 /平方米 序號 項目名稱 單方成本 面積（平方米） 金額（ 萬元） 1 土地成本 2 建安工程成本總計 寫字樓部分估算 2500 15800 公寓部分估算 1500 19725 商場部分估算 2021 會所及配套 2500 3000 商鋪 1500 酒樓 2021 地下室工程 3000 3 前期費用 300 4 開發(fā)建設(shè)期管理費 300 5 室外工程 200 10000 200 6 市政配套設(shè)施費 100 40000 400 7 不 可預(yù)見費 625 8 開發(fā)期投資 12056 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告 （ 下 ） 23 根據(jù)本項目的用地特點和建設(shè)進度及和房地產(chǎn)市場狀況，建議本項目寫字樓及公寓建設(shè)開發(fā)期為 4 年，分 8 期投入資金，詳見表 76。 表 項目 建設(shè)經(jīng)營期 2021年 上半年 2021年 下半年 2021年 上半年 2021年 下半年 2021年 上半年 2021年 上半年 2021年 下半年 2021年 上半年 資金使用額 1300 1500 2021 2300 2021 1700 700 556 累計 1300 2800 4800 7100 9100 10800 11500 12056 計劃資金額 12056 根據(jù)項目實施計劃的建議，本項目分階段進行銷售。根據(jù)項目特點和對市內(nèi)多個類比項目的綜合分析，按市場最保守銷售情況估計，計算本項目各階段收入分期到帳的比例及收入測定，其中前期銷售以公寓、商鋪為主，現(xiàn)口后銷售則以寫字樓和商場為主。在交樓后，未售出的物業(yè)同時對外招租。 具體的銷售收入將根據(jù) 章節(jié)的兩種情況進行細分， 各階段的收入情 況詳見表 7 78。 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告 （ 下 ） 24 表 單位：萬元 銷售收入預(yù)測 合計 2021 年 下半年 2021 年 上半年 2021 年 下半年 2021 年 上半年 2021 年 下半年 2021 年 上半年 2021 年 下半年 2021 年 上半年 2021 年 下半年 租 售 進 度 銷售收入 面積 售價 寫字樓 15800 5000 % % % % % % % % 公寓 19725 % % % % % % % % 商鋪 7000 % % % % % % % 商場 5000 % % 酒樓 5000 % % 車位 100 100000 % % % % % % 租賃收入 面積 租金