【正文】 25 靜態(tài)投資回報(bào)率 % % 26 自有資金貼現(xiàn)值 27 折現(xiàn)投資回報(bào)率 % % 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（下） 29 從表 7 710 看出，本項(xiàng)目在全部銷售完成時(shí)，靜態(tài)投資回報(bào)達(dá)到%，折現(xiàn)投資回報(bào)率達(dá)到 %，屬于投資回 報(bào)較高的一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源為三個(gè)方面，一是自有資金，二是利用銀行貸款，三是各階段的租售收入，以此來(lái)解決資金問(wèn)題。 銷售費(fèi)用： 包括項(xiàng)目推廣宣傳費(fèi)用及物業(yè)代理傭金等，按銷售收入 3%計(jì)算。 營(yíng)業(yè)稅附加： 包括教育專項(xiàng)資金等，按營(yíng)業(yè)稅額 5%計(jì)算。 具體的銷售收入將根據(jù) 章節(jié)的兩種情況進(jìn)行細(xì)分， 各階段的收入情 況詳見(jiàn)表 7 78。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和對(duì)市內(nèi)多個(gè)類比項(xiàng)目的綜合分析，按市場(chǎng)最保守銷售情況估計(jì)，計(jì)算本項(xiàng)目各階段收入分期到帳的比例及收入測(cè)定，其中前期銷售以公寓、商鋪為主，現(xiàn)口后銷售則以寫(xiě)字樓和商場(chǎng)為主。 表 單方成本單位：元 /平方米 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單方成本 面積（平方米） 金額（ 萬(wàn)元） 1 土地成本 2 建安工程成本總計(jì) 寫(xiě)字樓部分估算 2500 15800 公寓部分估算 1500 19725 商場(chǎng)部分估算 2021 會(huì)所及配套 2500 3000 商鋪 1500 酒樓 2021 地下室工程 3000 3 前期費(fèi)用 300 4 開(kāi)發(fā)建設(shè)期管理費(fèi) 300 5 室外工程 200 10000 200 6 市政配套設(shè)施費(fèi) 100 40000 400 7 不 可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 625 8 開(kāi)發(fā)期投資 12056 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告 （ 下 ） 23 根據(jù)本項(xiàng)目的用地特點(diǎn)和建設(shè)進(jìn)度及和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，建議本項(xiàng)目寫(xiě)字樓及公寓建設(shè)開(kāi)發(fā)期為 4 年，分 8 期投入資金，詳見(jiàn)表 76。 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告 （ 下 ） 22 項(xiàng)目成本參照目前番禺房地產(chǎn)平均投資成本單價(jià)綜合考慮，按照本報(bào)告建議的裝修標(biāo)準(zhǔn)和建筑風(fēng)格，主要成本單價(jià)指標(biāo)確定如下：公寓建安造價(jià) 1500 元 /m2，寫(xiě)字樓建安造價(jià) 2500 元 /m2，商場(chǎng)建安造價(jià) 2021 元 /m2，酒樓與商鋪從實(shí) 際使用者習(xí)慣于自行裝修考慮，采用內(nèi)部毛坯交樓，商鋪建安造價(jià)按 1500 元 /m2計(jì)算，酒樓建安造價(jià)按 2021 元 /m2計(jì)算，會(huì)所及配套設(shè)施建安造價(jià) 2500 元 /m2。） 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià)（元） 數(shù)量 （ 平方米 ) 金額（萬(wàn)元） 備注 1 寫(xiě)字 樓 5000 銷出 67% 2 寫(xiě)字樓 45 33%的 4 年租金 3 公寓 2705 19725 全銷 4 商鋪 7000 全銷 5 商場(chǎng) 60 4 年租金 6 酒樓 60 4 年租金 7 車位 100000 60 銷出 60% 8 車位 500 40 出租 40% 9 合計(jì) 由上兩表可見(jiàn)，物業(yè)在銷售率達(dá)到 100%的理想狀態(tài)下時(shí)，回收資金 萬(wàn)元。 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告 （ 下 ） 20 表 序號(hào) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 參數(shù) 1 項(xiàng)目總用地面積 4, 平方米 2 容積率 3 綠化率 4 總建筑面積 40, 平方米 公寓面積 19,725 平方米 寫(xiě)字樓面積 15,800 平方米 商業(yè)及公建配套面積 平方米 中心會(huì)所 2,500 平方米 酒樓 平方米 臨路商鋪 平方米 商場(chǎng) 平方米 居委會(huì) 、 文化站 500 平方米 5 實(shí)際可售面積 37, 平方米 6 地下室 平方米 根據(jù)前文價(jià)格測(cè)算得出各類物業(yè)銷售收入，為了更詳細(xì)準(zhǔn)確的測(cè)算出經(jīng)濟(jì)投資數(shù)據(jù)，我司將采用兩種市場(chǎng)銷售結(jié)果對(duì)本項(xiàng)目銷售收入進(jìn)行分析。 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告 （ 下 ） 19 [七 ].項(xiàng)目投資估算 從前文 各類型物業(yè)市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)比 一章可以得出本項(xiàng)目市場(chǎng)新銷售參數(shù)。做到這一點(diǎn)，不是簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)商讓利，而需要從定位、設(shè)計(jì)、施工、管理多方面周密運(yùn)作。 （ 4） 根據(jù)上述市場(chǎng)定位，建議項(xiàng)目的配套設(shè)施尤其是會(huì)所定位需要較高。 這里就項(xiàng)目風(fēng)格的幾點(diǎn)建議著重概括如下： （ 1） 建筑外觀獨(dú)特高雅，實(shí)事求是地采用適宜亞熱帶氣候的色彩和材料進(jìn)行建設(shè)； 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告 （ 下 ） 13 （ 2） 環(huán)境景觀不刻意套用任何固定風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)住宅景觀的均好性，以使盡量多的住宅擁有豐富的景觀內(nèi)容為目的，體現(xiàn)人與自然的和諧； （ 3） 居室內(nèi)部的設(shè)計(jì)除了采用科學(xué)的構(gòu)造方法，使戶型更合理外，還需考慮貴項(xiàng)目“現(xiàn)代”的定位，將智能住宅的設(shè)計(jì)思路運(yùn)用到每套住房，滿足鋪寬頻網(wǎng)絡(luò)通道， 安裝紅外線防盜系統(tǒng)，住宅保安系統(tǒng)等線路要求。 本項(xiàng)目是一個(gè)品位高而具個(gè)性的作品，建議風(fēng)格上講求 自然和精致，人能在此靜靜地生活，實(shí)現(xiàn)“詩(shī)意地棲居”這一理念。在確定物業(yè)類型分布比例后，根據(jù)目標(biāo)客戶調(diào)查報(bào)告（報(bào)告第五章 部分），采用總價(jià)格控制法反測(cè)算而來(lái)，具體步驟如下： 首先，以總價(jià)反控制法 計(jì)算項(xiàng)目各住宅戶型 的戶數(shù)、對(duì) 單元面積做出測(cè)算、 建筑面積和占住宅總量指標(biāo)的比例。我司認(rèn)為：貴項(xiàng)目寫(xiě)字樓建筑設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮以下功能和因素。 所謂智能化大樓，美國(guó)智能大樓協(xié)會(huì)（ AIBI）把它定義為“一棟大廈，通過(guò)對(duì)它的四個(gè)基本要素，即結(jié)構(gòu)、 系統(tǒng)、服務(wù)和管理進(jìn)行最優(yōu)化的考慮，從而為用戶提供一個(gè)高效率和具有經(jīng)濟(jì)效益的工作環(huán)境。 無(wú)論寫(xiě)字樓和公寓的設(shè)計(jì)意念 ，建議參照德國(guó)法蘭克福商業(yè)銀行總部新樓的設(shè)計(jì)手法，設(shè)計(jì)成“綠色”的生態(tài)大廈，在大廈之中設(shè)置大量的空中花園，將陽(yáng)光、新鮮空氣、水、植物等自然因子引入室內(nèi)，創(chuàng)造“類地面環(huán)境”來(lái)減少遠(yuǎn)離地面對(duì)人心理和生理的不良影響。 （ 1） 基于項(xiàng)目高度限制和接近區(qū)人民政府這一地段因素，我司建議把貴項(xiàng)目規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)成該區(qū)標(biāo)志性建筑，從建筑造型、建筑空間以及建筑技術(shù)三方面來(lái)表現(xiàn)時(shí)代感以向城市傳遞現(xiàn)代信息，使之成為城市的重要景點(diǎn)。 公寓 ? 根據(jù)項(xiàng)目主題定位和目標(biāo)客戶的需求制定戶型的安排思路，公寓戶型有四種，單身公寓、一房一廳（復(fù)式）、二房二廳（復(fù)式）和三房二廳（復(fù)式）。 ? 每層辦公室均安裝架空地板，方便 鋪設(shè)電線及訊號(hào)線。 ? 平臺(tái)花園設(shè)置游泳場(chǎng)、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)，如有空間，可以增加一個(gè)小型兒童游樂(lè)場(chǎng)等設(shè)施。 ? 前廣場(chǎng)可設(shè)計(jì)富有特色的園林花園，噴泉等，同時(shí)可擺放主題活動(dòng)雕塑作點(diǎn)綴。 大堂入口 ? 寫(xiě)字樓、公寓入口大堂建議 設(shè)計(jì)二層樓底高度，達(dá)到有宏偉華貴及氣勢(shì)磅簿的效果。 地下一層 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告 （ 下 ） 7 ? 建議地下一層要容納所要求的足夠泊車位，設(shè)置載客電梯直達(dá)首層入口大堂或電梯大堂。在建筑方案確定后，應(yīng)評(píng)估方案中每一子項(xiàng)功能的面積，位置及相互關(guān)系，修正后才進(jìn)行施工圖的設(shè)計(jì)。如果開(kāi)發(fā)公司能夠提供出有所不同的個(gè)性裝修特色，既是市場(chǎng)發(fā)展的需要，而且又能填補(bǔ)目前番禺房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)空白，創(chuàng)造一個(gè)閃亮的賣 點(diǎn)。富于個(gè)性化的精裝修套餐會(huì)在今年進(jìn)一步受到歡迎。這反映出由于目前購(gòu)房者以工作時(shí)間緊張的企業(yè)人員為主，而裝修市場(chǎng)又不夠規(guī)范，購(gòu)房者既缺乏時(shí)間也沒(méi)足夠精力自行裝修而希望直接購(gòu)買到已裝修住房的現(xiàn)實(shí)狀況。 47%16%15%22%簡(jiǎn)單裝修 精裝修 裝修套餐 毛坯房冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告 （ 下 ） 6 如上圖示， 2021 年度部分城市商品住宅需求狀況市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告發(fā)現(xiàn)，在對(duì)“希望所購(gòu)買的住房具備怎樣的內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)”的選擇上， ％的人選擇了具備基本簡(jiǎn)單裝修， ％的人選擇“全屋精裝修”， ％的人選擇“開(kāi)發(fā)商提供裝修套餐”。從目前至長(zhǎng)遠(yuǎn)看，提倡和推行一次 成型裝修的商品房，使建設(shè)同裝修有機(jī)結(jié)合已勢(shì)在必行。 成功的裝修設(shè)計(jì)，結(jié)合合理價(jià)格系統(tǒng)，將會(huì)是項(xiàng)目銷售的最大推力。 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告 （ 下 ） 5 價(jià)格的構(gòu)成，除了建筑與環(huán)境，裝修標(biāo)準(zhǔn)也是其中一個(gè)關(guān)鍵。 由于國(guó)際服務(wù)性公寓目標(biāo)客戶群的層次需求，一般這類公寓會(huì)是中大型的單元， 80100 或以上的單元，間隔二房一廳至三房一廳。 但對(duì)于番禺市橋這樣一個(gè)新興的公寓市場(chǎng)，目前尚未有正式成功的國(guó)際公寓案例，所以這類投資客戶在項(xiàng)目前期可能會(huì)有一定的顧慮， 從銷售角度看，這類客戶主要的投資時(shí)間是見(jiàn)到實(shí)際成交案例后。此外，我國(guó)近年的金融政策漸趨開(kāi)放及成熟，各大銀行多元化的按揭業(yè)務(wù)隨之而起，相信現(xiàn)時(shí)廣州番禺人對(duì)于銀行按揭的態(tài)度已非常開(kāi)放。現(xiàn)時(shí)已逐漸有相關(guān)項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)用“以租帶售”的模式。盡管兩類人士的需求出發(fā)點(diǎn)有所不同，但其共同的需求特點(diǎn)都會(huì)偏向于選擇小面 積的單元； 參考目前廣州及番禺幾個(gè)小間隔公寓的設(shè)計(jì)，以及一般客戶需求、客戶投入測(cè)算，單位間隔在 40— 60 平方米以內(nèi)的套間，其市場(chǎng)承接力最大。 一房一廳主要針對(duì)客戶：?jiǎn)紊砜蛻簟?chuàng)業(yè)一族、投資者等。同樣的，小間隔單位總投資金額偏低，相應(yīng)的降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)更容易的吸引前期投資客戶。冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告 （ 下 ） 1 目錄 頁(yè)碼 [六 ].項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃建議 ................................................................................................. 3 ............................................................................................3 ............................................................................................................... 3 .................................................................................................................... 3 ...................................................................................................5 能分配建議 ..........................................................................................................6 ..........................................................................................8 ................................................................................................................................ 8 ........................................................................................................... 9 ..................................................................................................... 10 地塊功能面積分布表 .................................................................................................................. 11 公寓單位戶型、面積比例表 ..................................................................................................... 12 ................................................................................................. 12 ........................................................................................................ 14