【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 40%希望價(jià)格范圍在16001800元/㎡；10%的人希望價(jià)格范圍在18002000元/㎡。 對(duì)付款方式的選擇25%的人選擇一次性付款；75%的人選擇分期付款方式，并向銀行按揭貸款。 對(duì)購(gòu)買(mǎi)房子面積的要求10%的人希望90㎡以下；30%希望90110㎡；35%希望110130㎡；20%希望130150㎡；5%希望150㎡以上。對(duì)房型的要求40%的人希望房型為三房二廳二衛(wèi)，25%希望房型為三房二廳一衛(wèi)，20%希望房型為二房二廳二衛(wèi)，15%希望房型為二房二廳一衛(wèi)。對(duì)各房間面積大小的選擇 80%希望主臥面積在16~18㎡，20%希望主臥面積在12~14㎡；70%希望次臥面積在12~14㎡，30%希望次臥面積在8~10㎡；75%希望客廳面積在20~25㎡，25%希望客廳面積在15~18㎡；75%希望餐廳面積在10~12㎡，25%希望客廳面積在5~8㎡；80%希望廚房面積在9~11㎡，20%希望廚房面積在5~7㎡；75%希望衛(wèi)生間面積在5~6㎡，25%希望衛(wèi)生間面積在3~4㎡；85%希望陽(yáng)臺(tái)面積在4~5㎡，15%希望客廳面積在2~3㎡。對(duì)建筑外立面風(fēng)格的選擇 40%希望是歐式風(fēng)格的，50%希望是現(xiàn)代風(fēng)格，10%希望是中式風(fēng)格。對(duì)建筑外立面顏色的選擇 50%希望是白色的，35%希望是黃色的，15%希望是紅色的。對(duì)建筑外立面材料的選擇 65%希望用面磚，35%希望用涂料。1對(duì)屋頂造型的選擇 50%希望坡頂式，25%希望平頂式，25%希望飄帶式。1對(duì)陽(yáng)臺(tái)形式的選擇 55%希望是封閉式，45%希望是敞開(kāi)式。1對(duì)窗臺(tái)造型的選擇 65%希望是落地窗臺(tái)，20%希望是普通窗臺(tái)，15%希望是六角窗臺(tái)。1對(duì)窗框材質(zhì)的選擇 65%希望用塑鋼，35%希望用鋁合金。1對(duì)陽(yáng)臺(tái)造型的選擇 60%希望是弧形，40%希望是方形。1對(duì)小區(qū)采用哪種供氣方式 85%希望是管道煤氣，15%是瓶裝液化氣。1在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，考慮哪些因素 70%主要考慮交通和環(huán)境因素，60%主要考慮生活配套，60%主要考慮地段，50%主要考慮教育配套，55%主要考慮房?jī)r(jià)和房型?？傮w上人們都希望小區(qū)周邊交通、生活配套、教育配套比較完善，因此對(duì)這些因素考慮的多一點(diǎn)。1對(duì)綠化形式的選擇 45%希望是草坪，20%希望是樹(shù)木，35%希望是花草灌木。1喜歡的環(huán)境景觀要素 40%希望有噴泉、花壇，25%希望有雕塑和圍廊，20%希望有景觀、水池。希望的小區(qū)配套設(shè)施有哪些 55%希望有醫(yī)療中心和小型超市，20%希望有會(huì)所和網(wǎng)球中心，35%希望有健身房，20%希望有小型幼兒園和垃圾集中處理站。2希望的小區(qū)休閑設(shè)施有哪些40%希望兒童樂(lè)園，50%希望有休閑和健身步道，20%希望有搖椅、秋千。2希望小區(qū)有什么樣的智能化服務(wù) 70%希望有智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，45%希望有LED滾屏顯示系統(tǒng)和背景音樂(lè)廣播，50%希望有智能卡。2希望小區(qū)有什么樣的物業(yè)服務(wù) 50%希望物業(yè)智能化、家政物業(yè)管理、綠化服務(wù)，可視對(duì)講裝置，60%希望有閉路監(jiān)控系統(tǒng)，40%希望能24小時(shí)服務(wù)和維修服務(wù)、清潔服務(wù)，35%希望有餐飲服務(wù)。2希望小區(qū)有什么樣的保安服務(wù)60%希望有防盜、防火報(bào)警系統(tǒng)，55%希望有中央呼叫系統(tǒng)和室內(nèi)求救報(bào)警系統(tǒng)，45%希望有24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)和單元入口防盜門(mén)。2準(zhǔn)備投入的購(gòu)房資金 40%希望投0~17萬(wàn)元，40%希望投17~20萬(wàn)元，15%希望投20~23萬(wàn)元，5%希望投23~30萬(wàn)元。2是否有向購(gòu)買(mǎi) 70%有意向，30%無(wú)意向。（二）問(wèn)卷調(diào)查的分析選擇在此置業(yè)的客戶對(duì)小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：環(huán)境好、距離近、戶型合理、付款方式、價(jià)格、升值潛力，比例依次為70%、50%、50%、20%、20%、15%。從以上問(wèn)卷調(diào)查匯總中，我們可以看出某人對(duì)多層、小高層、別墅都比較能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，說(shuō)明某客戶希望居住條件能更好；大多數(shù)居民期望房?jī)r(jià)范圍在1500~2000元/㎡；選擇房型面積偏大型，說(shuō) 明市場(chǎng)需求的是中等價(jià)位、較大戶型、中低檔次房子；接受向銀行按揭貸款方式買(mǎi)房，說(shuō)明某居民的支付能力增強(qiáng)了；隨著某客戶購(gòu)房觀念的不斷改變，他們對(duì)產(chǎn)品的綜合質(zhì)量要求也越來(lái)越高。第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣(mài)點(diǎn)。二、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)本報(bào)告一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于新天地住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。（1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。①國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)處于上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。②住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。③置業(yè)意識(shí)——古往今來(lái)中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。（2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模①新天地花園的自然環(huán)境，在某市得地獨(dú)優(yōu)；②新天地花園可作為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、企事業(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想的生活基地；③新天地花園占地近三百多畝，規(guī)模大，是置業(yè)的理想地方。（3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。①項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制，②項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造精品品牌，為某市人民作出貢獻(xiàn)。上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目打造良好的基礎(chǔ)。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）人口眾多，私營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)今年來(lái)不斷增加，收入水平持續(xù)增加，加之開(kāi)發(fā)區(qū)的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)某市的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開(kāi)工。（2）項(xiàng)目區(qū)域位置緊鄰市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類(lèi)物業(yè)便宜，而且近年來(lái)，開(kāi)發(fā)區(qū)有大規(guī)模的開(kāi)發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來(lái)的前景，而且整個(gè)某市的潛在購(gòu)買(mǎi)力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。（3）本項(xiàng)目目前交通狀況較好，常新路將在年內(nèi)完成通車(chē)，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見(jiàn)的。（4）2005年南翔路拓寬和鹽通高速建成通車(chē)將牢固確立項(xiàng)目所在區(qū)域的優(yōu)勢(shì)和不可替代性，新天地花園銷(xiāo)售將適逢其時(shí)。第五章 項(xiàng)目定位面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。一、目標(biāo)市場(chǎng)定位新天地花園雖位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，但緊鄰市中心，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為某市的中高層消費(fèi)群。消費(fèi)群界定（1）行政事業(yè)單位和科研教育單位人士；（2）民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板；（3）來(lái)某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投資的企業(yè)人士及其管理人員；（4）富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要；年齡判斷在30－45歲購(gòu)買(mǎi)目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產(chǎn)品定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和區(qū)位為前提而作出的明智決策,主要原因是: ；；；。（產(chǎn)品定位的具體建議見(jiàn)第六章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)建議。）第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來(lái)，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開(kāi)發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)?？傮w規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺(jué)效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營(yíng)造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色?？傮w上來(lái)說(shuō)，新天地花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶型和變化的立體效果。雖然某市私家車(chē)相對(duì)不多，但在規(guī)劃上，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車(chē)分流并且規(guī)劃好停車(chē)位。在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭“(如上圖所示)的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。小區(qū)總體規(guī)劃布局小區(qū)空間結(jié)構(gòu)可以概括為“周邊圍合、中心綠化”，“三軸一環(huán)六組團(tuán)”?！爸苓厙稀笔侵感^(qū)東、南、北三面以商業(yè)界面臨路，將噪雜的城市交通干道與小區(qū)的內(nèi)部空間分開(kāi)。既為小區(qū)內(nèi)部創(chuàng)造安寧、舒適的居住環(huán)境，又以完整、統(tǒng)一的商業(yè)建筑形象面對(duì)城市交通干道，為城市的視覺(jué)形象增添層次?！爸行木G化”是利用原有水系，形成完整內(nèi)庭水景綠化，將中心綠化、組團(tuán)綠化，以及道路綠化有機(jī)統(tǒng)一起來(lái)，避免綠化的分散，從而提高綠化的使用價(jià)值，再點(diǎn)綴以低層的別墅及會(huì)所等建筑，使得綠化、水面、建筑相映生輝?！叭S“是指橫貫小區(qū)南北的”S“型景觀軸線及垂直于常新路的兩條縱向景觀軸線，它將小區(qū)分成完整獨(dú)立的六個(gè)組團(tuán)?！癝“型南北景觀軸線將六個(gè)組團(tuán)、中心綠化、中心廣場(chǎng)、會(huì)所及南北方向的人行次入口有機(jī)聯(lián)為一體，是小區(qū)內(nèi)部極富活力的，集景觀、運(yùn)動(dòng)、休閑為一體的多功能交通活動(dòng)空間。兩條縱向軸線，將紅花中心河古杏林風(fēng)景帶的景觀有機(jī)引入小區(qū)深處，結(jié)合常新路的兩個(gè)主入口，使道路交通、景觀緊密結(jié)合。“一環(huán)“是指沿基地周