【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 銷售及價(jià)格 李滄區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)檔次較低，需求較旺， 而 市場(chǎng)上的供給有限，期房比較少，導(dǎo)致各個(gè) 項(xiàng)目的 銷售速度較快，目前市場(chǎng)上可以銷售的房子所剩不多。李滄的房?jī)r(jià)在 40006000元 /㎡ 左右，比四方少 1000元 /㎡ ，比市北少 3000元 /㎡ ，比市南少 5000元 /㎡ 左右。 相對(duì)于其他市區(qū)，李滄的房?jī)r(jià)還是比較低，因此李滄區(qū)成為很多中低收入群體、年輕群體的選擇，而這部分群體又是屬于塔中結(jié)構(gòu)，基數(shù)大。隨著李滄戰(zhàn)略地位的提升及各項(xiàng)配套的完善，還有很大的空間可以提升。 綜述 從政府、政策、市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，李滄的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)兩三年將呈快速發(fā)展的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)還會(huì)平穩(wěn)上漲，潛力較大。政府在李滄區(qū)建設(shè)上也給予了足夠的政策支持。市政府提出大青島概念，要求加快北部發(fā)展，縮小南北差距，把李滄區(qū)建成青島的核 心區(qū)域，必將提升該區(qū)在整個(gè)青島城市框架中的地位 ，也必將促進(jìn)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，這為寶龍集團(tuán)的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造健康的宏觀環(huán)境 。 青島 寶龍 城市廣場(chǎng) 項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 13 三、李滄商業(yè)情況 商業(yè)現(xiàn)狀 李滄的商業(yè)非常發(fā)達(dá)，大型商場(chǎng)超市遍布李村，并形成以李村為中心，輻射、帶動(dòng)周邊發(fā)展的網(wǎng)狀商業(yè)圈，建立了以批發(fā)市場(chǎng)為龍頭、大型商場(chǎng)超市為主體、集市貿(mào)易為補(bǔ)充、個(gè)私零售為拾遺補(bǔ)缺的商業(yè)大格局。李滄商業(yè)的核心是李村商圈，這個(gè)以向陽(yáng)路為軸心的商圈人氣非常旺盛，在不足 300 米的向陽(yáng)路步行街周圍，匯集著青島十大商場(chǎng)中的 3 家，周圍還有 2700 多家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，形成了服裝一條街、通訊一 條街，日均人流量達(dá)到了 40萬(wàn)， 2021年就三大巨頭維客嶗山、北方國(guó)貿(mào)、利客來(lái)的營(yíng)業(yè)收入就接近 20 個(gè)億，目前李村中心商圈正在進(jìn)行擴(kuò)建和改造，對(duì)不利于商圈發(fā)展的建筑進(jìn)行拆遷和改造，整體改造為包含高檔寫字樓、星級(jí)酒店、娛樂(lè)餐飲、高級(jí)百貨等多種物業(yè)形式的現(xiàn)代化綜合商務(wù)區(qū)。李滄區(qū)近幾年的社會(huì)消費(fèi)品零售額呈快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，近幾年的漲幅都在 20%左右，預(yù)計(jì) 2021年李滄區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售額將接近 70 億元。根據(jù)青島統(tǒng)計(jì)網(wǎng)的資料顯示， 2021 年統(tǒng)計(jì)的李滄區(qū)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量有 12062 個(gè)，占青島的 %，其中批發(fā) 1303個(gè)，零售 8868個(gè)，餐飲 1674個(gè)，住宿 217個(gè)。目前李滄區(qū)的商業(yè)整體上還較為雜亂，需要重新規(guī)劃與調(diào)整，建設(shè)成為以大型零售業(yè)為主導(dǎo)，以特許店、專賣店、專業(yè)店為主體，集綜合購(gòu)物、商務(wù)辦公、文化休閑及餐飲娛樂(lè)等各項(xiàng)功能于一體的多業(yè)態(tài)聚集區(qū)，這 為 寶龍城市廣場(chǎng)的出現(xiàn)創(chuàng)造了非常好的整合機(jī)會(huì)。 李滄商業(yè)分布 為了把李滄建設(shè)成為青島北部的商業(yè)中心，李滄區(qū)將以李滄中心商圈、滄口商圈、東李商圈為輻射源，以 308國(guó)道 (李滄段 )、重慶中路 (李滄段 )、振華路 — 京口路 — 九水路、李村河兩岸為輻射帶，構(gòu)筑 “ 3圈 4 線” 新格局，加上傳統(tǒng)的李滄大集 ，打造青島市重要的商貿(mào)中心，實(shí)現(xiàn)商貿(mào)業(yè)質(zhì)量和效益的優(yōu)化提升。 青島 寶龍 城市廣場(chǎng) 項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 14 李村商圈 —— 青島第二大商圈 李村商圈形成于 20世紀(jì) 70年代，是李滄區(qū)商業(yè)發(fā)展的重心，也是青島市商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，李村商圈是以向陽(yáng)路為軸心，面積約 平方公里，在不足 300 米的步行街周圍，匯集著青島十大商場(chǎng)中的 3家 —— 北方國(guó)貿(mào)、利客來(lái)、維客嶗山，家電零售 4巨頭 —— 國(guó)美、蘇寧、五星、大中，以及周圍的 2700 多家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，可以說(shuō)是各路商家扎堆。逐漸形成了以 3 大百貨巨頭為基點(diǎn)， 4 大電器專業(yè)賣場(chǎng)為支點(diǎn)，服裝一條街、通訊一條街為兩翼的商業(yè)布局，整個(gè)商圈的經(jīng)營(yíng)面積在 40萬(wàn) ㎡ 左右，每天的人流量在 40萬(wàn)左右，商圈人氣非常旺盛。 滄口商圈 —— 青島特色商業(yè)區(qū) 滄口商圈位于振華路與永定路交匯處一帶，滄口北接城陽(yáng)區(qū)、南鄰四方區(qū)，有著獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，滄口商圈主要服務(wù)對(duì)象為本區(qū)居民，作為李滄區(qū)的老工業(yè)基地，有很多老國(guó)有企業(yè)（如黃海橡膠、六大棉紡織廠等），居民多為國(guó)有企業(yè)職工及退休、下崗人員，消費(fèi)能力普遍相對(duì)較低。目前，該商圈主要以滄口維客和第一百盛滄口超市為支撐點(diǎn)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積在 5萬(wàn) ㎡ 左右，規(guī)模小，業(yè)態(tài)簡(jiǎn)單，無(wú)法全面滿足居民的購(gòu)物、餐飲及娛樂(lè)等需求。未來(lái)火車站北遷為滄口商圈發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇，該商圈內(nèi)必將增加商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積，滄口商圈將規(guī)劃建設(shè)旅游購(gòu)物、賓館餐 飲、休閑娛樂(lè) 3大功能區(qū)，以及海產(chǎn)品、服裝、嶗山土特產(chǎn)品、特色小商品、特色餐飲等 5條特色街，打造成最能代表青島特色的商業(yè)聚集區(qū)。 青島 寶龍 城市廣場(chǎng) 項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 15 東李商圈 —— 商貿(mào)批發(fā)中心 東李商圈是李滄新興商貿(mào)的集聚地，該商圈位于 308國(guó)道以東，青銀高速公路以西，環(huán)城南路以北，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，東臨東部開(kāi)發(fā)區(qū)、南臨高科園，北接城陽(yáng)區(qū)，交通條件非常便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。目前，本區(qū)域有第一百盛愛(ài)客家超市、躍盛鞋城和好美家家居建材超市、青島貨運(yùn)交易市場(chǎng)、新錦華酒店用品批發(fā)市場(chǎng)，以及正在建設(shè)東晟國(guó)際商貿(mào)城，形成以物流業(yè)和專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為 主要業(yè)態(tài)的產(chǎn)業(yè)集群，經(jīng)營(yíng)面積在 12 萬(wàn) ㎡ 左右。未來(lái)隨著李滄東部中央居住區(qū)的建立而形成的蘇家商圈，將與東李商圈聯(lián)成一體，形成李滄東部一個(gè)全新商貿(mào)集聚區(qū)。 青島 寶龍 城市廣場(chǎng) 項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 16 四線 貫穿全區(qū)的重慶中路、 308 國(guó)道、振華路 — 京口路 — 九水路、李村河兩岸“四線”在李滄商業(yè)發(fā)展中占有重要位置，是李滄商業(yè)網(wǎng)的骨架。這四線根據(jù)各自的條件，自然形成了各自的商業(yè)特征： 重慶中路 —— 依托青島汽車貿(mào)易大道的優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展汽車銷售服務(wù)和汽車配件； 308 國(guó)道 —— 發(fā)揮 308 國(guó)道兩側(cè)空間優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和物流園區(qū)， 以服裝鞋帽、文化用品、家用電器、藥材、燈具等批發(fā)市場(chǎng)或倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)為主； 振華路 京口路 九水路 —— 貫穿李滄城區(qū)、連接 3大商圈軸線，將結(jié)合舊城改造，推進(jìn)沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的增量、擴(kuò)容與整合，以通訊、服裝及日常生活零售為主； 李村河 —— 在對(duì)李村河進(jìn)行河道改造基礎(chǔ)上，河兩岸將建高檔辦公、會(huì)展、酒吧、餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)區(qū)域。 李村大集 李村集位于青島市李滄區(qū)李村河底，系百年老集，是滄口、嶗山、城陽(yáng)、四方工商輔輳之地。逢農(nóng)歷二、七逢集日，大集擺在李村河底，向東方向可達(dá)李東商圈，向西就在寶龍地塊的下面，綿延 24公里，以 日常生活用品、二手生活用品為主，檔次非常低，恒常人流達(dá)四萬(wàn)人，年底的臘月二十七更可達(dá)十萬(wàn)人，主要消費(fèi)人群以農(nóng)民和民工為主，消費(fèi)區(qū)域主要是李滄本地，周邊區(qū)，還有即墨、膠州的也會(huì)趕過(guò)來(lái) ，可以說(shuō)，李滄大集是青島人氣最旺、最有特色的商業(yè) 。 青島 寶龍 城市廣場(chǎng) 項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 17 李滄商業(yè)綜述 ? 商業(yè)規(guī)模大，競(jìng)爭(zhēng)激烈； ? 商業(yè)較為集中，分布不均勻； ? 覆蓋面廣，可輻射到嶗山、城陽(yáng)及即墨地區(qū)； ? 交通中轉(zhuǎn)樞紐，人氣非常旺； ? 消費(fèi)者購(gòu)買力較低，商品以中低檔為主； ? 業(yè)態(tài)規(guī)模較單一，主要以百貨、超市為主，缺乏餐飲娛樂(lè)； ? 批發(fā)市場(chǎng)非常發(fā)達(dá) ，已經(jīng)形成了多個(gè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)； ? 商鋪投資氛圍一般，自營(yíng)客戶占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)； ? 缺乏有效規(guī)劃，購(gòu)物環(huán)境較差； ? 商業(yè)運(yùn)營(yíng)較差，需要品牌商業(yè)運(yùn)營(yíng)商整合提升 ； 李滄的商業(yè)有其鮮明的特點(diǎn)，從李滄區(qū)的區(qū)域位置、城市發(fā)展、商業(yè)經(jīng)濟(jì)等來(lái)看，屬于典型的城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)，交通發(fā)達(dá)，覆蓋面廣，人口流量大，造成了李滄非常旺的商業(yè)人氣，隨著青島城市的北拓及 2021 的臨近，李滄商業(yè)必定越來(lái)越火熱。但目前李滄的商業(yè)檔次還比較低，需要一個(gè)較專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商來(lái)整合與提升，青島寶龍城市廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)將大大提升李滄的商業(yè)環(huán)境及商業(yè)運(yùn)營(yíng)檔次，為李滄的商業(yè)發(fā)展帶 來(lái) 更加繁榮的景象。 青島 寶龍 城市廣場(chǎng) 項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 18 第三部分 項(xiàng)目發(fā)展構(gòu)想 一、 項(xiàng)目 規(guī)劃 表 1： 青島寶龍城市廣場(chǎng) 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 108012㎡ 總建筑面積 378971㎡ 地上建筑面積 291201㎡ 其中 商業(yè) 154126㎡ 住宅 85046 五星級(jí)酒店 31057㎡ 夜總會(huì) 10220㎡ 辦公 10752㎡ 地下建筑面積 87770㎡ 容積率 建筑密度 % 綠化率 15% 停車位 2102輛 其中 地上停車位 187輛 地下停車位 1915輛 青島 寶龍 城市廣場(chǎng) 項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 19 圖 1： 青島寶龍城市廣場(chǎng) 建筑 平面圖 圖 2：青島寶龍城市廣場(chǎng)建筑規(guī)劃效果圖