【正文】 費(fèi)，改為向房產(chǎn)所有者征收房產(chǎn)稅，并重新定義房產(chǎn)稅的含義，以解決長(zhǎng)期以來(lái)，全國(guó)物業(yè)收費(fèi)各種亂像，解決物業(yè)收費(fèi)難的問(wèn)題，解決因物業(yè)收費(fèi)引發(fā)的各種不安定因素。六、加強(qiáng)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策根據(jù)國(guó)家發(fā)改委關(guān)于放開(kāi)部分價(jià)格的通知，使市場(chǎng)在資源配臵中起決定性作用，促進(jìn)相關(guān)服務(wù)行業(yè)發(fā)展，對(duì)地方實(shí)行定價(jià)管理的非保障性住房物業(yè)服務(wù)、住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)價(jià)格放開(kāi)的精神，結(jié)合我市的實(shí)際情況，提出對(duì)策如下：（一）政府引導(dǎo)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，提高成立業(yè)主委員會(huì)的比重。當(dāng)前，我市物業(yè)管理存在的問(wèn)題，表面上是物業(yè)服務(wù)政策相對(duì)滿后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目不明確，但再往深剖析，根本原因，在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主地位不對(duì)等，代表業(yè)主維護(hù)其利益、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)主自治組織缺位，以及雙方溝通交流渠道缺失所致。我市住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立比例不到二成。按照國(guó)家發(fā)改委放開(kāi)物業(yè)服務(wù)價(jià)格的思路，加快成立業(yè)主委員會(huì)的步伐，物業(yè)服務(wù)價(jià)格才能放而不亂，有序健康發(fā)展。同時(shí)，建議借鑒上海、泉州、成都的經(jīng)驗(yàn)，將業(yè)主委員會(huì)成立指標(biāo)例入城區(qū)政府的考核指標(biāo)。為促進(jìn)我市業(yè)主委員會(huì)成立的比重，行業(yè)主管部門(mén)出臺(tái)政策，簡(jiǎn)化成立手續(xù)，降低門(mén)檻。2014年4月22日《柳州晚報(bào)》組織柳州市物業(yè)服務(wù)管理促進(jìn)懇請(qǐng)會(huì)，成立業(yè)委會(huì)維護(hù)業(yè)主地位成為大家的共識(shí)。（二）認(rèn)真貫徹《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)條例》第四條的規(guī)定。該《條例》第四條明確規(guī)定“鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的物業(yè)糾紛”。為改變前期物業(yè)沒(méi)期限的局面，即使小區(qū)因客觀原因沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，也不能超過(guò)三年。三年后，由小區(qū)所在地社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事的指導(dǎo)和監(jiān)督下業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，監(jiān)督物業(yè)運(yùn)行管理，參考政府指導(dǎo)價(jià)（或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)）制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（三）價(jià)格部門(mén)做好放開(kāi)部分物業(yè)服務(wù)價(jià)格后規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)價(jià)格行為指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。重點(diǎn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整收費(fèi)前必須向全體業(yè)主公布服務(wù)費(fèi)收支情況及成本變化情況，且需業(yè)主大會(huì)同意方可執(zhí)行。下一步，一是將落實(shí)放開(kāi)部分物業(yè)服務(wù)價(jià)格政策。放開(kāi)的物業(yè)服務(wù)價(jià)格范圍是包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車(chē)服務(wù)收費(fèi)、非保障性住房及辦公用房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。放開(kāi)的物業(yè)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主方與依照法定程序選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)服務(wù)合同的形式約定，合同應(yīng)載明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須做到：向全體業(yè)主公布服務(wù)費(fèi)收支情況及成本變化情況；拿出制定或調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方案，說(shuō)明調(diào)價(jià)理由和調(diào)價(jià)幅度，就方案與業(yè)主協(xié)商。對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)依照法定程序討論同意后，與業(yè)主委員會(huì)簽署或變更相關(guān)服務(wù)合同；未設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主、且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，方可簽署或變更相關(guān)服務(wù)合同。新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車(chē)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定，將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位臵進(jìn)行公示。二是公布我市的物業(yè)成本行情，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格事中事后的監(jiān)督和檢查。（四）想方設(shè)法解決停車(chē)難的問(wèn)題。供求關(guān)系對(duì)價(jià)格高低起決定的作用，隨著社會(huì)進(jìn)入汽車(chē)時(shí)代，停車(chē)難已成為一個(gè)共性問(wèn)題，因此對(duì)于物業(yè)公司在管理小區(qū)停車(chē)方面的努力應(yīng)予以支持和理解，與此同時(shí)，規(guī)劃、建設(shè)部門(mén)必須以前瞻性的眼光把好關(guān)，要求開(kāi)發(fā)商做足配套設(shè)施，政府想方法設(shè)法在老舊小區(qū)、人口密集區(qū)域建設(shè)公共停車(chē)位。（五）建立價(jià)格信用信息庫(kù)，推進(jìn)社會(huì)信用體系建設(shè)。從2014年下半年起，我局開(kāi)始著手建立柳州市價(jià)格信用信息庫(kù)。擬建成1個(gè)市局總網(wǎng)，6縣4城區(qū)、職工站子網(wǎng)的構(gòu)架管理模式，做到價(jià)格監(jiān)管和服務(wù)工作全覆蓋。目前正在聯(lián)合住建委對(duì)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資料進(jìn)行了收集，主要收集工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、執(zhí)法人員現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)法照片、檢查記錄、違法記錄等。力爭(zhēng)2015年建立柳州市價(jià)格信用庫(kù)，并與柳州市社會(huì)信用體系網(wǎng)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)信息共享、互聯(lián)互通，及時(shí)向社會(huì)發(fā)布經(jīng)營(yíng)者價(jià)格誠(chéng)信及價(jià)格失信信息，充分發(fā)揮正面教育，反面警示的作用，引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、守法經(jīng)營(yíng)，不斷完善價(jià)格違法失信懲戒機(jī)制，在全社會(huì)范圍內(nèi)營(yíng)造誠(chéng)信守法意識(shí)。第五篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理存在問(wèn)題和難點(diǎn)住宅小區(qū)物業(yè)管理存在問(wèn)題和難點(diǎn)發(fā)布: 20111016 16:56 |作者: 我愛(ài)我家 |來(lái)源:網(wǎng)絡(luò) |查看: 5次總體上看，長(zhǎng)沙縣居住小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展是健康有序的，但隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展、居民生活水平的不斷提高，對(duì)物業(yè)管理提出了一系列新要求，實(shí)踐中也產(chǎn)生了不少新的矛盾和問(wèn)題，突出表現(xiàn)在 “二難一少 ”, 即物業(yè)管理收費(fèi)難、小區(qū)停車(chē)難、品牌物業(yè)管理企業(yè)少。住宅小區(qū)物業(yè)管理公司收費(fèi)難。造成物業(yè)管理收費(fèi)難的原因多種多樣: 一是受傳統(tǒng)思想觀念的影響，一些居民物業(yè)管理消費(fèi)觀念還未形成；二是部分住戶(hù)，受單位改制、拆遷征收等影響而未能就業(yè)，生活比較困難無(wú)法負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)； 三是由于一些體制的欠缺，使一些在房屋生產(chǎn)建設(shè)管理過(guò)程出現(xiàn)的問(wèn)題在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)顯現(xiàn)出來(lái)，使得業(yè)主入住后不滿而拒付物業(yè)管理費(fèi)； 四是收費(fèi)與服務(wù)脫節(jié)，收了費(fèi)服務(wù)跟不上，或所收費(fèi)用與提供的服務(wù)不匹配而使業(yè)主拒交。住宅小區(qū)停車(chē)難。隨著城市建設(shè)的發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，擁有私家車(chē)的家庭越來(lái)越多，停車(chē)位數(shù)量無(wú)法適應(yīng)汽車(chē)增長(zhǎng)的需求。目前長(zhǎng)沙縣縣城住宅小區(qū)停車(chē)位比大多只有1:,遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)在私家車(chē)增長(zhǎng)速度對(duì)車(chē)位的需求。加之，部分車(chē)主為了避免支付地下車(chē)庫(kù)租金或?yàn)榱藞D一己之便，不將車(chē)停入地下車(chē)庫(kù)，導(dǎo)致部分小區(qū)地下有車(chē)位，地上停滿車(chē)的現(xiàn)象。另外還有部分車(chē)主存在占行車(chē)道、人行道、小區(qū)走道、綠地停車(chē)和違章停車(chē)等行為，造成了各方的利益沖突和糾紛投訴，加劇了交通擁擠、惡化了生活居住環(huán)境，給防災(zāi)、安全帶來(lái)一定的隱患。物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作機(jī)制不規(guī)范、服務(wù)水平和隊(duì)伍素質(zhì)不高。物業(yè)管理與城市發(fā)展、居民生活水平提升之間還存在不小差距。一是多數(shù)企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)?；?、社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化，總體上仍處于家庭式的粗放型經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。二是小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平難以滿足不同層次居民服務(wù)要求。三是物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)有待提高，部分企業(yè)缺乏必要的設(shè)備和一支懂經(jīng)營(yíng)、通技術(shù)、業(yè)務(wù)精的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化隊(duì)伍。從業(yè)人員現(xiàn)狀與行業(yè)發(fā)展的要求相比還不適應(yīng)，因而導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)不到位。推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的對(duì)策發(fā)布: 20111016 16:57 |作者: 我愛(ài)我家 |來(lái)源:網(wǎng)絡(luò) |查看: 3次物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及部門(mén)眾多、專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求高的綜合性工作，關(guān)系到老百姓的日常生活和切身利益，管理難度相當(dāng)大。尤其是現(xiàn)階段，物業(yè)管理矛盾百出、糾紛不斷的現(xiàn)實(shí)狀況下，迫切需要?jiǎng)?chuàng)新思維，加大力度，推進(jìn)改革。加快提高物業(yè)管理水平，強(qiáng)化行業(yè)隊(duì)伍建設(shè)。物業(yè)管理行業(yè)要提高其社會(huì)化、市場(chǎng)化和專(zhuān)業(yè)化的程度。目前，多數(shù)小區(qū)仍停留在“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理 ”的局面，沒(méi)有形成物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。因此必須完善目前的物業(yè)公司準(zhǔn)入機(jī)制，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰來(lái)促使物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)打破統(tǒng)包統(tǒng)攬的經(jīng)營(yíng)模式，可將保安、清潔、綠化等專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給專(zhuān)業(yè)的公司。專(zhuān)業(yè)化分工使各項(xiàng)服務(wù)更加優(yōu)質(zhì), 并使成本費(fèi)用降至最低，從而讓消費(fèi)者、物業(yè)公司、專(zhuān)業(yè)公司都成為贏家。針對(duì)縣城物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)際情況，建議主管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員的資格審查，嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理人員持證上崗制度，同時(shí)注重對(duì)企業(yè)員工的崗位培訓(xùn)。建立有效機(jī)制，切實(shí)解決收費(fèi)難問(wèn)題。面對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)難，應(yīng)采取多種措施提高物管費(fèi)的收繳率。一是要規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增加收費(fèi)透明度。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)各小區(qū)實(shí)際情況制定，并報(bào)物價(jià)部門(mén)核準(zhǔn)，應(yīng)以不同檔次物業(yè)的平均成本支出為基準(zhǔn)，適當(dāng)考慮物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。同時(shí)，提高物業(yè)管理資金使用的透明度。這既可加強(qiáng)監(jiān)督，促使物業(yè)管理企業(yè)節(jié)約成本，提高資金使用效益；也可讓業(yè)主了解物業(yè)管理的難處，理解和支持物業(yè)管理工作，提高繳費(fèi)的自覺(jué)性。二是廣泛宣傳物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)、法規(guī)，促使廣大居民轉(zhuǎn)變思想觀念，正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的有償服務(wù)性，使居民接受并且積極配合，提高物業(yè)費(fèi)收繳率。三是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，提高收費(fèi)和服務(wù)的對(duì)等性，在解決收費(fèi)難中，物業(yè)管理企業(yè)也要從自身的服務(wù)進(jìn)行審視。四是對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)在有困難的家庭, 實(shí)行費(fèi)用減免、補(bǔ)貼等方式解決。整合縣城區(qū)域停車(chē)場(chǎng)資源, 有效解決居住小區(qū)停車(chē)難問(wèn)題。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，停車(chē)難的矛盾將日益突出。要解決這一問(wèn)題，一是對(duì)已建有停車(chē)場(chǎng)的小區(qū)應(yīng)充分利用，小區(qū)地面或附近的道路上取消劃定的停車(chē)線或設(shè)置防護(hù)欄等障礙，這樣，既發(fā)揮建設(shè)效益，又可保證路面暢通；二是要清理已建小區(qū)和高樓配建的車(chē)場(chǎng),對(duì)移作他用的，要限期退出，恢復(fù)停車(chē)功能。同時(shí)在不干擾正常道路交通運(yùn)行的前提下，設(shè)置一定數(shù)量的路內(nèi)停車(chē)位，實(shí)行有償停車(chē)，緩解停車(chē)壓力；三是要鼓勵(lì)引導(dǎo)動(dòng)員機(jī)關(guān)、團(tuán)體和企事業(yè)單位自用和公共建筑配建的停車(chē)場(chǎng)對(duì)外開(kāi)放。加強(qiáng)政府監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為。政府應(yīng)將小區(qū)物業(yè)管理作為城市管理工作的重要組成部分來(lái)抓，構(gòu)建包括物業(yè)管理主管部門(mén)、公安、工商、稅務(wù)及物價(jià)等部門(mén)組成的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。嚴(yán)格按照法律法規(guī)的要求，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理，依法行政，嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為。進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，促使物業(yè)管理企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。物業(yè)管理問(wèn)題不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題, 也是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展水平的高低不光會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更會(huì)影響到老百姓日常生活，進(jìn)而會(huì)影響到社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展。因此，政府、物業(yè)管理企業(yè)和居民都應(yīng)從自身角度出發(fā)，妥善處理和解決物業(yè)管理中存在的矛盾和問(wèn)題，提高小區(qū)生活品質(zhì)，構(gòu)建幸福和諧小區(qū)。