【正文】 物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點(diǎn)費(fèi)用，用來(lái)作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費(fèi)用，造成收費(fèi)難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時(shí)解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費(fèi)。四是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)觀念尚未完全形成。五是各個(gè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一，收費(fèi)高的與收費(fèi)低的相比認(rèn)為不值，不愿主動(dòng)交費(fèi)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難且運(yùn)作不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。具了解，我市大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會(huì)，有些問題只是個(gè)別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求。造成這種現(xiàn)象的原因是：一是大多數(shù)業(yè)主認(rèn)識(shí)不足，新的小區(qū)設(shè)施、管理要好一些，多數(shù)人認(rèn)為沒有必要；部分老舊小區(qū)開發(fā)的較早，那時(shí)沒有專門的物業(yè)，只是開發(fā)商代管，由于贏利不高或收費(fèi)率低等原因，對(duì)小區(qū)棄之不顧，造成無(wú)物業(yè)管理的現(xiàn)象，其業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)更無(wú)必要，造成業(yè)主大會(huì)遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，即使有業(yè)主委員會(huì)，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些個(gè)別小區(qū)業(yè)主委員會(huì)雖然建立，但運(yùn)作不夠規(guī)范，管理機(jī)制不健全，無(wú)法真正地發(fā)揮其作用，最后不了了之，形同虛設(shè)。物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對(duì)小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導(dǎo)性的職能居多，對(duì)物業(yè)公司真正約束的作用沒有真正發(fā)揮出來(lái)。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。無(wú)物業(yè)管理的個(gè)別住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區(qū)，最早追溯到家屬樓的時(shí)代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)重等問題，加之規(guī)模小，戶數(shù)少，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區(qū)目前尚無(wú)法開展物業(yè)管理，其中存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。三、意見和建議針對(duì)物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下意見與建議：要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。市政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理工作，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是市工商、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會(huì)各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費(fèi)用，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個(gè)物業(yè)公司學(xué)習(xí)相關(guān)規(guī)范內(nèi)容，組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權(quán)利，減少人員的流動(dòng)性，讓其服務(wù)能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，建立市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)、公事辦等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項(xiàng)維修基金的足額歸集和合理使用。統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)收費(fèi)率。制訂統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范的同時(shí)制訂統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高或變動(dòng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要征求廣大業(yè)主的意見，達(dá)成共識(shí)，這樣才能提高服務(wù)收費(fèi)率，只有廣大業(yè)主支持，積極主動(dòng)的繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司才能有資金支撐更好地履行義務(wù)，更好地為業(yè)主服務(wù)，從而達(dá)成良性循環(huán)。加強(qiáng)完善業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。一方面，市政府職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)要主動(dòng)介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前遇到的問題，號(hào)召和引導(dǎo)小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)、攤擺物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建立并有效開展工作。據(jù)了解，公用事業(yè)管理辦公室與廣寧鎮(zhèn)、廣寧鄉(xiāng)及各社區(qū)積極溝通配合，多次在業(yè)主中走訪動(dòng)員，推動(dòng)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，并按規(guī)定向物業(yè)主管部門、各社區(qū)辦理備案登記。另一方面，市政府各相關(guān)職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)要各司其職，強(qiáng)化日常管理，加大執(zhí)法力度，及時(shí)查處物業(yè)公司的違規(guī)現(xiàn)象。理順物業(yè)行政管理體制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛，涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門，應(yīng)理順機(jī)制，確保主管部門居中協(xié)調(diào)，居委會(huì)和物業(yè)公司共同努力，業(yè)主積極配合，齊抓共管，使問題能夠得到圓滿解決。拓寬資金渠道，改造老舊小區(qū)。老舊小區(qū)雖然是一小部分，但反映出的問題卻少，要在財(cái)政、專項(xiàng)維修資金、業(yè)主三方面多渠道籌集資金，協(xié)調(diào)大的物業(yè)公司介入，汲取其先進(jìn) 的管理經(jīng)驗(yàn)，把物業(yè)的空白處填充上，管起來(lái)。在這方面，我市已行動(dòng)起來(lái)，2012年，我市的人大住宅樓、醫(yī)藥公司住宅樓完成了老舊小區(qū)改造工程，2013年，東門外建設(shè)局住宅樓也實(shí)施了改造工程。老舊小區(qū)改造內(nèi)容重點(diǎn)為外墻保溫、粉刷，下水管道更新、維修，維修樓頂防水，封堵垃圾道等，改造后的小區(qū)面貌煥然一新，并在小區(qū)內(nèi)引進(jìn)物業(yè)公司管理，實(shí)施長(zhǎng)效管理機(jī)制，從而改變小區(qū)無(wú)人管理狀態(tài)，鞏固改造成果。要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教。運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺(tái)、報(bào)紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《錦州市物業(yè)管理辦法》、《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理辦法》等法規(guī)的宣傳活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員和業(yè)主代表的教育培訓(xùn)，促進(jìn)基層行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念，使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情，而且是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作。第五篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院管理工程學(xué)院2009/2010學(xué)年第1學(xué)期課程名稱物業(yè)管理實(shí)務(wù)授課教師劉團(tuán)輝教研室主任